マンションで塾を経営【その５】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

6) 管理規約違反か否かという基本的な部分については、管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け理事会でもその旨確認をし本人に文書で通知をしております。

7) 先方は、自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談すると言ったそうで、その回答を理事会として待っている状況だと聞いています。

8) 理事会としては当該者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をしたうえで、例えば民事訴訟まで行うのか、検討することになりそうです。

9) 息の長い手続きになりそうですが、違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思います。

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

10) 学習塾の経営者に対し、先月、一ヶ月以内にマンション内での塾経営（マンション管理規約違反のため。当該地区は住宅用地です）をやめること、やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとるむね、マンション理事会の総意で当該塾経営者に文書で通知しました。

11) 相変わらず塾はマンション内で続けられています。

12) 今後は、法的な手続きに移行する見通しですが腹立たしい限りです。

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

13) 経営者からは理事会に対し、具体的に周辺住民に対しどのような迷惑を与えているのか述べよという文書が弁護士の名前で送られてきたようです。

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

A) 当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。

B) 数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。

C) 理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えない

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

14) まだ裁判にはなっておりません。総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。

（前スレ）
【その４】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329930/
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165/
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266/
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/

[935: 匿名さん]

＞＞９３４
だれかと間違えてますか？　　匿名掲示板ですよ。　

こうゆう方が有らぬ事実を吹聴するんでしょう。

[936: 匿名さん]

>>934
は
>所詮匿名掲示板、何の問題もありません。
とする塾絶対反対派一般に言っているわけだがね。

言いたいことは、匿名掲示板だが、塾もマンションもスレ主により既に匿名でなくなっているわけだから、慎重に発言しないと問題があるってことってわからないかな？

>こうゆう方が有らぬ事実を吹聴するんでしょう。
なぜ、こういう理解になるかよくわからない

[937: 匿名さん]

削除されており、何の問題もありませんよ、煽る事はしないでね。

[938: 匿名さん]

グダグダ言わず、総会の結果で方向は解るんだから良いのでは？

オタクがスレ主や他レス人を問い詰めたければ法廷に持ち込めよ、出来もしないのに。

[939: 匿名さん]

おまえらマンション名や塾が解るなら、行って聞いてこい！　

掲示板の範囲超えたいなら好きにやれ。　話だけが一人歩きしてるんだよ。

ありもしない妄想話で勝手に話題広げるなや。

[940: 匿名さん]

934
逆でしょ。
ここ最近見かけないのは、規約ネタ。

[941: 匿名さん]

マンション名や塾の名称は、初期のスレ主の書込みを目にした方は、皆さまご存知のことでしょうが、今改めて晒す必要も無いでしょう。
スレ主が行った問題提起が適切であるか否かの判断は、名称の如何によらず、各種条件によって行われるものでしょうから。

簡単に情報をここに纏めておきます。

5年ほど前に建てられた横浜市内のマンション
総戸数：100戸弱
街道沿い、近隣商業、１Fコンビニ、隣ファミレス　という状況。

現在までに事業を行っていることが判明しているのは
学習塾と税務会計事務所

これらが管理規約、総会や区分所有法等でどのように判断され扱われるのかが外野の興味。
ちょうど当てはまる事例が見つからず、絶対NGと容認さぜる得ないの2派に大まかに分別される書込みが続く。

真剣にスレ主に助言する者はすでにゼロという状態。

[942: 匿名さん]

おおよそ941の通りだと思います。

そろそろNO.6へ移行しそうな中、反対派と賛成派以外に、以下の第３勢力が時々見られます。
（なお、反対派でもスレ主の対応に、賛成派でも経営者の行動に、それぞれ疑問を感じておられる方が多いようです。）

>397
>871
>931　等々

レスの目的は何ですか？
１か月後ということは誰もが知っておられますが、それまではみんな書き込んではならないという理由が不明です。
（敢えて呼ぶなら、「待機派」？　「中毒派」？　「淋しがり屋さん派」？）

[943: 匿名さん]

言い争いになるから、賛成スレと反対スレに分けませんか？

[944: 匿名さん]

それって賑やかになるの？

あと、何気なくこの塾の電話番号で検索してネットサーフィンをしたところ、偶然にもなぜか横浜市ではなくて、大和市の南林間駅の傍の同名の塾が見つかったのですが、これはどう考えたら良いのでしょうか？

[945: 匿名さん]

もしスレを分割するなら、

当初スレと対決スレ

または、

規約スレとその他スレ

または、

当該塾スレと塾一般論スレ。

[946: 匿名さん]

分けるほどの価値はない。

[947: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[948: 匿名さん]

＞＞９４４

＞＞９４７

今、議論されているのは横浜のマンション内にある塾です。
多分この塾は、今回議論されている塾とは関係無いと思います。

＞＞９４７

写真を載せるのはちょっと不味いのでは・・・。

[949: 匿名さん]

本当に電話番号があっていて、本当に別の場所で経営してるということであるならば、これは何を意味するのでしょうか？

[950: 匿名さん]

今確認したら、googleの検索のサマリーと現在のイーナビタに登録されている電話番号が異なる状態になっている。
ということは、ありがちな名前の塾なので、イーナビタが間違って登録していたということかな。
まあ、林間の方は、「木」が漢字だから異なる塾である可能性は十分に高いが。

[951: 匿名さん]

只の電話番号違いじゃないでしょうか。

横浜市は０４５で

大和市は０４６（２・・）

ですので、おそらく電話番号の違いの方が正解かもしれません。

[952: 匿名さん]

と言うことで、一件落着のようですね。

[953: 匿名さん]

塾反対派は無関係な別の塾まで引っ張り出してまでしてでも、塾を不利にしたいんですね。どうしてそこまでするんでしょうか。

[954: 匿名さん]

ってか、規約違反だろう。普通に。

[955: 匿名さん]

普通に考えたら当然の権利であり、何の問題もありません。

[956: 匿名さん]

>955
>普通に考えたら当然の権利であり、何の問題もありません。

と言うことは、標準規約の１２条と同じ規約の新築マンションを買う場合は、そのような塾が出来ることを覚悟しろと言うことだね。

いやだね、マンションって。

[957: 匿名さん]

９５５ちゃん　マンション住みでそんな権利あるなら教えて。

[958: 匿名さん]

>>957
>>955さんではないですが、当然ですよ。

自宅で金儲けをしてもよい
自宅で人を教えても良い

からです。もちろん、共同の利益に反したり、近隣や下の階への迷惑は受忍限度以上だったりするとだめですが。

[959: 匿名さん]

９５８クン　それ　誰が決めれるの？　まさかおまえじゃないよな？

[960: 匿名さん]

住居専用

専用って日本語が読めないのか？

[961: 匿名さん]

一戸建て住宅には無いんだけど、マンションみたいな集合住宅には法律が有るんだわ。
区分所有法ってのがね、それをもとに組合結成して、規約も作るんだわ、守れん奴は出てくだけ。

共用部分の使用制限くらいは朝飯前だわ、その部分で一人でも苦情が有ればそうせんといかんのだわ。
文句言われず商売したければ、それなりの場所や立地、施設でやれば良い、ケチるから揉めるんだよ。

[962: 匿名さん]

再掲しておく。共同の利益に反する行為、すなわち、絶対的禁止事項と管理規約で禁止した相対的禁止事項は異なる。
住居専用はこの場合、相対的禁止事項の後者だ。
勉強が足りん。


建物区分所有法（以下、「法」という）は、区分所有者が全員で、建物並びにその敷地および附属施設の管理を行うために、規約を定めることができるとしている（法３条）。規約で定めることができるのは、建物またはその敷地もしくは附属施設の管理または使用に関する区分所有者相互間の事項であり（法３０条）、専有部分の使用方法の制限も、建物全体の維持管理または共同生活上の秩序維持の要請に基づくものである限り、原則として有効とされる。
　規約による建物の使用方法に関する行為の制限ないし禁止は、絶対的禁止事項と相対的禁止事項とに区別することができる。区分所有者の共同の利益に反する行為は、規約をまつまでもなく法６条によって禁止されているが、実際には、規約で具体的に禁止事項を列挙する必要がある。また、同条の共同の利益に反する行為には該当しなくとも、規約で建物等の使用方法に関して一定の行為を禁止し、制限することは可能である。同条によって禁止されている行為を具体的に規約で明らかにしたものが絶対的禁止事項であり、同条の共同の利益に反する行為とまではいえないが、規約で特に禁止した事項が相対的禁止事項である。（法務省民事局参事官室編・商事法務研究会刊「新しいマンション法」２９４頁）

[963: 匿名さん]

↑　あほ、熟知して上での書き込みなんだよ、勉強するのはオタクさん。

[964: 匿名さん]

理解してないことを平気でどや顔で書くのはビギナーが良く陥る過ちね♪♪♪

[965: 匿名さん]

静かに住めよ、他の用途に使っては駄目よ！　と規約に有るらしい、これで十分。
決めるのは塾ちゃんじゃ無く、管理組合なんだよんね、通路も使わせないよぉ～（笑）

[966: 匿名さん]

可能である、というだけで何でも制限出来るわけじゃないんだよ。そんな簡単なことも解らないの？

[967: 匿名さん]

＞９６４
おんぷ書いてないで、勉強して出直せ、ノータリンちゃん。

[968: 匿名さん]

静かに住んでないことを証明してね。
頑張って！

[969: 匿名さん]

>965
残念だが、塾は「専ら住宅として、、、」に含まれるらしいよ。

[970: 匿名さん]

とても熟知しているレベルの書き込みではないデスね。

[971: 匿名さん]

「原則」なんて言葉は理解できないのでしょうね♪♪♪♪♪

[972: 匿名さん]

おいおい、講師募集して事業拡大しちゃったヤツまで「専ら」かい？
専ら、ってどんだけーーー。

[973: 匿名さん]

>>971
＞おんぷ書いてないで、勉強して出直せ、ノータリンちゃん。

[974: 匿名さん]

>969
うそはだめ、（笑）誰が決めたのぉ～　おしえてぇ～（爆笑～

[975: 匿名さん]

管理組合が決めました。

[976: 匿名さん]

>>972
頑張って総会で発言して、議事録に載せて下さいね♪

[977: 匿名さん]

>962
規約で用途制限は可能だけど、当該マンションの規約では特段の用途制限は謳われていないのだから、必要ならば今後規約改定を行うしかない。

[978: 匿名さん]

＞ピアノ教室や学習塾の使用は違反？（管理規約第12条関係）　マンション管理支援事務所

マンションで、営利目的でピアノ教室、塾等を開業することや、最近ではSOHO（在宅、小規模事務所）
を営んでいることをみかけます。
規約にある「専ら住宅として」とは、居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されます。
したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要します。

生活の本拠がマンションにあれば、一室を利用して日中営利目的で利用しても規約上問題がない
ようにも見えますが、「他の用途に供してはならない」との記述があることを忘れてはいけません。

用途を住宅目的とし、他の用途はダメとしている以上、営利目的での利用は規約違反と判断されます。
マンションの一室で開業する場合は、行為（営業）の中止を命じられるリスクがあることをご認識ください。

専ら住宅としての目的を逸脱しない範囲であれば、小規模事務所に限り、許可制で認めているマンション
もあります。営利目的利用の特例を容認するマンションは、しっかりとした運用ルール（細則）を総会で
審議する必要があります。


このコピペ誰かもう出してると思うけど、これが常識的だろね。

[979: 匿名さん]

>>973
すぐにイライラしないでリラックスしましょうね♪♪♪

イライラするとノイローゼになっちゃうからね♪♪♪

[980: 匿名さん]

>>978
それよりはマンション管理センターの解説の方が一般的でしょうね。

[981: 匿名さん]

＞９７７
普通に規約に専住と用途制限はあるでしょ、前スレでみたよ、無いとこ珍しいし。

[982: 匿名さん]

＞＞９８１
住専は、通常、国交省のコメント通り解釈されるようよ。

[983: 匿名さん]

まぁー　組合や管理会社に何も告げづに営業しちゃってるしね、ちょっと非常識かな。
苦情があれば組合としても放置出来ないからね、撤退願うしかないかな。６条違反だろね。

無理に続けると、スレ主さんの言う通り坦々と手続き進められちゃうからね。

[984: 匿名さん]

>>983
>組合や管理会社に何も告げづに営業
そんな必要あるの？規約にあるかな？

>苦情があれば組合としても放置出来ない
苦情をしたものが、名誉棄損で訴えられて敗訴した裁判例があるそうだよ。

>無理に続けると
規約違反と確定しないものを無理に規約違反と言い続けると、名誉棄損とか営業妨害にあたるから、注意してくださいな。