契約解除の違約金

[匿名さん]

最近の耐震偽造事件をうけて非常に不安を覚え、
またデベの対応もイマイチなことから、契約を解除も考えています。
皆様に伺いたいのですが、3500万の物件で手付金として10万円支払い、
重要事項説明も終わっています。今は銀行の本審査待ちです。
契約書には、白紙に戻すには売買代金の10%を違約金として払えと書いてありますが
手付金解除で契約を破棄できるとも聞いたことがあります。
この場合、10万の手付金を放棄するだけで契約解除できるのか？
それとも350万支払わないと契約解除できないのか？どうなのでしょうか？

[111: 匿名さん]

建物完成前なら、内覧会後でも手付金放棄解約できます。
ただし、ローンが手続き済んでたらだめですよ。

あと、手付金は１割じゃなくても確かに良いのですが、
マンションブームの頃にはデべが強気だったので、
５%なんかじゃ許してくれない事が多かったみたいです。

[112: 匿名さん]

111さんありがとうございました。建物の完成は２月です。ローンの本手続きもまだです。。。解約をした場合に、違約金の請求を求められる事はありますか？

[113: 匿名]

3月末完成の物件を契約していました

昨年の10月に10万円を手付金として 仮契約
１月中旬に20万円を中間金として入金しました

諸事情により物件を解約しようと思っているのですが
中間金ってどういう扱いになるのでしょうか？

過去のトピも見させてもらったのですが 携帯からの検索の為
類似ケースが探せませんでした
よろしくお願いします

[114: 匿名さん]

113さん、中間金はまずいですよ。
トラブルになる可能性があります。

112さん、違約金は不要だと思います。

[115: 匿名さん]

仮契約というのが契約でなく、申込であれば全額返金可能です。
契約であればその中に明記されている通りです。

[116: 113です]

114さん 115さんありがとうございます

申し込みではなく仮契約です
手付金については書いてあるのですが 中間金については何も記載がないです
やはりトラブルになるでしょうか…

[117: 匿名さん]

113さん、どちらのデベですか？

[118: 匿名さん]

不動産取引上の仮契約ってなんですか？
聞いたことありません。
契約とどう違うのですか？

[119: 113です]

117さん
○京です

118さん
まだ銀行に本審査通してないんです

[120: 匿名はん]

契約は前提として民法の規定が適用になります。
でも民法の原則通りにすると経済的に弱い立場の消費者に不利益になる部分もありますので
そういった部分を修正するため宅地建物取引業法である程度の調整をしています。

まず、契約の成立ですが
不動産取引の場合、手付金の入金と契約の締結（契約書への署名捺印）がポピュラーな線引きとなります。
本当は合意があれば契約は成立しますが、意思表示だけでは証拠が残らないので上記が完了すれば契約の成立と言って差し支えないです。

重要事項の説明は、宅建業者に課せられた義務であって契約の成立とは関係ありません。次に手付金の性格です。

民法上、手付金は
１　契約をしたという証としての手付（証約手付）
２　当事者の契約解除県の留保としての手付（解約手付）
３　違約時の損害賠償金の予定としての手付（違約手付）
の３つの種類があります。

証約手付は、冷やかしではない証拠としての意味合いが強く、契約が解除になった時には費用を清算して残りは返金されることが多いもので、請負契約（注文住宅など）によく見られます。

また違約手付は、債務不履行時（約束の期日に入金がない、引き渡しがない）といった時に発生する損害賠償金の確保の意味合いが強いものです。

解約手付とは、手付流し、倍返しと言われるもので、手付金を没収されるほうに目が行きがちですが、本来の民法の予定する意味合いは
自己都合などで契約を解除したいと思った時に
手付金を放棄（もしくは倍返し）をすれば、理由など全く必要としないで契約を一方的に自由に解除できる権利を定めたものです。

宅建業法では、手付金はこの解約手付と解釈するよう規定されており、ユーザーの契約の解除権を残すことを宅建業者に義務付けています。


ですから、手付金の定めがあるときにこれ以外の解釈をするような契約条項は無効とされますので
手付金を１０万円でも定めた契約であるからには、手付金を放棄すればその時点で契約は自動的に解除されます。
さらに違約金を求めることは宅建業法違反の疑いがありますので
都道府県の宅地建物取引業を管理している部署に相談をされるとよいでしょう。

注意する点は、手付金なしの契約も可能なので
手付金の定めがなく、契約解除の方法がない場合は、契約の履行期が過ぎると債務不履行になり
違約金は発生します。
この場合売買契約金の２割としている場合が多いですので注意が必要です。

手付解約は「履行の着手」後はできません。
一般的にどの時点を「履行の着手」とするかは判断が分かれていますが
買主の場合「現金の調達が完了し履行期が近づきいつでも出金できる状態」「ローン利用の場合は金銭消費貸借契約を締結した時点（銀行とローンの契約をした時点）」となります。

契約解除を阻止したい売主は手を変え品を変え攻防してきますが、上記の時点までは自由に解約ができます。

なぜ「履行の着手」以後は解約できなくなるかというと
民法の予定する契約は、売主買主双方の信頼関係を尊重しているため
相手方が準備が完了した後で約束を反故にするのは信頼の破壊に当たるからです。
この趣旨からすると「金銭消費貸借契約（ローンの契約）」が済んだ時点で相手方は契約の完了を期待することになりますので妥当な線引きと言えるでしょう。
また、ローンが未定の場合ローン否決を解除条件とする契約（通称ローン特約付き）が一般的です。
スレ主さんの場合ローンが決まるまでは仮契約にしているとのことでしたので
本来は契約はまだ成立しておらず、なんらの金銭的義務は発生していません。
参考までに、ローン特約があればその期限までにローン否決が確定すれば無条件解約となり
支払い済みの金員は返還されます。
ただし、本当はローン特約付きの契約なのに、宅建業者に仮契約ですと言われているだけの感じにも読み取れますので
その場合はローンの成否を待って判断となります。

なお、契約時に前提となった条件を自己都合で変更させたためにローン条件がそろわず否決された場合（自己資金を使いこんだ、会社を辞めた。クビになったなど）
ローン特約は適用になりませんので注意してください。
会社をクビになった場合自己都合ではないと主張する人もいますが
売主サイドの責任でもありませんので、自己都合と同視されます。
難しい話ではありますがご参照ください。

[121: 匿名さん]

119
そりゃ仮でもなんでもなく、まさに契約です。

[122: 匿名さん]

詳しい方がいたら教えてください。
よくある話ですが、値引きを条件に、詳細は後で変更という仮間取りで契約しました。
その際、値引き条件で、必ず建てるとして建築請負契約等と契約金300万を支払いました。
その契約時の間取りは、メーカー側の理由により出来なくなり、私共も同意の上変更しました。
そして、詳細を詰め最終仕様決定(確認申請)直前で、希望の耐震等級が取れないことを知りました。

これが、契約書に記載が無いために、契約時の間取りからなのか、変更したからなのか分かりません。
こっちとしては、度重なる後出しに不審感で一杯です。
ですが、全て計算されてる感じがあり、ここから解約をする方法が分かりません。
第三者機関を入れない契約もしています。
解約申込をするにあたって必要な書類や、認知させる事はありますか？
当初の建物にならなくても、私共が変更許可した録画などあれば解約理由にならないでしょうか？

[123: 122]

すみません、マンション板でした。
移動します

[124: 匿名さん]

契約解除の場合の契約の履行の中に物件の受渡予定日も含まれるのでしょうか？ご存知の方教えて下さい。

[125: 匿名]

予定日はあくまで予定で、デベから、確定した引渡日を知らせてくるので、その前日までは手付け金流しで解除できます。 但し、ローンを組んでいたり、オプションを付けてない場合です。

[126: 晃]

相談です。

相談なのですが、今年3月に一戸建てを買う為に手付金10万を支払いました。
その後、住宅ローンがなかなか通らず日にちが掛かりましたが、先日通りました。
しかし、来年から月々の収入が減る事になった為、ローンの支払いが困難になりそうなので解約したいのですが、違約金は発生するのでしょうか？

ちなみに手付金を払った時に重要事項説明書に捺印した状態です。それには契約違反の場合は20%の違約金が発生と書かれております。
契約書らしき書類はありません。

よろしくお願いします。

[127: 匿名さん]

金銭消費契約前でしたら手付け放棄で大丈夫だと思います。注文住宅ではありませんよね？

[128: 晃]

間取りなどは自由に設定出来るみたいですが、基本装備は決まっている住宅です。
まだ図面も上がってません。間取りもまだ決まっていません。

手付金放棄だけでいけそうですか？

[129: 匿名さん]

で、どうなった？

[130: 匿名]

９月にマンション購入の契約をしました。しかし子供ができ、返済できるか不安で解約したいと言いましたが、１２月まで契約停止条件付きなので１２月まで待ってくださいと言われて待ちました。そして１２月になって連絡が来たのですが、とりあえずローン審査してから考えて下さいと言われ審査をしたら通りました。まだ銀行とは契約してません。値引きとカーテン 照明をサービスしてもらってます。やはり違約金が発生しますか？