ブランズ本郷真砂ってどうでしょうか？

[匿名さん]

売主：東急不動産
施工会社：前田建設
管理会社：東急コミュニティー

総戸数 65戸
間取り：1LDK～3LDK(予定)
専有面積： 45.11m2～86.69m2(予定)
バルコニー面積： 3.96m2～10.60m2

敷地面積 1819.04m2
建築延床面積 5597.45m2
構造および階数 地上5階地下1階建て

ＨＰがアップされましたので、新しく立て直しました～

所在地：東京都文京区本郷四丁目18番19外(地番)
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅 徒歩3分 、東京メトロ丸の内線・南北線「後楽園」駅 徒歩6分
　　　都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅 徒歩7分・東京メトロ丸の内線「本郷三丁目」駅 徒歩8分

【物件情報を追加しました　2013.5.12　管理担当】

[443: 匿名さん]

間取り、天井高、割高感、南側隣地問題、駐輪、柄の悪い近隣住民。
交通・買い物以前にいろいろある物件と判り、引きます。

[444: 周辺住民さん]

>>441さん

北側は区道ですよ。
このマンションはその区道に面して緑地を設けます。
緑地は1階住戸のフェンスの外側です。
目と鼻の先なので、このマンションにとってその区道は
きちんと管理されているべきなんじゃないでしょうか。
3階以上くらいなら気にならないかもしれませんが、
ベランダの先にゴミが散らかっているなど最悪だと思いませんか？
もちろん、我々通行人にとっても思いは同じです。
土日は特に、景色を見ながらたばこをふかしている人を見かけますが、
煙が嫌いなマンション住民がいたら、たまらんだろうなと思います。

南側は東半分が恐らくフジビルの所有地、
西半分は恐らく私道南側の複数人が所有している土地（私道）です。
自動車と自転車は通り抜けできません。

レストランは最も近いのがハチスカフェですね。
春日駅までの近道の階段の脇にあります。
この辺でもっともおしゃれかも。
シビックセンターには1階にエクセルシオールがありますね。
カフェは白山通り沿いが多く、春日町交差点から北に
サンマルク、カフェベローチェ、少し離れてドトールと。

定食屋はどのようなイメージが分かりませんが、
西片交差点付近ですと、フクラ家とかしなのとかせん石とか。
なか卯やすき屋もありますし、ラーメン店も多数です。
誰かと一緒にいく感じがする店は確かに少ないです（笑）。

どの店も1カ所に集中しておらず散在しているので、
探すのには苦労すると思います。

[445: 周辺住民さん]

>>443さん

南側との間隔に関しては、こちらの図を見ると意図が分かります。
http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo-masago/lifestyle/slow_plan.h...

東南角部屋ですが、実質的には東向きなんですね。
リビングと洋室（3）の間に引き戸があります。
引き戸がない場合、洋室（3）は納戸扱いになります。
建築基準法上は、採光が足りず居室とならないとみなされるのですが、
実際は日は十分に当たるでしょう。

近隣との付き合いについては、ここに限らず、
どのマンションにも言えるかと思います。
>>444に書いたタバコの話は、観光客が、です。
この界隈は土日になると街歩きの小集団が結構来ます。
坂巡りが流行っているようです。

[446: 匿名さん]

周辺に住む方しかわからない情報をいろいろとありがとうございます。
食事関係、道のこと、よくわかりました。
地図を見ているだけでは、理解できませんでしたので、ありがたいです。

日当たりなど、建物がある程度、立ち上がっている現在、実際に見に行くといいと思いました。
時間を変えて・・・これからは冬に向かっての日照の様子がわかりますから。

１００％を求めていたら、いつまで経っても住宅購入できませんね。
何を重視し、何なら目を瞑れるか、だと考えています。

これから東京の土地が上がるということを聞きました。
オリンピックがこんなに住宅購入に関わってくるとは、思ってもいませんでした。

オリンピックにシフトすることで、建設費が高くないとゼネコンが受注しなくなり、材料費も上がり、
人的にも不足し、土地の値上がりと消費税も再来年から１０％になるかもしれない状況で
ゆっくり考えているうちに、同じ資金では狭いところか、質を落としたところしか買えなくなるのでは？
という思いにかられています。

[447: 周辺住民さん]

>>446さん

あせって買う必要はないと思いますが、仮にオリンピックがなくても東京の人口は
あと数年は増え続けますから、長期的にみれば不動産価格の上昇傾向は避けられないと思います。

ただ、この地区に関しては読みが難しいですね。
収益還元法的な考え方では、かつて割安だったのでどんどん値上がりしてきたわけですが、
大手が52平米の2LDKを販売せざるを得ない昨今、
かなり限界に近づいている気もしますね。
三井や三菱が1棟丸ごと賃貸（1LDK～2LDKがメイン）を建てているほどなので
広い3LDKを買って住むような場所でなくなるかもしれません。

このマンションの敷地は第一種住居地域なので、まずまずの日当たりが法的に保証されます。
そこが春日通り南側のプラウド村と異なるところでしょうか。
そういえばこのマンション、周囲をぐるりと回れますね。
いろいろチェックしてみてください。

[448: 匿名さん]

つい最近検討をはじめた者です。
坂の上なので通勤するには駅からの岐路が大変なのかな？と考えています。
検討する上で1つ質問させていただきたいのですが、物件概要に
※行政指導により駐車場台数が変更となりました。お詫びして訂正致します。
(旧)15台→(新)14台　と書かれていますが、どのような理由で変更となったのですか？

[449: 物件比較中さん]

ここの理由は知りませんが、直接聞くのが一番だと思います。
何軒につき、何台と決まりがあるかもしれませんね。

３年くらい前に検討していた品川区のタワーマンションでは
何世帯に何台（何十パーセント）と決まっていて、たくさん作らなければならず、
そのためすごくいっぱい余っていて、それが将来管理費の値上がりに関係してくると知り、
不安でした。それも検討を止めた理由の一つです。

機械の入れ替えやメンテナンスに費用がかかるため、駐車場の収入は必須です。
近隣の人に貸すことなどできませんから。

[450: 匿名さん]

駐車場の台数が減ると車を検討している人にとっては、
少し困るのかなと思いましたが、車を持っている人は多いのでしょうか。
駐輪場は全戸数分ぐらいありますが、どうなんでしょうか。

室内の梁が目立つ気がしますが、どうですか？
あまり気にならないでしょうか。

[451: 匿名さん]

プラウド本郷ヒルトップの方が梁が多かったと思います。
安ければ売れるんですよ。

[452: ご近所さん]

坂の上でないと！
昔、坂の下浸水して春日一帯水浸しの記憶があり 坂の上でないとと思いました(昭和の頃ですが)
今は処理能力が上がったとは思いますが、それでも大雨の日には、文京ケーブルテレビには常に神田川の水位が出ています
坂の下は冨坂と真砂坂に囲まれてますし

[453: ご近所さん]

あ、ちなみに文京ハザードマップを見るとここが該当するように見えますけど、なぜか南側が他の部分より1メートル近く高くなっており、そのため下がっている南側方向に水が流れてしまうようです
おそらくこのマンションより南側が該当箇所と思います
ここの水害の記憶にはありませんが水がたまった実績があるようです
歩いても分かりにくいですが微妙な起伏があります

[454: 周辺住民さん]

駐車場の件は不可解ですね。
行政指導で増やしたなら分かるんですが、減らす指導とは？
減らすとしたら立体駐車場部分かと思います。
スペースを潰して何かに充てたのでしょうかね。

[455: 匿名さん]

来客者用に一台作らないといけませんからね～

[456: 周辺住民さん]

>>455さん

それは違うかと。
付置義務があるのは身体障害者用駐車場です。一定延べ面積以上での話です。
これを多くのマンションでは来客用として位置付けています。

[457: 周辺住民さん]

文京区は高さ制限を導入しますので、今後高いマンションが建てられなくなる方向にあります
突出したペンシルマンションは今後立たなくなっていくでしょう
ですので、文京区ではマンションは値上がり方向と思われます
土地に対して戸数が少なくなりますから1戸の値段が上がっていきます
その意味では、ここは低層なので高いというのもあるのかと思います
１戸の土地の持分が、ペンシルに比べ多いですね

[458: 周辺住民さん]

>>457さん

それは誤りです。

新たにきつくなるのは高さであって容積率は変わりません。
ですので、1戸当たりに充てられる広さは変化しませんよ。

むしろ、建物が低いほどエレベーターに充てる面積が相対的に小さくなるので、
各戸の面積は広くなるくらいです。

また、既存不適格になるペンシルマンションは
ほとんど存在しませんし（現行法で十分に抑制している）、
1度だけなら同じサイズで建て替え可能です。

[459: 周辺住民さん]

>>448さん

坂は確かに大変ですし、三田線の改札階から本マンションまで、
階段を90段くらい上ることになるかと思います。
しかし、結構多くの人が本郷三丁目駅を使うかと思いますよ。
感覚的には本三利用者が6～7割といったところでしょうか。

[460: 匿名さん]

＞＞４５８さん

「新たにきつくなるのは高さであって容積率は変わりません。
ですので、1戸当たりに充てられる広さは変化しませんよ。

むしろ、建物が低いほどエレベーターに充てる面積が相対的に小さくなるので、
各戸の面積は広くなるくらいです。」

の意味がわかりません。

また、既存不適格の物件はどれも１度は立替可能なのですか？

[461: 物件比較中さん]

ここは、外観の見た目以上の軒数、６５軒ですが、
そんなに大規模でない建物の割りに、軒数が多いということは、
修繕積立金の収入が見込め、大規模修繕は何ら資金の問題もなく将来的に安心、
と解釈できるでしょうか。

[462: 周辺住民さん]

>>460さん

新たな規制は高さだけです。
規制に合わせるために
例えば10階建てを8階建てにする場合、
1フロアの面積を400m2から500m2にすれば無問題です。

エレベーターを設置するのに必要な面積が仮に10m2だとすれば、
上記の延べ4000m2のうち、10階建てなら1000m2、
8階建てなら800m2がエレベーターに取られます。
残りの専有部に使える面積は、
10階建てなら3000m2、8階建てなら3200m2です。

なお、エントランスホールや共用廊下などは
容積率を算定する際の延べ面積には含みません。

既存不適格で1度だけ同サイズで建て替えられるのは、
今回導入する絶対高さ制限によるものだけです。