マンションで塾を経営【その５】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

6) 管理規約違反か否かという基本的な部分については、管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け理事会でもその旨確認をし本人に文書で通知をしております。

7) 先方は、自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談すると言ったそうで、その回答を理事会として待っている状況だと聞いています。

8) 理事会としては当該者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をしたうえで、例えば民事訴訟まで行うのか、検討することになりそうです。

9) 息の長い手続きになりそうですが、違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思います。

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

10) 学習塾の経営者に対し、先月、一ヶ月以内にマンション内での塾経営（マンション管理規約違反のため。当該地区は住宅用地です）をやめること、やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとるむね、マンション理事会の総意で当該塾経営者に文書で通知しました。

11) 相変わらず塾はマンション内で続けられています。

12) 今後は、法的な手続きに移行する見通しですが腹立たしい限りです。

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

13) 経営者からは理事会に対し、具体的に周辺住民に対しどのような迷惑を与えているのか述べよという文書が弁護士の名前で送られてきたようです。

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

A) 当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。

B) 数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。

C) 理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えない

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

14) まだ裁判にはなっておりません。総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。

（前スレ）
【その４】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329930/
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165/
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266/
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/

[995: 匿名さん]

９９２さん　同じコピペ何度も要りませんよ、意味無いし。

[996: 匿名さん]

>>994
>馬鹿じゃないの～

その中で、普通のマンションでできる事業はどれだけあるの？

だから、内職や、教室、塾は認められるとされているわけなんだが。

[997: 匿名さん]

↑　誰が認めたの？　　初耳ですよ。

[998: 匿名さん]

>>995

>＞他の用途に供してはならない　は？

との質問に答えただけだよ。もちろん、「他の用途に供してはならない」への回答が、含まれている訳ね。

[999: 匿名さん]

>>997
ごめんね。マンション管理センターによれば、

(１)　主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。

(２)　華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。

(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

だったね。

[1000: 匿名さん]

どうこういっても、管理組合自体が認めなければ無理でしょうね。
共用部の利用制限、（他の住民と同列）されたなら営業自体出来ませんよ。
個の区分所有者自身の営利の為の共用部利用なんでしょうからね、制限されるね。

だいたいセキュリティーは大丈夫なの、子どもどころか親も入れる訳？

[1001: 匿名さん]

まあ、風呂を貸して「浴場業」を営むなんていうのは、可かな？

スレ主理論に従って、営利が悪ければ、ホームレスを集めて、ボランティアで背中を流してやれば良い。

でも、そんな訳ないだろうが？

>馬鹿じゃないの～

屁理屈だけで、常識なければ、どうしようもないよなあ。規約の目的を考えなよ。

[1002: 匿名さん]

９９９さん　マンション管理センターは法律ではありませんので、しつこいですよ。

何の意味も有りません。

[1003: 匿名さん]

>>1000
>どうこういっても、管理組合自体が認めなければ無理でしょうね。

そういうものではないでしょう。塾が止めなければ、無理だと思うよ。

[1004: 匿名さん]

＞１００１

＞屁理屈だけで、常識なければ、どうしようもないよなあ。規約の目的を考えなよ。
＞馬鹿じゃないの～

[1005: 匿名さん]

>>1002
社会で広く規範になっているものには、当然、通常効力は認められますよ。

[1006: 匿名さん]

>>1003
せいとがマンションに入れなければ塾は出来ませんね、残念。（笑～

管理組合が共用部の利用制限するのは簡単と言いませんでいたか、わたし。

精々その塾さんを応援してあげて下さいな。

[1007: 匿名さん]

>>1006
>管理組合が共用部の利用制限するのは簡単と言いませんでいたか、わたし。

あんた、「管理組合」か

>わたしバカよねー♪♪♪

だろう。

[1008: 匿名さん]

↑　
>わたしバカよねー♪♪♪

あんた馬鹿でしょ(爆笑～

[1009: 匿名さん]

＞１００７
機論に参加できないアホは書いてはいけません。

[1010: 匿名さん]

経営者が、裁判回避(謝罪等)による続行の選択肢をとらないのは何故？

[1011: 匿名さん]

>>1010
必要ないからでしょう。

当然の権利ですから。

[1012: 匿名さん]

>>1009
議論になってないんじゃあない？

>>1006も、>>1009のどっちも。

[1013: 匿名さん]

>管理組合が共用部の利用制限するのは簡単

じゃあないだろう？ノイローゼおばさんの意見を真に受けるかな？

管理組合自体が訴えられる可能性が大だからね。

[1014: 匿名さん]

管理組合が、マンション管理センターの解説と、苦情主の意見を比較して、どちらに正当性を認めるかだろうね。

客観的に、共同の利益に反しているか検証をまず行ってからの話になるだろうね。

で、その前に、管理組合の総会で話を聞くと言うことになっているのに、「管理組合が共用部の利用制限する」とまで、話を飛躍できるのだろうか？

[1015: 匿名さん]

>>1010
近々に総会が有るそうなのでいろいろと解るんじゃないですか、スレ主さんしだいですが。
塾の規模や騒音や苦情など詳しい事は解りませんが、管理会社が塾の当事者に問い合わせ
確認後、管理組合が、規約違反とのことで中止するよう警告済みとの事。
塾さんは弁護士を頼み管理組合に質問状を提出、その後からは不明。

普通に考えるなら総会後に処置の方向が決まるでしょうね、水掛け論は無いと思いますよ。
スレ主さんの言う通り「坦々と手続きを進めるだけ」らしいですから。

[1016: 匿名さん]

>>1015
>坦々と手続きを進めるだけ

って、どこに根拠があるの？

管理組合員には、まだ諮ってもいないのにね。

不思議だね。

[1017: 匿名さん]

１０１６さん　スレ初めから読んで、もういちいち説明めんどいから。　そう言ってるのよ。

[1018: 匿名さん]

それよりも、怪文書を配布したら、それだけで名誉棄損でしょう。そんなのに、組合が関わったら、裁判されたら負けちゃうよ。

[1019: 匿名さん]

＞＞１０１７
スレ主さんの書いていることがおかしいと皆さん思われているのですが、あなた一人が、「スレ主さんの言う通り」と書いておられるような・・・。

[1020: 匿名さん]

>1017
＞もういちいち説明めんどい

もういいよ。マンカンの説明で十分理解できたよ。

[1021: 匿名さん]

理事会のスレ主への対応、途中で冷たくなってないかな？あるいは、最初から冷たかったので、スレ主は、このスレ立てたのじゃあないのかね？

[1022: 匿名さん]

>>1016
規約違反に対する措置は５７～５９条以外は組合員の議決無用なんですよ、裁判でもね。
（使用禁止請求と競売請求）以外の裁判は理事会でＧＯ～ですよ。

あ、使用禁止とは塾が出来ないダケでは無く、専有部自体使用禁止ですので、間違えないように。

[1023: 匿名さん]

＞１０２１さん　
その様なレスは無いので、勘違いが起きたり話が変わっていくのではないですか。

[1024: 匿名さん]

>>1022
会計士税理士事務所も出てきたから、そうは簡単にはいかないでしょう。もう一度、全戸にアンケート調査から始めないといけないでしょうね。

で、その際に、住専の基準を書かないといけないかも知れませんが、どうするんでしょうね？

[1025: 匿名さん]

>>1023
「総会で塾主の話を聞く」なんて、スレ主から突然出てきた話でしょう。

スレ主の話通りならば、何度か警告した後に法的手段に訴えるとのことだったけれど、全然そういうようにはなっていませんよ。

[1026: 匿名さん]

＞＞１０２２
>規約違反に対する措置は５７～５９条以外は組合員の議決無用なんですよ、裁判でもね。

それをこの理事会にやる勇気はありますかね？訴えられれば、個人的に賠償責任が生じますよ。

[1027: 匿名さん]

＞＞１０２２
結局、あなた一人の希望でしかないのでしょうね。

四面楚歌にならないように、お気を付けあそばせ。

[1028: 匿名さん]

>>1024
該当の管理組合がそう思えばするのでは、また管理会社にも弁護士はいますから、
支持貰って理路整然と処理するだけでしょう。　　あくまで想像ですよ。

総会後のスレ主さんの書き込みで解る事でしょうね。

[1029: 匿名さん]

>>1028
>管理会社にも弁護士
その前に、マンション管理士がいますからね。マンション管理センターの解説通りの説明をするはずですが・・・。

[1030: 匿名さん]

理事や管理者はその業務に於いては善意の第三者なんですわ、問題無し。
誰が個人で責任持つの？　インチキは書かないでね。

[1031: 匿名さん]

>>1030
理事に賠償命令が出た裁判例がありますよ。

[1032: 匿名さん]

１０２９さん　それは能力や権限が違い過ぎ、お引き取りねがいます。

[1033: 匿名さん]

＞＞１０３０
http://www.k-ban.net/sonota/hanrei.html
ですね。

耐震補強工事等を計画していたマンションで、管理組合が工事反対者を「危険加害者」と表現した議事録を全戸配布し、区分所有者２名が名誉毀損として理事長らに損害賠償等を求めていた訴訟の判決が７月２３日東京地裁であった。
裁判官は名誉毀損を認め、理事長に４万円ずつの支払を命じた。原告の着工差止め請求も認めた。

[1034: 匿名さん]

>>1032
マンション管理士も国家資格ですから、専門でない弁護士よりは、マンション管理には詳しいですよ。

[1035: 匿名さん]

>>1031
今この事案で、塾の居室での営業停止請求等で裁判起こして、
どうやって理事個人に損害賠償請求出来るんですか？

おしえてもらいたいです？

[1036: 匿名さん]

１０３４　話になりません。

[1037: 匿名さん]

>>1032
一級建築士並に難関なマンション管理士試験の内容に、

[管理組合の運営の円滑化に関すること]
管理組合の組織と運営
管理組合の業務と役割
管理組合の苦情対応と対策
管理組合の訴訟と判例
管理組合の会計等

が、あるくらいですから、管理会社は、管理士のアドバイスに従い、訴訟を検討することになるでしょうね。

で、管理組合の委託を受けた管理会社が、弁護士と管理士が相談しながら、準備書面を作成することになるでしょう。

[1038: 匿名さん]

>>1035
規約違反の事実がないのに、規約違反とし、理事会の議事録に載せることが、居住者への名誉棄損にあたります。

[1039: 匿名さん]

>>1034
マンション管理士資格だけでは信頼性もなにも有りません。
司法書士や建築士がサブ的な役割で持つ資格と伺っております。
単独では、自分のマンション管理組合で活用するくらいでしょう。

[1040: 匿名さん]

>>1035
騒音問題だとこういう裁判例があるようですよ。

「騒音問題と名誉毀損」
http://www.retio.or.jp/info/pdf/87/87-118.pdf
「受忍限度を超える騒音の発生は認められず、執拗な苦情申し立て等は名誉感情を侵害すると認めた事例」

しっかりとした証拠がなければ、名誉棄損や営業妨害になり得るでしょうね。

[1041: 匿名さん]

>>1039
>マンション管理士資格だけでは信頼性もなにも有りません。

それはあなたの個人的な意見でしょう。

マンション管理士（マンションかんりし）は、マンション管理組合のコンサルタントに必要とされる一定の専門知識を有している事を証明する国家資格であり、マン管とも呼ばれる。

[1042: 匿名さん]

過去に何回も出た話だが、

塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、
住宅地にあるマンションでは、（管理組合から）認められない場合が出てこよう。

認める認めないの主体は「管理組合」。本事案は、理事会においてはすでに「規約違反」との結論が出ている。

この理事会結論を総会でひっくり返さない限り、塾の「規約違反」は確定する。

マン管解説は理事会や管理組合がどう動くかを予測したものであって、理事会決定が出たあとには意味が無い説明。

[1043: 匿名さん]

>>1042
住宅地でもないのに、禁止できないでしょう。

[1044: 匿名さん]

>1042
理事会は結論出してないよ。これから意見を聞くようよ。