売主：東急不動産
施工会社：前田建設
管理会社：東急コミュニティー
総戸数 65戸
間取り：1LDK～3LDK(予定)
専有面積： 45.11m2～86.69m2(予定)
バルコニー面積： 3.96m2～10.60m2
敷地面積 1819.04m2
建築延床面積 5597.45m2
構造および階数 地上5階地下1階建て
ＨＰがアップされましたので、新しく立て直しました～
所在地：東京都文京区本郷四丁目18番19外(地番)
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅 徒歩3分 、東京メトロ丸の内線・南北線「後楽園」駅 徒歩6分
都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅 徒歩7分・東京メトロ丸の内線「本郷三丁目」駅 徒歩8分
【物件情報を追加しました 2013.5.12 管理担当】
[スレ作成日時]2013-04-28 22:24:52
ブランズ本郷真砂ってどうでしょうか？
| No.1 |
by 匿名さん 2013-04-28 22:39:48
投稿する
削除依頼
http://www.bing.com/maps/
こちらの概観図（文京区本郷4丁目10）でみると周囲の関係がよくわかりますね～ |
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| No.2 |
タイプＳの間取りはなかなかみないですね～
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| No.3 |
タイプＳの間取りは素敵ですが、北向きなのが残念！
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| No.4 |
白山のブランズが平均＠340だったので、ここは＠360以上でしょうか。
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| No.5 |
代表間取りが３タイプ公開されましたね。
Ｃ５３平米、Ｍ７８平米、Ｓ８３平米ですが、 すべて窓のない４畳程度の、行灯部屋があります。 低層マンションなのに、どうしたことでしょう・・・。 タワマンなら仕方ないかと思いますが。 最初からこれでは、他の間取りも、行灯部屋確実かも。 期待できそうにないかなあ・・・。 |
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| No.6 |
せっかくの好立地ですが、間取りは残念ですね。
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| No.7 |
かなり苦しい間取りになっちゃいましたね。
西側の道路は北側へ車で抜けられるんですか？？ |
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| No.8 |
ここで眺望を重視するなら南向きより北向きの方が良いですよ。
北側は高い建物がなく、また、建てにくい地域でもあります。 南側は南隣や春日通りが塞がった感じがします。 部屋によっては東京ドームが見えるかもしれませんが。 >>5さん 中廊下で部屋数を取ろうとしているので、 どうしても行灯部屋はできてしまうと思います。 この近辺は、単価が高いのはOKですが、 部屋数を確保しないといけなさそうですね。 |
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| No.9 |
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| No.10 |
書き忘れました。
グーグルマップでは北側に一方通行になっていますが誤りです。 南側にも通行できます。 一方通行になるのは、鎧坂の途中からです。 公務員住宅の入り口辺りに標識があるので、 そこから北側が一通になります。 |
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| No.11 |
ついに発表されましたね。意外に完成が早いような気がします。
5階建ては前から聞いてわかっていたのですが、65戸という戸数が意外に多いと思いました。 1LDKの部屋が多いのでしょうか。 いずれにしても、モデルルームに行くまでわかりませんね。 |
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| No.12 |
近くのプラウドは平均すれば＠330～340だったと思います。
＠360～は割高じゃないですかね？ ブランズの下手な値付けだとそんな感じなんですか？ |
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| No.13 |
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| No.14 |
本当なら330－340ですが、ブランズが相場並みにしてくるとは思えません。
白山＠340、茗荷谷＠360ですので、＠340以下はないと思いますが、どうでしょう？ |
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| No.15 |
今日、通りかかりました。地下階（ピット）のコンクリートを打設したようですね。
>>14さん 近年、本郷一丁目は価値がアップしていると思いますが、四丁目でも白山に及ぶかどうかですね。茗荷谷は高層なので、そこそこ単価が高いのは頷けます。 ということで、この物件の単価はどうなるのでしょうかね。 |
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| No.16 |
連投スマンです。
いま公式サイトで間取りを見てきました。 部屋が細切れなのとトイレに手洗いが 付いていないことからして、 高単価を指向していないように感じました。 |
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| No.17 |
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| No.18 |
ちなみに本郷一丁目のパークハウス本郷ザ・プレミアフォート、
築６年弱、１２階／１４階建て で、坪単価４４４万円 …。 http://realnet.mecyes.co.jp/buy/detail/B023110110912I01 ひぇぇぇ…。 |
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| No.19 |
>>17=>>18さん
住所が本郷4丁目ですと、こんな感じです。 http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=03&md=area&... 必ずしもすべて高いわけではないかと。 近隣住民に配られた図面では、サッシが床まであって、高級指向だなと思ったのですが、せこい間取りをみてちょっとがっかりしました。 |
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| No.20 |
しかしこの立地で低層マンション、なかなか良いですね。
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| No.21 |
>>20さん
この辺は、北側斜線制限がきついです。 パークコートみたいに南北に長い敷地だと高いマンションが建てられるのですが、ブランズの場合は逆に南北が短いです。 最初に近隣住民に配布された資料では6階建てになっていましたが、反対が強かったのか、5階建てになってしまいました。 |
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| No.22 |
ここ１年で販売された近くのプラウド（本郷一丁目ディアージュ、本郷ヒルトップ）の人気がすごかったので、ここはかなり強気の価格設定で来そうですね。プラウドの２件、野村は価格設定を誤った（低く設定しすぎた）と思います。
Ｃタイプは、この広さの平米数にしてはゆったりしていますね。 |
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| No.23 |
東急は良心的ですね。
住民の反対を受け入れてくれるなんて・・・ プラウド本郷ヒルトップ（野村）なんか無理やり１７階のマンションを建て、近所の迷惑は全く無視ですよ！ |
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| No.24 |
他のいろいろな物件の掲示板で東急の評判がありますが、
どこも下記のような割高設定の不評イメージ。 ＞いつも高値でだして、ずっと売れ残って最後大幅値下げして売るパターン。東急で成功物件て久しく無いきがする！ せっかくいい場所なのに東急の物件で残念です。 また勘違いの割高価格設定にするのでしょうね。 周辺のプラウドの価格設定を間違いという方もいらっしゃいますが、 プラウドはブランドイメージを保ちつつ、納得感のある値付けで大人気。 即日完売の物件が多く、ブランドイメージとともに更に人気をアップさせているように思います。 その点東急はブランドイメージは2流、3流で、そのくせ価格は強気（割高）で、 管理が悪いという世間の評判かと。 明らかにプラウドは成功で、東急は失敗していると思いますが？ |
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| No.25 |
6階建ての予定が5階建てになるだけで、反対派の方は納得するものですか？ 反対運動を通して「何か勝ち取ったもの」がある、というのが、反対派にとってはポイントなのでしょうか。
プラウド本郷ヒルトップは、16階建ての予定だったのが、こことは逆に上に伸びて17階建てになったと聞いた気がします・・・ |
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| No.26 |
ＨＰの現地案内図には、白山通り沿いにドンキホーテが開業予定とありますね。他のスレでも以前に話題に出ていましたが、やっぱりかぁという思いです。
大型スーパーであれば、食料品の買い物がかなり便利になったのですが…。残念！ |
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| No.27 |
赤坂のドンキは整然としていて飲料・食料等ありコンビニのようですよ。
どのようなコンセプトのお店にするのかわかりませんが、ドンキ＝新宿のような店舗ではありません。 本郷ではどんな店にするんでしょうね。ホテルも同居していますし。 |
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| No.28 |
＞いつも高値でだして、ずっと売れ残って最後大幅値下げして売るパターン。
実はこれが、利益を最大化するやり方なのかも知れません。 私は都内の東横線・田園都市線沿線のブランズもいくつか検討しましたが、竣工前後にも残っている物件は、高いだけではなく、周辺環境もあまり良くないと感じました。 その点、ここは環境面で問題なしですから、早期に完売するんでは。 |
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| No.29 |
四番町などを見ても最近のブランズは以前とは変わって来てる感じがします。
プラウドからの引き抜きのせいですかね。 |
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| No.30 |
東急お得意の奥まった静かな立地です。区内で新築でこういう立地が出るのは年に１件あるかないか。欲しい人のネガ書き込みに惑わされず営業に熱意を伝えましょう。
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| No.31 |
営業に熱意伝えて何の意味があるの？(笑)
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| No.32 |
５階建で、戸数が65にびっくりです。
多くないですか？ |
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| No.33 |
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| No.34 |
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| No.35 |
地権者さんが云々とか、土地から鉛が出てきたとか、PCBを持っていたとかなさそうですね。
春日通りからかなり奥に入っているので静かです。 JR水道橋駅までは頑張って歩けないこともないｒですが、ちょっとエリアではないですね。 北側が崖になっていますが、地震などに対しては大丈夫でしょうか。 |
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| No.36 |
擁壁ですね。既存のものを再利用する場合には構造計算とかは不要になるでしょうね。
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| No.37 |
プラウドを賞賛する声が多いようですがあのインチキな手口では即日完売は当たり前です。
三井、三菱、東急、そういった優良デベが頑張って欲しいですね。 ここはなかなか閑静なところですね、春日駅の都営団地が少し気味悪いですが。。 |
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| No.38 |
東急が優良デベとは初めて聞きました。
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| No.39 |
プラウドを称賛する者ではないですが、インチキは言いすぎじゃないの？
インチキし続けてやっていけるわけないし、そこまでして即日完売させる 理由もないような気がする。 |
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| No.40 |
ブランズ白山、茗荷谷も検討して
見送りました…。 結局売れ残り、値下げしてました。 ここはどうですかね。低層だから 一階上がるごとに価格差が大きそう ですね。 |
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| No.41 |
37の方自身が一番インチキくさいですね。
野村がインチキで、東急が優良だということを論理的に説明して頂けますかね。 東急はブランド力もないのに割高の価格設定が多く評判が悪いというのが世間の評価であり、事実と思いますが。 |
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| No.42 |
デベのバトルはバトルのコーナーでお願いします
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| No.43 |
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| No.44 | ||
| No.45 |
＞44さん
ご解説有難うございます。 でもそれは当たり前の普通の話ですよね。 いくら意気込んでみても、結局、人気のお部屋は重複、抽選になりますよ。 まぁそれも東急が真っ当な価格設定にして人気物件になればのお話かもしれませんが。 |
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| No.46 |
何のための予告広告かということですね。現地マーケティングをやってギリギリの価格設定で竣工時に１～３パーセントの戸数が売れ残っているというのがデベにとってベストな状態です。
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| No.47 |
東急の白山は完売、小日向もあと一戸のようですね。
東急って優良とまでいかないにしても総合的にはデベとして 私には悪くはない印象です。ただ東急線沿線を文京区とかに 進出してきてるのはどういう意図なんでしょうか。 |
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| No.48 |
進出って感じではないと思うんだけど♪
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| No.49 |
本郷一丁目に東急不動産によるアルス本郷というビンテージマンションがあります。築40年くらいでしょうか。それ以来かも。
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| No.50 |
自己レス。そういえば、新しいアルスが給水公園の近くにあったかと思います。
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| No.51 |
東急不動産が文京区にたくさん作るのに特に不思議なことないんじゃないですかね？
まして、進出って？。。。。別にテリトリーあるわけじゃないし。 |
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| No.52 |
同じ東急でも電鉄だと沿線特化の傾向が強いですね。ドレッセシリーズですか。
東急不動産だと区内でも一般的かと思います。 |
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| No.53 |
1階の床スラブの鉄筋構築中でした。
そのうちコンクリートを打ちそうです。 少しだけでも中の様子が見えるっていいですね。 |
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| No.54 |
床スラブと戸境壁の厚さは何センチですか？
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| No.55 |
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| No.56 |
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| No.57 |
最近は建築費削減の為、殆ど乾式壁。
プラウドのヒルトップも乾式壁。 価格が高いと言われる本郷パークハウスは３０cmのコンクリートの戸境壁。 購入者は価格の安さと利便さを求めているようですね。 本郷一丁目のプラウドの４件の物件が良い例。 ここは本郷でも立地がイマイチかも？ |
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| No.58 |
東急さんもプラウドぐらいの価格にしないとダメだよね。
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| No.59 |
現地見てきました。駅距離は気になるけど立地は良いと思いました。
でも階数を抑えた影響で価格は必然的に高くなりそう。 坪400万以上はいきそうですね。予想は420万か。 |
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| No.60 | ||
| No.61 |
>>57さん
プラウドの乾式壁は明らかにコストダウンが目的かと思われましたが、一般的には、壁の位置を自由にしたいという設計側の都合があるようです。 この物件については、フロアによって部屋割りが異なるようなので（かなりの推測）、乾式壁の導入はある程度、必然なのかとも思います。 |
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| No.62 | ||
| No.63 |
62さんの予想に同意。
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| No.64 |
内廊下側が乾式でも居室とリビングが２０センチ以上のコンクリ湿式なら合格だと思います。
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| No.65 |
坪400とか高過ぎでしょ。
東急の自作自演か、御近所さんの願望ですか？ |
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| No.66 |
プラウドの一番高い部屋（16階だったかの東南角）がほぼ坪400万円だったので、それを超えることはないかと思います。やはり、せいぜい350～400くらいじゃないでしょうか。1階の東南角は隣地との間隔が1m（当初は70cm）なのでかなり安そうです。
あと、どこまで正確な図面か分かりませんが、近隣住民に配布された資料には、1階の壁が記入されています。内廊下に面した壁は湿式ではありません。南側の住戸の戸境壁は湿式です。北側の住戸の戸境壁は、開口部側が湿式、内廊下側が乾式のようです。 |
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| No.67 |
>>59さん
いま近隣住民向けに配られた古い資料を見ました。 計画の見直しで階数は6階建て→5階建てに低くなっていますが、 6階建て時代の6階は、西側のエレベーターシャフト付近に 20～30平米ほどの住戸が2戸あるだけでした。 延べ面積は全体で27平米減っただけなので、 価格設定には影響しないかと思います。 |
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| No.68 |
ブランズはイラストばかりだな。CG見せろ。
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| No.69 |
61さんの意見に賛成!!
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| No.70 |
ネットで資料請求しているのに何の連絡もありません。
皆さんのところもそうですか？ |
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| No.71 |
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| No.72 |
北側は眺望はいいという人がいますが、古家ばかりでそんなにいいかな～。
南側はビルだし、なんか今一ですね。 |
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| No.73 |
北側は、下を見ちゃダメですよ（笑）
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| No.74 |
ここってホントにすごい崖の上に建っていますけど、地震があったら危なくないですか？
崩れ落ちたりしませんよね。 なんだか怖いです。 地盤がいいと崩れたりしないものなんでしょうか？ |
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| No.75 |
>>74さん
北側の崖上の区道は、江戸時代の古地図にも載っている、由緒正しい道路です（法律上は通路のようですが）。それで今まで残っているのですから、安心して良いのではないでしょうか。 崖下の低地より低い位置まで杭を打っていると思いますよ。 |
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| No.76 |
75さん
江戸時代から残っている道路なんですね。 歴史を感じます。 でもだから安心という感じにはなれません。 崖は崖ですから。 平面地に比べるとどうしても崩れそうなイメージを持ってしまうのです。 もっと安心できるような話はありませんか。 |
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| No.77 |
区道は文京区が管理しているはずなので、
区役所に聞くのが最も確実かと思います。 石垣がいつごろ積まれたかなど、 近代の記録なら残っているかと思います。 |
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| No.78 |
2階の床スラブが構築中です。
東側から順に型枠を組み立てているようです。 あと、古地図でしたら、例えばこちら。 http://map.goo.ne.jp/history/map.php?st=100&kr=14 「中田左門」とある土地が、ブランズ本郷真砂の建設地です。 この頃の地図は、名前が読める向きの先に門があったとされます。 中田左門宅はブランズ本郷真砂鐙坂側がエントランスだったようです。 「山本金山」宅は炭団坂側、「小役人」宅は例の区道649号側がエントランスです。 「山本金山」宅が区道649号側をエントランスとしていないことから、 昔から崖になっていた可能性があります。 ちなみに、道路の名称はこちらで調べられます（道路台帳）。 http://www.city.bunkyo.lg.jp/sosiki_busyo_dokan_tikei_tikeideta.html 付近の多くが私道であることが分かるので、興味深いですよ。 春日駅までの近道など、載っていません（笑）。 |
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| No.79 |
ここは、南は建物があって抜け感がなく、北は崖っぷちという立地です。
相続税評価額でも崖っぷちは減額評価です。 またブランズで近隣のプラウドより高い設定はあり得ないと思います。 東急さんには適正な価格設定を望みます。 |
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| No.80 |
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| No.81 |
私はこの立地は凄く気に入っています。いくら高くても買いますから、安心して値付けして下さい。
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| No.82 |
８１さん、
この立地の良い点を具体的にたくさん教えてください。 参考にしたいです。 （高すぎだったら私には買えませんが…） |
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| No.83 |
一番のウリは4路線プラス自転車利用で総武線利用出来る事。複数路線利用出来る10階以上物件は多いですが、ここは低層でいいと思いますよ。賃貸やリセールも期待出来そうですね。
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| No.84 |
＞80さん
はい。現状では普通に欲しいです。 だから東急には真っ当な価格を付けてもらいたいと思います。 私は東急のいつものやり過ぎ価格なら要りません。 他の物件の板を見ても東急のやり方(価格設定のまずさと売り残し物件の値引き販売、叩き売り)はとにかく評判が悪いです。 会社として利益の最大化も大事でしょうが、お客様を不幸にするようなやり方では企業価値もブランド価値も上がらず、デベロッパとしての評判は落ち、ひいては業績も落ちていくと思います。 真剣に購入を考えるなら、ちゃんと主張するべきと思います。 デベの言いなりで買うような人こそ、後で泣く若しくは文句を言うのではないでしょうか。 |
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| No.85 |
>>79さん
崖地の相続税の評価が低いのは、斜面で利用価値が少ないからでしょう。もし擁壁があれば、自分の土地であっても勝手に壊せませんし（開発行為となるので区の許可が必要←そう簡単に下りない）。 このマンションの建設地は崖地ではありませんよ。北側は区道であり、その向こう側が崖です。崖の所有者は状況からして、その北側の低地の所有者かと思います。 一丁目（旧弓町1丁目）と四丁目では地位が違いすぎるので、最近次々に建ったプラウドのような価格設定はありえないと思います。ただし、5丁目のプラウドの価格（古いですが）は意識するでしょうね。 |
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| No.86 |
>>83さん
総武線の水道橋までなら徒歩でも10分強ですよ。うちは湯島や御茶ノ水、御徒町、上野、神保町（半蔵門線）くらいなら歩いています。 利便性が高い割に、静かですし、南面の東半分以外は開放感があります。 鐙坂を下れば、少し距離がありますが、柳町商店街やグルメシティ、クイーンズ伊勢丹などにも行けます。 |
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| No.87 |
>>84
本当に欲しいと思うなら、つべこべ言わないのが無難かと思います。「こんな客に売りたくない」と思われると、競争率が1を超える場合に、便宜を図ってくれなくなるかと思います。 もしくは、売れ残るのを待って指値するかでしょうかね。その際でも相手の欠点を突くような発言は避けるのが無難です。これこれの理由でいくらなら用意できる、とだけ伝えて交渉するのがスマートかと思います。当方これまで3度、指値に成功しています。うち2回は中古でしたが。 |
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| No.88 |
>>79さん
ご参考までに、崖地の相続税の計算方法です。 http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/hyoka/03/20.htm このマンションは崖地を含まないので、上記には当てはまりません。 ちなみに、付近の路線価（相続税額の元）はこちら。 http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h24/tokyo/tokyo/prices/html/24022f.h... |
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| No.89 |
でた。
85はたぶん東急さんですね。 お疲れ様です。 地位(ぢくらい？)ってなんですか？ 一丁目と四丁目では違いすぎる？ ホントですか？ 路線価見ても、最近のプラウドの場所とここでは差がありませんよ。 また、交通利便性という意味では、水道橋駅に近い一丁目の方が現代人として価値が高いようにも思います。 更に、マンションブランドとして、プラウド＞ブランズが一般的な評価かと思いおます。(もちろん個人の好みもあるでしょうがリセールなどを考えた場合の一般的な評価として) 少なくとも、四丁目のブランズ＞＞一丁目のプラウドは当たり前なんてことはないと思いますが如何でしょうか？ |
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| No.90 |
87さん、アドバイス有難うございます。
勿論、営業の方とやり合うつもりはないですよ。 その方に突っ掛かっても意味はないですからね。 私は価格が不当だと思えば買いませんし、それで後悔することはありません。 むしろ東急のいつものやり口で高値掴みで泣かされるのだけは嫌ですから。 ただ価格が正式決定するまでは妥当な価格になるように要望はしていきますよ。 勿論、丁寧な物言いで。 購入を本気で検討されている方ならそういう要望はきちんとすべきでしょう。 当然担当の営業に嫌われるような言い方はする必要がありません。 |
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| No.91 |
>>89さん
地価を比較するなら路線価（国税庁）じゃなくて公示地価（国交省）でしょう。 本郷一丁目のプラウド本郷壱岐坂（本郷1-28-3）が調査地点になっていて、 周辺より突出した公示地価になっています。 これを見れば 本郷一丁目（というか旧弓町一丁目）＞＞本郷四丁目 は明らかです。 ちなみに上記地点は今年から調査に加えたようです。 プラウド恐るべしですね。もちろんパークハウスなどもありますが、 とにかく、旧弓町一丁目を国交省が注目していると言えます。 プラウド＞＞ブランズなのも、火を見るより明らかじゃないですか。 |
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| No.92 |
>>90さん
お返事ありがとうございます。いい買い物ができると良いですね。 ただ、ブランズ文京小石川パークフロントの だらだらした売り方が再来するのではと、少し心配になりますね。 本郷真砂も比較的狭い部屋が多いので、 単価高めでグロスを抑え、でも高いみたいな 微妙な値付けにしてくるような気がします。 もちろん、プラウドよりも安いレンジでしょうが。 |
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| No.93 |
>これを見れば 本郷一丁目（というか旧弓町一丁目）＞＞本郷四丁目 は明らかです。
容積率が違いますから単純比較はできません。そもそも商業地域に住みたくないですし。 >プラウド＞＞ブランズなのも、火を見るより明らかじゃないですか。 野村不動産よりも東急不動産の方が３割近く総資産が大きい（つまりでかい会社）ですけどね。 |
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| No.94 |
>>93さん
旧弓町一丁目は近隣商業地域です。大通り沿いは商業地域ですが、それは本郷四丁目も同じです。 ちなみに両地区の容積率の違いは、400％：300％ですが、公示地価の差はそれ以上です。ご自身で調べてみてください。 また、ブランド力も残念ながら、会社の規模では決まらないようです。 |
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| No.95 |
>ちなみに両地区の容積率の違いは、400％：300％ですが、公示地価の差はそれ以上です。ご自身で調べてみてください。
建築面積というのはそんな単純なものではないです。容積率の割り増しとか、日影規制とか、地下室の特例とか、様々な条件で決まります。その結果として、プラウド本郷壱岐坂は１４階建となり、こちらは６階建になっているんですね。 |
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| No.96 |
公式サイトが更新されていますね。
デザインを見ると内廊下になっていますね。 |
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| No.97 |
ブランズに住めば、あの二子玉ライズやクロスエアタワーと兄弟完成になれるワケですね！
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| No.98 |
買えないオタク二人がマスターベーションしています笑
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| No.99 |
今日、広告入ってました。
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| No.100 |
欲しい方のネガ発言が目立ちますね♪丘の上の静かな立地の低層ブランズですからね♪
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| No.101 |
>>96さん
近隣住民に配られた資料によると、 共用廊下は5階では北側に面するのですが（北側住戸なし）、 窓ガラス付きにすることで内廊下となるようです。 北側斜線をクリアするために、 廊下の位置が決まってしまったとも言えますね。 |
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| No.102 |
連投スマンです。
東側は2階の柱も鉄筋が立ってきています。 近いうちにコンクリートを打設するんでしょうね。 あと、1階の北側は、見間違いでなければ、 道路より10cmほど低いようで、少し気になりました。 |
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| No.103 |
代表間取り見ましたが、どれもバルコニーの位置と形が微妙でがっかりしました。
単価も高そう。 それでもプラウドのように即完するんでしょうか。 一丁目も四丁目も本郷の人気はすごいですね。 |
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| No.104 |
>>103さん
確かに間取りは微妙ですね。 単価はやや高く感じるくらいに 抑えてくるんじゃないでしょうか。 北向きの住戸が多いので、 即日完売はしなさそう。 あと、本郷ですごい人気なのは、 一丁目のプラウド村周辺だけかと思います。 |
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| No.105 |
単身者とファミリーが混在しているので、お子さんがいる方は少し住みにくいように感じます。
単身者だと賃貸に出される方もいらっしゃると思いますので、 セキュリティーの問題もありますからね。 |
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| No.106 |
というか北向き住戸は投資用に回ってしまいそうです。
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| No.107 |
北向なのに、間取り図の南北を上下逆さまにして南向きっぽく見せているのがいやらしいと思いました。
ここよりはパークコートの中古が気になりますが、全然モノが出ませんね…。 東急さん、駅前にスーパーでも作ってくれればいいのに。 このマンションの人気も増しますよね。 |
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| No.108 |
>>107さん
パークコートの中古、出てますよ。 先月出ていたものかと思います。 北向き物件も出ていましたが成約したようです。 どちらも表の売り物件として出てきたのは 初めてかと思います。 個人的には稲毛屋がまともなスーパーに なってくれると嬉しいかな。 http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=area&... |
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| No.109 |
学区の本郷小学校の評判はどう
なのでしょうか？ |
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| No.110 |
ブランズ八雲で東急がまたもやらかしたみたいですね。
価格設定間違い過ぎで評判最悪です。 ここも似たような薫りがします…。 |
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| No.111 |
>>110さん
なんとも言えないんじゃないでしょうか。 数カ月で売り切れれば適正価格なのでは。 どのみち価格が妥当かどうかは、 買う人たちが後から決めることかなと思います。 公式サイト見てきましたが、 それくらい高くて当然かなと感じました。 それに引き換え、こちら真砂町の物件は、 北側の眺望くらいしか物理的な意味での売り文句がありません。 パークコート側にサブエントランスを設けておけば、 もっと雰囲気の良さを醸し出せたかなと思います。 パークコート側の道路は歩道がきれいに舗装されていて 車の通り抜けもありません。雰囲気もいいです。 鐙坂がある方の道路は、こういっちゃなんですが、 どこか貧乏くさい感じがするんですよね。 |
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| No.112 |
>>107さん
そういえば、春日駅がある都営アパートの1階に、 真砂市場があるのを忘れていました。 早く閉まるので行ったことがないですが、少しは使えるかも。 大雪が降った翌朝、中を通してくれた記憶があります。 ただし、建物自体、あと数年で建て替えるようです。 |
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| No.113 |
真砂市場、そういうところがあるのを知らなかったです。
調べてみたらレトロな懐かしい感じですね。 八百屋さんやお総菜屋さんもあるようですし、 毛糸屋さんもあるんですね。 なんだかこういうのって好きです。 今度絶対に行って見ようと思います。 情報ありがとうございました！！ |
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| No.114 |
ルーフバルコニーとこれ以外のタイプの環境の違い大きいですね、
好みではっきりと選択したいタイプが分かれそうです。 私はどうしてもルーフバルコニーに憧れてしまいます、 しかもワイドを超えてスーパーワイドな幅。 嬉しいのは接しているのがLDKだけじゃなくて寝室や浴室窓も。 ワンクッション挟んで外が見えるというのはプライバシー面も安心でしかも明るくてオイシイと思います。 |
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| No.115 | ||
| No.116 |
最短で春日駅まで行くには？
真砂市場の先の階段を使うルートかな。 ベビーカーだと無理ですね。 |
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| No.117 |
>>116さん
一応、その近道にはスロープがありますが、少し危険ですかと思います。 春日駅はバリアフリーになってませんし。 道が平坦なのは本郷三丁目ですね。 エレベーターがありますし。 丸ノ内線の方が何かと便利です。 |
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| No.118 |
http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo-masago/concept/
を見て気付きました。 鐙坂が言問通りにぶつかっていますが、 なんか微妙です。クルマは通れません。 こんな感じです。 http://goo.gl/maps/FQTDr |
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| No.119 |
真砂市場や鐙坂が話題になっていますね。
文京区民センターの建物が数年以内に建て替えとは知りませんでした。 昔ながらの市場。あのような市場が以前は区内にもたくさんあったそうです。 個人商店が1つのスペースに集合したのが、市場の原形なんだそうです。 資料を請求した人に配信されるメルマガに、公式サイトで発表されている3タイプ 以外の3タイプが既に発表されています。 モデルルームの先行公開の日程も発表されました。 |
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| No.120 |
Ｓタイプいいなあ。
来客を意識すると他の部屋とリビングがきっちり分かれていてレイアウト抜群じゃないですか。北向きなのでルーフバルコニーがこれだけ広いおかげで各部屋への採光も問題ないと思われます。 部屋の収納が少ない点は廊下の収納で補っている模様。 あまり突っ込みどころがなくていいですね。 |
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| No.121 |
こちらのマンションすぐ脇の炭団坂って
以前ブラタモリでも取り上げられていた坂ですよね？ たしか「本郷台地をブラタモリ」の回だったかと。 なかなか歴史的にも面白い地域ですよね、こちらは。 マンション自体もくせがないというか、 でも平凡でもなく使いやすい感じの間取りなので 言う事はないという感じです |
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| No.122 |
面白い地域なんだけど、玄関が炭団坂側じゃないのがちょっぴり悲しいところ。
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| No.123 |
そうですよね。炭団坂側にサブエントランスが欲しいですよね。
この辺はなんだかんだで本郷三丁目が中心になります。 無駄に大回りしないといけないのが残念ですね。 1階の東南角は半ば死んでいるので、 無理して部屋にしなくて良かったはずなのに。。 |
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| No.124 |
ブランズ二子玉では正式販売前に当初予定価格から500万円ぐらいの値下げを発表。
ブランズ弦巻二丁目でもあまりに売れなくて500万円ぐらい減額の新価格の発表。 とりあえず吹っ掛ける東急の悪どさが全開ですよね。 ここは場所がいいだけにどうしても期待してしまいます。 東急さんにはその悪評高いやり口を改めて頂き、是非とも真っ当な価格でやって頂きたいものです。 |
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| No.125 |
今週末の事前案内会から価格（予定？）を公開するようです。
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| No.126 |
西片育ちで今は離れてるんだけどここって肛門科の隣だか跡地だかですか？
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| No.128 |
かなり強気な価格設定でしたね。
そして2LDKの手狭な間取り中心のマンションでした。 子育て世帯にはちょっと厳しいように思います。 |
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| No.129 |
坪400万くらいですか？？
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| No.130 |
高いとはいえ、プラウドを超えることはないのでは？
坪360～370万くらいを提示してきたのかと推測しますが、 320～330万くらいがいいところじゃないでしょうか。 近隣住民としては、高く売れてくれた方が嬉しいですけどね。 |
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| No.131 |
確実に景気回復してるんですね♪
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| No.132 |
3LDKのお部屋のお値段は
いくら位からですか？ |
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| No.133 |
高そうですね。。
まだ水道橋や御茶ノ水が最寄になっていないだけ価格設定も優しいといいのですけど、うちも3ＬＤＫ狙い、大丈夫かな・・汗。 この立地だと最寄の三田線春日駅でなく、最初から中央総武線を普段から直接使おうとお考えの方も多いのかなと予想します。 それで中央線沿い物件よりも多少でも安ければ魅力ありですよね。 お買い物がちょっと不便かな、普段はどこまで行くかを決めてから検討したほうが良さそう。 |
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| No.134 |
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| No.135 |
水道橋やお茶の水は安いんですよ。
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| No.136 |
御茶ノ水前に見に行ったけどベラボウに高かったよ
物件仕様によるのかな |
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| No.137 |
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| No.138 | ||
| No.139 |
代表間取りのMタイプは、8,500万円～だそうですね。上層階であれば9,000万円超ということでしょうか。結構高いという印象です。。違う物件を考えようと思います。
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| No.140 |
高いわりに設備仕様に高級感がなく、部屋の真ん中に思いっきり梁が下がっていたり…。
魅力は立地のみという印象でした。 |
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| No.141 |
坪単価370万円ですか…高いですね
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| No.142 |
この物件はホントに酷いですね。
利益至上主義の東急さんのお仕事で、せっかくの立地が台無しの印象です。 個人的にとても残念です。 地下の部屋を作り、かつ、高さの制約のあるなかで無理やり5階建てにしたためか、梁、下がりのオンパレード。 上の方も指摘されてますが、リビングのど真ん中にどーんと梁をだす神経が正気とは思えませんでした。 50平米前半の2LDKが多いのも部屋数多くして儲けに走った結果でしょう。 これだと登記上は50平米いかないんじゃないかと心配になります。 (50平米ないと税務的なメリットもほとんど使えませんよね) そのくせ価格はブランズらしい吹っ掛け価格。 全体的に微塵も良心を感じませんでした。 周辺のプラウドを買えなかった方も多く来場されていると聞きましたが、皆さん呆れてるんじゃないでしょうか。 野村の垢を煎じて飲んだほうがいいです。 あーあ、またプラウド建たないかな。 |
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| No.143 |
140さん、142さん＞痛く同感です。会社によってこんなに違いが生まれるとは･･･。
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| No.144 |
問い合わせたらモデルルームの予約は先週末の事前案内会から来月中旬まで
一杯とか言ってましたね。 これはこの物件にそれだけ期待していた証。その上でモデルルームに行った 人がここまで褒めないのは、落胆が大きいとともに裏切りなんだろうな。 やはり東急はここでもだめなのか・・・。 |
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| No.145 |
>>142さん
残念な気持ちは理解しますが、 あまり適当なことを書かない方が良いと思います。 このマンションに地下住戸はありませんし（地下はピットかと）、 階高はほぼ3mなので「無理やり5階建て」でもないかと思います。 2.8m以下なら無理やりと言えそうですが。 土地が整形でないので、部屋によっては（全部屋ではないですよ、当方も図面を持っています） 梁が出っ張るのは仕方ないかと思います。 あと、この辺は利便性で選ばれる土地なので、 7000万円程度で買える広さに抑えていると思いますよ。 2LDKより3LDKに需要があるとも思えませんし。 価格が適正かどうかは、売れたかどうかで判断するしかないでしょう。 恐らく、小石川の時のように高い値段を掲げたまま 時間をかけて売るのだと思います。 |
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| No.146 |
Mタイプはバルコニーが小さいのが残念ですね。
Sタイプは北向きですが、どの部屋もバルコニーに面していて、収納が充実しているのは良いと思います。 やはり場所が場所ですし、 それなりのお値段は着いてきますよね…。 まぁ、しょうがないと言えばしょうがないです。 |
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| No.147 |
Ｓタイプは一見良さそうですが、ルーバルのある北向き最上階は屋根が斜めなので、天井高が2100くらいしかない部分がかなり広いんですよね。
いくらワイドスパンで開口が広くても、2100はどうなんだろう？と心配してしまいます。 どのみち高くて買えませんが…。 |
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| No.148 |
MR行ってないがブランズ会員HPで間取り図が見れた。
行灯部屋を作らなきゃいけない義務でもあるのかと思った。 デベが利益を最大限追求することは仕方無いが残念。 |
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| No.149 |
Sは、一億超え？
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| No.150 |
人気があるようですね。やっぱり良い物は分かるんですね。
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| No.151 |
人気なんかないですよ。
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| No.152 |
本郷ではプラウド本郷以来の静かな立地の低層物件です。つまり１０年に一度の物件ということです。
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| No.153 |
間取り見たけど
狭い部屋が多いね。 |
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| No.154 | ||
| No.155 |
ブランズ会員でこの物件の間取り見たけど、うーん苦労して設計したんだろうな。MRに行こうとは思うが、この下がり天井はきになるだろうな。
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| No.156 |
価格も下がり天井も笑うしかない物件ですね。さすが東急さん。
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| No.157 |
MR行きましたが、実際、下り天井は強烈でした。
洋室入ってすぐのところに、軽く手が届く高さに下がってますからねぇ。 内廊下なので行灯部屋があるのは仕方ないと思いますし、 敷地形状などからなかなか設計が難しかったのでしょうが、 もうちょっとなんとかならなかったのかと思ってしまいます。 せめて仕様がもう少し高級だったら印象も良かったのですが。 あと、50平米強の部屋は、登記簿上50あるかどうか、登記してみないとわからないと言われました。 なんだそりゃ。 |
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| No.158 |
私もMR行きましたよ。下り天井はやっぱり気になりました。立地が良いと言う方も多いとは思いますが、現地を訪れたところ、駅が近いだけで、崖の上に物件あるし、隣との距離感も近いし、周りも密集住宅が多かったりとイマイチでした。50平米強の部屋は、登記簿上50あるかどうか、私も言われました！！！！。価格も決して安くないし、期待はしていたのに残念です。
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| No.159 |
50あるかないかで税制面が全然違うのにいい加減なデベですね。
考えようによっては、購入後に言うよりは良心的？ 立地は素晴らしいのだから、思い切って広い部屋中心にして高級 仕様にすれば、富裕ファミリー層が飛びついたと思うのですが。 小部屋中心の天井凸凹では予想以上に苦戦するかも。 |
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| No.160 |
モデルルーム、もうあるんですか？
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| No.161 |
そもそも、ここって7月上旬に資料請求しているのに、未だに資料を送ってきていただいてないですが、他の方はどうですか？ちょっと不誠実に感じますが。。
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| No.162 |
資料は普通に来ましたよ。
でも、モデルルームで確認をお願いして電話で回答もらうことになっていたのに全く音沙汰なしですが。やっぱり不誠実です。 というか、不誠実な価格、不誠実な下がり天井、不誠実な狭さと、この物件自体超不誠実です。 |
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| No.163 |
買わない客だと思われたのでは？
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| No.164 |
9月末まで、時間をあまり設けないようにして、
客に購入を迫る作戦ですかね。 東京ドームシティのジェットコースターが動き出しましたね。 運転間隔が短くないようですが、絶叫は聞こえてきます。 ドームの中の音楽よりよく聞こえます。 気になる方はご注意を。 |
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| No.165 |
いくら本郷でも、370というのはやりすぎですね…。
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| No.166 |
いくら高くても完売すれば売主側としてはＯＫだろうしね。
検討してる側としてはもうちょっと何とか下げてくれると嬉しいんですけど。 |
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| No.167 |
アベノミクスでトヨタの営業益が１兆９千億とリーマンショック前の水準に回復したので、無理でしょうな。
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| No.168 |
ＭＲと現地いきました。
立地はとても良いと思いました。北は、高台にあり、良い雰囲気です。 後楽園・春日への下りは、かなり急でしたが、かなり近い印象です。 現在、図面と値段を検討しているところです。 みなさんが指摘するように、天井高が一定でなく、2000〜2200の部分がそれなりに多いのがとても気になっています。 窓に向かって天井が下がると圧迫感覚えそうで。 かなりなお値段ですので、迷いますね… |
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| No.169 |
HPを見ましたが、ここはボイドスラブなんですね。
階高は3mありますが、天井高が道理で低くなってしまうわけです。 |
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| No.170 |
先日、視察にいってきました。
確かに断崖セッペキに立っているなという感触。ただ、北は抜けているので、一戸建てを見下ろすような形で見晴らしは 良いのかなという感じでした。ただ、北に抜けていても、肝心の南がどうなのかなと思いました。春日駅にはかなり急峻な坂道 になるかと思います。一方で、本郷三丁目はフラットですね。 |
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| No.171 |
>>170さん
春日駅へは一番近い道だと、坂道ではなく階段（ハチス坂）ですよ（笑）。 A2出口になりますが、地上付近ではエスカレーターがありません。 帰路は階段の段数が凄いです。 駅だけで50段以上、ハチス坂で30段以上を上る必要があります。 毎晩上っていますが結構きついです。 |
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| No.172 |
ほう、そうすると今回は年配の方は少なそう？
土地柄が良いのと小さい部屋中心みたいだから 子育て世代狙いなのかな… それにしては高いけど。 |
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| No.173 |
子育て世代中心に考えたにしては2Lの小さめが多すぎな気が。
いまいちデベの狙いがよく分からないですね。 立地の魅力だけで適当な仕様でも売れると踏んでるのでしょうか。 |
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| No.174 |
間取りはありきたりではないので眺めているだけでも楽しいです。
ただ上記の方も仰るように、 部屋の広さが、、、 50平米代で子育て可能なのかしら。 都心ではこの価格が当たり前と思わなきゃだめなのかな、、 |
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| No.175 |
>>170さん
春日駅を使う人は少ないと思いますよ。 多くは丸ノ内線の本郷三丁目利用ではないかと思います。 うちのマンション、朝一緒にEV降りた人が向かう方向から察するに 本三利用が7～8割くらいのようです。 三田線で行けるところって限られますよね。 |
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| No.176 |
同時期に小○川の方でやってたモリ○○物件は、1億前後の部屋がゴロゴロありましたね。
それでも第一期完売。これが現実ですかね。 こちらは住戸数が多いのでどうなるか分からないですが、 やはりお金ある所にはある！ 因みにうちの予算では1LDKが精一杯でしたが(笑) |
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| No.177 |
モリモトの物件の方が、デザイン・設備・仕様と断然上でしょう。
こちらはお金持ちが買うにはすべてがしょぼいので、 ほんとターゲットがよくわからないですね。 少しお金のあるシングル・ディンクス狙いなのかなあ。 |
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| No.178 |
少しのお金ったって、、3LDKで9千万前後は小金持ちには無理だよ～
デベさん、これ見てたら値下げ頼みます！ もしくは色々サービスを(;つД｀) |
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| No.179 |
175>
残念ながら、私は田町が職場なもので、三田線が重要なのです。。。 また、武蔵小杉方面にも行くこともあり、三田線直通が重要なのです。 |
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| No.180 |
>179
田町だったら、行きは三田線のホームまで近くていいね 帰りは反対側だから少々歩くけど、急いでるのは大概朝だからね ところで三田線の混み具合ってどんなもんだろう 欲を言えば途中で座れたら有り難いが、贅沢かな |
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| No.181 | ||
| No.182 |
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| No.183 |
色々とご意見はありますがプラウドヒルトップも即日完売だったし（９０００万の部屋も）、本郷ブランドは強いので狙っている人は沢山いると思いますよ。
１丁目と４丁目では差がありますが。 白山通り沿いのマンションはなかなか売れない新築マンションが多かったですがね。 |
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| No.184 |
そのプラウドと比べて間取り等があんまりなんで、首をかしげてるのですよ。
立地的には本命なんですけど、なんであんな感じになっちゃったんだろう。 |
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| No.185 |
首をかしげているうちに他の人が買ってしまいます。
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| No.186 | ||
| No.187 | ||
| No.188 |
人気の広い部屋は抽選かな。
てか既に倍率ついてる部屋あるのかな。 |
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| No.189 |
仮申込み始まってますね！
私の希望の部屋は既に倍率ついているようです。 |
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| No.190 |
私の要望書出した部屋も、すでに数倍みたいでした。
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| No.191 |
お金、あるところにはあるんだなあ・・
北向きでも凄い高額ですね。 眺望のメリットがあるからかな。 |
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| No.192 |
三丁目に住んでいます。
春日駅付近は少し低地ですが、こちらの物件はヒルトップにあるのですね。 坪単価いくらくらいですか？ |
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| No.193 |
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| No.194 |
眺望に関しては、北側が一番きれいかなと思います。
価値はあると思いますよ。 東から東南は下町的ごちゃごちゃ、 南は都心であるビルで塞がった感じ、 南西は東京ドームやアトラクションズでいい感じだけど、 本件からはよく見えないかも、 西側も高所からならまあまあですが、 こちらも本件の高さからでは恐らく閉塞感、 といった感じです。 皆様、ご健闘を！ |
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| No.195 |
眺望を取るか、日当たりを取るか。
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| No.196 |
眺望、日当たり以前に間取りが酷いですね！
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| No.197 |
眺望・日当たり・間取り どれも納得できる物件を探すべきだと思うけど。
そんなにポンポン買い換えられる買い物じゃないでしょ 別にこのマンションだけの話じゃないけど |
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| No.198 |
私はここの間取り好きかも！
家族構成によるのでしょうか。 もちろん100%ではないですが住みたいです。 |
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| No.199 |
>>198さん
Cタイプ、Mタイプとも行灯部屋を窓側の部屋にくっつけて、 それぞれ1LDKや2LDKとしていれば、 ここでの批判はそれほどではなかったでしょうね。 個人的には、家族構成に余裕があれば、 行灯部屋は物置きにして徹底しても良いのではないかと思います。 部屋に棚などを置かない主義です。 |
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| No.200 |
あの下がり天井は私としてはどうしてもクリアーできませんでした。モデルルームでも圧迫感を覚えました。内廊下の天井もかなり低いと思います。担当者の説明も苦しそうでした。ここは場所が非常に良いだけに、本当にもったいないと思います。個人的にも残念！
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