ブランズ本郷真砂ってどうでしょうか？

[匿名さん]

売主：東急不動産
施工会社：前田建設
管理会社：東急コミュニティー

総戸数 65戸
間取り：1LDK～3LDK(予定)
専有面積： 45.11m2～86.69m2(予定)
バルコニー面積： 3.96m2～10.60m2

敷地面積 1819.04m2
建築延床面積 5597.45m2
構造および階数 地上5階地下1階建て

ＨＰがアップされましたので、新しく立て直しました～

所在地：東京都文京区本郷四丁目18番19外(地番)
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅 徒歩3分 、東京メトロ丸の内線・南北線「後楽園」駅 徒歩6分
　　　都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅 徒歩7分・東京メトロ丸の内線「本郷三丁目」駅 徒歩8分

【物件情報を追加しました　2013.5.12　管理担当】

[443: 匿名さん]

間取り、天井高、割高感、南側隣地問題、駐輪、柄の悪い近隣住民。
交通・買い物以前にいろいろある物件と判り、引きます。

[444: 周辺住民さん]

>>441さん

北側は区道ですよ。
このマンションはその区道に面して緑地を設けます。
緑地は1階住戸のフェンスの外側です。
目と鼻の先なので、このマンションにとってその区道は
きちんと管理されているべきなんじゃないでしょうか。
3階以上くらいなら気にならないかもしれませんが、
ベランダの先にゴミが散らかっているなど最悪だと思いませんか？
もちろん、我々通行人にとっても思いは同じです。
土日は特に、景色を見ながらたばこをふかしている人を見かけますが、
煙が嫌いなマンション住民がいたら、たまらんだろうなと思います。

南側は東半分が恐らくフジビルの所有地、
西半分は恐らく私道南側の複数人が所有している土地（私道）です。
自動車と自転車は通り抜けできません。

レストランは最も近いのがハチスカフェですね。
春日駅までの近道の階段の脇にあります。
この辺でもっともおしゃれかも。
シビックセンターには1階にエクセルシオールがありますね。
カフェは白山通り沿いが多く、春日町交差点から北に
サンマルク、カフェベローチェ、少し離れてドトールと。

定食屋はどのようなイメージが分かりませんが、
西片交差点付近ですと、フクラ家とかしなのとかせん石とか。
なか卯やすき屋もありますし、ラーメン店も多数です。
誰かと一緒にいく感じがする店は確かに少ないです（笑）。

どの店も1カ所に集中しておらず散在しているので、
探すのには苦労すると思います。

[445: 周辺住民さん]

>>443さん

南側との間隔に関しては、こちらの図を見ると意図が分かります。
http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo-masago/lifestyle/slow_plan.h...

東南角部屋ですが、実質的には東向きなんですね。
リビングと洋室（3）の間に引き戸があります。
引き戸がない場合、洋室（3）は納戸扱いになります。
建築基準法上は、採光が足りず居室とならないとみなされるのですが、
実際は日は十分に当たるでしょう。

近隣との付き合いについては、ここに限らず、
どのマンションにも言えるかと思います。
>>444に書いたタバコの話は、観光客が、です。
この界隈は土日になると街歩きの小集団が結構来ます。
坂巡りが流行っているようです。

[446: 匿名さん]

周辺に住む方しかわからない情報をいろいろとありがとうございます。
食事関係、道のこと、よくわかりました。
地図を見ているだけでは、理解できませんでしたので、ありがたいです。

日当たりなど、建物がある程度、立ち上がっている現在、実際に見に行くといいと思いました。
時間を変えて・・・これからは冬に向かっての日照の様子がわかりますから。

１００％を求めていたら、いつまで経っても住宅購入できませんね。
何を重視し、何なら目を瞑れるか、だと考えています。

これから東京の土地が上がるということを聞きました。
オリンピックがこんなに住宅購入に関わってくるとは、思ってもいませんでした。

オリンピックにシフトすることで、建設費が高くないとゼネコンが受注しなくなり、材料費も上がり、
人的にも不足し、土地の値上がりと消費税も再来年から１０％になるかもしれない状況で
ゆっくり考えているうちに、同じ資金では狭いところか、質を落としたところしか買えなくなるのでは？
という思いにかられています。

[447: 周辺住民さん]

>>446さん

あせって買う必要はないと思いますが、仮にオリンピックがなくても東京の人口は
あと数年は増え続けますから、長期的にみれば不動産価格の上昇傾向は避けられないと思います。

ただ、この地区に関しては読みが難しいですね。
収益還元法的な考え方では、かつて割安だったのでどんどん値上がりしてきたわけですが、
大手が52平米の2LDKを販売せざるを得ない昨今、
かなり限界に近づいている気もしますね。
三井や三菱が1棟丸ごと賃貸（1LDK～2LDKがメイン）を建てているほどなので
広い3LDKを買って住むような場所でなくなるかもしれません。

このマンションの敷地は第一種住居地域なので、まずまずの日当たりが法的に保証されます。
そこが春日通り南側のプラウド村と異なるところでしょうか。
そういえばこのマンション、周囲をぐるりと回れますね。
いろいろチェックしてみてください。

[448: 匿名さん]

つい最近検討をはじめた者です。
坂の上なので通勤するには駅からの岐路が大変なのかな？と考えています。
検討する上で1つ質問させていただきたいのですが、物件概要に
※行政指導により駐車場台数が変更となりました。お詫びして訂正致します。
(旧)15台→(新)14台　と書かれていますが、どのような理由で変更となったのですか？

[449: 物件比較中さん]

ここの理由は知りませんが、直接聞くのが一番だと思います。
何軒につき、何台と決まりがあるかもしれませんね。

３年くらい前に検討していた品川区のタワーマンションでは
何世帯に何台（何十パーセント）と決まっていて、たくさん作らなければならず、
そのためすごくいっぱい余っていて、それが将来管理費の値上がりに関係してくると知り、
不安でした。それも検討を止めた理由の一つです。

機械の入れ替えやメンテナンスに費用がかかるため、駐車場の収入は必須です。
近隣の人に貸すことなどできませんから。

[450: 匿名さん]

駐車場の台数が減ると車を検討している人にとっては、
少し困るのかなと思いましたが、車を持っている人は多いのでしょうか。
駐輪場は全戸数分ぐらいありますが、どうなんでしょうか。

室内の梁が目立つ気がしますが、どうですか？
あまり気にならないでしょうか。

[451: 匿名さん]

プラウド本郷ヒルトップの方が梁が多かったと思います。
安ければ売れるんですよ。

[452: ご近所さん]

坂の上でないと！
昔、坂の下浸水して春日一帯水浸しの記憶があり 坂の上でないとと思いました(昭和の頃ですが)
今は処理能力が上がったとは思いますが、それでも大雨の日には、文京ケーブルテレビには常に神田川の水位が出ています
坂の下は冨坂と真砂坂に囲まれてますし

[453: ご近所さん]

あ、ちなみに文京ハザードマップを見るとここが該当するように見えますけど、なぜか南側が他の部分より1メートル近く高くなっており、そのため下がっている南側方向に水が流れてしまうようです
おそらくこのマンションより南側が該当箇所と思います
ここの水害の記憶にはありませんが水がたまった実績があるようです
歩いても分かりにくいですが微妙な起伏があります

[454: 周辺住民さん]

駐車場の件は不可解ですね。
行政指導で増やしたなら分かるんですが、減らす指導とは？
減らすとしたら立体駐車場部分かと思います。
スペースを潰して何かに充てたのでしょうかね。

[455: 匿名さん]

来客者用に一台作らないといけませんからね～

[456: 周辺住民さん]

>>455さん

それは違うかと。
付置義務があるのは身体障害者用駐車場です。一定延べ面積以上での話です。
これを多くのマンションでは来客用として位置付けています。

[457: 周辺住民さん]

文京区は高さ制限を導入しますので、今後高いマンションが建てられなくなる方向にあります
突出したペンシルマンションは今後立たなくなっていくでしょう
ですので、文京区ではマンションは値上がり方向と思われます
土地に対して戸数が少なくなりますから1戸の値段が上がっていきます
その意味では、ここは低層なので高いというのもあるのかと思います
１戸の土地の持分が、ペンシルに比べ多いですね

[458: 周辺住民さん]

>>457さん

それは誤りです。

新たにきつくなるのは高さであって容積率は変わりません。
ですので、1戸当たりに充てられる広さは変化しませんよ。

むしろ、建物が低いほどエレベーターに充てる面積が相対的に小さくなるので、
各戸の面積は広くなるくらいです。

また、既存不適格になるペンシルマンションは
ほとんど存在しませんし（現行法で十分に抑制している）、
1度だけなら同じサイズで建て替え可能です。

[459: 周辺住民さん]

>>448さん

坂は確かに大変ですし、三田線の改札階から本マンションまで、
階段を90段くらい上ることになるかと思います。
しかし、結構多くの人が本郷三丁目駅を使うかと思いますよ。
感覚的には本三利用者が6～7割といったところでしょうか。

[460: 匿名さん]

＞＞４５８さん

「新たにきつくなるのは高さであって容積率は変わりません。
ですので、1戸当たりに充てられる広さは変化しませんよ。

むしろ、建物が低いほどエレベーターに充てる面積が相対的に小さくなるので、
各戸の面積は広くなるくらいです。」

の意味がわかりません。

また、既存不適格の物件はどれも１度は立替可能なのですか？

[461: 物件比較中さん]

ここは、外観の見た目以上の軒数、６５軒ですが、
そんなに大規模でない建物の割りに、軒数が多いということは、
修繕積立金の収入が見込め、大規模修繕は何ら資金の問題もなく将来的に安心、
と解釈できるでしょうか。

[462: 周辺住民さん]

>>460さん

新たな規制は高さだけです。
規制に合わせるために
例えば10階建てを8階建てにする場合、
1フロアの面積を400m2から500m2にすれば無問題です。

エレベーターを設置するのに必要な面積が仮に10m2だとすれば、
上記の延べ4000m2のうち、10階建てなら1000m2、
8階建てなら800m2がエレベーターに取られます。
残りの専有部に使える面積は、
10階建てなら3000m2、8階建てなら3200m2です。

なお、エントランスホールや共用廊下などは
容積率を算定する際の延べ面積には含みません。

既存不適格で1度だけ同サイズで建て替えられるのは、
今回導入する絶対高さ制限によるものだけです。

[463: 周辺住民さん]

しまった間違えた。正しくは、

エレベーターを設置するのに必要な面積が仮に10m2だとすれば、
上記の延べ4000m2のうち、10階建てなら100m2、
8階建てなら80m2がエレベーターに取られます。
残りの専有部に使える面積は、
10階建てなら4900m2、8階建てなら4920m2です。

[464: 匿名さん]

高さ制限オーバーの既存のマンションを容積率はそのままの新基準で建て替えたら、戸数を減らすか専有面積が少なくなる問題があります
そんなに簡単な話ではない。

[465: ご近所さん]

みな容積率は目一杯近くで建てているので４００⇒５００にあげられないんじゃないですか？

同じ土地の面積なら、戸数が少ないほど（階数が少ないほど）土地の持分資産は多いんじゃないですか？

[466: 周辺住民さん]

>>464さん

容積率がそのままなら、そんな問題は起きません。
問題になるといいはるのであれば、具体的な事例を挙げられますか？
挙げられないでしょう。

>>465さん

戸数は関係しますが、階数は関係ありません。
1フロアに70m2が10戸ある8階建てと
1フロアに70m2が8戸ある10階建ては延べ面積がほぼ同じです。
どちらも持分は同じでしょう？（5600分の70）
ちなみにどちらも80戸。

仮に100m2が1フロアに7戸ある8階建てであれば、
持分は増えますが（5600分の100）、
それは階数と関係ありません。
単に専有面積が大きいことに起因するかと思います。
ちなみにこちらは56戸。

[467: 匿名さん]

クロスメゾネットではなく、地下だけの住戸がある物件は既存不適格、な区もあります。
購入したときは、そんな条例がなくても、後にそんな条例ができれば、
今更！！って思うでしょうね。
だから、１回は立替可能なのかなと思ったのですが、そうではないのですね。
なんか、気の毒な気がします。

集中豪雨で逃げ場がなくなった場合、建築許可をおろした責任取れないってことでしょうか。
詳しくはわかりません。

[468: 周辺住民さん]

>>461さん

戸数で判断すると見誤ります。
m2当たりいくら、が妥当な基準か化と思います。

http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf
によるとm2当たり200円くらいが平均らしいです。
この物件は、それより安めですね。

あと見た目が小さいと思われているかもしれませんが、
延べ面積は5500m2あります。
春日通りに建っている本郷真砂パークハウスは
2棟合わせて6000m2弱ですよ。

[469: 物件比較中さん]

＞＞４６３さん

１０階建てなら３９００㎡　で　８階建てなら３９２０㎡　ですかね。
とりあえず、頭が爆発しそうです。

ここは低層なのでかなり小さく見えますが、けっこう広いのですね。
横長の小型のマンションに見えました。

また、修繕費は数年ごとにあがるのが最近では一般的なようです。

[470: 匿名さん]

どのマンションも容積率いっぱいで建てている現状で、同じ敷地面積、同じ容積率で新高さ制限オーバーのマンションを建て替えたら、戸数を減らすか、1住戸の面積を減らすしかない。
ザ・パークハウス湯島竜岡の隣の古い秀和マンションは、新高さ制限のために住民が建て替えに反対している。
他にも建物前面が計画道路になっているマンションで、将来道路になった場合、同じ容積率の建物は建て替えられないよ。
例えば、ブランズ市ヶ谷田町が該当。

[471: 周辺住民さん]

>>470さんはたぶん容積率を勘違いされているんだと思います。
容積率とは、敷地の面積に対する建物の延べ面積です。

＞どのマンションも容積率いっぱいで建てている現状で、
＞同じ敷地面積、同じ容積率で新高さ制限オーバーのマンションを建て替えたら、
＞戸数を減らすか、1住戸の面積を減らすしかない。

上記は容積率も敷地面積も同じで、高さだけ変わる前提かと思いますが、
建築可能な延べ面積が変わらない以上、
戸数を減らす必要も1戸当たりの面積を減らす必要もありません。

もちろん、高さ制限のために指定容積率を消化できないことはありますが、
高さを下げる方向でその可能性はありえないかと。

＞ザ・パークハウス湯島竜岡の隣の古い秀和マンションは、
＞新高さ制限のために住民が建て替えに反対している。

理由は高さ制限以外にあるはずです。
文京区が導入する制度では、1度だけであれば、
現状の高さを超えない範囲で建て替えが可能です。
正確にいえばまだ制度が始まっていないので、
今すぐなら（不可能ですが）新たな高さ制限は受けません。

秀和湯島レジデンスは昭和44年築なので、
恐らく容積率がオーバーしているのだと推測されます。
容積率は昭和43年の都市計画法改正で導入されました。
当時は8階建てを建てるのに工期は1年くらいかかっていました。

＞他にも建物前面が計画道路になっているマンションで、
＞将来道路になった場合、同じ容積率の建物は建て替えられないよ。
＞例えば、ブランズ市ヶ谷田町が該当。

これは当然でしょう。敷地が狭くなるんだから。

[472: 周辺住民さん]

http://www.city.tottori.lg.jp/www/contents/1191236109288/index.html

によると都市計画法は施行日が昭和44年6月14日です。
秀和湯島レジデンスはこれより前に建築確認が下りている物件と思われますので、
かなりの確率で容積率はオーバーしていると思われます。

ちなみに、平成に入ってから地下住戸や内廊下などを、
容積率算定の際の面積から除外する措置が盛り込まれていますので、
古いマンションでも工夫すれば一定の床面積は確保できます。

[473: 周辺住民さん]

>>470さん

話を簡単にするためにエントランスや共用廊下がないものとして例示します。

仮に下記の土地があるとします。

・敷地面積：1000m2
・指定容積率：500％

また建てるマンションの階高は3mとします。

ここに建てられるマンションの最大延べ面積は、
上記を掛け合わせた5000m2です。
仮に、1戸当たり平均100m2で50戸から成る
10階建てとするなら下記のような計画になります。

・延べ面積：5000m2（これを元に下記を算出）
・建築面積（各階面積）：500m2
・高さ：30m
　※1フロア5戸。各戸の平均面積は5000m2÷50戸＝100m2

もし、この土地に25mの高さ制限があるとすれば、
8階建て（高さ24m）しか建てられなくなります。
この場合、下記のように計画します。

・延べ面積：5000m2（これを元に下記を算出）
・建築面積（各階面積）：625m2
・高さ：24m
　※1フロア6～7戸。各戸の平均面積は5000m2÷50戸＝100m2

お分かりでしょうか。

[474: ご近所さん]

↑建ぺい率を上げて計算してますが、規制に余裕があって建てられている前提ですよね
建ぺい率はみな結構目一杯で上げられないと思いますが

[475: 匿名さん]

どうでもいいかもしれませんが、いい加減名前欄「周辺住民」は無理が
あると思うのですが。

[476: 周辺住民さん]

容積率が500％の地区なら建蔽率は通常80％です。
容積率が500％で建蔽率が60％なんて地区は聞いたことがありません。

戸建ての場合は、建蔽率を目一杯使うことが多いですが、
マンションは階数を高くする方を優先するので（通常は3階建て以上）、
必然的に建蔽率は目一杯消化するには至りません。

どのみち、今回導入される絶対高さ制限は、
既存の建蔽率や容積率と齟齬をきたさないように配慮されているかと思います。
区報に書いてあったかと。

[477: 購入検討中さん]

60㎡代の部屋はありますか!?

[478: 周辺住民さん]

>>477さん

いま某サイトで確認したのですが、60m2台は非常に少ないようです。
4階の北東角部屋が64m2で、7000万円弱です。

50m2付近と70m2後半～80m2台に固まっているようですね。

[479: 匿名さん]

周辺住民さんのこのスレに対する執着心は酷く不気味です。

[480: 匿名さん]

同意です。少々怖いです。

[481: 匿名さん]

相当執念深い。
同じマンションには住みたくない。
営業担当者でしょうか。
だとしたら、マイナス。

[482: 匿名さん]

正当な主張を真剣に展開されているのは、別に悪いことだと思いません。
適当なことを書いているのではなく、知識に基づいて議論しているのですから
いいと思います。

理解しようとして一生懸命読んでいますが、知識がないので、ついていけないのが残念です。
すぐに営業担当者ではないか、との憶測のほうが失礼ではないでしょうか。

[483: 匿名さん]

正当とかそういうのじゃないのよ(苦笑)

[484: 匿名さん]

＞482
名前を周辺住民に変えるの忘れてますよ。

[485: 匿名さん]

初めから他人の書き込みに即座に過敏に反応しまくりで引いてしまう。
マンション奉行？

[486: ご近所さん]

他人をよそおった書き込みも怖いですね

ところで残り僅かになったようで、残りの戸数が先着順販売になりましたね

http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo-masago/roomplan/

[487: 周辺住民さん]

>>481さん

あなたが住めないような超高級マンションか
あなたが近寄りたくない超オンボロ長屋のどちらかに
住んでいますので、ご心配なく。

基本的にここは買いたい人のための板なので、
情報は多いほうが良いと思っています。
どの情報が正しいかは読み手が判断すべきことであり、
嫌なら見なければよいだけです。それがネットリテラシーです。

ただ、誤った情報を正しいものとしてインプットされたがために
大きな損をするのは不幸だと思います。
それがゆえに書き込みをしています。
あなたを説得するためではありません。

[488: 匿名さん]

>>486

残りの一部を先着順で出しているだけで、他にも残ってると思いますよ。

[489: 匿名さん]

物件概要に、先着順以外の次の期の予定が無いので
残り５戸を先着順で売って完売だと思いますよ

[490: 匿名さん]

一ヶ月前に残り20戸だったのに、もう五戸にはならないと思いますが。

[491: 匿名さん]

>>489

次の期をいつからやるか決めてないか、決めててもまだオープンにしたくないかだと。
南側1階が売れ残ってるはずなのに、先着順には入ってませんからね。

[492: 本郷周辺検討さん]

期を決められるほどの要望なし。
再登録含め残り全部先着順。
MRに行って要望書出したら確定、重説、契約。
DMきたでしょ。