ブランズ本郷真砂ってどうでしょうか？

[匿名さん]

売主：東急不動産
施工会社：前田建設
管理会社：東急コミュニティー

総戸数 65戸
間取り：1LDK～3LDK(予定)
専有面積： 45.11m2～86.69m2(予定)
バルコニー面積： 3.96m2～10.60m2

敷地面積 1819.04m2
建築延床面積 5597.45m2
構造および階数 地上5階地下1階建て

ＨＰがアップされましたので、新しく立て直しました～

所在地：東京都文京区本郷四丁目18番19外(地番)
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅 徒歩3分 、東京メトロ丸の内線・南北線「後楽園」駅 徒歩6分
　　　都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅 徒歩7分・東京メトロ丸の内線「本郷三丁目」駅 徒歩8分

【物件情報を追加しました　2013.5.12　管理担当】

[503: 匿名さん]

家も子供がいるので、どうしても物件を選ぶ際は、子育て環境が
どうかなという点を重視してしまいます。こちらの物件の学区内の
小学校は本郷小学校だね。教育熱心なご家庭のお子様が多いと評判を
聞きました。徒歩４分と記載されてはいますが、子供の足でのんびり
歩くとなると１０分はみておけばよさそうですね。近くもなく遠くも
なくちょうどいい距離ではないかな。

[504: 匿名]

周辺に住んでいますが、１年生の足でも十分５分で通えます。

[505: 匿名さん]

すぐ近くにある図書館に期待しています。
子育て環境として本がたくさん読めるので、いいと感じます。
利用する人で混み合っていますか？

借りるだけなら、椅子が空いていなくても大丈夫です。
うちの近所の図書館は、省エネのこともあり、夏、冬とも一日を過ごす方で盛況です。
いいことだとは思います。

[507: 物件比較中さん]

公立の小学校の評判がいいのはありがたい。
小学校で私立に行くと、なかなか中学校で公立に戻るのは難しいですから。
ローンもあるし、公立でいけるといいなと思います。

[508: 匿名さん]

増税といっても既に着工してる物件なら、今更建築費も人月も上がらないし、新築なのにオプション選択もできないなら、かけこまずに完成して実物みてから買いたいですね。

[509: 匿名さん]

消費税５％の適応は、３月いっぱいまでに入居することが条件では？
２月に竣工して、室内を見てから決断し、３月に入居できればOKなのでしょうか。
４月以降に買って入居の場合は８％なのでしょうね。

[511: 周辺住民さん]

>>495さん

時期からして、ローンの承認が下りなかった場合のキャンセルでしょうね。
通常は承認が下りなかった場合に手付金を戻せる特約をつけるので、
問題ないはずです。
「手付金は1割」と思い込んでいるようですが、交渉次第で何とでもなります。

>>508さん

それが、そうではないんですよ。
ゼネコンがサブコンに仕事を依頼するのは、
工種によっては工事が進んでからになるので（内装とか外構とか）、
着工時には想定できなかったような価格で
サブコンに仕事を依頼するはめに陥ることがあります。

>>509さん

消費税率は引き渡し日ベースで決まります。
3月までに引き渡しを受ければ、4月以降の入居でも5％で済みます。
4月以降の入居なら、ローン控除も大きくなりますね（200万円→400万円）。
ちなみに9月までの駆け込みは、9月までに契約すれば、
引き渡しが4月以降になっても税率は5％を適用するというものです。

[512: 匿名さん]

＞＞3月までに引き渡しを受ければ、4月以降の入居でも5％で済みます。

住民票うんぬんの問題ではないのですね。
売買契約をして、最終的に残金の振込みを終えて引き渡しを受ければいいのですね。
実際に住み始めるかどうかではなく。

[513: 周辺住民さん]

>>512さん

はい、そうです。
3月までに残金の授受を済ませて（本来こっちの方が商行為）
4月以降に引っ越すと、節税効果を最大限に生かせます。

[514: 周辺住民さん]

>>496さん

> ところでなぜ「周辺住民」さんは名前の文字が赤いのですか？投稿しすぎのためですか？

管理者に尋ねてみてください。

ところで「匿名」さんも>>500で名前が赤くなっていますね。
一応、突っ込んでおきます（笑）

[515: 匿名さん]

＞＞4月以降に引っ越すと、節税効果を最大限に生かせます。

この節税効果とは？
初心者なのでわかりません。
教えてください。３月に引越す場合との違いを。

ちなみにローンがあるなしで変わりますか？

[516: 匿名さん]

住宅ローン控除は消費税5%で購入してる場合には従来どおり、年間上限
は年間20万円です。これは、4月以降入居していても同様です。
要は消費税5%での購入と、住宅ローン年間上限40万円は両立不可となっ
ています。勘違いされてるようなので念のため。

[517: 匿名さん]

年末の残高の１％が戻ってくるのが２０万円が上限ということは
２０００万円年末にローンが残っている人が精一杯（この日本語大丈夫？）ということですか？

３０００万円残っていても、２０万円しか返ってこないってこと？
そして８％の消費税で買った人はそれが４０万円まで税金が返ってくる、という解釈でよいでしょうか。

[518: 匿名さん]

そうですね、消費税5%で購入した場合には、ローン残高がいくらあって
も、住宅ローン控除計算に用いる残高は2000万円が上限となるので、そ
の1％の20万円が年間最大控除額です。
消費税5%以外で購入した場合は、残高上限が4000万円となるので、年間
最大40万円まで控除可能です。消費税8%で購入すれば、すまい給付金の
対象となる可能性もあります（所得制限的にここを購入する方は該当し
ないかもしれませんが）。

[519: 匿名さん]

ローンが２０００万円までの人は３月までに買ったほうがよくて
３０００万円くらい以上の人は４月以降に購入しても、
それ以降１０年間の減税される合計を考えると、あながち損とはいえないかもしれない的な・・
まわりくどいですが、計算してみないとわからないってことですね。
教えてくださり、ありがたいです。

[520: 匿名さん]

世話役が自問自答で自作自演。
いつまで続けるつもり。？
笑える。

[521: 物件比較中さん]

減税やローンの話はここのマンションに限ったことではないので、
勉強になり、大いに役立っています。

政策は変わりますから、過去の知識だけでは漏れがあるんです。
質問したら、最新のことをわかりやすく解説していただけ感謝の一言です。

[523: 匿名さん]

何回か言われてるけど
ちょっと怖いです。

[525: 本郷検索さん]

残念！
周辺新築マンションスレの全てに登場している余計なお節介やきに一票。

[527: 周辺住民さん]

>>516さん

両立不可能だったんですね。知りませんでした。こちらに明記してありますね。
http://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/income/063.htm

[529: 匿名さん]

文教地区ではファミリーサイズしかメリットを享受できないことに気付けば、ここは見送れたはず。文京区は下手な新築よりも立地の良い中古だよ。あと、北向きが抜けてても無意味。ここで買えるのは南向きで抜けている住戸のみ。子供持ちだと採光は最重要項目にもなり得るので、多少高くてもリセールで返ってくる。南向き、採光抜群、55平米以上を選択するのが良いと思います。

[530: 匿名さん]

ファミリー層のみとはまた極端な主張で
では文京区に多数いる、ファミリー層以外の方はなぜ住んでいるのやら

[531: 周辺住民さん]

>>529さん>>530さん

ファミリーは3LDKの分譲、
DINKSやシングルはそれ以下の間取りの賃貸を志向しているような気がします。

分譲だと3LDKは財閥系の大手デベ、
それ未満は中小デベ（最近の例だとアパや京阪）が
手がけることが多いようです。
各社がうまく棲み分けているんじゃないでしょうか。

その意味でこの物件は、立ち位置が微妙でしたね。

[532: 匿名さん]

>>531さんの仰る通りですね。買うならファミリー向けの住戸でしょう。50平米程度の住戸はすぐに狭くなるので、買わずに賃貸でつないでファミリーサイズを買うのがオススメです。子供がいなくても手狭ですよ。

[533: 匿名さん]

528さん、お気の毒に削除されました。
結果、525さんビンゴ！
私も消されるかな。

[534: 匿名さん]

丘陵地に建てられているようですが、地盤の方はどうなのでしょう。
杭基礎は支持層までの深さ34メートルに打ち込まれているそうですが、
軟弱な地盤に構造物を建設する際に深く杭を打ち込んで支える工法だ
そうで、その辺が唯一心配だったりします。

[535: 周辺住民さん]

>>534さん

正確には丘陵地ではなく台地ですね。
都内の台地は地盤が良いと、
半ば根拠なく信じている人が多いようです。

しかし所詮、表層土はふかふかの関東ローム層なわけで、
実際には地盤はさほど良くないようです。

誰でも見られるデータの例として、こちら。
http://www.jiban.co.jp/geodas/guest/map.asp?ar=13105&cr=9&ps=N35.4...

西片は良好との診断結果が多いですね。
小石川もポツリポツリと良好なようですが、
不思議なのは、尾根（標高が高い）である春日通り近くでは、
良くない結果が多いことです。

法規上、RC造は支持基盤まで杭を打つか掘り下げてベタ基礎にする必要があります。
地盤によって倒壊する恐れは、基本的にどこでも差はありません。
弱い地盤の上に建てる場合は、基礎をしっかり造る必要があるけれど、
良好な地盤の上に建てる場合は、そこまでしませんので。

[536: 匿名さん]

「周辺住民さん」、文京区の色々な板で出現していますが、検討もしていないのに主のようにならないでほしいです。こわいです。検討者のため…というなら、その粘り強さで周辺にスーパーを誘致してほしいです。

[537: 購入検討中さん]

本郷三丁目駅の北と南、本郷通りの東と西側 どの場所の立地が良いですか？
このマンションを検討したいのですが土地勘がないので教えてください

[538: 周辺住民さん]

>>537さん

それぞれに特徴があるので、一概に答えるのは難しいですね。
「本郷三丁目駅の北と南」を春日通りの北と南、と読み替えますと、、、

公共交通が便利なのは、春日通りの南側かと思います。
JR線の中央線と総武線が使いやすくなりますので。
本郷通りの東側も千代田線や銀座線、山手線が使いやすくなり良いのですが、
南北線から離れてしまいます。
南北線は他の路線が経由しない地区を通るので、意外と使えます。
なので東か西かで言えば、一長一短ですね。

生活利便性は、どこに行くにもやや遠く、あまり変わらないと思います。
スーパーは東側なら上野方面に行くことになるでしょう。
西側なら小石川方面に行くことになりそうですが、
どちらかと言えば北西方面になりますので、春日通りの北側が便利です。

[539: 匿名さん]

近くのスーパーとなると歩いて10分くらいのところしかないのですか？
地元の商店のようなものはないでしょうか？
図書館や文化施設、公園には恵まれているようですが、生活に必要なお店が少し不便なようですね。
それと、東京ドームの音ってマンションのあたりまで聞こえてきますか？

[540: 周辺住民さん]

>>539さん

使えそうな商店であれば、大横丁通りにローソン100があります。
http://www.ba.tyg.jp/hongo/index.html
からたどってください。徒歩8分くらいです。
ただし肉や魚はあまり期待できません。

ラクーアの成城石井も8分くらいかと思いますが、
普段使いを想定していない値付けです。普通の豆腐が200円とか。

本郷三丁目駅の近くにマルエツプチとまいばすけっとがありますが、
このマンションからだと10分くらいかかるでしょうね。
これらも生鮮食品はもう一つ（二つ？）です。

春日通り沿いに稲毛屋という店がありますが、
あまり開いておらず、ちょっと入りづらい雰囲気です。
炭団坂を下って菊坂に出ると肉屋（菊坂コロッケが有名）と
乾物屋？や酒屋がありますが、
行くまでのアップダウン（ダウンアップ）が激しいです。

トータルで考えると、柳町近辺が便利です。
おすすめはクイーンズ伊勢丹でしょうか。
品揃えが良く駐車場もあります。かなり賑わっています。
安さ重視ならスターフルーツがあります。
こちらも曜日によっては開店直後に大変な賑わいです。
ただし、道路が狭くて舗装も悪く、
自転車を使う場合、注意しないと卵が割れたりします。

あと4～5年して小石川1丁目の再開発が完成すれば、
スーパーができます（計画上は誘致することになっている）。
そうすれば、このマンションから5分弱で行けるようになるかと。

東京ドームに関しては、
コンサートの音はうっすら聞こえてきます。
低周波なので意外と気になるかもしれません。
ジェットコースターの絶叫は結構聞こえてきます。

-----

この辺の生活利便性は、はっきり言って悪いです。
賑わいの中心は本三交差点、東京ドーム＋シビックセンター、柳町商店街ですが、
本三交差点からみれば街外れ、
後の2つからみても急な坂で隔てられた隣町といった感じです。

こちらに越して来られるのでしたら、
電動自転車があるといいですよ。
少し離れた場所に行くと帰りは必ず急な上り坂です。
なにしろ、鐙坂は立ち漕ぎしても登れないほどですから。

長くなり恐縮です。

[541: 周辺住民さん]

北側は仮囲いや養生が取れてきています。
なかなか落ち着きがあって良い感じに仕上がっていますね。
これから外構の工事に入るんでしょうね。
しばらく危険なほど殺風景だった崖道を彩ってほしいものです。

>>539さん

1点、書き忘れていました。

春日通り沿いに今建てているプラウド本郷ヒルトップ。1階に2軒のお店が入ります。
1軒は元々あった酒屋さんのワインショップになるらしいですが、もう1軒はまだ決まっていないようです。
最近流行の小型スーパー（マルエツプチのような）が入らないかなと密かに期待しています。

あと本郷小学校の斜向かいに小さな八百屋さんがあります。
歩いて3～4分くらいでしょうか。でも、おすすめはしないなあ。
鐙坂を下って菊坂下交差点においしいパン屋さんがあります。

[542: 匿名さん]

540．541の周辺住民の人は結局どこで日常の買物をしてるんですか？

[543: 周辺住民さん]

>>542さん

うちは基本的に週末にまとめ買いしています。
電動自転車で柳町方面へ行き、
重いものや嵩張るものは、すべて買ってしまいます。

野菜はスターフルーツ、その他の食材はグルメシティ。
雑貨などはオリンピックやぱぱす。
100円ショップは少し南下して春日通り沿いのキャンドゥだったかに。
この地区は自転車が止めやすいように思います。

それで足りないものを平日に買います。
春日通りのセブン、大横丁のローソン100。雑貨なら福太郎。
ほかに本三のマルエツプチやまいばすけっとなど。
果ては職場近くのスーパーで買って、もちろん電車で帰ってきたりします。

節目の日やホームパーティーなど、少し良い食材が欲しい場合には、
クイーンズ伊勢丹（柳町）や成城石井（ラクーア）に行っています。

[544: 匿名さん]

543さん、本当に詳しくありがとうございます。
ご近所の方ならでは、という情報ですね。

あまりこの辺りって買い物する場所ないんじゃないの？と思いつつ
足を延ばせばあるのだなという印象を受けました。

まとめ買いをすれば何とかなりそうですし
ネットスーパーがもしあれば利用してもいいでしょう。

[545: 周辺住民さん]

>>544さん

もし上野の雑然とした雰囲気に抵抗があるなら、
ワテラス（淡路町）のオリンピック（スーパーです）という手もありますよ。
上野の吉池仮店舗と同じくらいの距離です。
ちなみに、ワテラス手前のソラシティ（お茶の水）には成城石井もあります。

本物件は南東側の養生も取れてきました。
明るくいい雰囲気に仕上がっています。
今朝、久しぶりに本郷中学前を通りましたが、
モリモトが隣に13階建てのマンションを建てるようです。
付近では他にも解体工事をしている区画がありました。
ご参考までに。

[546: 匿名さん]

＞545さん

本郷中学は駒込にある学校ですが、本郷台中学のことですか？

場所、竣工時期など、何か情報がありましたらお願いいたします。

[547: 周辺住民さん]

>>546さん

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/389594/
にスレを立ててきました。

はい。学校名は本郷台中学です。「台」を抜かしてしまいすみません。
ついでに謝りますと、>>543のキャンドゥは正しくは白山通り沿いですね。

[548: 匿名さん]

ここから淡路町も自転車があれば楽々の距離感ですね。
学生時代は靖国通りからこの辺りまでよく上がって歩いていました。
オリンピックがあったのは知らなかったです。
仕事でもよく通っているはずなのですが、注意して見ていないと見逃してしまいますね。
いろいろと参考になりました！！

[549: 匿名さん]

周辺住民さんによる買い物施設情報はとても参考になりました。
計画は先ですが、小石川1丁目の再開発が終われば買い物も便利になりそうですね。
それまではネットスーパーなどの宅配サービスを利用するのも手だと感じました。
こちらのマンションにはメールボックス一体型宅配ロッカーが完備されているようですが、
食品の保管はできませんか？

[550: 匿名さん]

他の物件で、宅配ロッカーでの食品の保管は不可と聞いたことがあります。生協はマンションによって違うようです。

[551: 周辺住民さん]

宅配ロッカーの使い方に関しては、管理規約で決めているのではないでしょうか。
共用であれば、長期保管は難しそうな気がします。

あと買い物情報ついでに夜の情報も。

この辺であれば、銀座に行く方が多いかと思いますが、
神楽坂もおすすめです。意外に割安な店が多いです。

ご存知の方も多いかと思いますが、
神楽坂の最寄り駅は神楽坂ではなく飯田橋なので、南北線でわずか1駅です。
神楽坂上交差点付近ですと、大江戸線の牛込神楽坂が使えますが、
こちらも春日から2駅です。

[552: 匿名さん]

ここから神楽坂、意外と近いんですよね。
普段ここを歩いているときには雰囲気があまりに違うので気が付かないのですけれど。

敷居が高そうなお店が多いな…と思っているのですが
リーズナブルなお店もあるのですか。

今度ぜひぜひ行ってみたいな

お勧めのお店ってありますか？

[553: 匿名さん]

ラトラスかな。
ワインが好きならラセーヌもいい。
最近、五十番の隣にいいチーズの店もできた。
神楽坂が近いのは助かるよ。

[554: 匿名さん]

ラトラスさんはランチで一度お邪魔したことがあります。
上品なお味だなぁというのが印象的でした。
今度夜に行ってみたいなと思っていたのですけれど、
こちらからだと気軽に行ける距離なのは良いですね。
色々とグルメが楽しめる街なので、体調管理をバッチリして
美味しいものをたくさん食べたいです。

[555: 匿名さん]

マンションだけでなく周辺のグルメ情報までありがとうございます！
通勤の利便性だけで検討しているので土地勘がある訳でなく、助かります。
ラトラスを食べログでチェックしてみると皆さん評価が高く、ランチの予約は
一ヶ月前がベターというアドバイスがありますね。人気店なんですね！

[556: 匿名さん]

60～70平米くらいがあれば検討したんだけど。しかし、ここ、土地の取得はかなり前のはずなのに、なんでこんなに高いの？梁や柱は多いし、天井高は低いし、ディスポーザー付いてないし、駅から遠いし。

[557: 匿名さん]

教育環境について質問です。本郷小と本郷台中の教育環境はまずまず良いのでしょうか。

[558: 周辺住民さん]

>>556さん

60～70㎡のタイプは、まだ売っているのではないでしょうか。

>>557さん

良くも悪くもなさそうな感じです。
この辺で小学校ですと、西片の誠之（せいし）小学校が有名ですね。
元町小と真砂小が合併して真砂小に本郷小ができたわけですが、
今は人口が増加基調かと思いますので、
教育環境が良くなる材料はそろっているとも言えるかと。

[559: 匿名さん]

この辺りもぽつりぽつりとファミリー向けマンションも増えてきているので
子供の数自体も地域から増えてきているようです。
小学校の方も賑わっていくと良いですよね。
この辺りの公立の小学校も悪い話は聞かないので、少なくとも悪くはないかと思われます。

[560: 検討中の奥さま]

こちらの掲示板、大変参考にさせていただいています。
そこで質問です。
こちらのマンションは購入したとして、今後売却する時になかなか売れずに困る物件なのでしょうか？
私は地方出身のため、東京の土地勘もありません。また、マンションのブランドもよくわかりません。
夫の実家が本郷にあり、また子供の進学のために本郷周辺で探しています。
いずれはご両親と同居する予定ですので住むとしても短期間の予定です。
そのため売却することも考えて購入を検討しています。
売却する際に、あまりお値段が下がらない物件が良いなと思っています。
こちらの物件はお値段もさほど高くはないため、一時的に住むには良いように思いましたが、仕様やブランドが宜しくないという意見が多数見られます。
知識がないため漠然とした質問となりますが、資産価値としては如何でしょうか？

[561: 匿名さん]

お店の情報が出たので私からも。マンション近くにあるハチスカフェは
壁面をギャラリースペースとして貸し出している小さなギャラリーカフェで、
慌しい日常を離れ静かなひと時を過ごすのにはぴったりなお店です。
メニューも野菜大目のランチプレート、牛すじシチューなどが美味しくオススメですよ！

[562: 匿名さん]

560さん、新築ならもう少し待ったら近くでモリモトが出ますから、焦らない方が。。
中古でもよければ、パークコートか、プラウドにすれば。。

[563: 匿名さん]

>売却する際に、あまりお値段が下がらない物件が良いなと思っています。

東南角部屋の、三井・住友・三菱の２ＬＤＫ物件で、最上階マイナス１階なら下がりにくいです、この条件を全て満たしてください。

[564: 検討中の奥さま]

562さま
回答ありがとうございます。
モリモトは新築なのですね、知りませんでした。
早速調べてみます。
調べましたらパークコートは三井、プラウドは野村のマンションなのですね。

563さま
具体的な社名、階まで教えていただきありがとうございます。
売却することが前提でしたので、中古物件は検討していなかったのですが、そのいずれかの社名で限定し、中古も探してみようと思います。

[565: 周辺住民さん]

>>564さん

売却ありきで値下がりもなるべく避けたいのなら、
新築はかなり不利かと思います。
まして本件は売れ残りが多いようなので、
リセール時に思うような値段で売れず苦心するかと思います。

昨今のこの辺では、ブランド力もイマイチです。
競争力があるのは、野村、三菱、三井、住友の物件くらいでしょうか。
それでも、広いなどの理由でグロスが高額だと売れにくいようです。

モリモトの物件はかなり高額になることが予想され、
とくに広いタイプだと、リセールは非常に高いハードルになると思います。

売却想定時期が2020年以降になりそうなら、
少なくとも新築は買わないのが無難かと思います。

>>561さん

ハチスカフェ、1度しか行けていないのですが、いいですね。
建物もシンプルで素敵です。

[566: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

565サン、プラウドにお住まいなんですね（笑）

[567: 匿名さん]

三菱は避けた方がいいですね。。。

[568: 検討中の奥さま]

565さま
詳しい説明ありがとうございます。
売却するためには新築がよいとばかり思っていました。
私が購入しようと考えていたので、あまり高額な物件も買えないため検討しておりました。
確かに売れずに残るというのは、何か理由がありそうですね。
皆様が記載されている社名の物件が良いようですね。
本郷という場所が限定されているため、今後良い中古物件が見つかるとよいのですが。
大変参考になりました、ありがとうございました。

[569: 周辺住民さん]

>>568さん

マンションが経年で値下がりしやすいのは、一般に
１）新築からその直後
と
２）築10年から築20年
と言われています。ですので、築浅を買って築10年くらいまでに売るか、
築20年くらいを買って築30年くらいまでに売るかすると良いですよ。

今みたいに新築の価格が高騰しているケースでは、上記の１）は顕著になります。
また、２）に関しては、築30年を超えると銀行が購入者に
住宅ローンを貸したがらない傾向が強くなるので、売りにくくなります。
ですので１）か２）をおすすめする次第です。

手間を惜しまないなら、ボロい築20年くらいを買って、
改修してきれいに使って、築30年くらいで売るのが良さそうです。
値下がりリスクを最小限に食い止められます。

>>566さん

本郷1～7丁目に建つマンションの分譲会社は、
野村、三菱、三井、住友の順かなと思います（三井＝住友かも）。
とはいえ、東急不動産も本件で3棟目で三井、住友に並んだかも。

[570: 周辺住民さん]

久々に公式サイトを見たら、第3期販売となっていますね。
1階が多いようです。先着順も含めて11戸の間取りが載っています。

>>566さん

4社（4者）の本郷1～7丁目の物件は、こんなところでしょうか。

野村不動産：プラウド本郷、プラウド本郷壱岐坂、プラウド本郷弓町、プラウド本郷真砂坂、プラウド本郷一丁目、プラウド本郷一丁目ディアージュ、プラウド本郷ヒルトップ

三菱地所：パークハウス楠郷臺、パークハウス本郷プレミアフォート、パークハウス本郷3丁目、パークハウス本郷3丁目アーバンス

三井不動産：パークリュクス本郷、パークホームズ本郷、パークコート本郷真砂

住友不動産＋住友商事：シティハウス本郷弓町、本郷ハウス、クラッシィハウス本郷コンフォルテ

[571: 周辺住民さん]

しまった。三菱地所物件で、パークハウス本郷真砂を忘れていました。

[572: 匿名さん]

パークホームズ本郷は名古屋の物件。
本郷パークホームズは区内の物件で、全然違います。
パークホームズ本郷東大前、シティハウス本郷3丁目、プラウドタワー本郷東大前も載ってないし。。

[573: 匿名さん]

三菱地所は、不動産セクターのトップ企業です。時価総額で言うと野村不動産の１０倍、売上高で２倍の会社です。東急不動産と野村不動産は、大体同じくらいのサイズの会社ですね。

[574: 匿名さん]

時価総額とか売上とか、物件選びには関係がないかと…

[575: 匿名さん]

名前だけで完売するかと思ったんですが、皆さん目が肥えていらっしゃいますね。高級路線のハズが、設備や間取りに工夫が見られず、価格だけは一人前ですからね。小さくて全居室がリビングに接している2LDKや広くても奇形間取り。最後は賃貸になるのかな？

[576: 匿名さん]

名前で完売？
せっかくワイドスパンの土地なのに、行燈部屋が妙に多くて変な間取りばかり
販売前から言われてました。東急じゃこんなもんなんですよ

[577: 周辺住民さん]

結局どれくらい売れているのでしょうね。

明らかに物件の下見に来ている、という人を最近よく見かけます。
大抵がカップルです。
中には不動産屋さん（東急の人かな）に
連れられて来ているような人も見かけます。

[578: 匿名さん]

居室がリビングに接しているのが嫌な方もいるんですね。
私はできれば全部屋がリビングに接していたほうが良いです。
そういう間取りを探しています。

[579: 匿名さん]

＞573
南青山の掲示板によれば、前代未聞のことをやらかしてしまったみたいです…何を信じて良いのやら。

[580: 匿名さん]

>579

トラブルの時こそ企業体力がモノを言います。耐震偽装の時も小さな会社はすぐに倒産して無くなってしまいましたよね。トラブルは避けられません。

[581: 匿名さん]

南青山って地所ですよね
というよりは鹿島

鹿島 清水 大林辺りでなくて良かったね

特に清水はヒルトップを見てるとひどい

[582: 匿名さん]

スーゼネより準大手ゼネコンの方が良いという理屈は理解に苦しみます。それよりもここは６階建てというのが安心感を生んでいますよね。

[583: 匿名さん]

第三者検査機関によるチェック強化が必要ですね。

あとは、内部告発を歓迎する雰囲気作り。

脱線して失礼しました。

[584: 匿名さん]

地所の物件、今夜フジテレビに出てました…徹底した捜査究明を期待します。東急は信用しています。

[586: 匿名さん]

SUUMOには販売中の10部屋の価格・間取りが具体的に載っています。

世の中のマンション価格が高騰する中、本郷にしてはかなり良心的な価格だと思いますが。

[587: 検討中の奥さま]

グロスで見ると値ごろ感はありますが、眺望が限られ、採光も疑問視される南向きで坪340万～は、天井高2450mmクラスの物件としては全然割安感ないですよ。また、居室が狭すぎるプランばかりで、行燈部屋が漏れなく付いてきますので、子供持ちやこれから生む計画のある夫婦には、あえてここを買う理由を見付けにくいです。また、これは私だけかもしれませんが、崖の際の立地は、ゲリラ豪雨と地震が同時に来たら崩れそうで怖いんですよね。

[588: 周辺住民さん]

>>587さん

崖に関しては、さほど心配しなくても良いかと思います。
江戸時代の地図
http://map.goo.ne.jp/history/map.php?st=100&kr=14
を見ると、本マンションと崖の間にある道路は、
江戸時代からあることが分かります。
この道路は松平右京亮の東側で、
本マンション建設地は、中田左門と書かれているところです。
安政や大正の大震災でも崩れなかったものと思われます。

もっとも、ほかの見方として、崩れた結果が現状といえるかもしれませんが、
石積みのしっかりした擁壁なので、ある程度信用して良いかと思います。

仮に崩れても、本マンションは支持層まで杭を打ってあるので、
巻き込まれて倒壊する可能性は低いと思います。

それより、さっき現地を見たら、
東側の道路側のコンクリートがひどい打設でした。
激しくひび割れていましたが、きちんと仕上げするのかなあ。。

ご参考までに。

[589: 匿名さん]

あれ、コンクリートではなくただの土です
植え込みになる部分になってますね

[590: 匿名さん]

坂が多いだけに崖っぷちは文京区はかなり厳しいです
この建物の前の東芝だかの施設を建てるとき ここまでやるかというくらい打ってましたよ

[591: 匿名さん]

パークコートも問題ないし、
もうすぐ完売ﾃﾞｼｮ。

[592: 匿名さん]

完売間近とは嬉しいです。

[593: 契約済みさん]

もうすぐ完売はしないと思います。この物件は人気の部屋と不人気な部屋の格差が大きい物件だと思います（他の人の投稿見てもらえればわかると思います）。担当の方と話していた際は、南側の一階は、実際の部屋を見てもらえるようになってから販売すると言っていました（確か半地下みたいな感じで、実物をみてもらう必要があると判断したとのことです）。

[594: 匿名さん]

半地下の部屋は日照がない・湿気がこもると言う印象から最後まで残る傾向がありますが、実際の部屋を見学して納得の上契約できるようにしたなら良心的ですね。
価格は半地下と言うマイナス条件を考慮したものになっているのですか？
災害時の被害については、こちらの基礎杭は34メートルだそうでしっかり打設してあるのでは？

[595: 匿名さん]

関係ないけど、西側の平屋はすごい大きさだね。

[596: 周辺住民さん]

>>595
公務員住宅ですよ。
もともと会計検査院の幹部が住んでいましたが、
ここしばらくは空き家です。

その北側で財務省が管理している住宅は
売られることが決まっているので、
恐らく合わせて民間払い下げじゃないでしょうか。

[597: 匿名さん]

え、最高裁長官官舎だったとおもいますが？

[598: 周辺住民さん]

>>597さん

不動産屋さんに古い住宅地図をもらいました。
それによると、1963年と1970年の地図では会計検査院長公邸とあります。
それ以降の地図では該当箇所が切れていて見えません。

[599: 匿名さん]

そういう関連の土地はいい立地しかないですから、
なんか嬉しいですね。

[600: 周辺住民さん]

本マンションの西側は、松平左京亮の中屋敷でした。つまり幕府の借地です。
明治維新で住み手がいなくなると、広大な空き地と化しました。
姿三四郎の舞台としても描かれています。

それ以来、払い下げられた土地を除き、
多くが公共の土地として使われています。

本マンションの真西は高級官僚公邸、
その北側に（戸建てと道路を隔てて）公務員住宅があり、
さらにその北側は都営住宅です。

ちなみに、戦時中は本郷連隊区指令部があり、
ここから全国に召集令状（赤紙）が発せられたのですよ。

[601: ご近所さん]

先日このマンションの側通りました。綺麗なマンションですねー。ここも周辺のプラウドマンションたちのように、中古で高い評価を受けるのだろうか？日当たりの悪いお部屋が、南側でも多そうなのが、ちょい気になるな。

[602: 匿名さん]

プラウドにお住まいなんですね。