ブランズ本郷真砂ってどうでしょうか？

[匿名さん]

売主：東急不動産
施工会社：前田建設
管理会社：東急コミュニティー

総戸数 65戸
間取り：1LDK～3LDK(予定)
専有面積： 45.11m2～86.69m2(予定)
バルコニー面積： 3.96m2～10.60m2

敷地面積 1819.04m2
建築延床面積 5597.45m2
構造および階数 地上5階地下1階建て

ＨＰがアップされましたので、新しく立て直しました～

所在地：東京都文京区本郷四丁目18番19外(地番)
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅 徒歩3分 、東京メトロ丸の内線・南北線「後楽園」駅 徒歩6分
　　　都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅 徒歩7分・東京メトロ丸の内線「本郷三丁目」駅 徒歩8分

【物件情報を追加しました　2013.5.12　管理担当】

[301: 匿名さん]

売れ残りを第二期販売と銘打ってるみたいよ
50平米の部屋とかバカにしてるね

[302: 周辺住民さん]

バブル以前は50㎡台の3LDKとか結構ありましたけどね。
だんだんと買い時でなくなっているんでしょうね。

[303: 購入検討中さん]

50危ないのはかなり値下げしてますね
3月以降に部屋見せてからでないと厳しいかもしれないですね
完成して測ってみて50クリアしてたらまた上がってしまうでしょうが

[304: 匿名さん]

思った通り超不人気物件になっちゃったみたいですね。
第1期の戸数笑っちゃいます。
東急お得意の最初の吹っ掛け価格からは大分下げてるみたいだけど、やり方が悪いから当初せっかくモデルルーム見にきた人達がみんな逃げちゃった。
せっかく場所はいいのに東急の手にかかるとこんなんでとても残念です。

[305: 匿名さん]

うーん、ここはおそらく、
長い間売れ残る部屋が出るでしょうね。
このエリアは販売好調な物件が多いので、悪目立ちしてしまいそう。

[306: 匿名さん]

近隣の物件は１期で全戸一斉販売だったりしているのにひどいですね
やはり東急ではこの程度ですね

[307: 匿名さん]

適正価格なんですよ。一期完売は値付け失敗です。

[308: 匿名さん]

東急はスミフ路線じゃないから今の価格付けというか物件構成自体が失敗なんじゃ。

[309: 匿名さん]

内寸が５０に届くかどうか分からないという適当な状態で売るとは、本郷というブランドにあぐらをかいた商売をしているとして言いようがないですね。

[310: 周辺住民さん]

でも安い価格帯が売れ残っているというのは、ある意味すごい。
2戸つなげて売りなおしたりして。

[311: 周辺住民さん]

公式サイトが更新されていますね。
第1期第2次販売だそうです（笑）。

http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo-masago/outline/

今回は4戸の販売。売れ残りは4戸だったのか、もっとあったのか？
驚くのは面積と価格です。

販売価額　6,180万円(1戸)～8,920万円(1戸)
専有面積　53.61m2～81.10m2

狭い方は坪380万円です。どんな人が買うんだろ？

[312: 匿名さん]

1期2次の案内来ました～。
1期の30戸は完売（要望書のはいった住戸だけを売り出してるんでしょうから当たり前ですが）、
追加の4戸は、恐らく抽選で外れた人が要望を出したのではと推測します。
50.61の2LDK以外の3戸は3LDKですから。

ちなみにこの2LDKは、予定価格では6,300万円台でした。

[313: 匿名さん]

背の小さい方が購入するのでしょうか？
天井高は２４５cm、下がり天井は更に低い。
内廊下は２００cm以下？手を上げるとすぐ天井に届いてしまう！
良いマンションなんだけど・・・

[314: 匿名さん]

私は背が低いので大丈夫でした。

[315: 匿名さん]

高いのに残念な仕様だよね

[316: 匿名さん]

天井高245って、普通じゃないですか？

内廊下が200以下というのは、確かにかなり低い気がしますが、
他の物件で内廊下の天井高を意識したことがないので、何とも…

[317: 周辺住民さん]

天井は、昔でしたら2300、今でも2400が標準的とされているので、
2450もあればまずまずかと思いますよ。

内廊下は法的に考えて、
2100くらいが確保されているかと思います。

[318: 周辺住民さん]

先ほど、サンヨーホームズの菊坂通り沿い物件のスレを立ててきました。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/361422/

真砂町はいいところですが、菊坂もいいですよ。
もう少し賑わってほしいところですが。

[319: 周辺住民さん]

昨日と今日は櫻木神社のお祭りですね。
春日通り沿いに寄付した氏子の名前が張り出してありましたが、
マンションの管理組合の名もちらほら。
こちらを管理組合も来年は納めるのでしょうね。

[320: 匿名さん]

私、下がり天井は全く気にならなかったんですけど。。。
皆さん気になるんですね。。。

[321: 匿名さん]

結局１期、１次２次は完売だったのでしょうか？
私は２期販売分を狙っているのですが。

[322: 物件比較中さん]

>>291さん
貴重な情報ありがとうございました。
本郷2丁目の進士邸跡とはどのあたりでしょうか。

[323: 匿名さん]

菊坂沿いは文京区の水害ハザードマップに載ってますから今時のようなゲリラにあうご時勢はは難しいかもしれないですね
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0044/5429/omote.pdf

[324: 周辺住民さん]

菊坂でも下道じゃなければ、大丈夫かと思いますけどね。
ハザードマップでは、高台のブランズ本郷真砂もアウトになっていますね。

[325: 周辺住民さん]

>>322さん

この辺です。

https://www.google.co.jp/maps/preview#!q=%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD%E6%96%87%E4%BA%AC%E5%8C%BA%E6%9C%AC%E9%83%B72-30&data=!1m8!1m3!1d3!2d139.758557!3d35.705934!2m2!1f79.78!2f93.76!4f90!2m4!1e1!2m2!1s-oVfGzA75yCY3ySSPuogxw!2e0!4m10!1m9!4m8!1m3!1d2945!2d139.759028!3d35.7057232!3m2!1i1078!2i698!4f13.1&fid=5

住所で言えば本郷2-30の西北角で、面積は800㎡くらいありそうです。

[326: 322]

>>325さん、ありがとうございました。
前を通ったことがありました。本郷３丁目駅も近いですね。
また情報がありましたら、よろしくお願いします。

[327: 周辺住民さん]

>>326さん

スレ違いで恐縮ですが、進士邸跡に関して。
切った木と残した木があるようです。
邪推ですが、ひょっとしたら、
平面計画がもう固まっているのかもしれませんね。
微妙な広さの土地ですが、
整形なのでいかようにも建てられそうです。

[328: 周辺住民さん]

第2期販売が始まったようですが、
公式サイト見たらクラクラしてきました。

http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo-masago/outline/

予定販売価額 　4,690万円(1戸)～9,280万円(1戸)
専有面積 　52.93m2～78.14m2(予定)

ナナナナ、ナント、高い方の部屋は坪390万円！
ついにプラウド超えですね。

一方、安い方の部屋は坪290万円。
これまでの情報に比べて安いような気がします。
メリハリが付いていますね。

最初からまともな3LDKをたくさん造っておけばよいものを、
東急さんは惜しいことをしましたね。

[329: 匿名さん]

決して地価がお安い街ではないですけれど
これは本当にすごいですねぇ。。。

驚きました。
２LDKのお部屋の方がお得感がある、という感じなのでしょうか？

３LDKで78平米あるとさすがに立派だなとは思いますが、
なんだかすごいです。

[330: 匿名さん]

東急の勘違い価格にはいい加減呆れます。

仕様は二流、管理会社は大手で最低、価格だけは超一流、なのでデベとして三流、それがブランズブランドです。

各地で勘違いばっかりしてないで、周辺の野村物件の価格付けの上手さを御手本にしたら？

[331: 匿名]

小さな住戸が多い上に、間取りが窮屈、天井が低く、いたる所に梁があったり、斜めの部屋があったりで、図面を見ているだけで息苦しくなる。
更に、一階は道路から2メートル下がっていて、土地が広いのにだけにもったいない。
20年前のマンションのよう。

[332: 周辺住民さん]

>>330さん >>331さんは、何か東急不動産で嫌な思いでもされたのでしょうか。
狭い2LDKよりも広くて高い3LDKが売れているらしいので、
勘違い価格ではないと思います。

＞一階は道路から2メートル下がっていて

もウソですよね。北東角の透明な仮囲いから中の様子が見えますが、
1階の床レベルの下がりは、せいぜい20cmくらいじゃないでしょうか。

>>329さん

お得感のある部屋が売れないという奇妙な現象に見舞われているようです。
ここは乾式壁なので、今からでも狭くて隣り合う3戸を
広い2戸に再編すればいいのに、と妄想してしまいます。

[333: 匿名]

332さんへ
嘘ではありません。
南側一階住戸のテラス床の先に高さ約2メートルの壁があり、更に敷地内の植栽が立ち上がります。
ＭＲの建物模型と図面集を見ればわかりますよ。

[334: 周辺住民さん]

>>333さん

それは道路から下がっているのではなく、壁の上端から下がっているだけでしょう。

[335: 匿名]

いいえ。
モデルルームに行きましたか。？
図面見ましたか。？
南側一階住戸は前面道路から2メートル下がってますよ。
工事現場からは見えませんが、モデルルームで確認できます。
当然南側二階も前面戸建ての二階より低いです。

[336: 物件比較中さん]

どうでもいいじゃないですか。
私は実際にMRに行きましたが天井が低く感じるのと長い内廊下が低すぎること。
MRのドアの前の天井が廊下の高さとのこと。私は１６７cmしかないですが手を伸ばしたら天井に手が付いてしまいました。
希望の部屋も病院の前でなんとなく違和感を感じたのでパスしました。
でも良いマンションだと思いますよ。価格が高いですが・・・

[337: 匿名さん]

MRは梁が一番少ない住戸を選んで作ったよう。
春日通りから奥まった静かで敷地が広くて良い場所なのに残念です。

[338: 匿名さん]

間取りがイマイチ。
天井高は最低限レベル。
下がり天井や柱が多い。
物件の半分の世帯は完売するのに苦戦しそうなプラン。

そして、間取りが許容できる部屋はびっくりの高価格。

バランス悪いですよね。
マンション全体としての魅力に乏しいと判断します。

[339: 周辺住民さん]

>>335さん

あなたこそ、ちゃんと図面を読めていますか。
1階レベルが地表より下がっているのは、
近隣住民向け説明用の図面で確認できましたが、
断面図によれば1.2～1.5mくらいしか下がっていません。

[340: 別の住民]

何か問題あり？
1階購入検討中？
直接東急に確認すれば済むこと。

[341: 匿名さん]

1階は半地下だよね。

[342: 匿名さん]

地下はカビ臭くなるよ！

[343: 匿名さん]

>342　さん

それは窓もない完全な地下室の場合
ここの一階は当てはまらないでしょう


５０㎡いかなそうな部屋をかなり値下げしたみたいです
それで２期から急激に坪単価が高い部屋（５０㎡軽く超える部屋）と安い部屋（行くか危ない部屋）の格差が大きくなったみたいですね

２LDKが売れないのと逆に３LDKは人気なので、値上げしたのかもしれません
（２期の価格を知らないのでなんともいえませんが）

デザインは前建の高橋氏とか書いてありますが、設計は東急なんですかねぇ？

[344: 匿名さん]

>337　さん

＞MRは梁が一番少ない住戸を選んで作ったよう。

MRは、正方形に近い部屋を選ばないと、あのビルの中に作れなかったと思われます
ここの３LDKは横長か変形が多いので、おそらくMかOしか選択肢がなかったんだと思います

どれでもいいなら当然、ルーフバルコニー付きのSrや、GとかKとかのMRつくっちゃうでしょう

[345: 周辺住民さん]

半地下と完全な地下とでは大違いですね。
どちらも好む人がいるでしょうが。
個人的には中途半端な半地下であれば、
完全に壁で囲まれた地下の方がいいな。

[346: 匿名さん]

ふた駅まで程よい距離で奥まった静かな土地ですが、盛り上がりませんね。
間取りと仕様がいまいちだからしょうか。

[347: 匿名さん]

半地下というのは、窓から少し地上が見えるのでしょうか？
自分的にも完全に地下のほうが防音できるしいいと思います。

[348: 周辺住民さん]

>>347さん

近隣住民向けの資料にある断面図によると、
壁の高さは大人の胸の高さくらいです。
地上（道路ですね）は見えると思います。
半分が埋まる感じです。

この道路は通り抜けが多いので、
視線は気になると思いますよ。
崖道を避けてここを通る人が意外と多いです。

[349: 匿名さん]

MRでもらった図面では、テラスから立ち上がってるコンクリ壁は2m。
さらにその上に1.8mのメッシュフェンス。
その外側に植栽がある（植栽の地面はコンクリ壁てっぺんより20cmくらい下）ので、
部屋の中から外の視線が気になることはないのでは。
南面の完成予想図でも、1階住戸は全く見えてませんよね。
最初の頃は植栽がスカスカで見えるかもですが。

[350: 周辺住民さん]

>>347さん

近隣の実質地下室マンションのことを少し思い出しました。

そのマンションを中古で見に行ったのですが、
サッシの高さが床から天井までピタリ揃っていて、
床とベランダ（実質的にはドライエリア）の高さも揃っていて、
室内からの広がりを感じました。
買っておけば良かったと、やや後悔。