ブランズ本郷真砂ってどうでしょうか？

[匿名さん]

売主：東急不動産
施工会社：前田建設
管理会社：東急コミュニティー

総戸数 65戸
間取り：1LDK～3LDK(予定)
専有面積： 45.11m2～86.69m2(予定)
バルコニー面積： 3.96m2～10.60m2

敷地面積 1819.04m2
建築延床面積 5597.45m2
構造および階数 地上5階地下1階建て

ＨＰがアップされましたので、新しく立て直しました～

所在地：東京都文京区本郷四丁目18番19外(地番)
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅 徒歩3分 、東京メトロ丸の内線・南北線「後楽園」駅 徒歩6分
　　　都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅 徒歩7分・東京メトロ丸の内線「本郷三丁目」駅 徒歩8分

【物件情報を追加しました　2013.5.12　管理担当】

[463: 周辺住民さん]

しまった間違えた。正しくは、

エレベーターを設置するのに必要な面積が仮に10m2だとすれば、
上記の延べ4000m2のうち、10階建てなら100m2、
8階建てなら80m2がエレベーターに取られます。
残りの専有部に使える面積は、
10階建てなら4900m2、8階建てなら4920m2です。

[464: 匿名さん]

高さ制限オーバーの既存のマンションを容積率はそのままの新基準で建て替えたら、戸数を減らすか専有面積が少なくなる問題があります
そんなに簡単な話ではない。

[465: ご近所さん]

みな容積率は目一杯近くで建てているので４００⇒５００にあげられないんじゃないですか？

同じ土地の面積なら、戸数が少ないほど（階数が少ないほど）土地の持分資産は多いんじゃないですか？

[466: 周辺住民さん]

>>464さん

容積率がそのままなら、そんな問題は起きません。
問題になるといいはるのであれば、具体的な事例を挙げられますか？
挙げられないでしょう。

>>465さん

戸数は関係しますが、階数は関係ありません。
1フロアに70m2が10戸ある8階建てと
1フロアに70m2が8戸ある10階建ては延べ面積がほぼ同じです。
どちらも持分は同じでしょう？（5600分の70）
ちなみにどちらも80戸。

仮に100m2が1フロアに7戸ある8階建てであれば、
持分は増えますが（5600分の100）、
それは階数と関係ありません。
単に専有面積が大きいことに起因するかと思います。
ちなみにこちらは56戸。

[467: 匿名さん]

クロスメゾネットではなく、地下だけの住戸がある物件は既存不適格、な区もあります。
購入したときは、そんな条例がなくても、後にそんな条例ができれば、
今更！！って思うでしょうね。
だから、１回は立替可能なのかなと思ったのですが、そうではないのですね。
なんか、気の毒な気がします。

集中豪雨で逃げ場がなくなった場合、建築許可をおろした責任取れないってことでしょうか。
詳しくはわかりません。

[468: 周辺住民さん]

>>461さん

戸数で判断すると見誤ります。
m2当たりいくら、が妥当な基準か化と思います。

http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf
によるとm2当たり200円くらいが平均らしいです。
この物件は、それより安めですね。

あと見た目が小さいと思われているかもしれませんが、
延べ面積は5500m2あります。
春日通りに建っている本郷真砂パークハウスは
2棟合わせて6000m2弱ですよ。

[469: 物件比較中さん]

＞＞４６３さん

１０階建てなら３９００㎡　で　８階建てなら３９２０㎡　ですかね。
とりあえず、頭が爆発しそうです。

ここは低層なのでかなり小さく見えますが、けっこう広いのですね。
横長の小型のマンションに見えました。

また、修繕費は数年ごとにあがるのが最近では一般的なようです。

[470: 匿名さん]

どのマンションも容積率いっぱいで建てている現状で、同じ敷地面積、同じ容積率で新高さ制限オーバーのマンションを建て替えたら、戸数を減らすか、1住戸の面積を減らすしかない。
ザ・パークハウス湯島竜岡の隣の古い秀和マンションは、新高さ制限のために住民が建て替えに反対している。
他にも建物前面が計画道路になっているマンションで、将来道路になった場合、同じ容積率の建物は建て替えられないよ。
例えば、ブランズ市ヶ谷田町が該当。

[471: 周辺住民さん]

>>470さんはたぶん容積率を勘違いされているんだと思います。
容積率とは、敷地の面積に対する建物の延べ面積です。

＞どのマンションも容積率いっぱいで建てている現状で、
＞同じ敷地面積、同じ容積率で新高さ制限オーバーのマンションを建て替えたら、
＞戸数を減らすか、1住戸の面積を減らすしかない。

上記は容積率も敷地面積も同じで、高さだけ変わる前提かと思いますが、
建築可能な延べ面積が変わらない以上、
戸数を減らす必要も1戸当たりの面積を減らす必要もありません。

もちろん、高さ制限のために指定容積率を消化できないことはありますが、
高さを下げる方向でその可能性はありえないかと。

＞ザ・パークハウス湯島竜岡の隣の古い秀和マンションは、
＞新高さ制限のために住民が建て替えに反対している。

理由は高さ制限以外にあるはずです。
文京区が導入する制度では、1度だけであれば、
現状の高さを超えない範囲で建て替えが可能です。
正確にいえばまだ制度が始まっていないので、
今すぐなら（不可能ですが）新たな高さ制限は受けません。

秀和湯島レジデンスは昭和44年築なので、
恐らく容積率がオーバーしているのだと推測されます。
容積率は昭和43年の都市計画法改正で導入されました。
当時は8階建てを建てるのに工期は1年くらいかかっていました。

＞他にも建物前面が計画道路になっているマンションで、
＞将来道路になった場合、同じ容積率の建物は建て替えられないよ。
＞例えば、ブランズ市ヶ谷田町が該当。

これは当然でしょう。敷地が狭くなるんだから。

[472: 周辺住民さん]

http://www.city.tottori.lg.jp/www/contents/1191236109288/index.html

によると都市計画法は施行日が昭和44年6月14日です。
秀和湯島レジデンスはこれより前に建築確認が下りている物件と思われますので、
かなりの確率で容積率はオーバーしていると思われます。

ちなみに、平成に入ってから地下住戸や内廊下などを、
容積率算定の際の面積から除外する措置が盛り込まれていますので、
古いマンションでも工夫すれば一定の床面積は確保できます。

[473: 周辺住民さん]

>>470さん

話を簡単にするためにエントランスや共用廊下がないものとして例示します。

仮に下記の土地があるとします。

・敷地面積：1000m2
・指定容積率：500％

また建てるマンションの階高は3mとします。

ここに建てられるマンションの最大延べ面積は、
上記を掛け合わせた5000m2です。
仮に、1戸当たり平均100m2で50戸から成る
10階建てとするなら下記のような計画になります。

・延べ面積：5000m2（これを元に下記を算出）
・建築面積（各階面積）：500m2
・高さ：30m
　※1フロア5戸。各戸の平均面積は5000m2÷50戸＝100m2

もし、この土地に25mの高さ制限があるとすれば、
8階建て（高さ24m）しか建てられなくなります。
この場合、下記のように計画します。

・延べ面積：5000m2（これを元に下記を算出）
・建築面積（各階面積）：625m2
・高さ：24m
　※1フロア6～7戸。各戸の平均面積は5000m2÷50戸＝100m2

お分かりでしょうか。

[474: ご近所さん]

↑建ぺい率を上げて計算してますが、規制に余裕があって建てられている前提ですよね
建ぺい率はみな結構目一杯で上げられないと思いますが

[475: 匿名さん]

どうでもいいかもしれませんが、いい加減名前欄「周辺住民」は無理が
あると思うのですが。

[476: 周辺住民さん]

容積率が500％の地区なら建蔽率は通常80％です。
容積率が500％で建蔽率が60％なんて地区は聞いたことがありません。

戸建ての場合は、建蔽率を目一杯使うことが多いですが、
マンションは階数を高くする方を優先するので（通常は3階建て以上）、
必然的に建蔽率は目一杯消化するには至りません。

どのみち、今回導入される絶対高さ制限は、
既存の建蔽率や容積率と齟齬をきたさないように配慮されているかと思います。
区報に書いてあったかと。

[477: 購入検討中さん]

60㎡代の部屋はありますか!?

[478: 周辺住民さん]

>>477さん

いま某サイトで確認したのですが、60m2台は非常に少ないようです。
4階の北東角部屋が64m2で、7000万円弱です。

50m2付近と70m2後半～80m2台に固まっているようですね。

[479: 匿名さん]

周辺住民さんのこのスレに対する執着心は酷く不気味です。

[480: 匿名さん]

同意です。少々怖いです。

[481: 匿名さん]

相当執念深い。
同じマンションには住みたくない。
営業担当者でしょうか。
だとしたら、マイナス。

[482: 匿名さん]

正当な主張を真剣に展開されているのは、別に悪いことだと思いません。
適当なことを書いているのではなく、知識に基づいて議論しているのですから
いいと思います。

理解しようとして一生懸命読んでいますが、知識がないので、ついていけないのが残念です。
すぐに営業担当者ではないか、との憶測のほうが失礼ではないでしょうか。

[483: 匿名さん]

正当とかそういうのじゃないのよ(苦笑)

[484: 匿名さん]

＞482
名前を周辺住民に変えるの忘れてますよ。

[485: 匿名さん]

初めから他人の書き込みに即座に過敏に反応しまくりで引いてしまう。
マンション奉行？

[486: ご近所さん]

他人をよそおった書き込みも怖いですね

ところで残り僅かになったようで、残りの戸数が先着順販売になりましたね

http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo-masago/roomplan/

[487: 周辺住民さん]

>>481さん

あなたが住めないような超高級マンションか
あなたが近寄りたくない超オンボロ長屋のどちらかに
住んでいますので、ご心配なく。

基本的にここは買いたい人のための板なので、
情報は多いほうが良いと思っています。
どの情報が正しいかは読み手が判断すべきことであり、
嫌なら見なければよいだけです。それがネットリテラシーです。

ただ、誤った情報を正しいものとしてインプットされたがために
大きな損をするのは不幸だと思います。
それがゆえに書き込みをしています。
あなたを説得するためではありません。

[488: 匿名さん]

>>486

残りの一部を先着順で出しているだけで、他にも残ってると思いますよ。

[489: 匿名さん]

物件概要に、先着順以外の次の期の予定が無いので
残り５戸を先着順で売って完売だと思いますよ

[490: 匿名さん]

一ヶ月前に残り20戸だったのに、もう五戸にはならないと思いますが。

[491: 匿名さん]

>>489

次の期をいつからやるか決めてないか、決めててもまだオープンにしたくないかだと。
南側1階が売れ残ってるはずなのに、先着順には入ってませんからね。

[492: 本郷周辺検討さん]

期を決められるほどの要望なし。
再登録含め残り全部先着順。
MRに行って要望書出したら確定、重説、契約。
DMきたでしょ。

[493: 匿名さん]

コンパクトなプランが多い気がしました。
リビング充実型より、部屋数を優先してる場合はよさそうですね。
変形した洋室が使いにくそうに感じましたが、いかがでしょうか。

[494: 匿名さん]

またまた蒸し返し？
スルーしましょう。

[495: 匿名さん]

9千万近くする部屋をキャンセルするって何があったんだろう。900万近い手付け金を放棄してまで止めるなんて、余程の金持ちなのかな。しかし、ここは空前の不人気物件になってしまいましたね。本郷なのでサクッと売れるかと思っていたんですが、買い手も冷静ということなんでしょうか。

[496: 匿名さん]

空前の不人気物件…たしかに。
一丁目のプラウド人気はすごかったのに。
ところでなぜ「周辺住民」さんは名前の文字が赤いのですか？投稿しすぎのためですか？

[497: 匿名さん]

ここ終わったね。
みんなガーラや池之端、中には日暮里までお引っ越し。
相変わらず買う気のない人たちがいい加減なこと書き込みしているね。

[498: 匿名さん]

ブランズは厳しいですね。販売前には瞬間蒸発か?!なんて言われた中目黒の物件も不調のようだし。
野村と同じ販売戦略をしようとしたけど、うまくいかない。ブランズとしてフラッグシップとなるようなマンションを1つでも建てておけば違ったかな。宣伝目的で採算度外視のオープニングセールを仕掛けるようなレストランの様に。

[499: 匿名さん]

停止条件つきの契約をご存知ですか？

いついつまでに自宅が売れなかったら、契約は解除できるというもの。
初めて不動産を購入する人は、預金とローン審査のことを考えればいいですが
買い替えの人は自宅が売れなかったらと考えると恐ろしくて契約できない。
それで停止条件つきの契約にできます。
自宅の価格を高く設定することはできないようですが、
予め設定した期限までに売れなかったら、手付け金も全額返してもらえます。

３０００万だろうが９０００万だろうが一割捨てる人はあまりいないでしょうね。
８％への増税前に瞬間蒸発もなくはないと思ってます。
年末に向けて、３月までに入居できる物件を探している人は周辺にもいますから。

[500: 匿名さん]

そういう契約方法は知りませんでした。ご回答ありがとうございます。他の物件でもよくキャンセルを見ますが、そういうことだったんですね。

[501: 匿名さん]

私も以前、神楽坂の物件でその方法をとるように言われましたが、
自宅が査定よりかなり低い価格設定になるので、資金の都合で結局買えない、と諦めました。
自分でこの価格で！と指定はできません。
３ヶ月の猶予でしたが、それくらいが多いみたいです。

ここは竣工が迫っているので、１ヶ月らしいです。

見学者によく「キャンセル住戸発生」のダイレクトメールがきますが、
その場合は抽選ではなく先着順のため、残り物とは限らないこともあり注視しています。

[502: 購入検討中さん]

子育ての環境は良いですか？

[503: 匿名さん]

家も子供がいるので、どうしても物件を選ぶ際は、子育て環境が
どうかなという点を重視してしまいます。こちらの物件の学区内の
小学校は本郷小学校だね。教育熱心なご家庭のお子様が多いと評判を
聞きました。徒歩４分と記載されてはいますが、子供の足でのんびり
歩くとなると１０分はみておけばよさそうですね。近くもなく遠くも
なくちょうどいい距離ではないかな。

[504: 匿名]

周辺に住んでいますが、１年生の足でも十分５分で通えます。

[505: 匿名さん]

すぐ近くにある図書館に期待しています。
子育て環境として本がたくさん読めるので、いいと感じます。
利用する人で混み合っていますか？

借りるだけなら、椅子が空いていなくても大丈夫です。
うちの近所の図書館は、省エネのこともあり、夏、冬とも一日を過ごす方で盛況です。
いいことだとは思います。

[507: 物件比較中さん]

公立の小学校の評判がいいのはありがたい。
小学校で私立に行くと、なかなか中学校で公立に戻るのは難しいですから。
ローンもあるし、公立でいけるといいなと思います。

[508: 匿名さん]

増税といっても既に着工してる物件なら、今更建築費も人月も上がらないし、新築なのにオプション選択もできないなら、かけこまずに完成して実物みてから買いたいですね。

[509: 匿名さん]

消費税５％の適応は、３月いっぱいまでに入居することが条件では？
２月に竣工して、室内を見てから決断し、３月に入居できればOKなのでしょうか。
４月以降に買って入居の場合は８％なのでしょうね。

[511: 周辺住民さん]

>>495さん

時期からして、ローンの承認が下りなかった場合のキャンセルでしょうね。
通常は承認が下りなかった場合に手付金を戻せる特約をつけるので、
問題ないはずです。
「手付金は1割」と思い込んでいるようですが、交渉次第で何とでもなります。

>>508さん

それが、そうではないんですよ。
ゼネコンがサブコンに仕事を依頼するのは、
工種によっては工事が進んでからになるので（内装とか外構とか）、
着工時には想定できなかったような価格で
サブコンに仕事を依頼するはめに陥ることがあります。

>>509さん

消費税率は引き渡し日ベースで決まります。
3月までに引き渡しを受ければ、4月以降の入居でも5％で済みます。
4月以降の入居なら、ローン控除も大きくなりますね（200万円→400万円）。
ちなみに9月までの駆け込みは、9月までに契約すれば、
引き渡しが4月以降になっても税率は5％を適用するというものです。

[512: 匿名さん]

＞＞3月までに引き渡しを受ければ、4月以降の入居でも5％で済みます。

住民票うんぬんの問題ではないのですね。
売買契約をして、最終的に残金の振込みを終えて引き渡しを受ければいいのですね。
実際に住み始めるかどうかではなく。