ブランズ本郷真砂ってどうでしょうか？

[匿名さん]

売主：東急不動産
施工会社：前田建設
管理会社：東急コミュニティー

総戸数 65戸
間取り：1LDK～3LDK(予定)
専有面積： 45.11m2～86.69m2(予定)
バルコニー面積： 3.96m2～10.60m2

敷地面積 1819.04m2
建築延床面積 5597.45m2
構造および階数 地上5階地下1階建て

ＨＰがアップされましたので、新しく立て直しました～

所在地：東京都文京区本郷四丁目18番19外(地番)
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅 徒歩3分 、東京メトロ丸の内線・南北線「後楽園」駅 徒歩6分
　　　都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅 徒歩7分・東京メトロ丸の内線「本郷三丁目」駅 徒歩8分

【物件情報を追加しました　2013.5.12　管理担当】

[383: 匿名さん]

登記簿面積は壁の内側の面積となるため、通常、専有面積から3平米程度狭くなるため、安心したければ最低54平米程度欲しいところですね。

[384: 匿名さん]

別のブランズ物件買いましたけど、担当の営業さんが、「本郷真砂担当じゃなくて良かったー。」って言ってます。大苦戦だって。

[385: 匿名さん]

ブランズは変なの多いので、ここ以外も苦戦多いんじゃないですか？
麻布狸穴も傾斜地で、５階以下はいわば半地下なのにやたら高いので売れ残ってますね
かなり先着順販売になってます

[386: 匿名さん]

ブランズは高額物件なのに下り天井満載がデフォですからねえ。

[387: 匿名さん]

３７７さん
ここではないですが、前にモデルルームへ行った所の営業さんが、今は広くて高い物件は
あまり売れないと言っていました。狭くても値段をおさえた方が売れると。
確かに値段は妥協はできないけれど、広さなどはある程度あれば妥協はできますからね。
春日駅から徒歩３分という立地の良さは最高ですね。眺望もよさそうですし。

[388: 匿名さん]

フラットで春日駅から徒歩3分であれば最高だが、ここは急坂があって実際に歩いてみると5分はかかる。
ここに住んでも、春日を利用するのはやむを得ない場合のみになるんじゃないかな。
実際、一番強調されている路線は本郷三丁目徒歩8分。

眺望は良くはないよ。古臭い住宅街が見えるだけ。採光は良いが、北向きだし。

[389: 匿名さん]

ここの52.9平米の部屋は、これだけ宣伝して、価格下げても売れ残っているのでリセールは厳しそうですね。
一期で買う場合は、その後の売れ行きをよく考えないといけないと再認識しました。

[390: 匿名さん]

場所と仕様次第で広い住戸でも売れる所は売れるよ。
眺望も南側最上階が良いだけ。
賃貸なら50㎡台は中途半端。
場所柄、ファミリータイプの住戸を多くすれば良かったのに残念。

[391: 周辺住民さん]

>>388さん

5分かかるのは、春日通り経由かと思います。
ハチスカフェのある階段を経由すれば、
A2出口から2～3分で着くかと思います。
グーグルで計測しても道なりで230～240mかと。

ただ階段から鐙坂までは公道じゃないんですよね。
通ってはダメということはないと思いますが。

あと、本郷三丁目駅が強調されているのは、
駅まで平坦だからではなく、本郷三丁目駅のブランド力です。
この辺で売り出されるマンションすべてに言えます。
そういう意味でも、炭団坂側にサブエントランスを
設けなかったのは不思議です。
設けていれば「本郷三丁目まで徒歩6分」とうたえたのに。。

[392: 匿名さん]

>>391さん

補足、ありがとうございます。
マーケティングでミスして、
いろいろ残念な物件なんですね。。

[393: 匿名さん]

丸ノ内線と三田線のどっちを使うかは、ここの場合、駅までのアクセスというより、目的地次第でしょうね。大江戸線や南北線もあるし。

[394: 周辺住民さん]

>>393さん

仕事以外では三田線はあまり使いませんね。
映画館に行く際に、東宝のみゆき座やシャンテだったら、でしょうか。
銀座なら丸ノ内線、渋谷に行く際には南北線、新宿なら大江戸線か総武線
といったところでしょうか。

[395: 周辺住民さん]

仕事以外ではといいますが、
仕事で駅を使う回数と　それ以外で駅を使う回数とどちらが多いのですか？
それ以外が多いのなら、こんな所に出没していないで、ごゆるりとすごせるかと

大手町・日比谷・内幸町・芝公園・三田　へ最短距離でいける三田線ですから

ちなみに新宿は　丸の内線・大江戸線は時間がかかるが、総武線は駅が遠いというのでどれも微妙です
まあ、それだけ路線が選べる贅沢な立地なんですが

[396: 物件比較中さん]

まさに、通勤が大切です。
老後は平坦な道の別路線を使えますし。

そして一路線しか使えないと、事故のとき大変ですしね。
ここはバスも使えるようですね。

[397: 匿名さん]

大江戸線で春日から新宿西口まで１２分ですよ。
電車も空いているのでいつも利用してます。

[398: 匿名さん]

大江戸線は車輌が小さく天井が低く、しかもほとんどの駅が地下奥深くて、
利用していて快適じゃないんですよね。

[399: 匿名さん]

３９５さんが大江戸線は新宿まで遠くてと言っていたのでコメントしただけ。
地下鉄が嫌なら乗らなければ良いだけ！

[400: 匿名さん]

何駅利用だろうが、家に帰って梁や天井や狭小部屋の圧迫感じゃ落ち着けない。
ワイドスパンの2～3LDKなら今頃完売していたのに残念。

[401: 匿名さん]

梁の目立ちは、ザ・パークハウス小石川後楽園と似てますね。

[402: 匿名さん]

400さんに同意。
高くても買いたいと思わせる要素がない。

[403: 匿名さん]

またチラシ来た。
まだかなり残ってそうな雰囲気なんだが、
あと何戸残ってるんだ？

[404: 匿名さん]

1期が30戸（
完売）、1期2次が3戸。
来場者限定販売とかいう案内が来てて、それが3戸（売れたかは知らない）。
2期も3戸しか出さないので、明らかに苦戦してますね。

話題になっていた南側の1階（地下）は1戸も売れてなかったかと。

[405: 404]

失礼、チラシを見直したら、1期2次は4戸。来場者限定はその後2戸（1戸ずつ2回）追加されてますね。
うろ覚えで書いてすみません。

あと、2期も8戸になってます。
要望書がちょこちょこ入ってきてるようですね。
引き渡しまでにはだいたい売れそうかな。

[406: 周辺住民さん]

>>403さん

客観的に見れば明らかに苦戦ですが、売る側はそう思っていないかもしれませんね。
2年ほど前に別物件を見に行きましたが、鷹揚と構えている感じでした。
買い手が現れるのを待つといった感じでしょうか。

[407: 物件比較中さん]

消費税引き上げ前の駆け込みがあるかもしれませんね。
物件によっては、同じ建物なのに９月までに契約の人は５％、
１０月以降の契約の場合は８パーセントの税になっています。
来年４月以降の完成予定のものですが。

[408: 匿名]

これが適正価格の売れ方ですね。

[409: 匿名さん]

南側一階は完成してみないと室内の明るさ等判らないと担当者が説明していました。

[410: 物件比較中さん]

2LDKの苦戦は予想通りでしょう。

[411: 匿名さん]

50㎡あるかどうか微妙だからね。

[412: 周辺住民さん]

ローン控除ってそんなに大事かね。
400万円安くなれば、ちゃらになるはずだけど。

[413: 匿名さん]

400万ももらえるって考えたら重要に決まってるでしょ

[414: 周辺住民さん]

>>413
いやそういう意味じゃなくて、
最初から相場より400万円安ければ良いのでは？
実際、値下げしているんでしょ。

[415: 物件比較中さん]

減税はローンの年末残高×1％・・・
例えば、3000万円が年末残高として残っている場合、30万円が控除される。
（所得税額よりも控除額が多い場合は住民税の控除もある。）

自分がいくら税金を納めているか、調べないと１％の全額が戻ってくるわけではありません。
3000万円借りられるような人は、30万円は納めてると思いますが。

[416: 周辺住民さん]

>>415さん

うちは最大控除500万円時代に5000万円以上借りて、
当初は年末に50万円がまるまる戻ってきていました。
しかし、時代はデフレ真っ只中。
頑張って繰り上げ返済して、途中から戻り額が50万円を切りました。
最大限に控除を受ける人はめったにいないような気がしました。

[417: 匿名さん]

50平米は固定資産税軽減にも関わってくるから。
50切ること考慮して安くしてるとデベ側が言っても、それを鵜呑みにするほど
買い手側も甘くないでしょう。実測後に50切ってたら、控除受けられた分の金額
分キャッシュバックします、と契約に盛り込んだら売れるかもしれませんが。

[418: 周辺住民さん]

50あるかないかなら、固定資産税は10万円くらいですよね。5年間の軽減でせいぜい20万円くらい。
こんな高いマンション買う人が気にする額でしょうか。

[419: 匿名さん]

50平米買う人は金持ちとは言えない

[420: 匿名さん]

4000万借入の金利0.5%相当だし、ローン考えて購入する人は20万は気に
するでしょ。20万なんて誤差って言えるような人は、ここなら広めの部屋
を買うと思うよ。

[421: 物件比較中さん]

＞＞418さん、固定資産税の軽減はないのでは？・・解釈が間違っていたらすみません。


そして＞＞416さんのような話はよく聞く話です。

繰り上げ返済したがために、減税が減額されてしまう場合と
繰り上げ返済に回さず、減税をうまく利用しながら、余剰金を運用した方がローンの利率より有利かどうか
よく考えねばなりませぬ。

どこのマンションも将来、修繕積立金が値上がりします。
それは仕方ないと考え、計画的に貯金していけば慌てることにはならないです。

別の会社の気に入った物件では、修繕積立金が将来４倍になる計画になっていて諦めました。
そんなに上がれば、リセールに苦労しますから。
その資料は帰りにもらえませんでした。

[422: 周辺住民さん]

>>421さん

現状、固定資産税は新築から5年間は半額になります（同時に取られる都市計画税は除く）。
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/kotei_tosi.html#k_13

繰り上げ返済については、インフレ時に固定金利で借りているなら、
せずに投資などに向けた方がよいかもしれません。

とはいえ、繰り上げ返済すると、利息の支払い総額が抑えられるだけでなく、
通常はローン保証料が戻ってくるので、
考えようによっては確実な投資とも言えそうです。

>>420さん

そういう人は、例えば4690万円を4670万円に値下げしてもらうよう、
交渉すればよいでしょう。

[423: 物件比較中さん]

＞＞４２２さん
なるほど・・勉強になりました。
いろいろと優遇があるのですね。

繰り上げ返済することを考え、その手数料が無料の銀行を選ぶようにしたいものです。
昔は、繰上げ返済ごとに手数料を取られるのが当たり前でしたから。

金利が低いうちは借りておいたままでもいいかもしれません。
運用しておいて、ローン減税が終わったときにまとめて返すとかも。
保証料との兼ね合いを計算してみないと。

[424: 物件比較中さん]

坂があればこその町並みとポジティブに考えてはいる立地。。
しかしやはり坂・・どうですか皆さんは。

あと階段。

でもだからこその眺めが確保できるようで。
地上５階建てでこれだけの眺めが手に入ることに不満を付けてはいけないでしょうか・・汗。
なんせ歴史上の人物と同じ空と風景をここから眺められるわけですから。

[425: 匿名さん]

私もここのホームページの階段の絵を見て、これは無理！と思いました。階段しかないと思ったから。
でも坂以外の経路あること、文豪が愛した地域ということを知り興味を持ちました。

何を優先するかですが、駅距離と地の歴史はどうしても変えられない・・・一番重視だと思います。
「マンションは立地」といいますから。

四谷の別会社の物件で、坂の下なので集中豪雨があると床下浸水くらいしそうなところがありました。
工事中の現地を見ると、既に土嚢（どのう）の用意がありました。
最近、豪雨が多いですからね。

やはり高台がいいと思った瞬間でした。

[426: 周辺住民さん]

>>423さん
> 金利が低いうちは借りておいたままでもいいかもしれません。

残高が多いうちは大抵のケースで繰り上げ返済がお得ですよ。
金利1％のローンで100万円を繰り上げ返済すると
金利軽減分が10数万円、保証料の戻りが数万円といったイメージです。

>>424さん>>425さん

普段の生活では、イラストにある階段は使わないかと思います。
菊坂コロッケを買うときくらいでしょうか。
ちなみに、春日駅への最短ルートはもっときつい階段です。

それより、日常の買い物がクイーンズ伊勢丹やグルメシティになると思われますので、
そこに行く際に通るであろう鐙坂のきつさが堪えます。
電動自転車でも登り切るのは大変ですね。

[427: 匿名さん]

イラストの階段こそ３分と書いてある最寄り駅、春日に通じる階段だと思っていました。
駅に近いよ、だけど階段だよ、という意味なのかと。

「菊坂コロッケ」とは、コロッケまで文学的な響きですね。

日常の買い物がクイーンズかグルメシティとは思ってもみませんでした。
しかも電動自転車ですか。
であるなら、本郷３丁目に行けば日常の買い物はできますか？

文京区民センターには昔ながらの市場があるそうですね。

[428: 匿名さん]

春日駅周辺は今後再開発だから便利になるでしょ
文京シビックセンターの北側は40階建てのタワーマンションやショッピングセンターになるみたいだし

[429: かって検討中さん]

ここのスレ、よく見ると周辺住民(営業?)さんの一人芝居のよう。
みえみえだね。

[430: 匿名さん]

ここさー、1期30戸完売ってなってるけど、
初回で見学行った時、全戸一斉に売り出してたけどね。
大幅に売れ残ったから後から1期とか付けちゃって
なんだか痛々しい…
このペースだと引き渡し後は棟内モデルルームになってしまうのかな？
予算で一度撤退しただけに、大幅値下げしてくれると再検討できるんだけど。
80平米台の部屋ね。

[431: 匿名さん]

さすがに80平米は販売済でしょう。
問題なのは50平米台。
こっちは価格じゃなくて、純粋にニーズがないんじゃ。

[432: 匿名さん]

そうなんですね。
タワーマンションができたら、人口が増えて、レストランやスーパーができるかもですね。

モデルルーム帰りに散策しましたが、本郷三丁目には、ショッピングセンターを見ませんでした。