ブランズ本郷真砂ってどうでしょうか？

[匿名さん]

売主：東急不動産
施工会社：前田建設
管理会社：東急コミュニティー

総戸数 65戸
間取り：1LDK～3LDK(予定)
専有面積： 45.11m2～86.69m2(予定)
バルコニー面積： 3.96m2～10.60m2

敷地面積 1819.04m2
建築延床面積 5597.45m2
構造および階数 地上5階地下1階建て

ＨＰがアップされましたので、新しく立て直しました～

所在地：東京都文京区本郷四丁目18番19外(地番)
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅 徒歩3分 、東京メトロ丸の内線・南北線「後楽園」駅 徒歩6分
　　　都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅 徒歩7分・東京メトロ丸の内線「本郷三丁目」駅 徒歩8分

【物件情報を追加しました　2013.5.12　管理担当】

[283: 周辺住民さん]

>>279さんの論ですと、本郷四丁目より北側にあるのに
本郷四丁目より格上とされる西片に関して説明がつきませんよね。

一丁目と四丁目の格の違いは、
単に最近きれいなマンションがたくさん出来ているか否か、
というくらいのものでしかないかと思います。
一丁目でも旧本郷元町は、別に大したことのない街並みかと。

＞江戸時代に中仙道で旅立つ旅人を江戸の端まで見送ったことに由来する句なのですが

これ、ホントですか。
大岡越前守による防火に関する政策に端を発した川柳じゃないですか。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/visitor_kanko_shiseki_kaneyasu.html

あと「真砂通り」ってなんでしょうか。春日通りのことでしょうか。
ちなみに春日通りは、江戸時代には存在しなかったかと。
開通したのは明治時代かと思います。市電を通すためです。
ご参考までに、江戸時代の地図。
http://map.goo.ne.jp/history/map.php?st=100&kr=14

本マンションの建設地は、「中田左門」とあるところです（緑地の南側）。
鐙坂や炭団坂、マンション北側の崖道（区道649号）が既に存在しており、
それらに由緒あることが読み取れるかと思います。

>>279さんの話は面白いですが信憑性に欠けます。
新たに住民になる方に対して、責任を持ってほしいものです。

[284: 匿名さん]

http://navi.ag-aoyama.com/76203kaneyasu.html

本郷３丁目交差点「かねやす」があり、このお店が「本郷もかねやすまでは江戸の内」と江戸時代の川柳に詠われた場所になる。この本郷通りの本郷３丁目交差点近くまでは日本橋から出立する５街道の内の中山道で江戸の範囲であることになる。

この近くの本郷通りに「見送り坂」と「見返り坂」があり、日本橋から見送りに来た人々がここで別れ、見送られた人は見送りに来た人々を見返りながら中山道を歩んで行った。中山道は東海道に比べて、箱根の山越えや、大井川の氾濫などがない為に女性は中山道を選ぶ場合が多かったと言われている。

菊坂入口より少し先の本郷通りを良く見ると下り坂と上り坂との境があり、ここが「見送り坂」と「見返り坂」との分かれ目になる。

[285: 匿名さん]

http://www.geocities.jp/jf1zhe/KasugaSt.html

現在の春日通りにあたるものは　あったんじゃないですか？
市電が通るときにまっすぐにしたというだけの話ですよね

[286: 申込予定さん]

狭い2LDK購入し、登記上50m2なかった場合の話ですが、
もし将来的に中古で売ろうとすると、それを購入する人も住宅ローン控除を受けることができなくなるのでしょうか（もちろん今の住宅ローン控除制度が継続した場合）？この制度は、中古にも適応されるのでしょうか？自分で調べろって感じですが、すいません、書き込ませて頂きます。

[287: 匿名さん]

>286
自分でちゃんと勉強しておいた方がいいと思いますが、一応答えますと、
中古でも同様に適用されます（築年数の制限あり）。
登記簿50平米以上という条件は同じなので、新築で50平米ない物件は、中古で買うときも当然、住宅ローン減税は受けられません。

[288: 申込予定さん]

ありがとうございます。狭い2ldk申し込み考えているんですが、登記上どうなるかかなり心配です。場所はとても良いのですが、、、、

[289: 周辺住民さん]

>>288さん

デベに直接、感触を聞いてみた方が良いと思います。
「恐らく大丈夫だが保証まではしかねる」ではないかと思います。
ネットの情報に惑わされるのは損ですよ。

>>285

その迂回している道を「（江戸の内外を分ける）春日通りに該当」
と捉えるには、やや無理がある感じです。
また、そのHPに「春日町交差点に至るまで･･･」との記述がありますが、
当時は今でいう春日町交差点もなかったかと思います。

[290: 匿名さん]

本郷の街並は、一丁目であれ四丁目であれ、雰囲気が素敵ですね。
一丁目のプラウド村にはもはや「江戸」の面影はありませんが、現代らしさがあります。
ここやプラウド本郷ヒルトップに続く新しい物件、この辺りで出ないですかね。

[291: 周辺住民さん]

>>290さん

少し雰囲気が異なりますが、
菊坂通り沿いにサンヨーホームズが建設中です。
恐らく近いうちに販売が始まると思います。
丸ノ内線本郷三丁目駅までは、
5分くらいになりそうで、利便性は高いです。

ほかに本郷4丁目でありえるとしたら、
この物件の北西にある公務員住宅の再開発でしょうか。
確か、財務省の売却リストに入っています。

あと、春日通り沿いにあった三井不動産モデルルーム跡地とか。
裏手の土地を買い広げているようで、
いま恐らく角地のオーナーを説得中かと思います。

本郷1丁目ですと、プラウドのモデルルーム跡地がどうなるかですね。
南側は木造の旅館です。

本郷2丁目では進士邸跡を確か小田急系のデベが解体工事しており、
マンションが建つと思います。
1丁目のような雰囲気はないですが、
大横丁に近いので、利便性はかなり良いでしょう。
御茶ノ水まで10分くらいで歩けると思いますし。

[292: 匿名さん]

＞当時は今でいう春日町交差点もなかったかと思います。

あったと思いますよ。
http://www2.mmc.atomi.ac.jp/web01/Flower%20Information%20by%20Vps/bunk...
古地図ですが
水戸藩屋敷と松平丹後守の間そうですね（白山通りの形が違いますが）

[293: 周辺住民さん]

>>292さん

資料ありがとうございます。
そこは今で言えば、丸ノ内線の高架（の北側の道路）と白山通りの交点ですね。

どのみち、その地点とかつての本郷三丁目交差点との間の道筋は、
今の春日通りとは、一部重複しているものの、
基本的には異なるルートを描いています（本三交差点付近は不明）。
1本の街道として認識されていた可能性は低いんじゃないでしょうか。
近藤昌元邸以東は細く描かれていますしね。
東西を結ぶ幹線ルートは、大横丁～旧壱岐坂でしょうね。

[294: 匿名さん]

１期終了しましたね
人気の部屋は１０倍以上だったようです

[295: 匿名さん]

もうここら辺はどのデベもやりたがらないかもしれないですね

パークコートにしろここにしろ、第一種低層住居専用地域であるため
広大な平置き駐車場作ったり、低くしたり屋根切ってルーフバルコニー作ったり、かなり苦労してますね

炭団坂の下なんか、やろうとしたら大変なことになりますね

[296: 匿名さん]

50平米ちょいの部屋は大量に残ってますね。
やはり人気がごく一部の部屋に集中したんでしょう。
そのごく一部の部屋以外は軒並み予定価格より下げてますし、戦略間違えたとしか思えませんね。

[297: 匿名]

一種低層は本郷には無いでしょ。西片ですね。

[298: 周辺住民さん]

この辺の用途地域は住居地域ですね。
菊坂沿いは近隣商業地域で、菊坂下道沿いにもかかっています。
つまり、菊坂下道沿いであれば、比較的高いマンションも建てやすいです。

パークコートは建物を思い切り南に寄せることで、
北側の斜線制限をクリアしていると思われます。
その点でいえば、ブランズの南北に浅い敷地は、
設計が大変だったでしょうね。
工夫のしようはあったでしょうが。

[299: 匿名さん]

内法で50平米あるかどうか分からないのでは、居住用で買う人は手を出しずらい
し、キャッシュ購入層・セカンド購入層向けの仕様でもないし、資産用にしては
広すぎるし、と中途半端な部屋が多いんですよね。
ここからどう売り抜くかがデベの腕の見せ所なんでしょうけど。

[300: 匿名さん]

ブランズだからなあ。
お膝元の世田谷区東急沿線では苦戦してます、ブランズ。
コンパクトマンションなのに、
竣工から１年経ってもまだ販売中、みたいな。

[301: 匿名さん]

売れ残りを第二期販売と銘打ってるみたいよ
50平米の部屋とかバカにしてるね

[302: 周辺住民さん]

バブル以前は50㎡台の3LDKとか結構ありましたけどね。
だんだんと買い時でなくなっているんでしょうね。

[303: 購入検討中さん]

50危ないのはかなり値下げしてますね
3月以降に部屋見せてからでないと厳しいかもしれないですね
完成して測ってみて50クリアしてたらまた上がってしまうでしょうが

[304: 匿名さん]

思った通り超不人気物件になっちゃったみたいですね。
第1期の戸数笑っちゃいます。
東急お得意の最初の吹っ掛け価格からは大分下げてるみたいだけど、やり方が悪いから当初せっかくモデルルーム見にきた人達がみんな逃げちゃった。
せっかく場所はいいのに東急の手にかかるとこんなんでとても残念です。

[305: 匿名さん]

うーん、ここはおそらく、
長い間売れ残る部屋が出るでしょうね。
このエリアは販売好調な物件が多いので、悪目立ちしてしまいそう。

[306: 匿名さん]

近隣の物件は１期で全戸一斉販売だったりしているのにひどいですね
やはり東急ではこの程度ですね

[307: 匿名さん]

適正価格なんですよ。一期完売は値付け失敗です。

[308: 匿名さん]

東急はスミフ路線じゃないから今の価格付けというか物件構成自体が失敗なんじゃ。

[309: 匿名さん]

内寸が５０に届くかどうか分からないという適当な状態で売るとは、本郷というブランドにあぐらをかいた商売をしているとして言いようがないですね。

[310: 周辺住民さん]

でも安い価格帯が売れ残っているというのは、ある意味すごい。
2戸つなげて売りなおしたりして。

[311: 周辺住民さん]

公式サイトが更新されていますね。
第1期第2次販売だそうです（笑）。

http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo-masago/outline/

今回は4戸の販売。売れ残りは4戸だったのか、もっとあったのか？
驚くのは面積と価格です。

販売価額　6,180万円(1戸)～8,920万円(1戸)
専有面積　53.61m2～81.10m2

狭い方は坪380万円です。どんな人が買うんだろ？

[312: 匿名さん]

1期2次の案内来ました～。
1期の30戸は完売（要望書のはいった住戸だけを売り出してるんでしょうから当たり前ですが）、
追加の4戸は、恐らく抽選で外れた人が要望を出したのではと推測します。
50.61の2LDK以外の3戸は3LDKですから。

ちなみにこの2LDKは、予定価格では6,300万円台でした。

[313: 匿名さん]

背の小さい方が購入するのでしょうか？
天井高は２４５cm、下がり天井は更に低い。
内廊下は２００cm以下？手を上げるとすぐ天井に届いてしまう！
良いマンションなんだけど・・・

[314: 匿名さん]

私は背が低いので大丈夫でした。

[315: 匿名さん]

高いのに残念な仕様だよね

[316: 匿名さん]

天井高245って、普通じゃないですか？

内廊下が200以下というのは、確かにかなり低い気がしますが、
他の物件で内廊下の天井高を意識したことがないので、何とも…

[317: 周辺住民さん]

天井は、昔でしたら2300、今でも2400が標準的とされているので、
2450もあればまずまずかと思いますよ。

内廊下は法的に考えて、
2100くらいが確保されているかと思います。

[318: 周辺住民さん]

先ほど、サンヨーホームズの菊坂通り沿い物件のスレを立ててきました。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/361422/

真砂町はいいところですが、菊坂もいいですよ。
もう少し賑わってほしいところですが。

[319: 周辺住民さん]

昨日と今日は櫻木神社のお祭りですね。
春日通り沿いに寄付した氏子の名前が張り出してありましたが、
マンションの管理組合の名もちらほら。
こちらを管理組合も来年は納めるのでしょうね。

[320: 匿名さん]

私、下がり天井は全く気にならなかったんですけど。。。
皆さん気になるんですね。。。

[321: 匿名さん]

結局１期、１次２次は完売だったのでしょうか？
私は２期販売分を狙っているのですが。

[322: 物件比較中さん]

>>291さん
貴重な情報ありがとうございました。
本郷2丁目の進士邸跡とはどのあたりでしょうか。

[323: 匿名さん]

菊坂沿いは文京区の水害ハザードマップに載ってますから今時のようなゲリラにあうご時勢はは難しいかもしれないですね
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0044/5429/omote.pdf

[324: 周辺住民さん]

菊坂でも下道じゃなければ、大丈夫かと思いますけどね。
ハザードマップでは、高台のブランズ本郷真砂もアウトになっていますね。

[325: 周辺住民さん]

>>322さん

この辺です。

https://www.google.co.jp/maps/preview#!q=%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD%E6%96%87%E4%BA%AC%E5%8C%BA%E6%9C%AC%E9%83%B72-30&data=!1m8!1m3!1d3!2d139.758557!3d35.705934!2m2!1f79.78!2f93.76!4f90!2m4!1e1!2m2!1s-oVfGzA75yCY3ySSPuogxw!2e0!4m10!1m9!4m8!1m3!1d2945!2d139.759028!3d35.7057232!3m2!1i1078!2i698!4f13.1&fid=5

住所で言えば本郷2-30の西北角で、面積は800㎡くらいありそうです。

[326: 322]

>>325さん、ありがとうございました。
前を通ったことがありました。本郷３丁目駅も近いですね。
また情報がありましたら、よろしくお願いします。

[327: 周辺住民さん]

>>326さん

スレ違いで恐縮ですが、進士邸跡に関して。
切った木と残した木があるようです。
邪推ですが、ひょっとしたら、
平面計画がもう固まっているのかもしれませんね。
微妙な広さの土地ですが、
整形なのでいかようにも建てられそうです。

[328: 周辺住民さん]

第2期販売が始まったようですが、
公式サイト見たらクラクラしてきました。

http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo-masago/outline/

予定販売価額 　4,690万円(1戸)～9,280万円(1戸)
専有面積 　52.93m2～78.14m2(予定)

ナナナナ、ナント、高い方の部屋は坪390万円！
ついにプラウド超えですね。

一方、安い方の部屋は坪290万円。
これまでの情報に比べて安いような気がします。
メリハリが付いていますね。

最初からまともな3LDKをたくさん造っておけばよいものを、
東急さんは惜しいことをしましたね。

[329: 匿名さん]

決して地価がお安い街ではないですけれど
これは本当にすごいですねぇ。。。

驚きました。
２LDKのお部屋の方がお得感がある、という感じなのでしょうか？

３LDKで78平米あるとさすがに立派だなとは思いますが、
なんだかすごいです。

[330: 匿名さん]

東急の勘違い価格にはいい加減呆れます。

仕様は二流、管理会社は大手で最低、価格だけは超一流、なのでデベとして三流、それがブランズブランドです。

各地で勘違いばっかりしてないで、周辺の野村物件の価格付けの上手さを御手本にしたら？

[331: 匿名]

小さな住戸が多い上に、間取りが窮屈、天井が低く、いたる所に梁があったり、斜めの部屋があったりで、図面を見ているだけで息苦しくなる。
更に、一階は道路から2メートル下がっていて、土地が広いのにだけにもったいない。
20年前のマンションのよう。

[332: 周辺住民さん]

>>330さん >>331さんは、何か東急不動産で嫌な思いでもされたのでしょうか。
狭い2LDKよりも広くて高い3LDKが売れているらしいので、
勘違い価格ではないと思います。

＞一階は道路から2メートル下がっていて

もウソですよね。北東角の透明な仮囲いから中の様子が見えますが、
1階の床レベルの下がりは、せいぜい20cmくらいじゃないでしょうか。

>>329さん

お得感のある部屋が売れないという奇妙な現象に見舞われているようです。
ここは乾式壁なので、今からでも狭くて隣り合う3戸を
広い2戸に再編すればいいのに、と妄想してしまいます。