千葉県で資産価値の下がりにくそうなマンションは？その３

[匿名さん]

千葉県で資産価値の下がりにくそうなマンションは？その３です。
引き続き有意義な情報交換しましょう。


千葉県で売却の可能性も考えできるだけ資産価値の下がりにくいマンションを購入したいですね。
新築、中古問いませんので、詳しい方ご意見を宜しくお願いします。


前スレ
　その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46695/
　その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/274627/

[161: 匿名さん]

千葉で資産価値を論じるのはナンセンスだという気もするけど、マンションだと供給が需要をつくるという面もあるからね。人口が増えれば便利になって、街の価値はあがっていく。建設ラッシュで値崩れって、納得できる説だけど、実際に例は多くないのでは？

[162: 匿名さん]

中古で売るときの話だから、希少性は関係あるんでは？
マンションがたくさんあれば、似た条件の中古も出やすく、競争激しいから価格を上げにくいし。
成約するまでには交渉で下がる可能性も他の物件があると、多い。
供給が少なくて、利便性などで人気の町なら、必然的希少性がまし、中古が落ちにくい。
まあ千葉なんでそんなところは、よほど環境・利便整ったところじゃないとないと思うけど。

[163: 匿名さん]

戸建てと違い、マンションの価値は基本的には利便性に立脚しているものなので
市街地限定なのはやむを得ないでしょう。
郊外の環境を望む人もいるでしょうが、少数派なので需要がありません。

[164: 購入経験者さん]

>163
一概に郊外に需要がないとも言い切れません。稲毛を例に取ると、アイプレイス稲毛やパークシティ稲毛の杜は、築１０年超の郊外物件にもかかわらず高値を維持しています。
稲毛は、駅からはるか遠くまでバス便の住宅地が広がっている、きわめて奥行きのある街です。その証拠に、稲毛駅の乗車人数は市川駅にほぼ匹敵します。乗換駅でないのに５万人超というのは県内トップクラスです。
その稲毛では、その広大なバス便地域の戸建てやマンションを引き払って、駅近の利便性と環境を兼ね備えたマンションに移住する大きな流れがあるので、前述の２つの物件は中古で出回っても瞬間蒸発するのです。つまり、需要が供給を大きく上回っていると言えます。
ただ、ウェリス稲毛の売れ行きはイマイチですね。アイプレイスが地元での買い替え需要で売れまくったように、もっと地元需要があるかと思ったのですが、地元の人だからこそ線路沿いのデメリットを知っているので、環境面で妥協できなかったのかもしれません。

[165: 匿名さん]

稲毛バス便となるとそれこそ通勤時間は千葉ニュー並かそれ以上…。
ニッチな選択肢としてあってもこのスレの対象ではないでしょう。

[166: 匿名さん]

インプレスト稲毛最強伝説☆
シャトルバスが便利！

[167: 匿名さん]

１６４は「稲毛の駅ちかい条件いいマンション」の中古の高値維持がバス便からの住み替えと言っているだけで。
バス便物件は話題になっていないですよ。

[168: 匿名さん]

なぜ再開発の無い船橋が上がり、再開発の盛んな千葉駅は下がるのか。


船橋が路線価で千葉県トップに、「これって、ふなっしー効果！？」

http://j-town.net/chiba/sanpo/sanpocolumn/187793.html

2014年7月1日、国税庁が発表した路線価によると、千葉県内の最高地点は「船橋駅前通り」（船橋市本町1丁目）と柏の「ハウディモール」（柏市柏1丁目）がともに1平方メートル当たり125万円で、トップだった。船橋は1987年以来27年ぶり、柏は3年連続の首位だ。

対前年変動率で見ると、船橋駅前通りは5.0パーセント増、柏ハウディモールは2.5パーセント増。船橋の好調ぶりがきわだっている。この勢いが続くと、来年は船橋が単独トップに躍り出るかもしれない。「まさかこれ、ふなっしーのおかげじゃないよね」と、突っ込みを入れたくなるほど。
一方、さえないのが、県庁所在地・千葉市である。「千葉駅側通り」(千葉市中央区富士見2丁目)は6年連続の下落、1平方メートル当たり111万円で、県内第3位。対前年変動率も1.8パーセント減である。3年前までは、24年連続でトップだったが、ここのところ船橋や柏の後塵を拝している。

千葉駅の改修工事もあり、駅付近の人通りはにぎわっていない。「さびれている」という人もいるくらいだ。今年4月、千葉市から発表された「人口の将来見通しについて」は、Jタウンネット2014年6月11日の記事でも紹介したが、いささか悲観的なようだ。

元気のよい船橋市や柏市、さびれている千葉市、この構図はとうぶん続きそうだ。

[169: 物件探し中]

船橋は来年単独トップになりそうですね。駅ビルも開発中ですし、人気の北口方面では、新船橋エリアが大規模開発で人気が急上昇しています。新船橋エリアはまだまだ大規模開発が続く見込みですし。
また、フナッシー効果もあるんじゃないでしょうか。

[170: 匿名さん]

県内各税務署管内の最高路線価
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　路線価（千円）　変動率（％）
船橋　　船橋市本町１、船橋駅前通り　　　　　　　　　１２５０　　　　　５．０
柏　　　柏市柏１、ハウディモール　　　　　　　　　　１２５０　　　　　２．５
千葉東　千葉市中央区富士見２、千葉駅側通り　　　　　１１１０　　　　▼１．８
市川　　市川市八幡２、本八幡駅前通り　　　　　　　　　８６０　　　　　４．９
松戸　　松戸市本町、松戸駅西口バスターミナル側通り　　８３０　　　　　２．５
千葉西　習志野市津田沼１、ぶらり東通り　　　　　　　　７４０　　　　　２．８
千葉南　千葉市中央区南町２、蘇我駅東口ロータリー　　　２７０　　　　　０．０
成田　　成田市花崎町、一本松通り　　　　　　　　　　　１６０　　　　　０．０
木更津　木更津市東中央１、木更津駅前広場通り　　　　　１１５　　　　　４．５
茂原　　茂原市千代田町１、茂原駅前広場通り　　　　　　　９０　　　　　０．０

[171: 匿名さん]

>>164
高値を維持している？築年数相応の下落だと思うんですが。

他の地域には、築10年程度で騰落率10%以下を維持している物件がたくさんありますよ。
もう少し客観的な目を養いましょう。

パークシティ稲毛の杜
https://www.sumai-surfin.com/re/810/

アイ・プレイス稲毛
https://www.sumai-surfin.com/re/4948/

[172: 匿名さん]

>168
逆に利便性が低下して価値が下がっているからこそ再開発しているという見方もできそう。

[173: 匿名さん]

＞168

千葉駅ビルが立派になればなるほど、周辺の商業は大打撃を受けそうですね。
特にパルコとその通りの商店。

そうなるとさらなる地価下落が起こりそう。

[174: 匿名さん]

>173
千葉市全体が地盤沈下するというより、そごう近辺のような駅近に市街地がシフトしていく過程で、旧市街になるほうが下落していると見るのが妥当。
元々千葉市街は少しずつ北上してきてた。

[175: 匿名さん]

資産価値が有る無しの話ではなくて、下がりにくそうという視点ならば答えは明快。
駅遠と機械式駐車場に台数不足、この敬遠される３大要素を避ければいい。
よくこの路線は…という視点で議論されているが、逆に言うと沿線に関係なく
駅ロータリーに面して自走式駐車場100％の物件ならば下がりにくい。
かなり希少な条件になるけどね。

[176: 物件比較中さん]

逆に言うと総武線沿線でも、駅遠と機械式駐車場に台数不足やましてバス便だと
資産価値が下がるということですね。
駅遠の基準が分からないけど個人的には20分くらい？
駅からの距離に20分差あったとしたら、総武線快速だと市川-千葉間の所要時間。
小さい差ではないことが分かる気がします。

[177: 匿名さん]

船橋バス便なんて距離は短くても大混雑だから最低２０分以上見なければなりません。
ドアツードアから考えるともっとです。
それも混雑した車内で混雑渋滞した道です

　市川５６人　　木更津４８人　　千葉市３９人　　船橋市２４人　　松戸市１７人


　柏市１５人　　富里市１２人　　　流山市９人　　旭市８人　　白井市８人



これは所在不明の子供の数　　いくら資産価値が落ちなくても子供にとってはどうなんでしょうか

[178: 匿名さん]

どうしても賃貸需要の多い街は犯罪がらみの話も多くなるし、ちょっと前のレスにある
駅前物件も用地自体の確保が難しく成立しない。
それに子持ちなら「駅徒歩５分、小学校徒歩２０分」より「駅２０分、小学校徒歩５分」
を選ぶだろう。
そもそも>>175の条件を満たす物件が県内に幾つあるというのか。
築浅中古ならまだしも築20年なんて物件を出されても意味ないし。

[179: 匿名さん]

それがあるんだよ。自分にはすぐわかった。

[180: 匿名さん]

松戸駅が改良工事＆新駅ビル建設だって。

＞施設の３階から６階には売場面積約４５００㎡の店舗を設ける。
http://www.kensetsunews.com/?p=34933