ブランズ本郷真砂ってどうでしょうか？

[匿名さん]

売主：東急不動産
施工会社：前田建設
管理会社：東急コミュニティー

総戸数 65戸
間取り：1LDK～3LDK(予定)
専有面積： 45.11m2～86.69m2(予定)
バルコニー面積： 3.96m2～10.60m2

敷地面積 1819.04m2
建築延床面積 5597.45m2
構造および階数 地上5階地下1階建て

ＨＰがアップされましたので、新しく立て直しました～

所在地：東京都文京区本郷四丁目18番19外(地番)
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅 徒歩3分 、東京メトロ丸の内線・南北線「後楽園」駅 徒歩6分
　　　都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅 徒歩7分・東京メトロ丸の内線「本郷三丁目」駅 徒歩8分

【物件情報を追加しました　2013.5.12　管理担当】

[551: 周辺住民さん]

宅配ロッカーの使い方に関しては、管理規約で決めているのではないでしょうか。
共用であれば、長期保管は難しそうな気がします。

あと買い物情報ついでに夜の情報も。

この辺であれば、銀座に行く方が多いかと思いますが、
神楽坂もおすすめです。意外に割安な店が多いです。

ご存知の方も多いかと思いますが、
神楽坂の最寄り駅は神楽坂ではなく飯田橋なので、南北線でわずか1駅です。
神楽坂上交差点付近ですと、大江戸線の牛込神楽坂が使えますが、
こちらも春日から2駅です。

[552: 匿名さん]

ここから神楽坂、意外と近いんですよね。
普段ここを歩いているときには雰囲気があまりに違うので気が付かないのですけれど。

敷居が高そうなお店が多いな…と思っているのですが
リーズナブルなお店もあるのですか。

今度ぜひぜひ行ってみたいな

お勧めのお店ってありますか？

[553: 匿名さん]

ラトラスかな。
ワインが好きならラセーヌもいい。
最近、五十番の隣にいいチーズの店もできた。
神楽坂が近いのは助かるよ。

[554: 匿名さん]

ラトラスさんはランチで一度お邪魔したことがあります。
上品なお味だなぁというのが印象的でした。
今度夜に行ってみたいなと思っていたのですけれど、
こちらからだと気軽に行ける距離なのは良いですね。
色々とグルメが楽しめる街なので、体調管理をバッチリして
美味しいものをたくさん食べたいです。

[555: 匿名さん]

マンションだけでなく周辺のグルメ情報までありがとうございます！
通勤の利便性だけで検討しているので土地勘がある訳でなく、助かります。
ラトラスを食べログでチェックしてみると皆さん評価が高く、ランチの予約は
一ヶ月前がベターというアドバイスがありますね。人気店なんですね！

[556: 匿名さん]

60～70平米くらいがあれば検討したんだけど。しかし、ここ、土地の取得はかなり前のはずなのに、なんでこんなに高いの？梁や柱は多いし、天井高は低いし、ディスポーザー付いてないし、駅から遠いし。

[557: 匿名さん]

教育環境について質問です。本郷小と本郷台中の教育環境はまずまず良いのでしょうか。

[558: 周辺住民さん]

>>556さん

60～70㎡のタイプは、まだ売っているのではないでしょうか。

>>557さん

良くも悪くもなさそうな感じです。
この辺で小学校ですと、西片の誠之（せいし）小学校が有名ですね。
元町小と真砂小が合併して真砂小に本郷小ができたわけですが、
今は人口が増加基調かと思いますので、
教育環境が良くなる材料はそろっているとも言えるかと。

[559: 匿名さん]

この辺りもぽつりぽつりとファミリー向けマンションも増えてきているので
子供の数自体も地域から増えてきているようです。
小学校の方も賑わっていくと良いですよね。
この辺りの公立の小学校も悪い話は聞かないので、少なくとも悪くはないかと思われます。

[560: 検討中の奥さま]

こちらの掲示板、大変参考にさせていただいています。
そこで質問です。
こちらのマンションは購入したとして、今後売却する時になかなか売れずに困る物件なのでしょうか？
私は地方出身のため、東京の土地勘もありません。また、マンションのブランドもよくわかりません。
夫の実家が本郷にあり、また子供の進学のために本郷周辺で探しています。
いずれはご両親と同居する予定ですので住むとしても短期間の予定です。
そのため売却することも考えて購入を検討しています。
売却する際に、あまりお値段が下がらない物件が良いなと思っています。
こちらの物件はお値段もさほど高くはないため、一時的に住むには良いように思いましたが、仕様やブランドが宜しくないという意見が多数見られます。
知識がないため漠然とした質問となりますが、資産価値としては如何でしょうか？

[561: 匿名さん]

お店の情報が出たので私からも。マンション近くにあるハチスカフェは
壁面をギャラリースペースとして貸し出している小さなギャラリーカフェで、
慌しい日常を離れ静かなひと時を過ごすのにはぴったりなお店です。
メニューも野菜大目のランチプレート、牛すじシチューなどが美味しくオススメですよ！

[562: 匿名さん]

560さん、新築ならもう少し待ったら近くでモリモトが出ますから、焦らない方が。。
中古でもよければ、パークコートか、プラウドにすれば。。

[563: 匿名さん]

>売却する際に、あまりお値段が下がらない物件が良いなと思っています。

東南角部屋の、三井・住友・三菱の２ＬＤＫ物件で、最上階マイナス１階なら下がりにくいです、この条件を全て満たしてください。

[564: 検討中の奥さま]

562さま
回答ありがとうございます。
モリモトは新築なのですね、知りませんでした。
早速調べてみます。
調べましたらパークコートは三井、プラウドは野村のマンションなのですね。

563さま
具体的な社名、階まで教えていただきありがとうございます。
売却することが前提でしたので、中古物件は検討していなかったのですが、そのいずれかの社名で限定し、中古も探してみようと思います。

[565: 周辺住民さん]

>>564さん

売却ありきで値下がりもなるべく避けたいのなら、
新築はかなり不利かと思います。
まして本件は売れ残りが多いようなので、
リセール時に思うような値段で売れず苦心するかと思います。

昨今のこの辺では、ブランド力もイマイチです。
競争力があるのは、野村、三菱、三井、住友の物件くらいでしょうか。
それでも、広いなどの理由でグロスが高額だと売れにくいようです。

モリモトの物件はかなり高額になることが予想され、
とくに広いタイプだと、リセールは非常に高いハードルになると思います。

売却想定時期が2020年以降になりそうなら、
少なくとも新築は買わないのが無難かと思います。

>>561さん

ハチスカフェ、1度しか行けていないのですが、いいですね。
建物もシンプルで素敵です。

[566: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

565サン、プラウドにお住まいなんですね（笑）

[567: 匿名さん]

三菱は避けた方がいいですね。。。

[568: 検討中の奥さま]

565さま
詳しい説明ありがとうございます。
売却するためには新築がよいとばかり思っていました。
私が購入しようと考えていたので、あまり高額な物件も買えないため検討しておりました。
確かに売れずに残るというのは、何か理由がありそうですね。
皆様が記載されている社名の物件が良いようですね。
本郷という場所が限定されているため、今後良い中古物件が見つかるとよいのですが。
大変参考になりました、ありがとうございました。

[569: 周辺住民さん]

>>568さん

マンションが経年で値下がりしやすいのは、一般に
１）新築からその直後
と
２）築10年から築20年
と言われています。ですので、築浅を買って築10年くらいまでに売るか、
築20年くらいを買って築30年くらいまでに売るかすると良いですよ。

今みたいに新築の価格が高騰しているケースでは、上記の１）は顕著になります。
また、２）に関しては、築30年を超えると銀行が購入者に
住宅ローンを貸したがらない傾向が強くなるので、売りにくくなります。
ですので１）か２）をおすすめする次第です。

手間を惜しまないなら、ボロい築20年くらいを買って、
改修してきれいに使って、築30年くらいで売るのが良さそうです。
値下がりリスクを最小限に食い止められます。

>>566さん

本郷1～7丁目に建つマンションの分譲会社は、
野村、三菱、三井、住友の順かなと思います（三井＝住友かも）。
とはいえ、東急不動産も本件で3棟目で三井、住友に並んだかも。

[570: 周辺住民さん]

久々に公式サイトを見たら、第3期販売となっていますね。
1階が多いようです。先着順も含めて11戸の間取りが載っています。

>>566さん

4社（4者）の本郷1～7丁目の物件は、こんなところでしょうか。

野村不動産：プラウド本郷、プラウド本郷壱岐坂、プラウド本郷弓町、プラウド本郷真砂坂、プラウド本郷一丁目、プラウド本郷一丁目ディアージュ、プラウド本郷ヒルトップ

三菱地所：パークハウス楠郷臺、パークハウス本郷プレミアフォート、パークハウス本郷3丁目、パークハウス本郷3丁目アーバンス

三井不動産：パークリュクス本郷、パークホームズ本郷、パークコート本郷真砂

住友不動産＋住友商事：シティハウス本郷弓町、本郷ハウス、クラッシィハウス本郷コンフォルテ

[571: 周辺住民さん]

しまった。三菱地所物件で、パークハウス本郷真砂を忘れていました。

[572: 匿名さん]

パークホームズ本郷は名古屋の物件。
本郷パークホームズは区内の物件で、全然違います。
パークホームズ本郷東大前、シティハウス本郷3丁目、プラウドタワー本郷東大前も載ってないし。。

[573: 匿名さん]

三菱地所は、不動産セクターのトップ企業です。時価総額で言うと野村不動産の１０倍、売上高で２倍の会社です。東急不動産と野村不動産は、大体同じくらいのサイズの会社ですね。

[574: 匿名さん]

時価総額とか売上とか、物件選びには関係がないかと…

[575: 匿名さん]

名前だけで完売するかと思ったんですが、皆さん目が肥えていらっしゃいますね。高級路線のハズが、設備や間取りに工夫が見られず、価格だけは一人前ですからね。小さくて全居室がリビングに接している2LDKや広くても奇形間取り。最後は賃貸になるのかな？

[576: 匿名さん]

名前で完売？
せっかくワイドスパンの土地なのに、行燈部屋が妙に多くて変な間取りばかり
販売前から言われてました。東急じゃこんなもんなんですよ

[577: 周辺住民さん]

結局どれくらい売れているのでしょうね。

明らかに物件の下見に来ている、という人を最近よく見かけます。
大抵がカップルです。
中には不動産屋さん（東急の人かな）に
連れられて来ているような人も見かけます。

[578: 匿名さん]

居室がリビングに接しているのが嫌な方もいるんですね。
私はできれば全部屋がリビングに接していたほうが良いです。
そういう間取りを探しています。

[579: 匿名さん]

＞573
南青山の掲示板によれば、前代未聞のことをやらかしてしまったみたいです…何を信じて良いのやら。

[580: 匿名さん]

>579

トラブルの時こそ企業体力がモノを言います。耐震偽装の時も小さな会社はすぐに倒産して無くなってしまいましたよね。トラブルは避けられません。

[581: 匿名さん]

南青山って地所ですよね
というよりは鹿島

鹿島 清水 大林辺りでなくて良かったね

特に清水はヒルトップを見てるとひどい

[582: 匿名さん]

スーゼネより準大手ゼネコンの方が良いという理屈は理解に苦しみます。それよりもここは６階建てというのが安心感を生んでいますよね。

[583: 匿名さん]

第三者検査機関によるチェック強化が必要ですね。

あとは、内部告発を歓迎する雰囲気作り。

脱線して失礼しました。

[584: 匿名さん]

地所の物件、今夜フジテレビに出てました…徹底した捜査究明を期待します。東急は信用しています。

[586: 匿名さん]

SUUMOには販売中の10部屋の価格・間取りが具体的に載っています。

世の中のマンション価格が高騰する中、本郷にしてはかなり良心的な価格だと思いますが。

[587: 検討中の奥さま]

グロスで見ると値ごろ感はありますが、眺望が限られ、採光も疑問視される南向きで坪340万～は、天井高2450mmクラスの物件としては全然割安感ないですよ。また、居室が狭すぎるプランばかりで、行燈部屋が漏れなく付いてきますので、子供持ちやこれから生む計画のある夫婦には、あえてここを買う理由を見付けにくいです。また、これは私だけかもしれませんが、崖の際の立地は、ゲリラ豪雨と地震が同時に来たら崩れそうで怖いんですよね。

[588: 周辺住民さん]

>>587さん

崖に関しては、さほど心配しなくても良いかと思います。
江戸時代の地図
http://map.goo.ne.jp/history/map.php?st=100&kr=14
を見ると、本マンションと崖の間にある道路は、
江戸時代からあることが分かります。
この道路は松平右京亮の東側で、
本マンション建設地は、中田左門と書かれているところです。
安政や大正の大震災でも崩れなかったものと思われます。

もっとも、ほかの見方として、崩れた結果が現状といえるかもしれませんが、
石積みのしっかりした擁壁なので、ある程度信用して良いかと思います。

仮に崩れても、本マンションは支持層まで杭を打ってあるので、
巻き込まれて倒壊する可能性は低いと思います。

それより、さっき現地を見たら、
東側の道路側のコンクリートがひどい打設でした。
激しくひび割れていましたが、きちんと仕上げするのかなあ。。

ご参考までに。

[589: 匿名さん]

あれ、コンクリートではなくただの土です
植え込みになる部分になってますね

[590: 匿名さん]

坂が多いだけに崖っぷちは文京区はかなり厳しいです
この建物の前の東芝だかの施設を建てるとき ここまでやるかというくらい打ってましたよ

[591: 匿名さん]

パークコートも問題ないし、
もうすぐ完売ﾃﾞｼｮ。

[592: 匿名さん]

完売間近とは嬉しいです。

[593: 契約済みさん]

もうすぐ完売はしないと思います。この物件は人気の部屋と不人気な部屋の格差が大きい物件だと思います（他の人の投稿見てもらえればわかると思います）。担当の方と話していた際は、南側の一階は、実際の部屋を見てもらえるようになってから販売すると言っていました（確か半地下みたいな感じで、実物をみてもらう必要があると判断したとのことです）。

[594: 匿名さん]

半地下の部屋は日照がない・湿気がこもると言う印象から最後まで残る傾向がありますが、実際の部屋を見学して納得の上契約できるようにしたなら良心的ですね。
価格は半地下と言うマイナス条件を考慮したものになっているのですか？
災害時の被害については、こちらの基礎杭は34メートルだそうでしっかり打設してあるのでは？

[595: 匿名さん]

関係ないけど、西側の平屋はすごい大きさだね。

[596: 周辺住民さん]

>>595
公務員住宅ですよ。
もともと会計検査院の幹部が住んでいましたが、
ここしばらくは空き家です。

その北側で財務省が管理している住宅は
売られることが決まっているので、
恐らく合わせて民間払い下げじゃないでしょうか。

[597: 匿名さん]

え、最高裁長官官舎だったとおもいますが？

[598: 周辺住民さん]

>>597さん

不動産屋さんに古い住宅地図をもらいました。
それによると、1963年と1970年の地図では会計検査院長公邸とあります。
それ以降の地図では該当箇所が切れていて見えません。

[599: 匿名さん]

そういう関連の土地はいい立地しかないですから、
なんか嬉しいですね。

[600: 周辺住民さん]

本マンションの西側は、松平左京亮の中屋敷でした。つまり幕府の借地です。
明治維新で住み手がいなくなると、広大な空き地と化しました。
姿三四郎の舞台としても描かれています。

それ以来、払い下げられた土地を除き、
多くが公共の土地として使われています。

本マンションの真西は高級官僚公邸、
その北側に（戸建てと道路を隔てて）公務員住宅があり、
さらにその北側は都営住宅です。

ちなみに、戦時中は本郷連隊区指令部があり、
ここから全国に召集令状（赤紙）が発せられたのですよ。