ブランズ本郷真砂ってどうでしょうか？

[匿名さん]

売主：東急不動産
施工会社：前田建設
管理会社：東急コミュニティー

総戸数 65戸
間取り：1LDK～3LDK(予定)
専有面積： 45.11m2～86.69m2(予定)
バルコニー面積： 3.96m2～10.60m2

敷地面積 1819.04m2
建築延床面積 5597.45m2
構造および階数 地上5階地下1階建て

ＨＰがアップされましたので、新しく立て直しました～

所在地：東京都文京区本郷四丁目18番19外(地番)
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅 徒歩3分 、東京メトロ丸の内線・南北線「後楽園」駅 徒歩6分
　　　都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅 徒歩7分・東京メトロ丸の内線「本郷三丁目」駅 徒歩8分

【物件情報を追加しました　2013.5.12　管理担当】

[51: 匿名さん]

東急不動産が文京区にたくさん作るのに特に不思議なことないんじゃないですかね？
まして、進出って？。。。。別にテリトリーあるわけじゃないし。

[52: 周辺住民さん]

同じ東急でも電鉄だと沿線特化の傾向が強いですね。ドレッセシリーズですか。

東急不動産だと区内でも一般的かと思います。

[53: 周辺住民さん]

1階の床スラブの鉄筋構築中でした。
そのうちコンクリートを打ちそうです。
少しだけでも中の様子が見えるっていいですね。

[54: 匿名さん]

床スラブと戸境壁の厚さは何センチですか？

[55: 周辺住民さん]

>>54さん

そういった細かい情報はまだ出ていないかと思います。

経験的には、あまり気にしなくて良いですよ。

[56: 匿名さん]

>55さん

私は気にします。戸境乾式なら私はパスです。東急は湿式が多い印象ですが。

[57: 匿名さん]

最近は建築費削減の為、殆ど乾式壁。
プラウドのヒルトップも乾式壁。
価格が高いと言われる本郷パークハウスは３０cmのコンクリートの戸境壁。
購入者は価格の安さと利便さを求めているようですね。
本郷一丁目のプラウドの４件の物件が良い例。
ここは本郷でも立地がイマイチかも？

[58: 購入検討中さん]

東急さんもプラウドぐらいの価格にしないとダメだよね。

[59: 匿名さん]

現地見てきました。駅距離は気になるけど立地は良いと思いました。
でも階数を抑えた影響で価格は必然的に高くなりそう。
坪400万以上はいきそうですね。予想は420万か。

[60: 周辺住民さん]

>>56さん

周辺住民向けに配られた資料を見ると、乾式と湿式が混在しているようです。内廊下側はほぼ乾式ですね。

>>59
単価はせいぜい350万～400万くらいではないかと思います。低層階の東南側は条件が悪いので、300万くらいじゃないですか。

もし炭団坂側の通りにサブエントランスを設けていれば、本郷三丁目駅まで徒歩6分なので、評価がかなり上がったでしょうね。この辺、東急不動産は判断を誤っていると思います。

[61: 周辺住民さん]

>>57さん

プラウドの乾式壁は明らかにコストダウンが目的かと思われましたが、一般的には、壁の位置を自由にしたいという設計側の都合があるようです。

この物件については、フロアによって部屋割りが異なるようなので（かなりの推測）、乾式壁の導入はある程度、必然なのかとも思います。

[62: 匿名さん]

＞59
＞60
基本は、JUST400くらいなんじゃないですか。
あとは、相場の強弱、建築費の増減などによって微調整、って感じ？？

[63: 匿名さん]

62さんの予想に同意。

[64: 匿名]

内廊下側が乾式でも居室とリビングが２０センチ以上のコンクリ湿式なら合格だと思います。

[65: 購入検討中さん]

坪400とか高過ぎでしょ。

東急の自作自演か、御近所さんの願望ですか？

[66: 周辺住民さん]

プラウドの一番高い部屋（16階だったかの東南角）がほぼ坪400万円だったので、それを超えることはないかと思います。やはり、せいぜい350～400くらいじゃないでしょうか。1階の東南角は隣地との間隔が1m（当初は70cm）なのでかなり安そうです。

あと、どこまで正確な図面か分かりませんが、近隣住民に配布された資料には、1階の壁が記入されています。内廊下に面した壁は湿式ではありません。南側の住戸の戸境壁は湿式です。北側の住戸の戸境壁は、開口部側が湿式、内廊下側が乾式のようです。

[67: 周辺住民さん]

>>59さん

いま近隣住民向けに配られた古い資料を見ました。
計画の見直しで階数は6階建て→5階建てに低くなっていますが、
6階建て時代の6階は、西側のエレベーターシャフト付近に
20～30平米ほどの住戸が2戸あるだけでした。
延べ面積は全体で27平米減っただけなので、
価格設定には影響しないかと思います。

[68: 匿名さん]

ブランズはイラストばかりだな。CG見せろ。

[69: 匿名さん]

61さんの意見に賛成!!

[70: 物件比較中さん]

ネットで資料請求しているのに何の連絡もありません。
皆さんのところもそうですか？

[71: 住まいに詳しい人]

1階の鉄筋が立ちつつあります。
あっと言う間に完成しそうな勢い。

>>70さん

まあまあ、落ち着いて待ちましょう。
東建の湯島の物件は、坪330万円らしいですね。

[72: 匿名さん]

北側は眺望はいいという人がいますが、古家ばかりでそんなにいいかな～。
南側はビルだし、なんか今一ですね。

[73: 周辺住民さん]

北側は、下を見ちゃダメですよ（笑）

[74: 物件比較中さん]

ここってホントにすごい崖の上に建っていますけど、地震があったら危なくないですか？
崩れ落ちたりしませんよね。
なんだか怖いです。

地盤がいいと崩れたりしないものなんでしょうか？

[75: 周辺住民さん]

>>74さん

北側の崖上の区道は、江戸時代の古地図にも載っている、由緒正しい道路です（法律上は通路のようですが）。それで今まで残っているのですから、安心して良いのではないでしょうか。

崖下の低地より低い位置まで杭を打っていると思いますよ。

[76: 物件比較中さん]

75さん

江戸時代から残っている道路なんですね。
歴史を感じます。

でもだから安心という感じにはなれません。
崖は崖ですから。
平面地に比べるとどうしても崩れそうなイメージを持ってしまうのです。

もっと安心できるような話はありませんか。

[77: 周辺住民さん]

区道は文京区が管理しているはずなので、
区役所に聞くのが最も確実かと思います。

石垣がいつごろ積まれたかなど、
近代の記録なら残っているかと思います。

[78: 周辺住民さん]

2階の床スラブが構築中です。
東側から順に型枠を組み立てているようです。

あと、古地図でしたら、例えばこちら。
http://map.goo.ne.jp/history/map.php?st=100&kr=14

「中田左門」とある土地が、ブランズ本郷真砂の建設地です。

この頃の地図は、名前が読める向きの先に門があったとされます。
中田左門宅はブランズ本郷真砂鐙坂側がエントランスだったようです。

「山本金山」宅は炭団坂側、「小役人」宅は例の区道649号側がエントランスです。
「山本金山」宅が区道649号側をエントランスとしていないことから、
昔から崖になっていた可能性があります。

ちなみに、道路の名称はこちらで調べられます（道路台帳）。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/sosiki_busyo_dokan_tikei_tikeideta.html

付近の多くが私道であることが分かるので、興味深いですよ。
春日駅までの近道など、載っていません（笑）。

[79: 匿名さん]

ここは、南は建物があって抜け感がなく、北は崖っぷちという立地です。
相続税評価額でも崖っぷちは減額評価です。

またブランズで近隣のプラウドより高い設定はあり得ないと思います。

東急さんには適正な価格設定を望みます。

[80: 匿名さん]

>79

欲しいという気持ちがにじみ出ちゃってますね。それでは逆効果では？

[81: 匿名さん]

私はこの立地は凄く気に入っています。いくら高くても買いますから、安心して値付けして下さい。

[82: ビギナーさん]

８１さん、

この立地の良い点を具体的にたくさん教えてください。
参考にしたいです。

（高すぎだったら私には買えませんが…）

[83: 匿名さん]

一番のウリは4路線プラス自転車利用で総武線利用出来る事。複数路線利用出来る10階以上物件は多いですが、ここは低層でいいと思いますよ。賃貸やリセールも期待出来そうですね。

[84: 匿名さん]

＞80さん
はい。現状では普通に欲しいです。
だから東急には真っ当な価格を付けてもらいたいと思います。
私は東急のいつものやり過ぎ価格なら要りません。
他の物件の板を見ても東急のやり方(価格設定のまずさと売り残し物件の値引き販売、叩き売り)はとにかく評判が悪いです。
会社として利益の最大化も大事でしょうが、お客様を不幸にするようなやり方では企業価値もブランド価値も上がらず、デベロッパとしての評判は落ち、ひいては業績も落ちていくと思います。
真剣に購入を考えるなら、ちゃんと主張するべきと思います。
デベの言いなりで買うような人こそ、後で泣く若しくは文句を言うのではないでしょうか。

[85: 周辺住民さん]

>>79さん

崖地の相続税の評価が低いのは、斜面で利用価値が少ないからでしょう。もし擁壁があれば、自分の土地であっても勝手に壊せませんし（開発行為となるので区の許可が必要←そう簡単に下りない）。

このマンションの建設地は崖地ではありませんよ。北側は区道であり、その向こう側が崖です。崖の所有者は状況からして、その北側の低地の所有者かと思います。

一丁目（旧弓町1丁目）と四丁目では地位が違いすぎるので、最近次々に建ったプラウドのような価格設定はありえないと思います。ただし、5丁目のプラウドの価格（古いですが）は意識するでしょうね。

[86: 周辺住民さん]

>>83さん

総武線の水道橋までなら徒歩でも10分強ですよ。うちは湯島や御茶ノ水、御徒町、上野、神保町（半蔵門線）くらいなら歩いています。

利便性が高い割に、静かですし、南面の東半分以外は開放感があります。

鐙坂を下れば、少し距離がありますが、柳町商店街やグルメシティ、クイーンズ伊勢丹などにも行けます。

[87: 周辺住民さん]

>>84

本当に欲しいと思うなら、つべこべ言わないのが無難かと思います。「こんな客に売りたくない」と思われると、競争率が1を超える場合に、便宜を図ってくれなくなるかと思います。

もしくは、売れ残るのを待って指値するかでしょうかね。その際でも相手の欠点を突くような発言は避けるのが無難です。これこれの理由でいくらなら用意できる、とだけ伝えて交渉するのがスマートかと思います。当方これまで3度、指値に成功しています。うち2回は中古でしたが。

[88: 周辺住民さん]

>>79さん

ご参考までに、崖地の相続税の計算方法です。
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/hyoka/03/20.htm

このマンションは崖地を含まないので、上記には当てはまりません。

ちなみに、付近の路線価（相続税額の元）はこちら。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h24/tokyo/tokyo/prices/html/24022f.h...

[89: 匿名さん]

でた。
85はたぶん東急さんですね。
お疲れ様です。

地位(ぢくらい？)ってなんですか？
一丁目と四丁目では違いすぎる？
ホントですか？

路線価見ても、最近のプラウドの場所とここでは差がありませんよ。
また、交通利便性という意味では、水道橋駅に近い一丁目の方が現代人として価値が高いようにも思います。

更に、マンションブランドとして、プラウド＞ブランズが一般的な評価かと思いおます。(もちろん個人の好みもあるでしょうがリセールなどを考えた場合の一般的な評価として)

少なくとも、四丁目のブランズ＞＞一丁目のプラウドは当たり前なんてことはないと思いますが如何でしょうか？

[90: 匿名さん]

87さん、アドバイス有難うございます。

勿論、営業の方とやり合うつもりはないですよ。
その方に突っ掛かっても意味はないですからね。
私は価格が不当だと思えば買いませんし、それで後悔することはありません。
むしろ東急のいつものやり口で高値掴みで泣かされるのだけは嫌ですから。

ただ価格が正式決定するまでは妥当な価格になるように要望はしていきますよ。
勿論、丁寧な物言いで。
購入を本気で検討されている方ならそういう要望はきちんとすべきでしょう。
当然担当の営業に嫌われるような言い方はする必要がありません。

[91: 周辺住民さん]

>>89さん

地価を比較するなら路線価（国税庁）じゃなくて公示地価（国交省）でしょう。

本郷一丁目のプラウド本郷壱岐坂（本郷1-28-3）が調査地点になっていて、
周辺より突出した公示地価になっています。
これを見れば　本郷一丁目（というか旧弓町一丁目）＞＞本郷四丁目　は明らかです。

ちなみに上記地点は今年から調査に加えたようです。
プラウド恐るべしですね。もちろんパークハウスなどもありますが、
とにかく、旧弓町一丁目を国交省が注目していると言えます。

プラウド＞＞ブランズなのも、火を見るより明らかじゃないですか。

[92: 周辺住民さん]

>>90さん

お返事ありがとうございます。いい買い物ができると良いですね。

ただ、ブランズ文京小石川パークフロントの
だらだらした売り方が再来するのではと、少し心配になりますね。
本郷真砂も比較的狭い部屋が多いので、
単価高めでグロスを抑え、でも高いみたいな
微妙な値付けにしてくるような気がします。
もちろん、プラウドよりも安いレンジでしょうが。

[93: 匿名さん]

>これを見れば　本郷一丁目（というか旧弓町一丁目）＞＞本郷四丁目　は明らかです。

容積率が違いますから単純比較はできません。そもそも商業地域に住みたくないですし。

>プラウド＞＞ブランズなのも、火を見るより明らかじゃないですか。

野村不動産よりも東急不動産の方が３割近く総資産が大きい（つまりでかい会社）ですけどね。

[94: 周辺住民さん]

>>93さん

旧弓町一丁目は近隣商業地域です。大通り沿いは商業地域ですが、それは本郷四丁目も同じです。

ちなみに両地区の容積率の違いは、400％：300％ですが、公示地価の差はそれ以上です。ご自身で調べてみてください。

また、ブランド力も残念ながら、会社の規模では決まらないようです。

[95: 匿名さん]

>ちなみに両地区の容積率の違いは、400％：300％ですが、公示地価の差はそれ以上です。ご自身で調べてみてください。

建築面積というのはそんな単純なものではないです。容積率の割り増しとか、日影規制とか、地下室の特例とか、様々な条件で決まります。その結果として、プラウド本郷壱岐坂は１４階建となり、こちらは６階建になっているんですね。

[96: 匿名さん]

公式サイトが更新されていますね。
デザインを見ると内廊下になっていますね。

[97: 匿名さん]

ブランズに住めば、あの二子玉ライズやクロスエアタワーと兄弟完成になれるワケですね！

[98: 匿名さん]

買えないオタク二人がマスターベーションしています笑

[99: 匿名]

今日、広告入ってました。

[100: 匿名さん]

欲しい方のネガ発言が目立ちますね♪丘の上の静かな立地の低層ブランズですからね♪