千葉県で資産価値の下がりにくそうなマンションは？その３

[匿名さん]

千葉県で資産価値の下がりにくそうなマンションは？その３です。
引き続き有意義な情報交換しましょう。


千葉県で売却の可能性も考えできるだけ資産価値の下がりにくいマンションを購入したいですね。
新築、中古問いませんので、詳しい方ご意見を宜しくお願いします。


前スレ
　その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46695/
　その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/274627/

[108: 小田智康]

やはりマンションよりもオダ建設が建てた一戸建てでしょう。
ちなみにオダ建設は友人、知人からの建築依頼は受けておりません。
建設工事は結構無理なクレームをつけてくるお客さんが多く、すぐにトラブルになってしまうからです。
知らない人相手なら裁判なども心に余裕をもってできますので気が楽です。

[109: 匿名さん]

ウェリス稲毛はどう思いますか？

[110: 物件探し中]

109
特別下がりやすくもないけど、下がりにくくもないかなと。

総武線エリアだと、市川駅と本八幡駅5分以内、市川駅のツインタワー、最近出来た市川の大規模、パークシティ市川、プラウドタワー船橋、パークタワー船橋、プラウド船橋1～5街区、プラウドタワー稲毛、ザ・パークハウス津田沼奏の杜が資産価値が高そうです。

駅から10分もあり10年越えても高値のパークシティ市川はすごいなと思います。

プラウドタワー船橋は、7年経ちましたが新築価格を超えてますし、ここは、立地とブランドがベラボーに良いですね。

プラウド船橋は駅前の大規模複合開発を考えると、新築価格が安すぎました。新築で買った人は1割～3割くらい高く売れてるようですし、野田線といえども駅前でイオンモール隣接なので、資産維持率はかなりのものでしょうね。

普通は、新築で買った翌日に2割くらい下がると思ってください。

[111: 匿名さん]

>>110
詳しそうなので、千葉のもう一つのＪＲ常磐線沿線ではどこが下がりにくそうですか？

[112: 匿名さん]

＞＞９７

＞＞８１は千葉ニュータウンの日医大前。あそこのマンションは竣工後に市に昇格

　　アクトク停車、始発ということで購入価格よりベンツ一台分くらい高く売れるようになった。
　　ベンツといってもＡクラスだけど。　　　（笑）

[113: 匿名さん]

Aクラスといっても、なにしろ元々の物件価格が村プライスだったから、売却益の率は高いよね。
今は中古物件は出てないのかな、それとも市中に出る前に売れてしまうのか。

[114: 物件探し中]

111さん
110です。今は総武線ですが、ずっと常磐線沿いに住んでました。

新築なら、松戸駅や柏駅の近くが良いと思います。あとは、比較的安く販売されている、南柏の住友物件ですかね。ただ、販売中の新築で、規模や質や価格で言いなと思える物件はありません。

中古だと、松戸駅だと三井のパークタワー、伊勢丹横の戸田建設施工マンションなど、やはり徒歩5分圏内。柏も5分圏内が良いですね。出来るだけ大規模が良いです。

あとは、我孫子駅のグランレジデンス、アクアレジデンス、エールの丘。いずれも隣接した大規模マンションで、駅からはグラン5分、アクア6分、エール7分てとこでしょうか。近くにエスパというヨーカドーのスーパーがあり、日常の買い物なら十分です。グランとアクアは85から95平米位の広い間取が中心で人気があり、新築後は1割増し位で中古相場が推移していましたが、最近は新築並になってきたようです。我孫子駅近くには、もう広大な土地が残っていないので、グランとアクアは資産維持率高いと思います。
ちょっと大規模が多すぎではありますが、一度みてみては如何でしょうか？

アクアは750戸位、アクアは424戸、エールも400戸超え、あとシティアといのが隣接して700～800戸位あったはずです。

[115: 匿名さん]

>>114
柏の再開発のタワーは近いし、規模あるけれど、だめなのは、高すぎるってことですか。

[116: 匿名さん]

一つの目安は賃貸需要の底堅い地域に立地してることでしょうね。
賃貸が価格下支えの要因になるので。

[117: 匿名さん]

>110
ご名答。
2件目の中古は売出し価格3割増しで売り出して12日間で契約できたってさ。客付けじゃなくて契約だからね。これは業界人ならわかると思うけどスゴイことだよ。
どこの事かは自分達で調べてくださいよ。好きでしょ？皆さん。笑

[118: 匿名さん]

中古になると地歴なんて不問になるのか

[119: 物件探し中]

115
110です。ライオンズタワーなどこれからの柏駅再開発分析は、ちょっと高すぎなので、なんともいえないです。

[120: 匿名さん]

110さんはきっと、京葉線なら、総武線でしょうが、
常磐線とＴＸならどちらが資産価値が下がりにくいと考えますか？
常磐線東京乗り入れが関係するかな。

[121: 匿名さん]

京葉線や常磐線が羽田に繋がるみたいですよ
そうなると京葉線＞総武線、常磐線＞TXになるかな
http://www.asahi.com/articles/ASG6T7FRJG6TUTIL06Y.html

[122: 匿名さん]

110さんではないですが、
柏駅の再開発は東口の高層タワーマンションを歯切りに、西口に３棟、計４棟の高層タワーマンションに加え、
高島屋の裏に大型マンションも控えています。

問題なのは、商業地価（県内２位）の区域のためか坪単価の高さが都内並みに高くなってしまったこと。ここの近年の地価傾向は下落ではなく横ばいか上昇（柏市に限っては駅力が強すぎるため場所により格差が激しいですが）。

加えて柏の葉の３８階建て？タワーマンション２棟の建設＋で供給過剰すぎなので、本当に欲しい人にしか買えないというところでしょうね。


浦安は一息ついたところですが、伸び白はまだまだあります。京葉線と言っても全線が短いので全駅それなりに安定してそうな面はありますね。
外環や北千葉道路が早期に開通することも期待できますので、北西部地域は全体的に安泰のような気がします。

[123: 匿名さん]

122です。
追記で、期待できる資産価値の下がりにくい場所は新鎌ヶ谷じゃないですかね。

あとは安定の本八幡と市川、船橋。駅を中心に再開発が控えている松戸。

津田沼は今がバブルで、住宅地として確立してきましたので安定した成熟期に入るでしょうか。課題は薬円台までの道路状況と京成側の縦のライン（さくら公園付近）。

[124: 匿名さん]

人それぞれの考えはあると思うけど、>122、>123はかなり的外れと感じる。
特に新鎌ケ谷は下落率上位にランクされそうな地域だと思うよ。

[125: 匿名さん]

新鎌ヶ谷は人気、都内近い地区に比べたらもともと格段に安いからじゃないの？
京葉線が一番人気の線になるとは思えないけれど。ほとんど埋め立て地域だから。

[126: 匿名さん]

地価の下落が激しくテナントの埋まらない千葉駅周辺やいまいち個性を出せない稲毛より、津田沼に圧倒的な軍配。
むしろ京葉線の方が将来性がある気がする。

にしてもJRの攻勢はすごい。
成田羽田は京成京急の圧勝かと思ったけど、北関東・京葉・新宿からも直通可能とはね。

[127: 匿名さん]

稲毛は地味めでいいんでは？文教地区で、子育て世代重視。
松戸の再開発ってみたら、アトレ以外にさらに駅ビル（ルミネ？）できるのか。

[128: 匿名さん]

新鎌ヶ谷はないよ。中小のデベのマンションしかないし街に厚みがない。
車、大混雑。津田沼も商業施設がおそまつで。
ただ今度できるタワマンはよいかも。

[129: 匿名さん]

新浦安は思わぬ追い風で地価ナンバーワン奪還なるか注目。
どう路線を組むのか未知数だが「名ばかり東京駅」だけから新宿や羽田へも一本となると、相応のインパクトが。

[130: 匿名さん]

稲毛が文教地区という書き込みをたまに見るけど、違和感あるなあ。
文教に害のあるものが比較的少ないという程度で、積極的に推せる要素が何なのか分からない。
大学は西千葉だし、レベルの高い高校もない。
大きな図書館とか博物館の様なものも無いし。

千葉市の中でさえ、文教地区といえば西千葉か県庁から亥鼻あたり。
子供の教育水準が高いという事なら海浜幕張エリア。

[131: 匿名さん]

いや、快速停車駅でその害のなさが文教地区といわれるゆえんでは。西千葉は鈍行だから鈍行でもいいならいいんだろうけど。
最寄が稲毛で一番優秀なのは市立千葉がある。中高一貫の市立稲毛、千葉東なども自転車なら近い。
その他湾岸の高校も近い。気楽に通える高校の選択肢が多くて、快速停車、害が少ない。そんな理由ではないのかな。

[132: 物件探し中]

125
110です。北総線の特急が止まり、都内への通勤も悪くないので、確かに新鎌ヶ谷はそこそこ人気があるかもしれません。でも、それは鎌ヶ谷在住者や近隣に住んでいる人位しか需要がないと思います。

数年前に新鎌ヶ谷も検討しましたが、駅前の新築マンション高かったですね。割高感を感じました。また、新鎌ヶ谷駅10分位にルネの大規模マンションありますが、2000万円そこそこでいつも売りにでているので、新鎌ヶ谷駅にマンションの需要はあまりないと思われます。
新鎌ヶ谷駅周辺は土地が余ってますが、マンション新築は全然出てこないですし。周辺の戸建も3000万円位からあるので、なおさらマンションの割高感がでてしまいます。
北総線沿いにも二駅住みましたが、電車の本数の少なさと運賃の高さから、ファミリーで永住するには、ちょっと考えさせられますね。

[133: 物件探し中]

120
110です。
常磐線です。TXは八潮駅は安いですが、それよも都内に遠いおおたかや柏の葉が高過ぎます。一般的には、既存の街が高くて、新規の街は割安です。
しかし、柏の葉やおおたかは初めから将来の発展や開発を見込んで高くなってしまっています。
ですので、将来の資産維持は良くても普通。悪ければ、調整が入り大幅下落する可能性もあるため、あまり旨味はないと考えます。

[134: 匿名さん]

稲毛はね、住民が良い

[135: 匿名さん]

稲毛を文教地区と言っているのは稲毛在住者だけでしょうね。

東京で言えば文教を名乗る「文京区」や上野周辺（湯島～東大含む一帯）の文化施設の集積されたところ。

単に良い大学と評判の良い高校があるだけなら東大と千葉大が並んでいる柏や、市川も文教地区です。

予備校は総武線なら津田沼集中ですし、稲毛の存在感は低いのでは？

[136: 匿名さん]

>134
全く客観性がない
最終学歴の統計でも稲毛区は最上位グループに入っていない
（浦安、市川、美浜、印西、我孫子、習志野、流山）

[137: 匿名さん]

北総線ネタは、奇人を召還する呪文・・・・

[138: 匿名さん]

印西を話題に割り込ませようと、決死のロビー活動してる（…つもり）の狂人がいますよね。
この掲示板各所に。

[139: 匿名さん]

「住人に占める高等教育を受けた率」なら、トップは頭一つ抜けて浦安。
それ以外はセカンドグループです。
浦安は進学校の数では全く奮いませんが、少なくとも親の教育水準では圧倒的です。

[140: 匿名さん]

浦安、これまでは地価もトップで、そういうところあったかもしれないけれど、
住み替えてしまった人もいるし、今後どうなるか？？

[141: 匿名さん]

因みに稲毛が千葉市の文教地区なのは本当です。
（正確には稲毛～千葉駅近くまでの市街地が文教地区）
しかし「稲毛区」というと稲毛駅から離れた郊外内陸部も含むことになり、
その結果だいぶ数値が落ちてしまいます。
美浜区は市内でもそういった「郊外」を持たない唯一の区なので
海浜幕張があることを除いても統計上は有利になります。
でも浦安には敵わないですね。

[142: 匿名さん]

>>130
ありがとうございます。やはり110さんの見方は常磐線ですか。
常磐線は乗り入れの本数次第でもありますが、多少なりでも好材料だろうとは思ってましたが。
ＴＸの人気地区がすでに高すぎるということなんですね。

[143: 購入経験者さん]

マンションの価格は利便性、環境、希少価値で決まると言われます。資産価値を第一に考えるならば、これら３項目をすべて満たすマンション以外は買うべきではありませんが、残念ながら、2010年以降に千葉県内で売り出されたマンションの中には、そのような物件はないと思われます（東京にはそのような物件が多少ありますが、庶民が手を出せる価格ではありません）。
特に、希少価値の項目は満たすのが難しい。同等レベルの物件が相次いで建設される再開発地区の物件や、単独で1000世帯を超える大規模物件などは、当初は高く売れる場合もありますが、多数の物件が同時期に中古で売り出されるようになると、値下げ競争が始まって一気に価格が下がります。

[144: 匿名さん]

>>143
割と最近のもので市川の駅2分物件、すぐ売れてしまったものは？
希少性ありませんかね？

[145: 購入経験者さん]

>144
新築としてはそれなりに希少性があったので売れたのだと思います。つまり、「今買える市川駅近新築物件ではここがベスト」という考えで買う人が多かったということです。
ただ、中古になると、それ以前に建てられた駅近物件とも競合します。そのときに他の物件に勝てるかというと、「？」です。希少価値がある物件は、多少築年数が古くてもオンリーワンの強みがあるので高く売れるのです。

[146: 匿名さん]

縦貫線の開通はどうでしょうか。
東京駅までの到達時間が松戸と市川でさほど変わらなくなります。
相場に影響与えますかね？

[147: 匿名さん]

問題は何本中何本行くかでは？3分の1でも行けば結構影響はある気はするけど。

[148: 匿名さん]

大規模物件が良いと言われていますが、希少価値を考えると小さな物件の方が狙い目ということか。

[149: 購入経験者さん]

>148
大規模すぎるのも問題ですが、200戸を下回るような物件も、希少性を維持するのが難しくなります。近隣に同程度の広さの土地を確保できれば、似たようなマンションを建てることが可能ですから。
希少性という観点からは、300～500戸程度がベストではないでしょうか。

[150: 検討中の奥さま]

浦安、市川、千葉駅の駅10分以内。
なかなか出ない。

[151: 匿名さん]

>>149
200戸以上ってどうだろう？
マンションは利便性がまず第一。資産価値下落しにくいのは駅近いことが大きな条件になる。
駅前に200戸以上建つことは、再開発地域以外には起こりにくい。
タワーならありうるところもあるかもしれないが、大戸数つまり高さのありすぎるタワーを避ける需要もある。
小規模物件はイマイチといっても、100戸程度の中規模なら今どきはディスポーザーもあって雑多さが少ない。
もちろん向きと線路から近くないなどの環境面がよかった場合だが希少性は成り立つでしょう。

[152: 購入経験者さん]

>151
もちろん、戸数の下限は街によって異なると思います。ただ、希少価値の源泉が「駅近」だけの小規模物件は、将来的に他の物件が建つことにより、希少性がいとも簡単に毀損してしまう可能性があります。「この物件は将来にわたっても希少性を維持できるだろうか」という観点で、客観的に考えてみることが重要です。

一方で、希少性と住みやすさとの間に直接の関係はないので、永住前提で資産価値を気にしなくて済むのならば、利便性と環境の２点だけ考えれば良いことになります。本スレの趣旨からは外れますが、そう割り切ってしまった方が、同じ値段でより良い住環境が手に入って、結果的には幸せなのかもしれません。

[153: 匿名さん]

どうなんでしょうね？
例えば、利便性のある駅が近くて南向きでその眺望が保障されているなどあれば中規模でも希少性はあるような？

[154: 匿名さん]

というか、駅が近いという意味含んだ利便性と、あまり変化ないだろう環境がそろえば、おのずと希少性が
ついてくることが多い気がするんですが。

[155: 購入経験者さん]

>153,>154
お二人の考えも正しいと思います。規模は絶対的な基準ではありませんし、街によっても基準は異なります。

例えば、流山おおたかの森徒歩２分、総戸数１００戸の物件と、市川徒歩２分の同規模の物件があった場合、希少性が高いのは市川の物件でしょう（おおたかの森駅前はマンションの建設ラッシュですので）。
そうすると、仮に利便性や環境が同等だとしても、後者の方が売却時の価格は高くなります。なぜでしょう？

もし購入検討者の全員が、おおたかの森と市川を等しい条件で比較するならば、２つの街の物件価格は単一の需要供給曲線に従い、同条件ならば同じ価格になります。
しかし現実の世界では、「おおたかの森じゃなきゃダメ」「市川じゃなきゃダメ」という検討者が一定割合存在するため、それぞれの街は独立した需要供給曲線を有することになります。
そのとき、相対的に供給の少ない市川では、より高い価格で需要供給曲線が交わるので、売却価格が高くなるのです。

[156: 匿名さん]

ちなみに放射能問題は柏エリアや北総線エリアの資産価値に未だに影響与えてる？

[157: 匿名さん]

あんまり与えていないような。値段的には。
ただ、あれがなければTXのマンション開発はもっと早く進んだかもしれないね。
震災の影響が大きかったのは埋め立て地（特に浦安）でしょう。