ブランズ本郷真砂ってどうでしょうか？

[匿名さん]

売主：東急不動産
施工会社：前田建設
管理会社：東急コミュニティー

総戸数 65戸
間取り：1LDK～3LDK(予定)
専有面積： 45.11m2～86.69m2(予定)
バルコニー面積： 3.96m2～10.60m2

敷地面積 1819.04m2
建築延床面積 5597.45m2
構造および階数 地上5階地下1階建て

ＨＰがアップされましたので、新しく立て直しました～

所在地：東京都文京区本郷四丁目18番19外(地番)
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅 徒歩3分 、東京メトロ丸の内線・南北線「後楽園」駅 徒歩6分
　　　都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅 徒歩7分・東京メトロ丸の内線「本郷三丁目」駅 徒歩8分

【物件情報を追加しました　2013.5.12　管理担当】

[701: 匿名さん]

歴史或る場所や静かな雰囲気に合わせてなのか、玄関や内部に大げさな煌びやかさがあまりないのは好感がもてました。

・・・が、お値段が高いですよね。

持ち物や装いで引き算的な美しさは普段は好きなのですが、マンションとなると金額分に見合った足し算的なものがデザインや仕様に欲しくなる心情も、、、

[702: 周辺住民さん]

>>694さん

確かにそうですね。南側の通路と道路から見てみると、半地下状態の1階は居住者がいないようです。意外なことに、北側は結構、埋まっているようです。夜通ったら結構、照明が点っていました。

>>695さん

北側が崖なのは、このマンションの東半分だけです。ですので、西側半分は3階以上でないと景色に抜けはないかと思います。

>>696さん

緑は意外とありますよ。このマンションからはあまり見えないのかもしれませんが、崖の法面はいま緑で埋め尽くされています。秋になると柿の木に実が生りますので、かなり風情を感じられると思います。このマンションの北側の植栽も結構いい感じです。壁と植栽を交互に配していますが、個人的には壁をなくしてすべて植栽にしてほしかったです。

[703: 匿名]

北側路上の自転車、何なんでしょうね？
今日はゴミ捨て場の前に自転車が置かれてます。
取り締まって欲しいですね。

[704: 周辺住民さん]

>>703さん

北側路上（区道649号）の自転車に関しては>>244にも書きました。自転車の所有者は少しクセのある方でした。

自転車は以前から気になっていました。ある夜、付近を歩いていた時に偶然パトロール中の警官とすれ違ったので、その自転車の件を伝えました。警官と別れた直後、前を歩いていた中年の女性がこちらを振り返り、「あなた、警官に何を言ったの？　あなた、よそ者でしょう」などと、半ば不規則な暴言を吐いてきました。その女性こそ自転車の持ち主でした。なんでも子供の頃から止めていて咎められたことがないから既得権益なんだとか。

その日は仕事帰りに白山通りの100円ショップ（キャンドゥ）に寄って、清和公園とハチス坂（ハチスカフェ隣）、区道649号を通って家路に向かう途中でした。清和公園に上る階段辺りからずっと中年女性の後ろを歩くかたちでしたが、女性は独り言をぶつくさ言い、途中で唾を吐き、自転車を止めてある所ではジュースだかコーヒーだかの缶をわざわざ道路に置いた（つまり捨てた）ことをよく覚えています。

その週末、区役所に電話すると、担当者は警察の管轄だと言います。富坂署に電話したところ、話は聞いてくれましたが、担当者いわくその女性を追い詰める形にしたくないので記録には残さないとのことでした。ちなみに、女性が暴言を吐いた時、すれ違った警官は本件マンションの向かいにあるポリスボックス（旧・会計検査院幹部宅）にいて、こちらの様子をただ伺っているだけでした。

その頃、止まっていた自転車は1台でしたが、今は2台になってしまいました。こうなるのは分かっていたので未然に防ぎたかったのですが、それ以上の行動がとれず反省しています。

自転車が置かれていること自体はさほど問題とは思いませんが、それによって風紀が乱れることが嫌なのです。実際、自転車の台数は2台に増えてしまいました。また、稀に道路いっぱいに荷物が散乱していることがあります。自転車の所有者とは別の方によるものでしょうが、「ここは何をしても許される」と思わせるような要因があることは挙げられると思います。さらに、タバコの吸殻のポイ捨ても見ました（鐙坂にある「宅配」という会社＝東京都水道局の天下り会社、の社員）。

残念ながら、ほかにも困ったさんはいます。

北側の植栽が立派なお宅。花びらが道路に落ちても掃除しません。朝、本件マンションの管理人さんが掃いていました。

春日駅に向かう私道にあるお宅。雪が積もった日の翌日（か翌々日だったか）、雪をわざわざ道路の中央に撒いていました。私道とはいえ、舗装や下水、街灯、固定資産税などの面で100％に近い公費が投入されていることもあり、そんな勝手が許されるわけがありません。

うちは家族の都合もあって本郷に引っ越してきましたが、このように民度が低い人も見受けられ、家族ともども残念に思っています。

[705: 匿名さん]

近隣の感じもマンションを選ぶときに、検討した方がいいかもしれないですね。
住んだら良かっただったらいいですが、想像と違うってこともあるのかもしれないです。

マンションのエントランスの雰囲気はいいですよね。
棟内のモデルルームもあるみたいだし、いろいろ総合的に考えることができそう。

[706: 周辺住民さん]

>>705さん

まったくおっしゃる通りです。このマンション自体はよくできていると思いますが、近隣にどんな人が住んでいるかは重要です。もちろん、マンションはある種の要塞ですから外部との関係を断ち切った閉じた生活も可能です。しかし、本マンションでは路上自転車問題は住民に無関係でいられないと思うのです。

本マンションが竣工してから何故か件の路上自転車がよく倒されています。人ごとながら、植栽を痛めないか心配しますし、照明器具を破損するトラブルもありえるでしょう。以前、区役所に言って自転車に張り紙（荷札みたいなやつ）を張ってくれましたが、嫌々の対応でした。

>>703さんが、もし本マンション住民であれば、管理人さんに頼んで自転車への張り紙（任意の形式で良い）をこまめに張ってもらうよう頼むのがよいと思います。それが奏功していると思われるのが隣のパークコートです。パークコートの前の電柱辺りには時折、自転車が止まっていますが、いつも容赦なく「どかしなさい」みたいなことが書かれた張り紙が張られていて、翌日にはその自転車はなくなっています。

[707: 匿名さん]

周辺住民さん、色々と教えてくださりありがとうございます。どこに行ってもそのような方はいらっしゃいます（残念なことですが…）。予めどんな方かわかっているのはありがたいです。情報として織り込めますから。
こちらは本当にお値段は高いですね。本郷台地なのでしかたないのかな。人気があるようですので。
春日通りからこうやって奥に入ると意外と静かな点もいいですよね。

[708: 周辺住民さん]

素晴らしい！

今朝、例の北側の区道を通りました。自転車が3台ありましたが、すべて張り紙がしてありました。そして今夜、その3台がすべてなくなっていました。マンションで対策を練られたのでしょうか。なんにせよ、すっきりして気持ちが晴れ晴れしました。

さらに素晴らしいのは、このマンションの管理人さんと思われる人が今朝、北側の区道を掃除していたことです。勝手な想像ですが、本来の業務範囲を超えていると思われます。この区道がきれいになれば、マンション住民も周辺住民も通行人（朝は多くの方が通行しています）も気持ち良くなります。なんて素晴らしい行為だと思いました。

このマンション、販売苦戦であれこれ揶揄されていますが、運営面からは凄くいいマンションですね。

>>707さん
>> どこに行ってもそのような方はいらっしゃいます（残念なことですが…）。

しばらく郊外に住んでいましたが、そうした困ったさんは皆無でした。人気の地区だっただからかもしれませんが、都心にはいろんな人がいるんだなあと実感しました。

[709: いつか買いたいさん]

司馬遼太郎の本郷界隈を読むとこの土地の価値がわかります。
漱石の三四郎にも登場する町名です。
23区で山手線内、本三徒歩６～7分。
お金があればぜひ買って住みたいですね。
大震災後、高層マンションは魅力を感じず、低層で安心安全なマンションを探しています。

[710: 匿名さん]

また放置自転車ありますね。
粗大ゴミ置き場にいつもとまってるママチャリが気になります。
あそこに停めていいなら、我が家も停めたいです。

[711: 周辺住民さん]

地下住戸はいつまでたっても売れません。
最終的にどうなるのでしょうか。

[712: 匿名さん]

デベが管理費、修繕費を払い続けます。

[713: 匿名さん]

完全にデベの失策。

[714: 匿名さん]

値段下げれば売れるでしょう、この立地だから。

[715: 購入検討中さん]

都心ではどこかの住戸にプラン的な犠牲が出てくるのはよくあること。
その分価格で調整するのでしょう。
まあ立地が抜群なので、遅かれ早かれ完売は間近でしょう。

[716: 周辺住民さん]

>>710さん

そうしてアレな状態になっていくんですね（笑）

という冗談はさておき、ママチャリが置かれたり、そこに自分が止めたくなるのも、やはり放置自転車が原因かと思います。その意味で何か対策された方がよいのでは？

先日は放置自転車の影に隠れるようにして犬に糞尿をさせていた中年夫婦を見ました。平均すれば1日に1回通るかどうかなのに、頻繁にそのような光景に出くわすなんて、この一画はなんかおかしいですね。犯罪や事故が起きなければいいですが。

>>711さん

築後1年たつと中古扱いになります。逆に言えば1年以内に売ればデベとしてOKです。なので、あせって売ろうとは考えていないはずですよ。

[717: 匿名さん]

いい年をしてマナーが守れないなら動物飼うなと言いたいですね。
罰金制にすればいいのに。
内容が良くてもマナーが守れない非常識な人が住んでいるようなところには住宅ないですね。
まして分譲なら尚更です。
高いお金を払って、「こんなはずではなかった」ではすまされない。

[718: 匿名さん]

ペットやピアノのマナーはマストですね。

[719: 本郷住民]

地元の方々から反感を買うような書き込みはあまりよくないのではないでしょうか。
もっと楽しい情報をお願いします。

[720: 匿名さん]

まだ売れてなかったんですね。
皆さん、案外冷静だなあ。
ここはブランズ最大の失敗になりそう。

[721: 匿名さん]

購入者をなめきったデベをするからですね。

[722: 周辺住民さん]

>>719さん

うちも地元なのでお気持ちはよく分かりますが、ここは購入検討者のためのスレッドですので、その人たちにとって有益であることが第一なのかなと思います。もちろん書き込みのマナーを守っての上でです。

ネガティブな情報を織り込み済みの上で新たに住民になってもらえるなら、ウェルカムじゃないですか。

[723: 匿名さん]

あと３戸なんですね、それでも。
アップダウンがある地域だし、静かだとは言っても買物がすごく便利ってワケじゃないですので
意外と進んでいるんじゃ?とは思います。。。
駅のアクセスは便利ですよね。

真砂市場は閉鎖されちゃったんですが
建物自体が壊されるからとかではなかったみたいですね。
歴史あるところでしたが、時代には勝てなかったみたいな？

[724: 匿名さん]

いずれにせよもう完売間近で、
ネガさんお疲れさまのパターンか。
文京区の物件にはありがち。

[725: 匿名さん]

今時、入居開始後3ヵ月間も売れ残っているなんて珍しいですね。
値付けに失敗した感じでしょうかね。

[726: 匿名さん]

いえ、ちょうど良い感じです。竣工時に1割程残ってる位が利益最大化できる正解値付けです。

[727: 匿名さん]

なるほど。購入者泣かせですねえ。

[728: ビギナーさん]

売れ残っていて売れそうにもないのなら、賃貸にして出せば良いのにな。と思いますけど、本当に賃貸にしないのかな。
別に売り煽っているわけでもありませんよ。住める場所があるのに住む人が居ないんじゃ勿体無いですから。
新築なんだから特に問題は何も無いんでしょ。

[729: 匿名さん]

分譲価格から、賃貸の賃料も決して安くはないでしょうが果たして賃貸としての需要はあるでしょうか？
また、持ち家として棲んでいる住人とは意識もモラルも異なる賃貸住人とうまくやっていけるかと言う問題もありそうです。
（ゴミ出しルールなど、マンション規約を守らない・騒音問題・賃貸で住まれる方は管理組合に入る事ができないので構成員の不足など）

[730: 匿名さん]

コミだしや騒音問題は、オーナーか賃借人かは関係なく、人としてどうかという問題かと思いますが…。

[731: 匿名さん]

立地や間取り的にも賃貸の需要はありそうな感じはしますね。ゴミ出しや騒音については、賃貸だと意識が低いということになれば、賃貸マンションなんて住めたもんじゃないということになりそうですが、実際そんなことはないですよね。

[732: 匿名さん]

3割引きになりますかね

[733: 周辺住民さん]

いつから中古住宅扱いとなりますか。

[734: 匿名さん]

正解値付けw
大変ですね

[735: 匿名さん]

買った人が大変という意味ですよね？
前にパークコートがあって霞んでしまってるんでしょうかね。

[736: 匿名さん]

パークコートにお住まいなんですね。

[737: 匿名さん]

なんか変なのが湧いてきたな

[738: 匿名さん]

本当だｗ

[739: 周辺住民さん]

映画「海月姫」の撮影を炭団坂と周辺道路で実施するとポストに紙が入っていましたね。能年玲奈が主役でしょうか？　15日（金）13:00～23:30（準備・撤収を含む）とありましたが、15日（日）が正しそうです。「日曜の夜の時間で･･･」と説明書きがありましたので。

きっとこのマンションの北側の道路も使うのでしょう。もちろんこのマンションも映りそうです。しかし、

「○　○　　土　地　返　せ」

の張り紙が映ったら恥ずかしいですねw　そんなことしないでしょうが。

[740: 周辺住民さん]

いま撮影していますね。エキストラややじうまかわかりませんが人だかりが出来ています。

[741: 匿名さん]

住民の方も、引っ越してから3ヵ月も販売継続されて、知らない人が次々と入ってくるのは嫌でしょうね。

[742: 匿名さん]

継続販売されているんですね。
知らない人もそうですが、同じ物件が安く売られている、ということになるとそれもいやかもしれません。
後は、実際に入居してどのような印象を受けるのか、ということになりそうです。

[743: 匿名さん]

安く売られても問題ないんじゃないですかね
早く売れる部屋にはそれなりの理由があり
残る部屋にはまた理由があるわけですから

[744: 周辺住民さん]

いまウェブサイトに上がっている3つの間取りは、どれも採光や眺望に難がある部屋ばかりですね。

http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo-masago/roomplan/

やはり多少高くても、居住性を求める人が多いということなんでしょうね。

[745: 匿名さん]

白山通り沿いにドンキホーテがオープンするみたいね。
ドンキ系の店がラクーアと春日交差点の間に既にあるけど、そっちの店はどうなるんだろう。

[746: 周辺住民さん]

さっきの消防車のサイレン、凄かったですね。

>>745さん
http://shop-open-info.blogspot.jp/2014/04/blog-post.html

によると24時間営業のようですね。
スーパーとして使えれば便利になりそうです。

ドイトはなくなりそうな雰囲気ですね。狭くて中途半端ですし。

[747: 匿名さん]

賃貸にしても苦戦しているみたいですね。
仕様の割に高過ぎですので仕方がありませんが。

[748: 周辺住民さん]

>>747

賃貸になっているのでしょうか。賃貸は相場が決まっているので、余計に苦戦しそうですね。

[749: 匿名さん]

ドンキホーテ、古い方は思い切り商圏が被ってしまうから
もしかしたらこちらに吸収されるのかもしれないですね。

生鮮とかはさすがにないでしょうけれど、
普通に日配品系の食品だったり日用雑貨があると
かなり便利になると思います。

この辺りはそういう店があっても
あまり安くない部分もあるので
価格面でも期待したい。

本当はもう少し早くできる予定だったような。

[750: 匿名さん]

普通のスーパーが良かったです。日用品や雑貨はドイトで十分なので。

[751: 周辺住民さん]

>>750
ご存知でしょうが、ドイトは今はドンキの傘下ですよ。

ドイトにスーパーの機能を持たせようにも（需要はありますからね）、広さ的に中途半端なので、新ドンキへと発展的に閉店するような気がします。

[752: 匿名さん]

いよいよ最終1邸になりましたね！

[753: 匿名さん]

そして、完売に。

[754: 匿名さん]

販売側としては予定通り、利益最大で完売ということですか。

[755: 匿名さん]

本郷ブランド、強いですね…

[756: 匿名さん]

結局、本郷だと、よほど条件が悪くない限り、どんな値づけでも売れるということ。

[757: 匿名さん]

本郷の低層マンション、しばらく出ないでしょうからね。

[758: 周辺住民さん]

>>757さん

まとまった土地ですと、このマンションの北西にある古い公務員住宅があります（右京山）。
ただ、さっきウェブで道路台帳を確認したところ、接道が微妙です。
鐙坂の幅員が4mを切っているので、安全条例上、一般のマンションは建てられません。
そこできっとオープンハウスのような業者が登場して、長屋建てのマンションを建てるのかと思います。
東西北と三方が開けているので、超人気になると思います。

財務省の売却リストに載っているので、民間開発になるのはほぼ確実かと思います。

[759: 周辺住民さん]

民間へ売却予定の国家公務員住宅に関して、こちらに資料があります。

http://www.mof.go.jp/national_property/topics/housing_reduction/
http://www.mof.go.jp/national_property/councils/syukusyaarikata/231201...

下のURLで961番にある「真砂住宅」が、ブランズ本郷真砂の北西にある住宅です。古びた3～4階建てが2棟建っています。

地図をみると敷地面積が3000m2ほどあるので、1万m2くらいのマンションになります。そこそこの規模感ですね。ただし、廃止時期が明記されていない（笑）

[760: 匿名さん]

完売おめでとうございます！

[761: 周辺住民さん]

おっ、ホントだ、完売になってる。

おめでとうございます！

[762: 匿名希望]

おめでとーございます！確かに低層が良い人には魅力的でしたね！

[763: 匿名さん]

新築販売でこれだけ苦戦するんじゃあ、中古時を想像すると怖いですね。

[764: 購入経験者さん]

デベロッパー毎のマーケティング戦略の違いを考慮に入れると、早く売れる物件が中古販売時も有利かというと、そう単純なものでもない。
売る側の立場では、早めに完売させ枯渇感を演出して同ブランド別物件に誘導する戦略もあれば、継続したブランド露出を狙い自社目玉物件の販売期間に穴を開けないように価格やらを変数にして、完売を少し後ろにずらす場合もある。
ベストセラーの本が必ずしも中古買い取りで高値になるわけではないようにそう話は単純でもなく、自身が販売側にまわる中古売り出し時もその時の市況や物件特性を考慮に入れてちゃんと戦略持ちたいですね。

[765: 匿名さん]

完売したんだ。
中古の価格下落は年4万て書いてる人がいた。
元の値段と比べて市場価格がどうかってわからないけど、目安にはなる？
https://www.sumai-surfin.com/community/prego/prego.php?q=3523

[766: 周辺住民さん]

>>765さん

年に坪4万円下がるというのは、その掲示板の管理人さんが著書で記しています。統計的に出てきた数値のようです。有効数字1桁しかないのはかなりイマイチですが、まあ信用してよいかと思います。

マンションは中古市場では、第一に坪単価で評価されてしまうので、相場が高い時期に買った場合は不利になります。とはいえ、今の市況がさらに高くなることもありえるので（実際には価格そのまま面積減少）、なんとも言えないところでしょうね。

[767: 中古といっても]

中古といっても、必ずしも年々価格が下落するというわけではないですよ。ものによっては、あまり価格が落ちないものもあります。中古として売り出されることがないとか少ないというものもあります。
また、近くに地下鉄の駅ができるとか、環境変化によって、むしろ高くなるものもあります。
土地への愛着があるので文京区の物件は一般論ではなんともいえないところがあります。同じマンションでも部屋によって人気度は異なるでしょうしね。
やすっぽい不動産屋さんの表面的な情報に惑わされないことですね。

[768: 周辺住民さん]

>>767さん

ご指摘ありがとうございます。しかし、「年に坪4万円下がる」というのは、統計的には信じて良いかと思います。もちろん、この物件や文京区には、そのまま当てはまらないと思います。

どんな物件であっても一般論を当てはめることは難しいかと思いますが、かといってそうしたスタンダードを否定すると、余計に実態がわからなくなって、拠り所を見失うかと思います。その意味でも「年に坪4万円下がる」は、目安として有効な情報かと思います。

[769: そうそう]

確かにそうです。
私が知っている本郷のマンションですが、めったに出ない物件ですが、出ると20年前とほぼおなじ価格で出ています。20年たっても下落しない物件というわけです。
どこかの郊外の物件とは違って、東京のど真ん中ですから、こういうこともあるのでしょう。

[770: 周辺住民さん]

20年前といえば、バブル崩壊直後でしょうか。>>769さんが言う売り物件は、あくまで売り出し希望価格であり、その価格では到底成約していないと思います。

バブル崩壊直後はまだ割高なマンションが多かったかと。ここ数年、本郷近辺の中古マンションの相場はずっとウォッチしていますが、20年前の価格で成約していそうな物件は見当たりません。ただ都心だからという理由で期待を持たせるような書き込みはどうかと思います。

うちが本郷に引っ越す際に、不動産屋に区内の中古マンションの成約価格（売り出し希望価格ではなく）の一覧をもらいましたが、一般に思われているほど高値では取引されていませんでしたよ。国交省の土地総合情報ライブラリーでも同じ傾向かと思います。

[771: そうそう]

高値とは言っていません。変わっていないといっているだけです。
中古といってもいろいろです。
物件によっては、古くなっても4万円ごとに下落するというわけではないと思います。
周辺住民さんは、周辺住民ではなく、不動産関係の方ですね。
個人で物件を買うかどうかという興味より、「傾向」のほうが気になるようですから。
区内の中古マンションの成約価格一覧をご覧になったとのことですが、いったいどの物件でしょう。区内の不動産屋さんはたくさんありますし、中古マンションも山ほどあります。国交省のライブラリーですか。今度見てみたいと思います。どのような傾向なのか勉強してみます。

[772: ご近所さん]

賃貸２戸についても
入居者が早く決まると良いですね。

[773: 周辺住民さん]

>>772さん

さすがに引っ越しシーズンを外しているので、なかなか決まらないようですね。

それより、ドンキのオープンが8月15日に決まったとのことです。24時間営業です。
http://www.donki.com/shared/pdf/news/co_news/1693/140725kourakuen_NBky...

惣菜や青果、酒なども売るとのことで、「スーパー難民」状態からようやく開放されそうですね。

[774: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]