千葉県で資産価値の下がりにくそうなマンションは？その３

[匿名さん]

千葉県で資産価値の下がりにくそうなマンションは？その３です。
引き続き有意義な情報交換しましょう。


千葉県で売却の可能性も考えできるだけ資産価値の下がりにくいマンションを購入したいですね。
新築、中古問いませんので、詳しい方ご意見を宜しくお願いします。


前スレ
　その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46695/
　その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/274627/

[128: 匿名さん]

新鎌ヶ谷はないよ。中小のデベのマンションしかないし街に厚みがない。
車、大混雑。津田沼も商業施設がおそまつで。
ただ今度できるタワマンはよいかも。

[129: 匿名さん]

新浦安は思わぬ追い風で地価ナンバーワン奪還なるか注目。
どう路線を組むのか未知数だが「名ばかり東京駅」だけから新宿や羽田へも一本となると、相応のインパクトが。

[130: 匿名さん]

稲毛が文教地区という書き込みをたまに見るけど、違和感あるなあ。
文教に害のあるものが比較的少ないという程度で、積極的に推せる要素が何なのか分からない。
大学は西千葉だし、レベルの高い高校もない。
大きな図書館とか博物館の様なものも無いし。

千葉市の中でさえ、文教地区といえば西千葉か県庁から亥鼻あたり。
子供の教育水準が高いという事なら海浜幕張エリア。

[131: 匿名さん]

いや、快速停車駅でその害のなさが文教地区といわれるゆえんでは。西千葉は鈍行だから鈍行でもいいならいいんだろうけど。
最寄が稲毛で一番優秀なのは市立千葉がある。中高一貫の市立稲毛、千葉東なども自転車なら近い。
その他湾岸の高校も近い。気楽に通える高校の選択肢が多くて、快速停車、害が少ない。そんな理由ではないのかな。

[132: 物件探し中]

125
110です。北総線の特急が止まり、都内への通勤も悪くないので、確かに新鎌ヶ谷はそこそこ人気があるかもしれません。でも、それは鎌ヶ谷在住者や近隣に住んでいる人位しか需要がないと思います。

数年前に新鎌ヶ谷も検討しましたが、駅前の新築マンション高かったですね。割高感を感じました。また、新鎌ヶ谷駅10分位にルネの大規模マンションありますが、2000万円そこそこでいつも売りにでているので、新鎌ヶ谷駅にマンションの需要はあまりないと思われます。
新鎌ヶ谷駅周辺は土地が余ってますが、マンション新築は全然出てこないですし。周辺の戸建も3000万円位からあるので、なおさらマンションの割高感がでてしまいます。
北総線沿いにも二駅住みましたが、電車の本数の少なさと運賃の高さから、ファミリーで永住するには、ちょっと考えさせられますね。

[133: 物件探し中]

120
110です。
常磐線です。TXは八潮駅は安いですが、それよも都内に遠いおおたかや柏の葉が高過ぎます。一般的には、既存の街が高くて、新規の街は割安です。
しかし、柏の葉やおおたかは初めから将来の発展や開発を見込んで高くなってしまっています。
ですので、将来の資産維持は良くても普通。悪ければ、調整が入り大幅下落する可能性もあるため、あまり旨味はないと考えます。

[134: 匿名さん]

稲毛はね、住民が良い

[135: 匿名さん]

稲毛を文教地区と言っているのは稲毛在住者だけでしょうね。

東京で言えば文教を名乗る「文京区」や上野周辺（湯島～東大含む一帯）の文化施設の集積されたところ。

単に良い大学と評判の良い高校があるだけなら東大と千葉大が並んでいる柏や、市川も文教地区です。

予備校は総武線なら津田沼集中ですし、稲毛の存在感は低いのでは？

[136: 匿名さん]

>134
全く客観性がない
最終学歴の統計でも稲毛区は最上位グループに入っていない
（浦安、市川、美浜、印西、我孫子、習志野、流山）

[137: 匿名さん]

北総線ネタは、奇人を召還する呪文・・・・

[138: 匿名さん]

印西を話題に割り込ませようと、決死のロビー活動してる（…つもり）の狂人がいますよね。
この掲示板各所に。

[139: 匿名さん]

「住人に占める高等教育を受けた率」なら、トップは頭一つ抜けて浦安。
それ以外はセカンドグループです。
浦安は進学校の数では全く奮いませんが、少なくとも親の教育水準では圧倒的です。

[140: 匿名さん]

浦安、これまでは地価もトップで、そういうところあったかもしれないけれど、
住み替えてしまった人もいるし、今後どうなるか？？

[141: 匿名さん]

因みに稲毛が千葉市の文教地区なのは本当です。
（正確には稲毛～千葉駅近くまでの市街地が文教地区）
しかし「稲毛区」というと稲毛駅から離れた郊外内陸部も含むことになり、
その結果だいぶ数値が落ちてしまいます。
美浜区は市内でもそういった「郊外」を持たない唯一の区なので
海浜幕張があることを除いても統計上は有利になります。
でも浦安には敵わないですね。

[142: 匿名さん]

>>130
ありがとうございます。やはり110さんの見方は常磐線ですか。
常磐線は乗り入れの本数次第でもありますが、多少なりでも好材料だろうとは思ってましたが。
ＴＸの人気地区がすでに高すぎるということなんですね。

[143: 購入経験者さん]

マンションの価格は利便性、環境、希少価値で決まると言われます。資産価値を第一に考えるならば、これら３項目をすべて満たすマンション以外は買うべきではありませんが、残念ながら、2010年以降に千葉県内で売り出されたマンションの中には、そのような物件はないと思われます（東京にはそのような物件が多少ありますが、庶民が手を出せる価格ではありません）。
特に、希少価値の項目は満たすのが難しい。同等レベルの物件が相次いで建設される再開発地区の物件や、単独で1000世帯を超える大規模物件などは、当初は高く売れる場合もありますが、多数の物件が同時期に中古で売り出されるようになると、値下げ競争が始まって一気に価格が下がります。

[144: 匿名さん]

>>143
割と最近のもので市川の駅2分物件、すぐ売れてしまったものは？
希少性ありませんかね？

[145: 購入経験者さん]

>144
新築としてはそれなりに希少性があったので売れたのだと思います。つまり、「今買える市川駅近新築物件ではここがベスト」という考えで買う人が多かったということです。
ただ、中古になると、それ以前に建てられた駅近物件とも競合します。そのときに他の物件に勝てるかというと、「？」です。希少価値がある物件は、多少築年数が古くてもオンリーワンの強みがあるので高く売れるのです。

[146: 匿名さん]

縦貫線の開通はどうでしょうか。
東京駅までの到達時間が松戸と市川でさほど変わらなくなります。
相場に影響与えますかね？

[147: 匿名さん]

問題は何本中何本行くかでは？3分の1でも行けば結構影響はある気はするけど。

[148: 匿名さん]

大規模物件が良いと言われていますが、希少価値を考えると小さな物件の方が狙い目ということか。

[149: 購入経験者さん]

>148
大規模すぎるのも問題ですが、200戸を下回るような物件も、希少性を維持するのが難しくなります。近隣に同程度の広さの土地を確保できれば、似たようなマンションを建てることが可能ですから。
希少性という観点からは、300～500戸程度がベストではないでしょうか。

[150: 検討中の奥さま]

浦安、市川、千葉駅の駅10分以内。
なかなか出ない。

[151: 匿名さん]

>>149
200戸以上ってどうだろう？
マンションは利便性がまず第一。資産価値下落しにくいのは駅近いことが大きな条件になる。
駅前に200戸以上建つことは、再開発地域以外には起こりにくい。
タワーならありうるところもあるかもしれないが、大戸数つまり高さのありすぎるタワーを避ける需要もある。
小規模物件はイマイチといっても、100戸程度の中規模なら今どきはディスポーザーもあって雑多さが少ない。
もちろん向きと線路から近くないなどの環境面がよかった場合だが希少性は成り立つでしょう。

[152: 購入経験者さん]

>151
もちろん、戸数の下限は街によって異なると思います。ただ、希少価値の源泉が「駅近」だけの小規模物件は、将来的に他の物件が建つことにより、希少性がいとも簡単に毀損してしまう可能性があります。「この物件は将来にわたっても希少性を維持できるだろうか」という観点で、客観的に考えてみることが重要です。

一方で、希少性と住みやすさとの間に直接の関係はないので、永住前提で資産価値を気にしなくて済むのならば、利便性と環境の２点だけ考えれば良いことになります。本スレの趣旨からは外れますが、そう割り切ってしまった方が、同じ値段でより良い住環境が手に入って、結果的には幸せなのかもしれません。

[153: 匿名さん]

どうなんでしょうね？
例えば、利便性のある駅が近くて南向きでその眺望が保障されているなどあれば中規模でも希少性はあるような？

[154: 匿名さん]

というか、駅が近いという意味含んだ利便性と、あまり変化ないだろう環境がそろえば、おのずと希少性が
ついてくることが多い気がするんですが。

[155: 購入経験者さん]

>153,>154
お二人の考えも正しいと思います。規模は絶対的な基準ではありませんし、街によっても基準は異なります。

例えば、流山おおたかの森徒歩２分、総戸数１００戸の物件と、市川徒歩２分の同規模の物件があった場合、希少性が高いのは市川の物件でしょう（おおたかの森駅前はマンションの建設ラッシュですので）。
そうすると、仮に利便性や環境が同等だとしても、後者の方が売却時の価格は高くなります。なぜでしょう？

もし購入検討者の全員が、おおたかの森と市川を等しい条件で比較するならば、２つの街の物件価格は単一の需要供給曲線に従い、同条件ならば同じ価格になります。
しかし現実の世界では、「おおたかの森じゃなきゃダメ」「市川じゃなきゃダメ」という検討者が一定割合存在するため、それぞれの街は独立した需要供給曲線を有することになります。
そのとき、相対的に供給の少ない市川では、より高い価格で需要供給曲線が交わるので、売却価格が高くなるのです。

[156: 匿名さん]

ちなみに放射能問題は柏エリアや北総線エリアの資産価値に未だに影響与えてる？

[157: 匿名さん]

あんまり与えていないような。値段的には。
ただ、あれがなければTXのマンション開発はもっと早く進んだかもしれないね。
震災の影響が大きかったのは埋め立て地（特に浦安）でしょう。

[158: 匿名さん]

>155

市川とおおたかの森では、マンション供給量以前に、そもそもブランド格差が大きいし土地柄で価格が大きく違うと思うが。供給量の多いほうが安いなら豊洲や武蔵小杉はおおたかの森よりも安いと言う話になるけど、現実そんな話は無い。

[159: 匿名さん]

158
元の値段同士の比較ではなく
元の値段からの下落率・下落幅（千葉ではあまりないが上昇率）で言っているんじゃないかと。

[160: 匿名さん]

>158
需要に対する供給量の話では。

[161: 匿名さん]

千葉で資産価値を論じるのはナンセンスだという気もするけど、マンションだと供給が需要をつくるという面もあるからね。人口が増えれば便利になって、街の価値はあがっていく。建設ラッシュで値崩れって、納得できる説だけど、実際に例は多くないのでは？

[162: 匿名さん]

中古で売るときの話だから、希少性は関係あるんでは？
マンションがたくさんあれば、似た条件の中古も出やすく、競争激しいから価格を上げにくいし。
成約するまでには交渉で下がる可能性も他の物件があると、多い。
供給が少なくて、利便性などで人気の町なら、必然的希少性がまし、中古が落ちにくい。
まあ千葉なんでそんなところは、よほど環境・利便整ったところじゃないとないと思うけど。

[163: 匿名さん]

戸建てと違い、マンションの価値は基本的には利便性に立脚しているものなので
市街地限定なのはやむを得ないでしょう。
郊外の環境を望む人もいるでしょうが、少数派なので需要がありません。

[164: 購入経験者さん]

>163
一概に郊外に需要がないとも言い切れません。稲毛を例に取ると、アイプレイス稲毛やパークシティ稲毛の杜は、築１０年超の郊外物件にもかかわらず高値を維持しています。
稲毛は、駅からはるか遠くまでバス便の住宅地が広がっている、きわめて奥行きのある街です。その証拠に、稲毛駅の乗車人数は市川駅にほぼ匹敵します。乗換駅でないのに５万人超というのは県内トップクラスです。
その稲毛では、その広大なバス便地域の戸建てやマンションを引き払って、駅近の利便性と環境を兼ね備えたマンションに移住する大きな流れがあるので、前述の２つの物件は中古で出回っても瞬間蒸発するのです。つまり、需要が供給を大きく上回っていると言えます。
ただ、ウェリス稲毛の売れ行きはイマイチですね。アイプレイスが地元での買い替え需要で売れまくったように、もっと地元需要があるかと思ったのですが、地元の人だからこそ線路沿いのデメリットを知っているので、環境面で妥協できなかったのかもしれません。

[165: 匿名さん]

稲毛バス便となるとそれこそ通勤時間は千葉ニュー並かそれ以上…。
ニッチな選択肢としてあってもこのスレの対象ではないでしょう。

[166: 匿名さん]

インプレスト稲毛最強伝説☆
シャトルバスが便利！

[167: 匿名さん]

１６４は「稲毛の駅ちかい条件いいマンション」の中古の高値維持がバス便からの住み替えと言っているだけで。
バス便物件は話題になっていないですよ。

[168: 匿名さん]

なぜ再開発の無い船橋が上がり、再開発の盛んな千葉駅は下がるのか。


船橋が路線価で千葉県トップに、「これって、ふなっしー効果！？」

http://j-town.net/chiba/sanpo/sanpocolumn/187793.html

2014年7月1日、国税庁が発表した路線価によると、千葉県内の最高地点は「船橋駅前通り」（船橋市本町1丁目）と柏の「ハウディモール」（柏市柏1丁目）がともに1平方メートル当たり125万円で、トップだった。船橋は1987年以来27年ぶり、柏は3年連続の首位だ。

対前年変動率で見ると、船橋駅前通りは5.0パーセント増、柏ハウディモールは2.5パーセント増。船橋の好調ぶりがきわだっている。この勢いが続くと、来年は船橋が単独トップに躍り出るかもしれない。「まさかこれ、ふなっしーのおかげじゃないよね」と、突っ込みを入れたくなるほど。
一方、さえないのが、県庁所在地・千葉市である。「千葉駅側通り」(千葉市中央区富士見2丁目)は6年連続の下落、1平方メートル当たり111万円で、県内第3位。対前年変動率も1.8パーセント減である。3年前までは、24年連続でトップだったが、ここのところ船橋や柏の後塵を拝している。

千葉駅の改修工事もあり、駅付近の人通りはにぎわっていない。「さびれている」という人もいるくらいだ。今年4月、千葉市から発表された「人口の将来見通しについて」は、Jタウンネット2014年6月11日の記事でも紹介したが、いささか悲観的なようだ。

元気のよい船橋市や柏市、さびれている千葉市、この構図はとうぶん続きそうだ。

[169: 物件探し中]

船橋は来年単独トップになりそうですね。駅ビルも開発中ですし、人気の北口方面では、新船橋エリアが大規模開発で人気が急上昇しています。新船橋エリアはまだまだ大規模開発が続く見込みですし。
また、フナッシー効果もあるんじゃないでしょうか。

[170: 匿名さん]

県内各税務署管内の最高路線価
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　路線価（千円）　変動率（％）
船橋　　船橋市本町１、船橋駅前通り　　　　　　　　　１２５０　　　　　５．０
柏　　　柏市柏１、ハウディモール　　　　　　　　　　１２５０　　　　　２．５
千葉東　千葉市中央区富士見２、千葉駅側通り　　　　　１１１０　　　　▼１．８
市川　　市川市八幡２、本八幡駅前通り　　　　　　　　　８６０　　　　　４．９
松戸　　松戸市本町、松戸駅西口バスターミナル側通り　　８３０　　　　　２．５
千葉西　習志野市津田沼１、ぶらり東通り　　　　　　　　７４０　　　　　２．８
千葉南　千葉市中央区南町２、蘇我駅東口ロータリー　　　２７０　　　　　０．０
成田　　成田市花崎町、一本松通り　　　　　　　　　　　１６０　　　　　０．０
木更津　木更津市東中央１、木更津駅前広場通り　　　　　１１５　　　　　４．５
茂原　　茂原市千代田町１、茂原駅前広場通り　　　　　　　９０　　　　　０．０

[171: 匿名さん]

>>164
高値を維持している？築年数相応の下落だと思うんですが。

他の地域には、築10年程度で騰落率10%以下を維持している物件がたくさんありますよ。
もう少し客観的な目を養いましょう。

パークシティ稲毛の杜
https://www.sumai-surfin.com/re/810/

アイ・プレイス稲毛
https://www.sumai-surfin.com/re/4948/

[172: 匿名さん]

>168
逆に利便性が低下して価値が下がっているからこそ再開発しているという見方もできそう。

[173: 匿名さん]

＞168

千葉駅ビルが立派になればなるほど、周辺の商業は大打撃を受けそうですね。
特にパルコとその通りの商店。

そうなるとさらなる地価下落が起こりそう。

[174: 匿名さん]

>173
千葉市全体が地盤沈下するというより、そごう近辺のような駅近に市街地がシフトしていく過程で、旧市街になるほうが下落していると見るのが妥当。
元々千葉市街は少しずつ北上してきてた。

[175: 匿名さん]

資産価値が有る無しの話ではなくて、下がりにくそうという視点ならば答えは明快。
駅遠と機械式駐車場に台数不足、この敬遠される３大要素を避ければいい。
よくこの路線は…という視点で議論されているが、逆に言うと沿線に関係なく
駅ロータリーに面して自走式駐車場100％の物件ならば下がりにくい。
かなり希少な条件になるけどね。

[176: 物件比較中さん]

逆に言うと総武線沿線でも、駅遠と機械式駐車場に台数不足やましてバス便だと
資産価値が下がるということですね。
駅遠の基準が分からないけど個人的には20分くらい？
駅からの距離に20分差あったとしたら、総武線快速だと市川-千葉間の所要時間。
小さい差ではないことが分かる気がします。

[177: 匿名さん]

船橋バス便なんて距離は短くても大混雑だから最低２０分以上見なければなりません。
ドアツードアから考えるともっとです。
それも混雑した車内で混雑渋滞した道です

　市川５６人　　木更津４８人　　千葉市３９人　　船橋市２４人　　松戸市１７人


　柏市１５人　　富里市１２人　　　流山市９人　　旭市８人　　白井市８人



これは所在不明の子供の数　　いくら資産価値が落ちなくても子供にとってはどうなんでしょうか