ブランズ本郷真砂ってどうでしょうか？

[匿名さん]

売主：東急不動産
施工会社：前田建設
管理会社：東急コミュニティー

総戸数 65戸
間取り：1LDK～3LDK(予定)
専有面積： 45.11m2～86.69m2(予定)
バルコニー面積： 3.96m2～10.60m2

敷地面積 1819.04m2
建築延床面積 5597.45m2
構造および階数 地上5階地下1階建て

ＨＰがアップされましたので、新しく立て直しました～

所在地：東京都文京区本郷四丁目18番19外(地番)
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅 徒歩3分 、東京メトロ丸の内線・南北線「後楽園」駅 徒歩6分
　　　都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅 徒歩7分・東京メトロ丸の内線「本郷三丁目」駅 徒歩8分

【物件情報を追加しました　2013.5.12　管理担当】

[343: 匿名さん]

>342　さん

それは窓もない完全な地下室の場合
ここの一階は当てはまらないでしょう


５０㎡いかなそうな部屋をかなり値下げしたみたいです
それで２期から急激に坪単価が高い部屋（５０㎡軽く超える部屋）と安い部屋（行くか危ない部屋）の格差が大きくなったみたいですね

２LDKが売れないのと逆に３LDKは人気なので、値上げしたのかもしれません
（２期の価格を知らないのでなんともいえませんが）

デザインは前建の高橋氏とか書いてありますが、設計は東急なんですかねぇ？

[344: 匿名さん]

>337　さん

＞MRは梁が一番少ない住戸を選んで作ったよう。

MRは、正方形に近い部屋を選ばないと、あのビルの中に作れなかったと思われます
ここの３LDKは横長か変形が多いので、おそらくMかOしか選択肢がなかったんだと思います

どれでもいいなら当然、ルーフバルコニー付きのSrや、GとかKとかのMRつくっちゃうでしょう

[345: 周辺住民さん]

半地下と完全な地下とでは大違いですね。
どちらも好む人がいるでしょうが。
個人的には中途半端な半地下であれば、
完全に壁で囲まれた地下の方がいいな。

[346: 匿名さん]

ふた駅まで程よい距離で奥まった静かな土地ですが、盛り上がりませんね。
間取りと仕様がいまいちだからしょうか。

[347: 匿名さん]

半地下というのは、窓から少し地上が見えるのでしょうか？
自分的にも完全に地下のほうが防音できるしいいと思います。

[348: 周辺住民さん]

>>347さん

近隣住民向けの資料にある断面図によると、
壁の高さは大人の胸の高さくらいです。
地上（道路ですね）は見えると思います。
半分が埋まる感じです。

この道路は通り抜けが多いので、
視線は気になると思いますよ。
崖道を避けてここを通る人が意外と多いです。

[349: 匿名さん]

MRでもらった図面では、テラスから立ち上がってるコンクリ壁は2m。
さらにその上に1.8mのメッシュフェンス。
その外側に植栽がある（植栽の地面はコンクリ壁てっぺんより20cmくらい下）ので、
部屋の中から外の視線が気になることはないのでは。
南面の完成予想図でも、1階住戸は全く見えてませんよね。
最初の頃は植栽がスカスカで見えるかもですが。

[350: 周辺住民さん]

>>347さん

近隣の実質地下室マンションのことを少し思い出しました。

そのマンションを中古で見に行ったのですが、
サッシの高さが床から天井までピタリ揃っていて、
床とベランダ（実質的にはドライエリア）の高さも揃っていて、
室内からの広がりを感じました。
買っておけば良かったと、やや後悔。

[351: 匿名さん]

地下がジメジメするのは、24時間換気システムが導入される以前のマンションじゃないですか？
2時間で部屋の空気が全て入れ替わることになってますから、今時のマンションだと気にしなくていいと思いますがね

南側を通る方が多いようですが、坂口医院さんのの私有地を通ることになりますよね？それって？！

ともあれ１階は、図面を見る限り、外の通行人からは見えないようですね

[352: 匿名さん]

本郷2丁目の進士邸跡って、あそこは自宅を建替えしているだけじゃないのですか？

あそこのお家はお金持ちで土地を売るとは考えづらいのですが

[353: 周辺住民さん]

>>351さん

古い地図を見ると、南側の道路は貫通しています。
坂口医院のあるビルに建て替わった際に、
私道を廃止したのでしょうかね。

>>352さん

進士邸のある土地は指定容積率が高く設定されているので、
個人宅に建て替えるのは持て余しそうです。

[354: 匿名さん]

どんなに換気がよくて、ドライエリア（テラス）が広くても、
半地下あるいは地下住居はやっぱり買うべきではないと思います。

あくまで個人的印象ですが、半地下や地下住戸は、
分譲してわりと早めに中古市場に出る傾向があると思います。
それはやはり…そういうことなんだと思います。

[355: 匿名さん]

メゾネットタイプで下階が地下ならまだ良いが、空も見えない地下だけは嫌だ。

[356: 購入検討中さん]

地下でも本郷なので、大人気です（笑）

[357: 周辺住民さん]

>>354さん
それはどうでしょうね。
その分、価格が安ければ問題ないと思います。
個人的には、春日通り沿いの高層階よりも本件半地下の方が100倍マシです。

>>355さん
ここの半地下は、緑が見えます。
ドライエリアに出ないと空は見えなさそうですが、
ドライエリアの奥行きが最大で3～4mほどあるようなので、
まあまあ価値はあると思いますよ。

>>356さん
そういう面はあるでしょうが、
本郷5丁目だったかのオープンレジデンシアは
苦戦していましたね。

[358: 周辺住民さん]

>>355さん
書き忘れましたが、ドライエリアの住戸側は2階のベランダが張り出しています。
ドライエリアの奥行き分がまるまる空に面しているわけではありません。

[359: 匿名さん]

周辺住民さんはやけに地下に固執されるというか薦めますね。
ここはテラスの奥行きがないから暗いし、かなり圧迫感がありますよ。

[360: 周辺住民さん]

固執しているのは匿名さんの方じゃないでしょうかね。

完成してもいないのに暗いとか圧迫感があるとか。
断面図を見ても壁の高さは2mはないし、
南側立面図をみても1階のサッシの上半分は見えていますし、
緑があるなら見えないのは当然ですし。
不当にこの物件の1階を貶めているようにも読めます。

どちらの言うことが実態に近いかは、
ここを見ている方に委ねることにしましょう。

[361: 周辺住民さん]

ご参考までに、近隣住民向けに配られた資料の一部をアップしておきます。

[362: 親同居さん]

テラスって1階のオープンテラスのことですよね?
自分も奥行きは無いなぁという点は同意ですがインターロッキング仕様がそこまで広くても芝のように緑が広がるわけではないので見栄え的にはちょうどいいのかなぁと思ってます。

今更なんですけど1階のバルコニーは呼び名が違うんですね。
呼び方を変える基準ってあるのかな。。

[363: 匿名さん]

１階南側住戸の壁の高さ、モデルルームで貰った図面集では、はっきり2,000mmと書いてあるのですがね～。

[364: 検討中さん]

1階パスだからどうでもいいけど、塀の高さを室内から見るか道路側から見るかの違いでしょ。
数年後の植栽の成長を予想した建物完成イラストでは植栽で1階見えない。
南側は4階以上がいいね。

[365: 周辺住民さん]

>>364さん

南側はなるべく西側の方が良いですよ。
東側だと目の前がビルになりますので。
各フロアで南西角を最高価格に設定してあるようですね。

[366: 周辺住民さん]

仮囲いの東側壁面に大きな広告が貼られましたね。
「本腰を入れて売るぞ」って感じです。

やはり苦戦しているのでしょうか。

[367: 匿名さん]

地下・半地下と高層階のどちらが好きか、静かだけど奥まった場所と大通りに面して開けた場所のどちらが好みかは、本当に個人の価値観の問題なので、この掲示板で自分はどっちが１００倍いいとか何とか言って自分の価値観を押し付けるのもどうかと思いますよ。一方で、緑が見えるとかドライエリアがどうこうというのは、客観的な話なので参考になります。

[368: 匿名さん]

ここは狭くしたのが致命的ですね…

[369: 匿名さん]

狭くして、低くして、なのに価格は高くして、のブランズ仕様だから人気ないですね。
この場所なら野村さんだったら即完売だろうに。
反省のない東急はダメダメです。

[370: 匿名さん]

柱が５階建てにしては多いですね
この柱の間に部屋を作っていったので３LDKが少なくなってしまったのでしょう
しかも５０ぎりぎりの２LDKになって

案の定３LDKはほとんど残りがないみたいですね

残っているのは南向き１階と５０ぎりぎり２LDK

高くしてしまった南西角は３LDKでも残ってしまったみたい
ベランダ狭いのに高くするからですかね

[371: 周辺住民さん]

>>370さん

ご指摘の点と、本郷1丁目の「売れ筋」からすると、
この地区ではどういったマンションなら売れるのかがわかってきますね。

　3LDKであることは必須
　眺望などの条件が良くなくてもいいから一定価格（8500万円くらい？）以下

ということでしょうかね。

[372: 匿名さん]

3LDKというよりも、2LDKでもいいので、とにかく60㎡以上ということではないでしょうか。

[373: yushima]

登記簿面積が50平米も怪しい程狭い物件は、都心のど真ん中以外ではどこでもイマイチではないでしょうか。この辺りに興味のある方は、子供が生まれる予定のある方が多いと思いますので、最低でも50平米台後半の広さは欲しいですね。

[374: 匿名さん]

50㎡危ない２LDKは数百万下げたみたいですよ
それでかなり売れたみたいです

[375: 匿名さん]

価格を下げても天井高は上がらない。
最近の傾向で部屋数増やしても5畳じゃ将来物置に。
2LDKなら60㎡後半は必要。

[376: 匿名さん]

天井高は住んでるうちに慣れますので、2450あれば十分だと思いますよ。天井高が高いと冬は足元が冷えるというデメリットもありますので。リビングであれば床暖があるのでいいですが、居室は寒いですよ。

[377: 匿名さん]

最近の傾向じゃ、60後半は強引に3Lになってるんじゃ。60後半の2Lなんて
あんまりないですよ。50いくかどうか分からない部屋を作るのは論外だと思
うけど。

[378: 匿名さん]

60後半の3L多いですよね、最近。

梁が目立たない住戸なら、天井高2450でも十分なんですが、ここはねぇ。

[379: 匿名さん]

天井低いと証明器具も選ばないと圧迫感が出ますね。

それでも広さ、階などの条件が悪い部屋は立地を加味するとお買い得感ある価格だと思いますが。

[380: 周辺住民さん]

50平米台の広さに文句が出るなんて、隔世の感がありますね。

というのはさておき、購入を検討されている方たちは、
3～4人家族がほとんどということなのでしょうか。
であれば広さを求めるのも分かる気がします。

ちなみにこの辺、賃貸ですと、50平米前後の狭いタイプばかりですね。

[381: 匿名さん]

この辺りで広々としているマンションってなかなかお見かけしないですよね…。
あっても凄いお値段になりそうです。

３人家族なら大丈夫そうな広さだとは思います。
ただお子さんが複数いたりする場合は狭さは感じてしまうでしょうね。

[382: 匿名さん]

50平米の部屋がどうこう言われるのは使い勝手の問題じゃなくて
住宅ローン減税適応外になるからですよ

[383: 匿名さん]

登記簿面積は壁の内側の面積となるため、通常、専有面積から3平米程度狭くなるため、安心したければ最低54平米程度欲しいところですね。

[384: 匿名さん]

別のブランズ物件買いましたけど、担当の営業さんが、「本郷真砂担当じゃなくて良かったー。」って言ってます。大苦戦だって。

[385: 匿名さん]

ブランズは変なの多いので、ここ以外も苦戦多いんじゃないですか？
麻布狸穴も傾斜地で、５階以下はいわば半地下なのにやたら高いので売れ残ってますね
かなり先着順販売になってます

[386: 匿名さん]

ブランズは高額物件なのに下り天井満載がデフォですからねえ。

[387: 匿名さん]

３７７さん
ここではないですが、前にモデルルームへ行った所の営業さんが、今は広くて高い物件は
あまり売れないと言っていました。狭くても値段をおさえた方が売れると。
確かに値段は妥協はできないけれど、広さなどはある程度あれば妥協はできますからね。
春日駅から徒歩３分という立地の良さは最高ですね。眺望もよさそうですし。

[388: 匿名さん]

フラットで春日駅から徒歩3分であれば最高だが、ここは急坂があって実際に歩いてみると5分はかかる。
ここに住んでも、春日を利用するのはやむを得ない場合のみになるんじゃないかな。
実際、一番強調されている路線は本郷三丁目徒歩8分。

眺望は良くはないよ。古臭い住宅街が見えるだけ。採光は良いが、北向きだし。

[389: 匿名さん]

ここの52.9平米の部屋は、これだけ宣伝して、価格下げても売れ残っているのでリセールは厳しそうですね。
一期で買う場合は、その後の売れ行きをよく考えないといけないと再認識しました。

[390: 匿名さん]

場所と仕様次第で広い住戸でも売れる所は売れるよ。
眺望も南側最上階が良いだけ。
賃貸なら50㎡台は中途半端。
場所柄、ファミリータイプの住戸を多くすれば良かったのに残念。

[391: 周辺住民さん]

>>388さん

5分かかるのは、春日通り経由かと思います。
ハチスカフェのある階段を経由すれば、
A2出口から2～3分で着くかと思います。
グーグルで計測しても道なりで230～240mかと。

ただ階段から鐙坂までは公道じゃないんですよね。
通ってはダメということはないと思いますが。

あと、本郷三丁目駅が強調されているのは、
駅まで平坦だからではなく、本郷三丁目駅のブランド力です。
この辺で売り出されるマンションすべてに言えます。
そういう意味でも、炭団坂側にサブエントランスを
設けなかったのは不思議です。
設けていれば「本郷三丁目まで徒歩6分」とうたえたのに。。

[392: 匿名さん]

>>391さん

補足、ありがとうございます。
マーケティングでミスして、
いろいろ残念な物件なんですね。。