マンションで塾を経営【その５】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

6) 管理規約違反か否かという基本的な部分については、管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け理事会でもその旨確認をし本人に文書で通知をしております。

7) 先方は、自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談すると言ったそうで、その回答を理事会として待っている状況だと聞いています。

8) 理事会としては当該者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をしたうえで、例えば民事訴訟まで行うのか、検討することになりそうです。

9) 息の長い手続きになりそうですが、違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思います。

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

10) 学習塾の経営者に対し、先月、一ヶ月以内にマンション内での塾経営（マンション管理規約違反のため。当該地区は住宅用地です）をやめること、やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとるむね、マンション理事会の総意で当該塾経営者に文書で通知しました。

11) 相変わらず塾はマンション内で続けられています。

12) 今後は、法的な手続きに移行する見通しですが腹立たしい限りです。

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

13) 経営者からは理事会に対し、具体的に周辺住民に対しどのような迷惑を与えているのか述べよという文書が弁護士の名前で送られてきたようです。

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

A) 当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。

B) 数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。

C) 理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えない

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

14) まだ裁判にはなっておりません。総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。

（前スレ）
【その４】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329930/
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165/
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266/
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/

[975: 匿名さん]

管理組合が決めました。

[976: 匿名さん]

>>972
頑張って総会で発言して、議事録に載せて下さいね♪

[977: 匿名さん]

>962
規約で用途制限は可能だけど、当該マンションの規約では特段の用途制限は謳われていないのだから、必要ならば今後規約改定を行うしかない。

[978: 匿名さん]

＞ピアノ教室や学習塾の使用は違反？（管理規約第12条関係）　マンション管理支援事務所

マンションで、営利目的でピアノ教室、塾等を開業することや、最近ではSOHO（在宅、小規模事務所）
を営んでいることをみかけます。
規約にある「専ら住宅として」とは、居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されます。
したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要します。

生活の本拠がマンションにあれば、一室を利用して日中営利目的で利用しても規約上問題がない
ようにも見えますが、「他の用途に供してはならない」との記述があることを忘れてはいけません。

用途を住宅目的とし、他の用途はダメとしている以上、営利目的での利用は規約違反と判断されます。
マンションの一室で開業する場合は、行為（営業）の中止を命じられるリスクがあることをご認識ください。

専ら住宅としての目的を逸脱しない範囲であれば、小規模事務所に限り、許可制で認めているマンション
もあります。営利目的利用の特例を容認するマンションは、しっかりとした運用ルール（細則）を総会で
審議する必要があります。


このコピペ誰かもう出してると思うけど、これが常識的だろね。

[979: 匿名さん]

>>973
すぐにイライラしないでリラックスしましょうね♪♪♪

イライラするとノイローゼになっちゃうからね♪♪♪

[980: 匿名さん]

>>978
それよりはマンション管理センターの解説の方が一般的でしょうね。

[981: 匿名さん]

＞９７７
普通に規約に専住と用途制限はあるでしょ、前スレでみたよ、無いとこ珍しいし。

[982: 匿名さん]

＞＞９８１
住専は、通常、国交省のコメント通り解釈されるようよ。

[983: 匿名さん]

まぁー　組合や管理会社に何も告げづに営業しちゃってるしね、ちょっと非常識かな。
苦情があれば組合としても放置出来ないからね、撤退願うしかないかな。６条違反だろね。

無理に続けると、スレ主さんの言う通り坦々と手続き進められちゃうからね。

[984: 匿名さん]

>>983
>組合や管理会社に何も告げづに営業
そんな必要あるの？規約にあるかな？

>苦情があれば組合としても放置出来ない
苦情をしたものが、名誉棄損で訴えられて敗訴した裁判例があるそうだよ。

>無理に続けると
規約違反と確定しないものを無理に規約違反と言い続けると、名誉棄損とか営業妨害にあたるから、注意してくださいな。

[985: 匿名さん]

>>982さん　普通はねこれでワンセット　↓
＞「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」

裁判所が国交省のコメント流用するのは？　ケースバイＫＳ
常識人が普通に解釈出来る事しか規約には記載無いっけどね。　ひねくれてんじゃないの？

[986: 匿名さん]

>978
それは単なる一個人の見解でしょう。

[987: 匿名さん]

＞＞９８４さ～ん
おたく、めんどくさいから前スレも良く読んで書いてねぇ～
そんな判例やＵＲＬ山ほどでてるからさ。

[988: 匿名さん]

>985
そうだよ。君のあげた文章全体の解釈が>982のあげているやつなんだけど。

[989: 匿名さん]

>>985
>専ら住宅
の意味を常識人が誤って理解しないように、コメントをだしているのではないでしょうかね？

[990: 匿名さん]

特段の事情が無い限り、マンション管理センターの次の解説通りでしょうね。


　本条の「専ら住宅としての使用」にあたるか否かは、コメントにあるように、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されることになる。このため、専有部分の利用方法については、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することが必要になる。

(１)　主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。
(２)　華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。
(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

　いずれにしても、客観的に住宅としての使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である。必要に応じて、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約又は使用細則で定めておくのも一つの方法であろう。

[991: 匿名さん]

＞他の用途に供してはならない　は？

[992: 匿名さん]

>>991
ごめんね。もう一度引用しなおしておくね。

（専有部分の用途）
第12条　区分所有者は、その専有部分を専ら住戸として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

《国交省コメント》
　住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。

《マンション管理センターの解説》
　専有部分については､｢建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為｣(区分所有法６条１項）をしない限り、元来、それぞれの区分所有者がいかなる用途にも使用することができるのが原則であるが、この標準管理規約では、全戸が住宅用として使用することが予定されており（１条、７条）、このような住居専用マンションでは、専有部分の使用方法が区分所有者相互間に大きな影響を及ぼすことから、本条で「専ら住宅として使用する」という用途制限を明確にしたものである。
　本条のように、専有部分の用途を住宅専用として規制することは、所有権に対する極めて重大な制限であるから、規約に用途制限規定のない既存のマンションにおいて、規約を設定又は変更して本条のような規定を新たに設ける場合には、十分注意を要する（区分所有法31条１項後段参照）。なお新築マンションの場合は、分譲実務上、分譲会社が分譲に当たってあらかじめ作成しておいた規約案を買受人に示してその都度同意の印を受け、分譲が完了した段階で区分所有者全員の書面合意によって規約が設定されたものとする取扱いが一般的であるから、全員の合意があるものと考えられる。
　本条の「専ら住宅としての使用」にあたるか否かは、コメントにあるように、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されることになる。このため、専有部分の利用方法については、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することが必要になる。

(１)　主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。
(２)　華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。
(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

　いずれにしても、客観的に住宅としての使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である。必要に応じて、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約又は使用細則で定めておくのも一つの方法であろう。

[993: 匿名さん]

皆さんは理事の経験あるの？
今のマンションを買って、たまたま第一期の理事をやったんだけど、最初に原始規約の読み合わせをしたよ。その時の第１２条の説明にもマン管のコメントは使れてたよ。

[994: 匿名さん]

「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」
上記以外に、個別に他の用途の業種も規約記載するのかねぇ～　　馬鹿じゃないの～

とりあえず課税対象の　特掲事業（33業種）
物品販売業、不動産販売業、金銭貸付業、物品貸付業、不動産貸付業、製造業、通信業、運送業、
倉庫業、請負業、印刷業、出版業、写真業、席貸業、旅館業、料理店業その他の飲食店業、周旋業、
代理業、仲立業、問屋業、鉱業、土石採取業、浴場業、理容業、美容業、興行業、遊技所業、遊覧所業、
医療保健業、技芸教授業、駐車場業、信用保証業、無体財産権提供業

これ全部規約に入れるかい、全部まとめて１２条だろ。違うかなぁ～

[995: 匿名さん]

９９２さん　同じコピペ何度も要りませんよ、意味無いし。

[996: 匿名さん]

>>994
>馬鹿じゃないの～

その中で、普通のマンションでできる事業はどれだけあるの？

だから、内職や、教室、塾は認められるとされているわけなんだが。

[997: 匿名さん]

↑　誰が認めたの？　　初耳ですよ。

[998: 匿名さん]

>>995

>＞他の用途に供してはならない　は？

との質問に答えただけだよ。もちろん、「他の用途に供してはならない」への回答が、含まれている訳ね。

[999: 匿名さん]

>>997
ごめんね。マンション管理センターによれば、

(１)　主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。

(２)　華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。

(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

だったね。

[1000: 匿名さん]

どうこういっても、管理組合自体が認めなければ無理でしょうね。
共用部の利用制限、（他の住民と同列）されたなら営業自体出来ませんよ。
個の区分所有者自身の営利の為の共用部利用なんでしょうからね、制限されるね。

だいたいセキュリティーは大丈夫なの、子どもどころか親も入れる訳？

[1001: 匿名さん]

まあ、風呂を貸して「浴場業」を営むなんていうのは、可かな？

スレ主理論に従って、営利が悪ければ、ホームレスを集めて、ボランティアで背中を流してやれば良い。

でも、そんな訳ないだろうが？

>馬鹿じゃないの～

屁理屈だけで、常識なければ、どうしようもないよなあ。規約の目的を考えなよ。

[1002: 匿名さん]

９９９さん　マンション管理センターは法律ではありませんので、しつこいですよ。

何の意味も有りません。

[1003: 匿名さん]

>>1000
>どうこういっても、管理組合自体が認めなければ無理でしょうね。

そういうものではないでしょう。塾が止めなければ、無理だと思うよ。

[1004: 匿名さん]

＞１００１

＞屁理屈だけで、常識なければ、どうしようもないよなあ。規約の目的を考えなよ。
＞馬鹿じゃないの～

[1005: 匿名さん]

>>1002
社会で広く規範になっているものには、当然、通常効力は認められますよ。

[1006: 匿名さん]

>>1003
せいとがマンションに入れなければ塾は出来ませんね、残念。（笑～

管理組合が共用部の利用制限するのは簡単と言いませんでいたか、わたし。

精々その塾さんを応援してあげて下さいな。

[1007: 匿名さん]

>>1006
>管理組合が共用部の利用制限するのは簡単と言いませんでいたか、わたし。

あんた、「管理組合」か

>わたしバカよねー♪♪♪

だろう。

[1008: 匿名さん]

↑　
>わたしバカよねー♪♪♪

あんた馬鹿でしょ(爆笑～

[1009: 匿名さん]

＞１００７
機論に参加できないアホは書いてはいけません。

[1010: 匿名さん]

経営者が、裁判回避(謝罪等)による続行の選択肢をとらないのは何故？

[1011: 匿名さん]

>>1010
必要ないからでしょう。

当然の権利ですから。

[1012: 匿名さん]

>>1009
議論になってないんじゃあない？

>>1006も、>>1009のどっちも。

[1013: 匿名さん]

>管理組合が共用部の利用制限するのは簡単

じゃあないだろう？ノイローゼおばさんの意見を真に受けるかな？

管理組合自体が訴えられる可能性が大だからね。

[1014: 匿名さん]

管理組合が、マンション管理センターの解説と、苦情主の意見を比較して、どちらに正当性を認めるかだろうね。

客観的に、共同の利益に反しているか検証をまず行ってからの話になるだろうね。

で、その前に、管理組合の総会で話を聞くと言うことになっているのに、「管理組合が共用部の利用制限する」とまで、話を飛躍できるのだろうか？

[1015: 匿名さん]

>>1010
近々に総会が有るそうなのでいろいろと解るんじゃないですか、スレ主さんしだいですが。
塾の規模や騒音や苦情など詳しい事は解りませんが、管理会社が塾の当事者に問い合わせ
確認後、管理組合が、規約違反とのことで中止するよう警告済みとの事。
塾さんは弁護士を頼み管理組合に質問状を提出、その後からは不明。

普通に考えるなら総会後に処置の方向が決まるでしょうね、水掛け論は無いと思いますよ。
スレ主さんの言う通り「坦々と手続きを進めるだけ」らしいですから。

[1016: 匿名さん]

>>1015
>坦々と手続きを進めるだけ

って、どこに根拠があるの？

管理組合員には、まだ諮ってもいないのにね。

不思議だね。

[1017: 匿名さん]

１０１６さん　スレ初めから読んで、もういちいち説明めんどいから。　そう言ってるのよ。

[1018: 匿名さん]

それよりも、怪文書を配布したら、それだけで名誉棄損でしょう。そんなのに、組合が関わったら、裁判されたら負けちゃうよ。

[1019: 匿名さん]

＞＞１０１７
スレ主さんの書いていることがおかしいと皆さん思われているのですが、あなた一人が、「スレ主さんの言う通り」と書いておられるような・・・。

[1020: 匿名さん]

>1017
＞もういちいち説明めんどい

もういいよ。マンカンの説明で十分理解できたよ。

[1021: 匿名さん]

理事会のスレ主への対応、途中で冷たくなってないかな？あるいは、最初から冷たかったので、スレ主は、このスレ立てたのじゃあないのかね？

[1022: 匿名さん]

>>1016
規約違反に対する措置は５７～５９条以外は組合員の議決無用なんですよ、裁判でもね。
（使用禁止請求と競売請求）以外の裁判は理事会でＧＯ～ですよ。

あ、使用禁止とは塾が出来ないダケでは無く、専有部自体使用禁止ですので、間違えないように。

[1023: 匿名さん]

＞１０２１さん　
その様なレスは無いので、勘違いが起きたり話が変わっていくのではないですか。

[1024: 匿名さん]

>>1022
会計士税理士事務所も出てきたから、そうは簡単にはいかないでしょう。もう一度、全戸にアンケート調査から始めないといけないでしょうね。

で、その際に、住専の基準を書かないといけないかも知れませんが、どうするんでしょうね？