ブランズ本郷真砂ってどうでしょうか？

[匿名さん]

売主：東急不動産
施工会社：前田建設
管理会社：東急コミュニティー

総戸数 65戸
間取り：1LDK～3LDK(予定)
専有面積： 45.11m2～86.69m2(予定)
バルコニー面積： 3.96m2～10.60m2

敷地面積 1819.04m2
建築延床面積 5597.45m2
構造および階数 地上5階地下1階建て

ＨＰがアップされましたので、新しく立て直しました～

所在地：東京都文京区本郷四丁目18番19外(地番)
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅 徒歩3分 、東京メトロ丸の内線・南北線「後楽園」駅 徒歩6分
　　　都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅 徒歩7分・東京メトロ丸の内線「本郷三丁目」駅 徒歩8分

【物件情報を追加しました　2013.5.12　管理担当】

[21: 周辺住民さん]

>>20さん

この辺は、北側斜線制限がきついです。
パークコートみたいに南北に長い敷地だと高いマンションが建てられるのですが、ブランズの場合は逆に南北が短いです。

最初に近隣住民に配布された資料では6階建てになっていましたが、反対が強かったのか、5階建てになってしまいました。

[22: 匿名さん]

ここ１年で販売された近くのプラウド（本郷一丁目ディアージュ、本郷ヒルトップ）の人気がすごかったので、ここはかなり強気の価格設定で来そうですね。プラウドの２件、野村は価格設定を誤った（低く設定しすぎた）と思います。

Ｃタイプは、この広さの平米数にしてはゆったりしていますね。

[23: ご近所さん]

東急は良心的ですね。
住民の反対を受け入れてくれるなんて・・・
プラウド本郷ヒルトップ（野村）なんか無理やり１７階のマンションを建て、近所の迷惑は全く無視ですよ！

[24: 購入検討中さん]

他のいろいろな物件の掲示板で東急の評判がありますが、
どこも下記のような割高設定の不評イメージ。

＞いつも高値でだして、ずっと売れ残って最後大幅値下げして売るパターン。東急で成功物件て久しく無いきがする！

せっかくいい場所なのに東急の物件で残念です。
また勘違いの割高価格設定にするのでしょうね。

周辺のプラウドの価格設定を間違いという方もいらっしゃいますが、
プラウドはブランドイメージを保ちつつ、納得感のある値付けで大人気。
即日完売の物件が多く、ブランドイメージとともに更に人気をアップさせているように思います。

その点東急はブランドイメージは2流、3流で、そのくせ価格は強気（割高）で、
管理が悪いという世間の評判かと。

明らかにプラウドは成功で、東急は失敗していると思いますが？

[25: 匿名さん]

6階建ての予定が5階建てになるだけで、反対派の方は納得するものですか？ 反対運動を通して「何か勝ち取ったもの」がある、というのが、反対派にとってはポイントなのでしょうか。

プラウド本郷ヒルトップは、16階建ての予定だったのが、こことは逆に上に伸びて17階建てになったと聞いた気がします・・・

[26: 匿名さん]

ＨＰの現地案内図には、白山通り沿いにドンキホーテが開業予定とありますね。他のスレでも以前に話題に出ていましたが、やっぱりかぁという思いです。

大型スーパーであれば、食料品の買い物がかなり便利になったのですが…。残念！

[27: 匿名さん]

赤坂のドンキは整然としていて飲料・食料等ありコンビニのようですよ。
どのようなコンセプトのお店にするのかわかりませんが、ドンキ＝新宿のような店舗ではありません。
本郷ではどんな店にするんでしょうね。ホテルも同居していますし。

[28: 匿名さん]

＞いつも高値でだして、ずっと売れ残って最後大幅値下げして売るパターン。

実はこれが、利益を最大化するやり方なのかも知れません。

私は都内の東横線・田園都市線沿線のブランズもいくつか検討しましたが、竣工前後にも残っている物件は、高いだけではなく、周辺環境もあまり良くないと感じました。
その点、ここは環境面で問題なしですから、早期に完売するんでは。

[29: 匿名さん]

四番町などを見ても最近のブランズは以前とは変わって来てる感じがします。
プラウドからの引き抜きのせいですかね。

[30: 匿名]

東急お得意の奥まった静かな立地です。区内で新築でこういう立地が出るのは年に１件あるかないか。欲しい人のネガ書き込みに惑わされず営業に熱意を伝えましょう。

[31: 購入検討中さん]

営業に熱意伝えて何の意味があるの？(笑)

[32: 周辺住民さん]

５階建で、戸数が65にびっくりです。
多くないですか？

[33: 周辺住民さん]

>>32さん

土地が結構広いです。
そんなもんじゃないでしょうか。

[34: 匿名さん]

>31

熱意を伝えなければこの物件の希望の間取りは買えないと思います。「まだ価格が決まってません」その後「既に申し込みが入っております」でおしまいです。

[35: 周辺住民さん]

地権者さんが云々とか、土地から鉛が出てきたとか、PCBを持っていたとかなさそうですね。
春日通りからかなり奥に入っているので静かです。
JR水道橋駅までは頑張って歩けないこともないｒですが、ちょっとエリアではないですね。
北側が崖になっていますが、地震などに対しては大丈夫でしょうか。

[36: 匿名さん]

擁壁ですね。既存のものを再利用する場合には構造計算とかは不要になるでしょうね。

[37: 匿名さん]

プラウドを賞賛する声が多いようですがあのインチキな手口では即日完売は当たり前です。
三井、三菱、東急、そういった優良デベが頑張って欲しいですね。
ここはなかなか閑静なところですね、春日駅の都営団地が少し気味悪いですが。。

[38: 匿名さん]

東急が優良デベとは初めて聞きました。

[39: 匿名さん]

プラウドを称賛する者ではないですが、インチキは言いすぎじゃないの？
インチキし続けてやっていけるわけないし、そこまでして即日完売させる
理由もないような気がする。

[40: 匿名]

ブランズ白山、茗荷谷も検討して
見送りました…。
結局売れ残り、値下げしてました。
ここはどうですかね。低層だから
一階上がるごとに価格差が大きそう
ですね。

[41: 購入検討中さん]

37の方自身が一番インチキくさいですね。

野村がインチキで、東急が優良だということを論理的に説明して頂けますかね。

東急はブランド力もないのに割高の価格設定が多く評判が悪いというのが世間の評価であり、事実と思いますが。

[42: 匿名さん]

デベのバトルはバトルのコーナーでお願いします

[43: 購入検討中さん]

＞34

東急はそんなやり方なんですか？

普通は正式価格決定後に申し込み期間があって、申し込みが重複したら抽選で決定、という流れではないでしょうか？

[44: 周辺住民さん]

>>43さん

>>34さんのコメントはそういう意味ではないでしょ。

ある部屋を買う意思表示をすれば、その部屋に他者の買い希望が入らないように極力調整してくれる、という意味かと思います。「その部屋は既に希望が入っているので、他の部屋なら抽選になりませんよ」って具合に。

[45: 購入検討中さん]

＞44さん

ご解説有難うございます。

でもそれは当たり前の普通の話ですよね。
いくら意気込んでみても、結局、人気のお部屋は重複、抽選になりますよ。

まぁそれも東急が真っ当な価格設定にして人気物件になればのお話かもしれませんが。

[46: 匿名さん]

何のための予告広告かということですね。現地マーケティングをやってギリギリの価格設定で竣工時に１～３パーセントの戸数が売れ残っているというのがデベにとってベストな状態です。

[47: 匿名さん]

東急の白山は完売、小日向もあと一戸のようですね。
東急って優良とまでいかないにしても総合的にはデベとして
私には悪くはない印象です。ただ東急線沿線を文京区とかに
進出してきてるのはどういう意図なんでしょうか。

[48: 匿名さん]

進出って感じではないと思うんだけど♪

[49: 周辺住民さん]

本郷一丁目に東急不動産によるアルス本郷というビンテージマンションがあります。築40年くらいでしょうか。それ以来かも。

[50: 周辺住民さん]

自己レス。そういえば、新しいアルスが給水公園の近くにあったかと思います。

[51: 匿名さん]

東急不動産が文京区にたくさん作るのに特に不思議なことないんじゃないですかね？
まして、進出って？。。。。別にテリトリーあるわけじゃないし。

[52: 周辺住民さん]

同じ東急でも電鉄だと沿線特化の傾向が強いですね。ドレッセシリーズですか。

東急不動産だと区内でも一般的かと思います。

[53: 周辺住民さん]

1階の床スラブの鉄筋構築中でした。
そのうちコンクリートを打ちそうです。
少しだけでも中の様子が見えるっていいですね。

[54: 匿名さん]

床スラブと戸境壁の厚さは何センチですか？

[55: 周辺住民さん]

>>54さん

そういった細かい情報はまだ出ていないかと思います。

経験的には、あまり気にしなくて良いですよ。

[56: 匿名さん]

>55さん

私は気にします。戸境乾式なら私はパスです。東急は湿式が多い印象ですが。

[57: 匿名さん]

最近は建築費削減の為、殆ど乾式壁。
プラウドのヒルトップも乾式壁。
価格が高いと言われる本郷パークハウスは３０cmのコンクリートの戸境壁。
購入者は価格の安さと利便さを求めているようですね。
本郷一丁目のプラウドの４件の物件が良い例。
ここは本郷でも立地がイマイチかも？

[58: 購入検討中さん]

東急さんもプラウドぐらいの価格にしないとダメだよね。

[59: 匿名さん]

現地見てきました。駅距離は気になるけど立地は良いと思いました。
でも階数を抑えた影響で価格は必然的に高くなりそう。
坪400万以上はいきそうですね。予想は420万か。

[60: 周辺住民さん]

>>56さん

周辺住民向けに配られた資料を見ると、乾式と湿式が混在しているようです。内廊下側はほぼ乾式ですね。

>>59
単価はせいぜい350万～400万くらいではないかと思います。低層階の東南側は条件が悪いので、300万くらいじゃないですか。

もし炭団坂側の通りにサブエントランスを設けていれば、本郷三丁目駅まで徒歩6分なので、評価がかなり上がったでしょうね。この辺、東急不動産は判断を誤っていると思います。

[61: 周辺住民さん]

>>57さん

プラウドの乾式壁は明らかにコストダウンが目的かと思われましたが、一般的には、壁の位置を自由にしたいという設計側の都合があるようです。

この物件については、フロアによって部屋割りが異なるようなので（かなりの推測）、乾式壁の導入はある程度、必然なのかとも思います。

[62: 匿名さん]

＞59
＞60
基本は、JUST400くらいなんじゃないですか。
あとは、相場の強弱、建築費の増減などによって微調整、って感じ？？

[63: 匿名さん]

62さんの予想に同意。

[64: 匿名]

内廊下側が乾式でも居室とリビングが２０センチ以上のコンクリ湿式なら合格だと思います。

[65: 購入検討中さん]

坪400とか高過ぎでしょ。

東急の自作自演か、御近所さんの願望ですか？

[66: 周辺住民さん]

プラウドの一番高い部屋（16階だったかの東南角）がほぼ坪400万円だったので、それを超えることはないかと思います。やはり、せいぜい350～400くらいじゃないでしょうか。1階の東南角は隣地との間隔が1m（当初は70cm）なのでかなり安そうです。

あと、どこまで正確な図面か分かりませんが、近隣住民に配布された資料には、1階の壁が記入されています。内廊下に面した壁は湿式ではありません。南側の住戸の戸境壁は湿式です。北側の住戸の戸境壁は、開口部側が湿式、内廊下側が乾式のようです。

[67: 周辺住民さん]

>>59さん

いま近隣住民向けに配られた古い資料を見ました。
計画の見直しで階数は6階建て→5階建てに低くなっていますが、
6階建て時代の6階は、西側のエレベーターシャフト付近に
20～30平米ほどの住戸が2戸あるだけでした。
延べ面積は全体で27平米減っただけなので、
価格設定には影響しないかと思います。

[68: 匿名さん]

ブランズはイラストばかりだな。CG見せろ。

[69: 匿名さん]

61さんの意見に賛成!!

[70: 物件比較中さん]

ネットで資料請求しているのに何の連絡もありません。
皆さんのところもそうですか？