ブランズ本郷真砂ってどうでしょうか？

[匿名さん]

売主：東急不動産
施工会社：前田建設
管理会社：東急コミュニティー

総戸数 65戸
間取り：1LDK～3LDK(予定)
専有面積： 45.11m2～86.69m2(予定)
バルコニー面積： 3.96m2～10.60m2

敷地面積 1819.04m2
建築延床面積 5597.45m2
構造および階数 地上5階地下1階建て

ＨＰがアップされましたので、新しく立て直しました～

所在地：東京都文京区本郷四丁目18番19外(地番)
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅 徒歩3分 、東京メトロ丸の内線・南北線「後楽園」駅 徒歩6分
　　　都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅 徒歩7分・東京メトロ丸の内線「本郷三丁目」駅 徒歩8分

【物件情報を追加しました　2013.5.12　管理担当】

[575: 匿名さん]

名前だけで完売するかと思ったんですが、皆さん目が肥えていらっしゃいますね。高級路線のハズが、設備や間取りに工夫が見られず、価格だけは一人前ですからね。小さくて全居室がリビングに接している2LDKや広くても奇形間取り。最後は賃貸になるのかな？

[576: 匿名さん]

名前で完売？
せっかくワイドスパンの土地なのに、行燈部屋が妙に多くて変な間取りばかり
販売前から言われてました。東急じゃこんなもんなんですよ

[577: 周辺住民さん]

結局どれくらい売れているのでしょうね。

明らかに物件の下見に来ている、という人を最近よく見かけます。
大抵がカップルです。
中には不動産屋さん（東急の人かな）に
連れられて来ているような人も見かけます。

[578: 匿名さん]

居室がリビングに接しているのが嫌な方もいるんですね。
私はできれば全部屋がリビングに接していたほうが良いです。
そういう間取りを探しています。

[579: 匿名さん]

＞573
南青山の掲示板によれば、前代未聞のことをやらかしてしまったみたいです…何を信じて良いのやら。

[580: 匿名さん]

>579

トラブルの時こそ企業体力がモノを言います。耐震偽装の時も小さな会社はすぐに倒産して無くなってしまいましたよね。トラブルは避けられません。

[581: 匿名さん]

南青山って地所ですよね
というよりは鹿島

鹿島 清水 大林辺りでなくて良かったね

特に清水はヒルトップを見てるとひどい

[582: 匿名さん]

スーゼネより準大手ゼネコンの方が良いという理屈は理解に苦しみます。それよりもここは６階建てというのが安心感を生んでいますよね。

[583: 匿名さん]

第三者検査機関によるチェック強化が必要ですね。

あとは、内部告発を歓迎する雰囲気作り。

脱線して失礼しました。

[584: 匿名さん]

地所の物件、今夜フジテレビに出てました…徹底した捜査究明を期待します。東急は信用しています。

[586: 匿名さん]

SUUMOには販売中の10部屋の価格・間取りが具体的に載っています。

世の中のマンション価格が高騰する中、本郷にしてはかなり良心的な価格だと思いますが。

[587: 検討中の奥さま]

グロスで見ると値ごろ感はありますが、眺望が限られ、採光も疑問視される南向きで坪340万～は、天井高2450mmクラスの物件としては全然割安感ないですよ。また、居室が狭すぎるプランばかりで、行燈部屋が漏れなく付いてきますので、子供持ちやこれから生む計画のある夫婦には、あえてここを買う理由を見付けにくいです。また、これは私だけかもしれませんが、崖の際の立地は、ゲリラ豪雨と地震が同時に来たら崩れそうで怖いんですよね。

[588: 周辺住民さん]

>>587さん

崖に関しては、さほど心配しなくても良いかと思います。
江戸時代の地図
http://map.goo.ne.jp/history/map.php?st=100&kr=14
を見ると、本マンションと崖の間にある道路は、
江戸時代からあることが分かります。
この道路は松平右京亮の東側で、
本マンション建設地は、中田左門と書かれているところです。
安政や大正の大震災でも崩れなかったものと思われます。

もっとも、ほかの見方として、崩れた結果が現状といえるかもしれませんが、
石積みのしっかりした擁壁なので、ある程度信用して良いかと思います。

仮に崩れても、本マンションは支持層まで杭を打ってあるので、
巻き込まれて倒壊する可能性は低いと思います。

それより、さっき現地を見たら、
東側の道路側のコンクリートがひどい打設でした。
激しくひび割れていましたが、きちんと仕上げするのかなあ。。

ご参考までに。

[589: 匿名さん]

あれ、コンクリートではなくただの土です
植え込みになる部分になってますね

[590: 匿名さん]

坂が多いだけに崖っぷちは文京区はかなり厳しいです
この建物の前の東芝だかの施設を建てるとき ここまでやるかというくらい打ってましたよ

[591: 匿名さん]

パークコートも問題ないし、
もうすぐ完売ﾃﾞｼｮ。

[592: 匿名さん]

完売間近とは嬉しいです。

[593: 契約済みさん]

もうすぐ完売はしないと思います。この物件は人気の部屋と不人気な部屋の格差が大きい物件だと思います（他の人の投稿見てもらえればわかると思います）。担当の方と話していた際は、南側の一階は、実際の部屋を見てもらえるようになってから販売すると言っていました（確か半地下みたいな感じで、実物をみてもらう必要があると判断したとのことです）。

[594: 匿名さん]

半地下の部屋は日照がない・湿気がこもると言う印象から最後まで残る傾向がありますが、実際の部屋を見学して納得の上契約できるようにしたなら良心的ですね。
価格は半地下と言うマイナス条件を考慮したものになっているのですか？
災害時の被害については、こちらの基礎杭は34メートルだそうでしっかり打設してあるのでは？

[595: 匿名さん]

関係ないけど、西側の平屋はすごい大きさだね。

[596: 周辺住民さん]

>>595
公務員住宅ですよ。
もともと会計検査院の幹部が住んでいましたが、
ここしばらくは空き家です。

その北側で財務省が管理している住宅は
売られることが決まっているので、
恐らく合わせて民間払い下げじゃないでしょうか。

[597: 匿名さん]

え、最高裁長官官舎だったとおもいますが？

[598: 周辺住民さん]

>>597さん

不動産屋さんに古い住宅地図をもらいました。
それによると、1963年と1970年の地図では会計検査院長公邸とあります。
それ以降の地図では該当箇所が切れていて見えません。

[599: 匿名さん]

そういう関連の土地はいい立地しかないですから、
なんか嬉しいですね。

[600: 周辺住民さん]

本マンションの西側は、松平左京亮の中屋敷でした。つまり幕府の借地です。
明治維新で住み手がいなくなると、広大な空き地と化しました。
姿三四郎の舞台としても描かれています。

それ以来、払い下げられた土地を除き、
多くが公共の土地として使われています。

本マンションの真西は高級官僚公邸、
その北側に（戸建てと道路を隔てて）公務員住宅があり、
さらにその北側は都営住宅です。

ちなみに、戦時中は本郷連隊区指令部があり、
ここから全国に召集令状（赤紙）が発せられたのですよ。

[601: ご近所さん]

先日このマンションの側通りました。綺麗なマンションですねー。ここも周辺のプラウドマンションたちのように、中古で高い評価を受けるのだろうか？日当たりの悪いお部屋が、南側でも多そうなのが、ちょい気になるな。

[602: 匿名さん]

プラウドにお住まいなんですね。

[603: 周辺住民さん]

>>601
ブランズ本郷真砂の南側住戸で、
日当たりが悪い部屋はそれほどありませんよ。
第一種住居地域なので、ある程度の日当たりは法的に確保されます。

逆にプラウド村は過密ですし、
近隣商業地域なので日当たりの法的保障はありません。

[604: 匿名さん]

半分ぐらい地下にある部屋と坂口医院の真向かいの部屋は、日当たりが良くないように思います。

[605: 匿名さん]

プラウドさんも住居地域のメリットに気付いた様ですね。　

[606: 周辺住民さん]

外回りの仮囲いがとれてきましたね。

[607: 周辺住民さん]

本郷に住んでおります。マンションの立地は本郷でも周囲にコンビにもなく、坂や小道が多いため
ご年配がクラスには不便を感じると思います。特に夜になると、他の本郷住所とは明らかに異なる
一種独特な雰囲気に変わります。一言で言えば、暗い場所。
車を所有し、本郷アドレスに拘る比較的若いご家族には良いかもしれません。

建物の雰囲気は、周囲のステンレス製の塀も含めて安っぽい印象。やはり若い、年収1000万円程度
の世帯がターゲット。多く良いご家族が入居されて雰囲気が変わると良いですね。

[609: 匿名さん]

>607
本郷のイメージはどこもそんなもんですよ。
一番本郷アドレスに拘ってるようですが。

[611: 匿名さん]

＞６０７　　本当に弓町住民ですか？

[613: 匿名さん]

1000万でこの物件買うのは厳しいのでは？35年ローン肯定派ですか？

[614: 匿名さん]

今週の週刊ダイアモンド別冊に販売中ンション一覧が出ています。ここの人気指数は9で、10超の湯島龍岡町とともに、都内で東横沿線を除けば指折りの人気。
プラウド本郷一丁目ディアージュやプラウド本郷ヒルトップの人気もすごかったですが、本郷人気は根強いですね。東大があるがゆえのブランドなんでしょうか。買い物は必ずしも便利とは言えないですが。

[615: 匿名さん]

本郷にお住まいなんですね。

[616: 匿名さん]

人気指数は戸数あたりのmrにきた人の数と資料請求数だけで決まるから、期待が高いかどうかは言えても、来て見てよかった指数ではないでしょ。

[617: 匿名さん]

期待が高いということは、
立地、デベの評判が高いということ。
低ければ期待はされない。

[618: 匿名さん]

その通りだと思いますが、その手の統計は広告の量・質、価格帯で大体が決まります。それに、基本的に週刊誌なんてデベの広告の一種で、露出の少ない優良マンションがフォーカスされることなんて見たことがありません。分かるのは、広告にお金をかけているんだなあということだけだと思います。

[619: 匿名さん]

これだけ宣伝して竣工まで売れ残ってる時点で不人気確定
これ以上信用できる判断材料はないでしょ

[620: 匿名さん]

>607
本当に本郷住人ですか？
にわかですか？
ここら辺が競輪おけら街道と言われた頃から住んでいる者ですが
元町小 池田屋さん 荒井ビ ル裏 etc.ここら辺だって色々事件は起きてます
本郷住民を鼻にかけるなら もう少し にわかを脱してからにしましょう

[621: 匿名さん]

まあまあ。本郷の中でどこがどうとか言っていても仕方がない。贅沢な悩みです。憧れる人の多いエリア、それだけでいいではないですか。

[622: 匿名さん]

＞611
弓町ってどの辺りですか？

[623: 周辺住民さん]

607さんも607さんですが、
620さんのように新住民を軽く扱うような人がいなければ、
本郷はもっと素晴らしいところだと思います。

[624: 匿名さん]

確かに強盗だの火事だの飛び降りだの 事件で言うならプラウド村の方が多いですね
まあ>607のようにあれだけ丁寧にバカにされたら誰でも怒るでしょう

[625: 周辺住民さん]

プラウド村周辺になりますが、
絞殺や硫化水素自殺も少し前にありましたね。

[626: 匿名さん]

ここは坂プラス階段？

画像におもいっきり階段がありますね、これを毎日往復することになるんですか？

他の出入り方法がないと厳しいと思うんですけど。

眺望は良さそうですけどね、高い場所にあるみたいだから。

[627: 周辺住民さん]

>>626さん

パースにある階段は、恐らく1カ月に1度も使わないと思います。

最もよく使うであろう本郷三丁目駅までは平坦です。
最寄駅の春日駅や柳町方面の商店街に行く場合、
坂を下りますが、パースにある階段とは別ルートです。

[628: 匿名さん]

白山通りのドンキの情報、ありますか？

[629: 匿名さん]

ドン・キホーテ後楽園ビルってやつですよね？
検索してみると店舗とホテルから成る複合ビルという情報は出てきますね。
ドンキ、なんだかんだで食品も安かったりするので便利。
ホームセンター的な感じで使えますし。
ホームセンターならオリンピックもご近所にありますね。
あそこは自転車修理をしているみたいです。

[630: 匿名さん]

受付や案内板も立ててすっかり内覧会準備が整ってきましたね！

[631: 匿名さん]

＞＞630

ヒルトップの方にも繰り返し書き込んでるようだけど、見苦しいのでやめようね

[632: ご近所さん]

まあ、それだけ今回の清水の工事は近隣から。。。ということでしょう

今日も夜遅くまでやってますから

[633: 物件比較中さん]

狭めの2LDKの部屋、登記上50平米あったのですか？ご存知の方いたら教えてください。

[634: 匿名さん]

後楽園まで歩けますねココ。

地図見てると東大の見学もしたくなる。。

と言ってたらここに東大出身の方もいたりして？
近隣からの検討なら有り得なくない。。

ここなら最初から三田線を無視して総武線乗車で考えてる人もいそうですね。

[635: 匿名さん]

後楽園や東京ドームが徒歩圏内は、魅力ありますね。
とくに遊園地は、大規模ではありませんが1日子供と遊ぶにはちょうどよい広さです。

物件環境は、これだけの大規模なアミューズメント施設が近くにあっても
静かな環境です。ただ移動に関して物件駐車場は少ないのはわかりますが
物件駐輪場が総戸数65戸と同じ台数しか置けないのは少ないと思います。

[636: 周辺住民さん]

>>634さん

総武線を使う人はそう多くないかと思います。
都心方面に行けませんからね。

この地区的には、鉄道のブランド力なら、
東京メトロ＞都営地下鉄＞JR、でしょうし、
路線のブランド力なら
丸ノ内線＞＞三田線＞総武線、でしょうし、
駅のブランド力なら、
本郷三丁目＞＞後楽園＞春日＞水道橋、でしょう。

物件HPのトップページで、徒歩8分の本郷三丁目が
一番大きく書かれている点がすべてを物語っています。

[637: 周辺住民さん]

>>635さん

東京ドームシティは、全体としてみればまずまずの施設かと思いますが、
水道橋駅西口方面は場外馬券売り場なので（黄色いビル）、
それなりの雰囲気を醸し出しています。

[638: 匿名さん]

内覧会はどうだったのかな

[639: 匿名さん]

C2タイプは、玄関開けたらすぐ正面にトイレ。。
ブランドマンションとは思えない間取りですね。

[640: 匿名さん]

後楽園は入場が無料なのが、いいですね。
乗り物を乗らなくても入れるのは魅力的です。
近いと案外しょっちゅういかなくなりそうですよね。
後楽園にはあそぼーのという子供が遊べる室内施設がありますね。いつも混んでいますが、
色んなおもちゃも合って人気ですね。

[641: 匿名さん]

>639
50平米位だと居室の有効面積をなるべくとろうと廊下を極力短くするのでありがちかと思います。

[642: 匿名さん]

＞６３９　ブランドマンションなんですか。
そもそもこれから知りませんでした。

普通のマンションとして見ると玄関とトイレの位置関係は別にこれでもいいのではという感想ですよ。個人的にはブランドでもこれでいいです。帰宅してすぐにトイレに入りたい時って多くないですか？、助かると思うんだけどなあ。。

[643: 匿名さん]

だいぶ残りが減ってきましたね！頑張れ営業さん☆

[644: 匿名さん]

玄関がトイレの臭いにならないか気になるね

[645: 契約済みさん]

ならないようですよー

[646: 周辺住民さん]

公式サイトを見ると2戸だけ販売していますが、
実際のところ、あと何戸売れ残っているんでしょうね。

もし2戸だけなら驚異的です。
これほどボロクソに言われていたのに。

[647: 契約済み]

内部は丁寧に作ってありました。
駅近ですが、普通に落ち着いていて、
建って実際にお部屋を見たらよかった、って感じだと思いました。

[648: 入居予定さん]

廊下も高級で落ち着いてましたね
部屋の内装もシックで落ち着いてました

[649: 周辺住民さん]

近くをよく通りますが、いい感じに仕上がっていますね。
夜道が明るくなるので、近隣に住む者としても大歓迎です。

[650: 匿名さん]

ここやプラウドヒルトップが建ち上がり、駅からの雰囲気が綺麗になってきましたね。

[651: 匿名さん]

プラウド本郷真砂坂の隣地のブリリアの情報、ないですか？

[652: 周辺住民さん]

内覧会やっているようですが、
あまり人が集まっていないみたいですね。
本当に売れているんでしょうか。。

[653: 匿名さん]

再内覧会なので人が少ないのでは。

ところで、パークハウス本郷真砂の隣の春日通沿いの土地が、新しい民家の一角を除いて更地になっていますが、何か建つんですかね。

[654: 匿名さん]

パークコート本郷真砂と並んじゃっているのが可哀想
現地見に行ったらパークコートの方を気に入ってしまいました（笑

[655: 周辺住民さん]

>>653さん

春日通り側は三井不動産のモデルルームがあったので、
恐らく同社が周辺を買い占めている最中かと思います。
角の家のクルマに若葉マークが貼ってありますが、
頑固に売り渋っているのでしょうか。

>>654さん

不動産屋さんにもらった資料をみると、
パークコートの平均坪単価は約310万円、平均面積は約80平米です。
もう10年近く昔のこととはいえ、隔世の感があります。
ここ、ほとんど中古に出てこないんですよね。。

[656: 匿名さん]

築10年以内なら、最近の低コスト狭小マンションよりよっぽど質が高く、住み心地もいいんでしょうね。住民の質も高そうですし、ブランズは築浅ですけど、パークコートには太刀打ちできないでしょ。

[657: 匿名さん]

パークコートの賃貸が出ていますが、６階４４㎡で家賃１７万円だそうです。
http://www.kokyuchintai.com/rent/rooms34657.html

[658: 周辺住民さん]

>>657さん

ちなみにその部屋、不動産屋にもらった資料によると、
分譲時は3490万円だったようです。
オリジナルの資料ではないので、
正確ではないかもしれませんが、ご参考までに。

[659: 物件比較中さん]

パークコートのほうが高級なのかもしれませんが、個人的にはブランズの内装が好きです。
インテリアによっては昭和レトロの雰囲気にもできるし、洋風クラシックにもできるし、
なかなかシックで素敵。
ライトやカーテンで部屋作りがいかようにもでき、変化が楽しめそうです。

[660: 匿名さん]

>657
パークコートの間取り見たのですが
キッチンを抜けてリビングに行くのですか？

[661: 匿名さん]

>655さん
角地の家は建ててまだ新しいですから、普通は売らないと思いますよ

[662: 匿名さん]

そりゃそうでしょう。失礼な話です。
そもそも、この辺りにこれ以上の摩天楼は勘弁して欲しいです。

[663: 匿名さん]

皆がマンション建てて欲しいわけではありません
ましてや周辺住人は、もうたくさんだと思ってます
あんなきれいな家に 売り渋っているとは失礼な

[664: 匿名さん]

皆がマンション建てて欲しいわけではありません
ましてや周辺住人は、もうたくさんだと思ってます
あんなきれいな家に 売り渋っているとは失礼な

[665: 匿名さん]

このエリアは高めですね。確かに東京ドームなどは近いですか。
立地的に物価が高いと感じます。最寄りのスーパーを見ればわかります。
ただ、この広さでこの金額だと余程よい点がないと、決め兼ねますかね。
バルコニーも狭くて賃貸レベルですし。

[667: 周辺住民さん]

>>665さん

ラクーアの成城石井に行くと物価が非常に高く感じますが、
柳町方面のグルメシティやスターフルーツに行けば、
かなり庶民価格になります。
オリンピックやクイーンズ伊勢丹などもあり、
買い物する際の中心かと思います。

この一帯で最も集客があるのは、
クイーンズ伊勢丹かと思います。

[668: 周辺住民さん]

>>651さん

ブリリアは先ほどスレ立ててきました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/425995/

[669: 匿名さん]

クイーンズ伊勢丹って人が集まるのですか。
なんとなく高そうなイメージがあったのでグルメシティにしようかと思っておりました。
選択肢が増えて良かった。
オリンピックはスーパーなんですか？
ホームセンターだとばかり思っておりました。

[670: 匿名さん]

ここのオリンピックは行ったことないのですがお店によって
総合ディスカウントストア、ディスカウントストア、スーパーマーケット、
リサイクル店、ペット店などと分けられていますね。
特に食料品を扱っているオリンピックはかなりの安さで購入できるので
家族が多いご家庭の人に人気があります。

クイーンズ伊勢丹、グルメシティ他自転車利用で多くの特徴的なスーパーを
利用できそれぞれのスーパーでしか買えない物も多いので日によって
買うお店を選べるのは便利です。

[671: 周辺住民さん]

引っ越しが始まっていますね。
駐車場にクルマも止まっていました。

小石川のオリンピックは日曜大工＋雑貨屋さんですね。
スーパーのオリンピックは、ここの近くですとワテラスにあります。
小石川のオリンピックの倍くらいの距離ですが、
自転車なら十分に行ける範囲かと思います。

安さ追求なら御徒町の吉池も候補かも。
行ったことがないので何とも言えませんが。

[672: 匿名さん]

ここ、立地がいいのに静かですね
通りの喧騒が嘘のようで行ってみて驚きました

[673: 周辺住民さん]

>>672さん

まあまあ静かなんですが、春日通りのクルマの音は結構聞こえてきます。
とくに朝方はトラックなど大型車がよく通ります。
真砂坂を登る際にエンジン音が大きくなるのに加えて、
下りでもエンジンブレーキを多用するようです。

うちは夏に窓を開けて寝るので、早起きになります（笑）。

[674: 匿名さん]

窓を閉めてると殆ど気になりませんよ。

[675: 匿名さん]

買物と言えば、文京区民センターのところにあった真砂市場、
先月末で閉まってしまいましたね。
もうあの建物も古かったし…。
区営の市場という事で珍しい存在となっていたようです。
パン屋さん、昔ながらの味で結構好きだったのにな。

[676: 匿名さん]

結局、入居前に完売できませんでしたね

[677: 周辺住民さん]

>>675さん

真砂市場は閉鎖されましたが、建物自体はまだ使うようです。
この辺、ちょっと理解に苦しみます。

>>676

夜、電気が点いている家が少ないので、
かなり売れ残っていると予想します。
もちろん、引っ越しがまだ、というお宅も多いでしょうが。

[678: 匿名さん]

運送業界のことを申し上げますと
今年はいつもにも増して異常な状況で、３月後半から４月前半はパンクしております

ヤマト運輸がやっと遅延が解消し、受付を停止していた指定便の受付を再開したばかり
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20140401-00000099-san-soci

家電の配送も３月は受けられず、４月以降からとなっていますhttp://www.nikkei.com/article/DGXNASDZ140AZ_U4A310C1EA1000/


話題となっている引越しについても、３月後半から４月前半は、
通常は断るか、高い金額を提示して了解した顧客の仕事のみ何とか受けています
http://www.jta.or.jp/yuso/hikkoshi/spring2014/calendar.pdf

このマンションに限らずですが、現在引越しを完了されている方は
異常に高い料金を了解した方と思われます

引越しが通常状況で始まるの４月半ば以降かと思いますので
どのマンションも入居が進んでいないと思われます

[679: 匿名さん]

どのくらい高いのですか？

[680: 匿名さん]

ここまだ売れ残ってるのか

[681: 周辺住民さん]

>>679さん>>680さん

http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo-masago/roomplan/
こちらをご覧ください。坪330万円～です。
「第3期2次」という苦しい書き方からも苦戦の様子が伝わってきます。

[682: 匿名さん]

どうしてこんな狭い間取りばかりにしたんでしょうね。
崖の上の北向きだからもう少し広めの間取りで戸数少なめにしないと売れないのでは？

[683: 匿名さん]

竣工済でこんなに売れ残っているとは。

[684: 匿名さん]

賃貸化しそうですね

[685: 周辺住民さん]

先着順が3戸、第3期2次が4戸なので、少なくとも7戸は売れ残っていますね。
さらに構内のモデルルーム2戸が上記と別物だとしたら9戸。
さらにさらに、「最終期」と言っていないので、まだ在庫があるかもしれません。

[686: 周辺住民さん]

さっそく賃貸が出ていました。

http://www.jkhome.com/properties/detail/r/16337

[687: 匿名さん]

50平米で賃貸24万ですか。いい値段しますね。
賃貸にしても回収するのは難しい気もします。

[688: 周辺住民]

>>687さん

>>686の部屋は5500万円くらいと思われます。管理費などを考慮すれば、回収するのに20年くらいかかりそうです（利回り5％）。それよりも賃貸が大量に出てきそうな悪寒がします。

最近の傾向からして、財閥系以外の会社は苦戦するのでしょうね。安く仕入れたはずの土地なので、北向きの部屋など、超ワイドスパンにするなど、やりようはいくらでもあったのに、残念な結果に終わっていますね。

[689: 匿名さん]

分譲で売れなかったのにかなり強気な賃料ですね。
管理費込で坪1.57万ですか。この辺なら新築でも1.3～1.4万くらいが妥当では。
賃貸でも失敗しそう。

[690: 匿名さん]

ここは人気のある部屋とそうでない部屋と人気がきれいにわかれましたね。

[691: akcj]

駅近だし、北側はぬけてて、人気が集まりましたね。夜は静かで良い場所だと思います。

[692: 匿名さん]

安くは仕入れてないと思います。プラウドの上を出したわけですから。

[693: 匿名さん]

これだけ売れ残ると人気のあった部屋も今となっては微妙ですね。
永住目的でしたら問題ないでしょうが、リセールには明らかにマイナスですから。

[694: ご近所さん]

現地を見たら南面１階住戸が地下に潜っていました。残っている部屋はほとんどこのタイプです。

[695: 匿名さん]

北側は抜けててって崖なだけですよね?

[696: 匿名さん]

崖ってだけですね。緑も少なく、オンボロ住宅街が見えるだけです。
北向き住戸は安いけど、日当たりがないのでリセール価格も安い。

南側といっても日当たりゼロの地下住戸で坪330万は高過ぎ。
賃貸に出しても空いてそう。

[697: 匿名さん]

週末の外食は悩ましいエリアですね。後楽園は観光客でごった返してるし…

[698: 周辺住民さん]

>>697さん

>>551にも書きましたが、休日なら神楽坂がおすすめです。
平日は混んでいますが、休日は比較的空いています。
あとは普通に銀座あたりに出るかです。

区内はどこでも当てはまりそうですが、
買い物や食事を充実させるようとすると区外に出る必要があります。

[699: 匿名さん]

　郊外の方がスーパーもホームセンターも揃っていますからね。ショッピングは区外の方が楽だ、というのは同感です。ここだと外食は本郷三丁目の交差点付近を中心にお店は多いと思います。足を延ばさねばならないですが、店の種類は多いかと。

　後楽園の方は平日はそうでもないと思いますが、休日は確かにすごく混んでいますよね。698さんが書かれているように神楽坂もいいですね。落ち着いた街で、良い店多いです。

[700: 周辺住民さん]

>>699さん

本三付近のお店は学生さん向けが多く、この付近でマンションを買う大人が行く感じの店は非常に少ないです。この地区に引っ越してきて、それが不満です。まあ、神楽坂、銀座、東京駅近辺、上野などに行けば良いんですけど。

[701: 匿名さん]

歴史或る場所や静かな雰囲気に合わせてなのか、玄関や内部に大げさな煌びやかさがあまりないのは好感がもてました。

・・・が、お値段が高いですよね。

持ち物や装いで引き算的な美しさは普段は好きなのですが、マンションとなると金額分に見合った足し算的なものがデザインや仕様に欲しくなる心情も、、、

[702: 周辺住民さん]

>>694さん

確かにそうですね。南側の通路と道路から見てみると、半地下状態の1階は居住者がいないようです。意外なことに、北側は結構、埋まっているようです。夜通ったら結構、照明が点っていました。

>>695さん

北側が崖なのは、このマンションの東半分だけです。ですので、西側半分は3階以上でないと景色に抜けはないかと思います。

>>696さん

緑は意外とありますよ。このマンションからはあまり見えないのかもしれませんが、崖の法面はいま緑で埋め尽くされています。秋になると柿の木に実が生りますので、かなり風情を感じられると思います。このマンションの北側の植栽も結構いい感じです。壁と植栽を交互に配していますが、個人的には壁をなくしてすべて植栽にしてほしかったです。

[703: 匿名]

北側路上の自転車、何なんでしょうね？
今日はゴミ捨て場の前に自転車が置かれてます。
取り締まって欲しいですね。

[704: 周辺住民さん]

>>703さん

北側路上（区道649号）の自転車に関しては>>244にも書きました。自転車の所有者は少しクセのある方でした。

自転車は以前から気になっていました。ある夜、付近を歩いていた時に偶然パトロール中の警官とすれ違ったので、その自転車の件を伝えました。警官と別れた直後、前を歩いていた中年の女性がこちらを振り返り、「あなた、警官に何を言ったの？　あなた、よそ者でしょう」などと、半ば不規則な暴言を吐いてきました。その女性こそ自転車の持ち主でした。なんでも子供の頃から止めていて咎められたことがないから既得権益なんだとか。

その日は仕事帰りに白山通りの100円ショップ（キャンドゥ）に寄って、清和公園とハチス坂（ハチスカフェ隣）、区道649号を通って家路に向かう途中でした。清和公園に上る階段辺りからずっと中年女性の後ろを歩くかたちでしたが、女性は独り言をぶつくさ言い、途中で唾を吐き、自転車を止めてある所ではジュースだかコーヒーだかの缶をわざわざ道路に置いた（つまり捨てた）ことをよく覚えています。

その週末、区役所に電話すると、担当者は警察の管轄だと言います。富坂署に電話したところ、話は聞いてくれましたが、担当者いわくその女性を追い詰める形にしたくないので記録には残さないとのことでした。ちなみに、女性が暴言を吐いた時、すれ違った警官は本件マンションの向かいにあるポリスボックス（旧・会計検査院幹部宅）にいて、こちらの様子をただ伺っているだけでした。

その頃、止まっていた自転車は1台でしたが、今は2台になってしまいました。こうなるのは分かっていたので未然に防ぎたかったのですが、それ以上の行動がとれず反省しています。

自転車が置かれていること自体はさほど問題とは思いませんが、それによって風紀が乱れることが嫌なのです。実際、自転車の台数は2台に増えてしまいました。また、稀に道路いっぱいに荷物が散乱していることがあります。自転車の所有者とは別の方によるものでしょうが、「ここは何をしても許される」と思わせるような要因があることは挙げられると思います。さらに、タバコの吸殻のポイ捨ても見ました（鐙坂にある「宅配」という会社＝東京都水道局の天下り会社、の社員）。

残念ながら、ほかにも困ったさんはいます。

北側の植栽が立派なお宅。花びらが道路に落ちても掃除しません。朝、本件マンションの管理人さんが掃いていました。

春日駅に向かう私道にあるお宅。雪が積もった日の翌日（か翌々日だったか）、雪をわざわざ道路の中央に撒いていました。私道とはいえ、舗装や下水、街灯、固定資産税などの面で100％に近い公費が投入されていることもあり、そんな勝手が許されるわけがありません。

うちは家族の都合もあって本郷に引っ越してきましたが、このように民度が低い人も見受けられ、家族ともども残念に思っています。

[705: 匿名さん]

近隣の感じもマンションを選ぶときに、検討した方がいいかもしれないですね。
住んだら良かっただったらいいですが、想像と違うってこともあるのかもしれないです。

マンションのエントランスの雰囲気はいいですよね。
棟内のモデルルームもあるみたいだし、いろいろ総合的に考えることができそう。

[706: 周辺住民さん]

>>705さん

まったくおっしゃる通りです。このマンション自体はよくできていると思いますが、近隣にどんな人が住んでいるかは重要です。もちろん、マンションはある種の要塞ですから外部との関係を断ち切った閉じた生活も可能です。しかし、本マンションでは路上自転車問題は住民に無関係でいられないと思うのです。

本マンションが竣工してから何故か件の路上自転車がよく倒されています。人ごとながら、植栽を痛めないか心配しますし、照明器具を破損するトラブルもありえるでしょう。以前、区役所に言って自転車に張り紙（荷札みたいなやつ）を張ってくれましたが、嫌々の対応でした。

>>703さんが、もし本マンション住民であれば、管理人さんに頼んで自転車への張り紙（任意の形式で良い）をこまめに張ってもらうよう頼むのがよいと思います。それが奏功していると思われるのが隣のパークコートです。パークコートの前の電柱辺りには時折、自転車が止まっていますが、いつも容赦なく「どかしなさい」みたいなことが書かれた張り紙が張られていて、翌日にはその自転車はなくなっています。

[707: 匿名さん]

周辺住民さん、色々と教えてくださりありがとうございます。どこに行ってもそのような方はいらっしゃいます（残念なことですが…）。予めどんな方かわかっているのはありがたいです。情報として織り込めますから。
こちらは本当にお値段は高いですね。本郷台地なのでしかたないのかな。人気があるようですので。
春日通りからこうやって奥に入ると意外と静かな点もいいですよね。

[708: 周辺住民さん]

素晴らしい！

今朝、例の北側の区道を通りました。自転車が3台ありましたが、すべて張り紙がしてありました。そして今夜、その3台がすべてなくなっていました。マンションで対策を練られたのでしょうか。なんにせよ、すっきりして気持ちが晴れ晴れしました。

さらに素晴らしいのは、このマンションの管理人さんと思われる人が今朝、北側の区道を掃除していたことです。勝手な想像ですが、本来の業務範囲を超えていると思われます。この区道がきれいになれば、マンション住民も周辺住民も通行人（朝は多くの方が通行しています）も気持ち良くなります。なんて素晴らしい行為だと思いました。

このマンション、販売苦戦であれこれ揶揄されていますが、運営面からは凄くいいマンションですね。

>>707さん
>> どこに行ってもそのような方はいらっしゃいます（残念なことですが…）。

しばらく郊外に住んでいましたが、そうした困ったさんは皆無でした。人気の地区だっただからかもしれませんが、都心にはいろんな人がいるんだなあと実感しました。

[709: いつか買いたいさん]

司馬遼太郎の本郷界隈を読むとこの土地の価値がわかります。
漱石の三四郎にも登場する町名です。
23区で山手線内、本三徒歩６～7分。
お金があればぜひ買って住みたいですね。
大震災後、高層マンションは魅力を感じず、低層で安心安全なマンションを探しています。

[710: 匿名さん]

また放置自転車ありますね。
粗大ゴミ置き場にいつもとまってるママチャリが気になります。
あそこに停めていいなら、我が家も停めたいです。

[711: 周辺住民さん]

地下住戸はいつまでたっても売れません。
最終的にどうなるのでしょうか。

[712: 匿名さん]

デベが管理費、修繕費を払い続けます。

[713: 匿名さん]

完全にデベの失策。

[714: 匿名さん]

値段下げれば売れるでしょう、この立地だから。

[715: 購入検討中さん]

都心ではどこかの住戸にプラン的な犠牲が出てくるのはよくあること。
その分価格で調整するのでしょう。
まあ立地が抜群なので、遅かれ早かれ完売は間近でしょう。

[716: 周辺住民さん]

>>710さん

そうしてアレな状態になっていくんですね（笑）

という冗談はさておき、ママチャリが置かれたり、そこに自分が止めたくなるのも、やはり放置自転車が原因かと思います。その意味で何か対策された方がよいのでは？

先日は放置自転車の影に隠れるようにして犬に糞尿をさせていた中年夫婦を見ました。平均すれば1日に1回通るかどうかなのに、頻繁にそのような光景に出くわすなんて、この一画はなんかおかしいですね。犯罪や事故が起きなければいいですが。

>>711さん

築後1年たつと中古扱いになります。逆に言えば1年以内に売ればデベとしてOKです。なので、あせって売ろうとは考えていないはずですよ。

[717: 匿名さん]

いい年をしてマナーが守れないなら動物飼うなと言いたいですね。
罰金制にすればいいのに。
内容が良くてもマナーが守れない非常識な人が住んでいるようなところには住宅ないですね。
まして分譲なら尚更です。
高いお金を払って、「こんなはずではなかった」ではすまされない。

[718: 匿名さん]

ペットやピアノのマナーはマストですね。

[719: 本郷住民]

地元の方々から反感を買うような書き込みはあまりよくないのではないでしょうか。
もっと楽しい情報をお願いします。

[720: 匿名さん]

まだ売れてなかったんですね。
皆さん、案外冷静だなあ。
ここはブランズ最大の失敗になりそう。

[721: 匿名さん]

購入者をなめきったデベをするからですね。

[722: 周辺住民さん]

>>719さん

うちも地元なのでお気持ちはよく分かりますが、ここは購入検討者のためのスレッドですので、その人たちにとって有益であることが第一なのかなと思います。もちろん書き込みのマナーを守っての上でです。

ネガティブな情報を織り込み済みの上で新たに住民になってもらえるなら、ウェルカムじゃないですか。

[723: 匿名さん]

あと３戸なんですね、それでも。
アップダウンがある地域だし、静かだとは言っても買物がすごく便利ってワケじゃないですので
意外と進んでいるんじゃ?とは思います。。。
駅のアクセスは便利ですよね。

真砂市場は閉鎖されちゃったんですが
建物自体が壊されるからとかではなかったみたいですね。
歴史あるところでしたが、時代には勝てなかったみたいな？

[724: 匿名さん]

いずれにせよもう完売間近で、
ネガさんお疲れさまのパターンか。
文京区の物件にはありがち。

[725: 匿名さん]

今時、入居開始後3ヵ月間も売れ残っているなんて珍しいですね。
値付けに失敗した感じでしょうかね。

[726: 匿名さん]

いえ、ちょうど良い感じです。竣工時に1割程残ってる位が利益最大化できる正解値付けです。

[727: 匿名さん]

なるほど。購入者泣かせですねえ。

[728: ビギナーさん]

売れ残っていて売れそうにもないのなら、賃貸にして出せば良いのにな。と思いますけど、本当に賃貸にしないのかな。
別に売り煽っているわけでもありませんよ。住める場所があるのに住む人が居ないんじゃ勿体無いですから。
新築なんだから特に問題は何も無いんでしょ。

[729: 匿名さん]

分譲価格から、賃貸の賃料も決して安くはないでしょうが果たして賃貸としての需要はあるでしょうか？
また、持ち家として棲んでいる住人とは意識もモラルも異なる賃貸住人とうまくやっていけるかと言う問題もありそうです。
（ゴミ出しルールなど、マンション規約を守らない・騒音問題・賃貸で住まれる方は管理組合に入る事ができないので構成員の不足など）

[730: 匿名さん]

コミだしや騒音問題は、オーナーか賃借人かは関係なく、人としてどうかという問題かと思いますが…。

[731: 匿名さん]

立地や間取り的にも賃貸の需要はありそうな感じはしますね。ゴミ出しや騒音については、賃貸だと意識が低いということになれば、賃貸マンションなんて住めたもんじゃないということになりそうですが、実際そんなことはないですよね。

[732: 匿名さん]

3割引きになりますかね

[733: 周辺住民さん]

いつから中古住宅扱いとなりますか。

[734: 匿名さん]

正解値付けw
大変ですね

[735: 匿名さん]

買った人が大変という意味ですよね？
前にパークコートがあって霞んでしまってるんでしょうかね。

[736: 匿名さん]

パークコートにお住まいなんですね。

[737: 匿名さん]

なんか変なのが湧いてきたな

[738: 匿名さん]

本当だｗ

[739: 周辺住民さん]

映画「海月姫」の撮影を炭団坂と周辺道路で実施するとポストに紙が入っていましたね。能年玲奈が主役でしょうか？　15日（金）13:00～23:30（準備・撤収を含む）とありましたが、15日（日）が正しそうです。「日曜の夜の時間で･･･」と説明書きがありましたので。

きっとこのマンションの北側の道路も使うのでしょう。もちろんこのマンションも映りそうです。しかし、

「○　○　　土　地　返　せ」

の張り紙が映ったら恥ずかしいですねw　そんなことしないでしょうが。

[740: 周辺住民さん]

いま撮影していますね。エキストラややじうまかわかりませんが人だかりが出来ています。

[741: 匿名さん]

住民の方も、引っ越してから3ヵ月も販売継続されて、知らない人が次々と入ってくるのは嫌でしょうね。

[742: 匿名さん]

継続販売されているんですね。
知らない人もそうですが、同じ物件が安く売られている、ということになるとそれもいやかもしれません。
後は、実際に入居してどのような印象を受けるのか、ということになりそうです。

[743: 匿名さん]

安く売られても問題ないんじゃないですかね
早く売れる部屋にはそれなりの理由があり
残る部屋にはまた理由があるわけですから

[744: 周辺住民さん]

いまウェブサイトに上がっている3つの間取りは、どれも採光や眺望に難がある部屋ばかりですね。

http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo-masago/roomplan/

やはり多少高くても、居住性を求める人が多いということなんでしょうね。

[745: 匿名さん]

白山通り沿いにドンキホーテがオープンするみたいね。
ドンキ系の店がラクーアと春日交差点の間に既にあるけど、そっちの店はどうなるんだろう。

[746: 周辺住民さん]

さっきの消防車のサイレン、凄かったですね。

>>745さん
http://shop-open-info.blogspot.jp/2014/04/blog-post.html

によると24時間営業のようですね。
スーパーとして使えれば便利になりそうです。

ドイトはなくなりそうな雰囲気ですね。狭くて中途半端ですし。

[747: 匿名さん]

賃貸にしても苦戦しているみたいですね。
仕様の割に高過ぎですので仕方がありませんが。

[748: 周辺住民さん]

>>747

賃貸になっているのでしょうか。賃貸は相場が決まっているので、余計に苦戦しそうですね。

[749: 匿名さん]

ドンキホーテ、古い方は思い切り商圏が被ってしまうから
もしかしたらこちらに吸収されるのかもしれないですね。

生鮮とかはさすがにないでしょうけれど、
普通に日配品系の食品だったり日用雑貨があると
かなり便利になると思います。

この辺りはそういう店があっても
あまり安くない部分もあるので
価格面でも期待したい。

本当はもう少し早くできる予定だったような。

[750: 匿名さん]

普通のスーパーが良かったです。日用品や雑貨はドイトで十分なので。

[751: 周辺住民さん]

>>750
ご存知でしょうが、ドイトは今はドンキの傘下ですよ。

ドイトにスーパーの機能を持たせようにも（需要はありますからね）、広さ的に中途半端なので、新ドンキへと発展的に閉店するような気がします。

[752: 匿名さん]

いよいよ最終1邸になりましたね！

[753: 匿名さん]

そして、完売に。

[754: 匿名さん]

販売側としては予定通り、利益最大で完売ということですか。

[755: 匿名さん]

本郷ブランド、強いですね…

[756: 匿名さん]

結局、本郷だと、よほど条件が悪くない限り、どんな値づけでも売れるということ。

[757: 匿名さん]

本郷の低層マンション、しばらく出ないでしょうからね。

[758: 周辺住民さん]

>>757さん

まとまった土地ですと、このマンションの北西にある古い公務員住宅があります（右京山）。
ただ、さっきウェブで道路台帳を確認したところ、接道が微妙です。
鐙坂の幅員が4mを切っているので、安全条例上、一般のマンションは建てられません。
そこできっとオープンハウスのような業者が登場して、長屋建てのマンションを建てるのかと思います。
東西北と三方が開けているので、超人気になると思います。

財務省の売却リストに載っているので、民間開発になるのはほぼ確実かと思います。

[759: 周辺住民さん]

民間へ売却予定の国家公務員住宅に関して、こちらに資料があります。

http://www.mof.go.jp/national_property/topics/housing_reduction/
http://www.mof.go.jp/national_property/councils/syukusyaarikata/231201...

下のURLで961番にある「真砂住宅」が、ブランズ本郷真砂の北西にある住宅です。古びた3～4階建てが2棟建っています。

地図をみると敷地面積が3000m2ほどあるので、1万m2くらいのマンションになります。そこそこの規模感ですね。ただし、廃止時期が明記されていない（笑）

[760: 匿名さん]

完売おめでとうございます！

[761: 周辺住民さん]

おっ、ホントだ、完売になってる。

おめでとうございます！

[762: 匿名希望]

おめでとーございます！確かに低層が良い人には魅力的でしたね！

[763: 匿名さん]

新築販売でこれだけ苦戦するんじゃあ、中古時を想像すると怖いですね。

[764: 購入経験者さん]

デベロッパー毎のマーケティング戦略の違いを考慮に入れると、早く売れる物件が中古販売時も有利かというと、そう単純なものでもない。
売る側の立場では、早めに完売させ枯渇感を演出して同ブランド別物件に誘導する戦略もあれば、継続したブランド露出を狙い自社目玉物件の販売期間に穴を開けないように価格やらを変数にして、完売を少し後ろにずらす場合もある。
ベストセラーの本が必ずしも中古買い取りで高値になるわけではないようにそう話は単純でもなく、自身が販売側にまわる中古売り出し時もその時の市況や物件特性を考慮に入れてちゃんと戦略持ちたいですね。

[765: 匿名さん]

完売したんだ。
中古の価格下落は年4万て書いてる人がいた。
元の値段と比べて市場価格がどうかってわからないけど、目安にはなる？
https://www.sumai-surfin.com/community/prego/prego.php?q=3523

[766: 周辺住民さん]

>>765さん

年に坪4万円下がるというのは、その掲示板の管理人さんが著書で記しています。統計的に出てきた数値のようです。有効数字1桁しかないのはかなりイマイチですが、まあ信用してよいかと思います。

マンションは中古市場では、第一に坪単価で評価されてしまうので、相場が高い時期に買った場合は不利になります。とはいえ、今の市況がさらに高くなることもありえるので（実際には価格そのまま面積減少）、なんとも言えないところでしょうね。

[767: 中古といっても]

中古といっても、必ずしも年々価格が下落するというわけではないですよ。ものによっては、あまり価格が落ちないものもあります。中古として売り出されることがないとか少ないというものもあります。
また、近くに地下鉄の駅ができるとか、環境変化によって、むしろ高くなるものもあります。
土地への愛着があるので文京区の物件は一般論ではなんともいえないところがあります。同じマンションでも部屋によって人気度は異なるでしょうしね。
やすっぽい不動産屋さんの表面的な情報に惑わされないことですね。

[768: 周辺住民さん]

>>767さん

ご指摘ありがとうございます。しかし、「年に坪4万円下がる」というのは、統計的には信じて良いかと思います。もちろん、この物件や文京区には、そのまま当てはまらないと思います。

どんな物件であっても一般論を当てはめることは難しいかと思いますが、かといってそうしたスタンダードを否定すると、余計に実態がわからなくなって、拠り所を見失うかと思います。その意味でも「年に坪4万円下がる」は、目安として有効な情報かと思います。

[769: そうそう]

確かにそうです。
私が知っている本郷のマンションですが、めったに出ない物件ですが、出ると20年前とほぼおなじ価格で出ています。20年たっても下落しない物件というわけです。
どこかの郊外の物件とは違って、東京のど真ん中ですから、こういうこともあるのでしょう。

[770: 周辺住民さん]

20年前といえば、バブル崩壊直後でしょうか。>>769さんが言う売り物件は、あくまで売り出し希望価格であり、その価格では到底成約していないと思います。

バブル崩壊直後はまだ割高なマンションが多かったかと。ここ数年、本郷近辺の中古マンションの相場はずっとウォッチしていますが、20年前の価格で成約していそうな物件は見当たりません。ただ都心だからという理由で期待を持たせるような書き込みはどうかと思います。

うちが本郷に引っ越す際に、不動産屋に区内の中古マンションの成約価格（売り出し希望価格ではなく）の一覧をもらいましたが、一般に思われているほど高値では取引されていませんでしたよ。国交省の土地総合情報ライブラリーでも同じ傾向かと思います。

[771: そうそう]

高値とは言っていません。変わっていないといっているだけです。
中古といってもいろいろです。
物件によっては、古くなっても4万円ごとに下落するというわけではないと思います。
周辺住民さんは、周辺住民ではなく、不動産関係の方ですね。
個人で物件を買うかどうかという興味より、「傾向」のほうが気になるようですから。
区内の中古マンションの成約価格一覧をご覧になったとのことですが、いったいどの物件でしょう。区内の不動産屋さんはたくさんありますし、中古マンションも山ほどあります。国交省のライブラリーですか。今度見てみたいと思います。どのような傾向なのか勉強してみます。

[772: ご近所さん]

賃貸２戸についても
入居者が早く決まると良いですね。

[773: 周辺住民さん]

>>772さん

さすがに引っ越しシーズンを外しているので、なかなか決まらないようですね。

それより、ドンキのオープンが8月15日に決まったとのことです。24時間営業です。
http://www.donki.com/shared/pdf/news/co_news/1693/140725kourakuen_NBky...

惣菜や青果、酒なども売るとのことで、「スーパー難民」状態からようやく開放されそうですね。

[774: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]