ブランズ本郷真砂ってどうでしょうか？

[匿名さん]

売主：東急不動産
施工会社：前田建設
管理会社：東急コミュニティー

総戸数 65戸
間取り：1LDK～3LDK(予定)
専有面積： 45.11m2～86.69m2(予定)
バルコニー面積： 3.96m2～10.60m2

敷地面積 1819.04m2
建築延床面積 5597.45m2
構造および階数 地上5階地下1階建て

ＨＰがアップされましたので、新しく立て直しました～

所在地：東京都文京区本郷四丁目18番19外(地番)
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅 徒歩3分 、東京メトロ丸の内線・南北線「後楽園」駅 徒歩6分
　　　都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅 徒歩7分・東京メトロ丸の内線「本郷三丁目」駅 徒歩8分

【物件情報を追加しました　2013.5.12　管理担当】

[81: 匿名さん]

私はこの立地は凄く気に入っています。いくら高くても買いますから、安心して値付けして下さい。

[82: ビギナーさん]

８１さん、

この立地の良い点を具体的にたくさん教えてください。
参考にしたいです。

（高すぎだったら私には買えませんが…）

[83: 匿名さん]

一番のウリは4路線プラス自転車利用で総武線利用出来る事。複数路線利用出来る10階以上物件は多いですが、ここは低層でいいと思いますよ。賃貸やリセールも期待出来そうですね。

[84: 匿名さん]

＞80さん
はい。現状では普通に欲しいです。
だから東急には真っ当な価格を付けてもらいたいと思います。
私は東急のいつものやり過ぎ価格なら要りません。
他の物件の板を見ても東急のやり方(価格設定のまずさと売り残し物件の値引き販売、叩き売り)はとにかく評判が悪いです。
会社として利益の最大化も大事でしょうが、お客様を不幸にするようなやり方では企業価値もブランド価値も上がらず、デベロッパとしての評判は落ち、ひいては業績も落ちていくと思います。
真剣に購入を考えるなら、ちゃんと主張するべきと思います。
デベの言いなりで買うような人こそ、後で泣く若しくは文句を言うのではないでしょうか。

[85: 周辺住民さん]

>>79さん

崖地の相続税の評価が低いのは、斜面で利用価値が少ないからでしょう。もし擁壁があれば、自分の土地であっても勝手に壊せませんし（開発行為となるので区の許可が必要←そう簡単に下りない）。

このマンションの建設地は崖地ではありませんよ。北側は区道であり、その向こう側が崖です。崖の所有者は状況からして、その北側の低地の所有者かと思います。

一丁目（旧弓町1丁目）と四丁目では地位が違いすぎるので、最近次々に建ったプラウドのような価格設定はありえないと思います。ただし、5丁目のプラウドの価格（古いですが）は意識するでしょうね。

[86: 周辺住民さん]

>>83さん

総武線の水道橋までなら徒歩でも10分強ですよ。うちは湯島や御茶ノ水、御徒町、上野、神保町（半蔵門線）くらいなら歩いています。

利便性が高い割に、静かですし、南面の東半分以外は開放感があります。

鐙坂を下れば、少し距離がありますが、柳町商店街やグルメシティ、クイーンズ伊勢丹などにも行けます。

[87: 周辺住民さん]

>>84

本当に欲しいと思うなら、つべこべ言わないのが無難かと思います。「こんな客に売りたくない」と思われると、競争率が1を超える場合に、便宜を図ってくれなくなるかと思います。

もしくは、売れ残るのを待って指値するかでしょうかね。その際でも相手の欠点を突くような発言は避けるのが無難です。これこれの理由でいくらなら用意できる、とだけ伝えて交渉するのがスマートかと思います。当方これまで3度、指値に成功しています。うち2回は中古でしたが。

[88: 周辺住民さん]

>>79さん

ご参考までに、崖地の相続税の計算方法です。
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/hyoka/03/20.htm

このマンションは崖地を含まないので、上記には当てはまりません。

ちなみに、付近の路線価（相続税額の元）はこちら。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h24/tokyo/tokyo/prices/html/24022f.h...

[89: 匿名さん]

でた。
85はたぶん東急さんですね。
お疲れ様です。

地位(ぢくらい？)ってなんですか？
一丁目と四丁目では違いすぎる？
ホントですか？

路線価見ても、最近のプラウドの場所とここでは差がありませんよ。
また、交通利便性という意味では、水道橋駅に近い一丁目の方が現代人として価値が高いようにも思います。

更に、マンションブランドとして、プラウド＞ブランズが一般的な評価かと思いおます。(もちろん個人の好みもあるでしょうがリセールなどを考えた場合の一般的な評価として)

少なくとも、四丁目のブランズ＞＞一丁目のプラウドは当たり前なんてことはないと思いますが如何でしょうか？

[90: 匿名さん]

87さん、アドバイス有難うございます。

勿論、営業の方とやり合うつもりはないですよ。
その方に突っ掛かっても意味はないですからね。
私は価格が不当だと思えば買いませんし、それで後悔することはありません。
むしろ東急のいつものやり口で高値掴みで泣かされるのだけは嫌ですから。

ただ価格が正式決定するまでは妥当な価格になるように要望はしていきますよ。
勿論、丁寧な物言いで。
購入を本気で検討されている方ならそういう要望はきちんとすべきでしょう。
当然担当の営業に嫌われるような言い方はする必要がありません。

[91: 周辺住民さん]

>>89さん

地価を比較するなら路線価（国税庁）じゃなくて公示地価（国交省）でしょう。

本郷一丁目のプラウド本郷壱岐坂（本郷1-28-3）が調査地点になっていて、
周辺より突出した公示地価になっています。
これを見れば　本郷一丁目（というか旧弓町一丁目）＞＞本郷四丁目　は明らかです。

ちなみに上記地点は今年から調査に加えたようです。
プラウド恐るべしですね。もちろんパークハウスなどもありますが、
とにかく、旧弓町一丁目を国交省が注目していると言えます。

プラウド＞＞ブランズなのも、火を見るより明らかじゃないですか。

[92: 周辺住民さん]

>>90さん

お返事ありがとうございます。いい買い物ができると良いですね。

ただ、ブランズ文京小石川パークフロントの
だらだらした売り方が再来するのではと、少し心配になりますね。
本郷真砂も比較的狭い部屋が多いので、
単価高めでグロスを抑え、でも高いみたいな
微妙な値付けにしてくるような気がします。
もちろん、プラウドよりも安いレンジでしょうが。

[93: 匿名さん]

>これを見れば　本郷一丁目（というか旧弓町一丁目）＞＞本郷四丁目　は明らかです。

容積率が違いますから単純比較はできません。そもそも商業地域に住みたくないですし。

>プラウド＞＞ブランズなのも、火を見るより明らかじゃないですか。

野村不動産よりも東急不動産の方が３割近く総資産が大きい（つまりでかい会社）ですけどね。

[94: 周辺住民さん]

>>93さん

旧弓町一丁目は近隣商業地域です。大通り沿いは商業地域ですが、それは本郷四丁目も同じです。

ちなみに両地区の容積率の違いは、400％：300％ですが、公示地価の差はそれ以上です。ご自身で調べてみてください。

また、ブランド力も残念ながら、会社の規模では決まらないようです。

[95: 匿名さん]

>ちなみに両地区の容積率の違いは、400％：300％ですが、公示地価の差はそれ以上です。ご自身で調べてみてください。

建築面積というのはそんな単純なものではないです。容積率の割り増しとか、日影規制とか、地下室の特例とか、様々な条件で決まります。その結果として、プラウド本郷壱岐坂は１４階建となり、こちらは６階建になっているんですね。

[96: 匿名さん]

公式サイトが更新されていますね。
デザインを見ると内廊下になっていますね。

[97: 匿名さん]

ブランズに住めば、あの二子玉ライズやクロスエアタワーと兄弟完成になれるワケですね！

[98: 匿名さん]

買えないオタク二人がマスターベーションしています笑

[99: 匿名]

今日、広告入ってました。

[100: 匿名さん]

欲しい方のネガ発言が目立ちますね♪丘の上の静かな立地の低層ブランズですからね♪

[101: 周辺住民さん]

>>96さん

近隣住民に配られた資料によると、
共用廊下は5階では北側に面するのですが（北側住戸なし）、
窓ガラス付きにすることで内廊下となるようです。

北側斜線をクリアするために、
廊下の位置が決まってしまったとも言えますね。

[102: 周辺住民さん]

連投スマンです。

東側は2階の柱も鉄筋が立ってきています。
近いうちにコンクリートを打設するんでしょうね。

あと、1階の北側は、見間違いでなければ、
道路より10cmほど低いようで、少し気になりました。

[103: 購入検討中さん]

代表間取り見ましたが、どれもバルコニーの位置と形が微妙でがっかりしました。
単価も高そう。
それでもプラウドのように即完するんでしょうか。
一丁目も四丁目も本郷の人気はすごいですね。

[104: 周辺住民さん]

>>103さん

確かに間取りは微妙ですね。

単価はやや高く感じるくらいに
抑えてくるんじゃないでしょうか。
北向きの住戸が多いので、
即日完売はしなさそう。

あと、本郷ですごい人気なのは、
一丁目のプラウド村周辺だけかと思います。

[105: 匿名さん]

単身者とファミリーが混在しているので、お子さんがいる方は少し住みにくいように感じます。
単身者だと賃貸に出される方もいらっしゃると思いますので、
セキュリティーの問題もありますからね。

[106: 周辺住民さん]

というか北向き住戸は投資用に回ってしまいそうです。

[107: 購入検討中さん]

北向なのに、間取り図の南北を上下逆さまにして南向きっぽく見せているのがいやらしいと思いました。
ここよりはパークコートの中古が気になりますが、全然モノが出ませんね…。
東急さん、駅前にスーパーでも作ってくれればいいのに。 このマンションの人気も増しますよね。

[108: 周辺住民さん]

>>107さん

パークコートの中古、出てますよ。
先月出ていたものかと思います。
北向き物件も出ていましたが成約したようです。
どちらも表の売り物件として出てきたのは
初めてかと思います。

個人的には稲毛屋がまともなスーパーに
なってくれると嬉しいかな。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=area&...

[109: 検討中]

学区の本郷小学校の評判はどう
なのでしょうか？

[110: 匿名さん]

ブランズ八雲で東急がまたもやらかしたみたいですね。
価格設定間違い過ぎで評判最悪です。
ここも似たような薫りがします…。

[111: 周辺住民さん]

>>110さん

なんとも言えないんじゃないでしょうか。
数カ月で売り切れれば適正価格なのでは。
どのみち価格が妥当かどうかは、
買う人たちが後から決めることかなと思います。
公式サイト見てきましたが、
それくらい高くて当然かなと感じました。

それに引き換え、こちら真砂町の物件は、
北側の眺望くらいしか物理的な意味での売り文句がありません。
パークコート側にサブエントランスを設けておけば、
もっと雰囲気の良さを醸し出せたかなと思います。

パークコート側の道路は歩道がきれいに舗装されていて
車の通り抜けもありません。雰囲気もいいです。
鐙坂がある方の道路は、こういっちゃなんですが、
どこか貧乏くさい感じがするんですよね。

[112: 周辺住民さん]

>>107さん

そういえば、春日駅がある都営アパートの1階に、
真砂市場があるのを忘れていました。
早く閉まるので行ったことがないですが、少しは使えるかも。
大雪が降った翌朝、中を通してくれた記憶があります。

ただし、建物自体、あと数年で建て替えるようです。

[113: 匿名さん]

真砂市場、そういうところがあるのを知らなかったです。
調べてみたらレトロな懐かしい感じですね。
八百屋さんやお総菜屋さんもあるようですし、
毛糸屋さんもあるんですね。
なんだかこういうのって好きです。
今度絶対に行って見ようと思います。
情報ありがとうございました！！

[114: 物件比較中さん]

ルーフバルコニーとこれ以外のタイプの環境の違い大きいですね、
好みではっきりと選択したいタイプが分かれそうです。

私はどうしてもルーフバルコニーに憧れてしまいます、
しかもワイドを超えてスーパーワイドな幅。

嬉しいのは接しているのがLDKだけじゃなくて寝室や浴室窓も。
ワンクッション挟んで外が見えるというのはプライバシー面も安心でしかも明るくてオイシイと思います。

[115: 周辺住民さん]

>>113さん
ぜひ真砂市場を楽しんでくださいね。
あと、こんにゃくえんま付近の店もレトロですよ。こちらもぜひ。

>>114
超ワイドなルーバル住戸は、4階の4戸だけです。
普通にワイドなルーバル住戸は5階に2戸あります。
5階の北側は共用テラスになっていますね。
お住みになる皆さんで楽しむんでしょうかね。

[116: 匿名さん]

最短で春日駅まで行くには？
真砂市場の先の階段を使うルートかな。
ベビーカーだと無理ですね。

[117: 周辺住民さん]

>>116さん

一応、その近道にはスロープがありますが、少し危険ですかと思います。
春日駅はバリアフリーになってませんし。

道が平坦なのは本郷三丁目ですね。
エレベーターがありますし。
丸ノ内線の方が何かと便利です。

[118: 周辺住民さん]

http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo-masago/concept/

を見て気付きました。
鐙坂が言問通りにぶつかっていますが、
なんか微妙です。クルマは通れません。
こんな感じです。

http://goo.gl/maps/FQTDr

[119: 周辺住民さん]

真砂市場や鐙坂が話題になっていますね。
文京区民センターの建物が数年以内に建て替えとは知りませんでした。
昔ながらの市場。あのような市場が以前は区内にもたくさんあったそうです。
個人商店が1つのスペースに集合したのが、市場の原形なんだそうです。

資料を請求した人に配信されるメルマガに、公式サイトで発表されている3タイプ
以外の3タイプが既に発表されています。
モデルルームの先行公開の日程も発表されました。

[120: 物件比較中さん]

Ｓタイプいいなあ。

来客を意識すると他の部屋とリビングがきっちり分かれていてレイアウト抜群じゃないですか。北向きなのでルーフバルコニーがこれだけ広いおかげで各部屋への採光も問題ないと思われます。

部屋の収納が少ない点は廊下の収納で補っている模様。
あまり突っ込みどころがなくていいですね。

[121: 匿名さん]

こちらのマンションすぐ脇の炭団坂って
以前ブラタモリでも取り上げられていた坂ですよね？
たしか「本郷台地をブラタモリ」の回だったかと。
なかなか歴史的にも面白い地域ですよね、こちらは。

マンション自体もくせがないというか、
でも平凡でもなく使いやすい感じの間取りなので
言う事はないという感じです

[122: 物件比較中さん]

面白い地域なんだけど、玄関が炭団坂側じゃないのがちょっぴり悲しいところ。

[123: 周辺住民さん]

そうですよね。炭団坂側にサブエントランスが欲しいですよね。
この辺はなんだかんだで本郷三丁目が中心になります。
無駄に大回りしないといけないのが残念ですね。
1階の東南角は半ば死んでいるので、
無理して部屋にしなくて良かったはずなのに。。

[124: 匿名さん]

ブランズ二子玉では正式販売前に当初予定価格から500万円ぐらいの値下げを発表。

ブランズ弦巻二丁目でもあまりに売れなくて500万円ぐらい減額の新価格の発表。

とりあえず吹っ掛ける東急の悪どさが全開ですよね。

ここは場所がいいだけにどうしても期待してしまいます。
東急さんにはその悪評高いやり口を改めて頂き、是非とも真っ当な価格でやって頂きたいものです。

[125: 匿名さん]

今週末の事前案内会から価格（予定？）を公開するようです。

[126: 物件比較中さん]

西片育ちで今は離れてるんだけどここって肛門科の隣だか跡地だかですか？

[128: 物件比較中さん]

かなり強気な価格設定でしたね。

そして2LDKの手狭な間取り中心のマンションでした。
子育て世帯にはちょっと厳しいように思います。

[129: 匿名さん]

坪400万くらいですか？？

[130: 周辺住民さん]

高いとはいえ、プラウドを超えることはないのでは？
坪360～370万くらいを提示してきたのかと推測しますが、
320～330万くらいがいいところじゃないでしょうか。

近隣住民としては、高く売れてくれた方が嬉しいですけどね。