マンションで塾を経営【その５】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

6) 管理規約違反か否かという基本的な部分については、管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け理事会でもその旨確認をし本人に文書で通知をしております。

7) 先方は、自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談すると言ったそうで、その回答を理事会として待っている状況だと聞いています。

8) 理事会としては当該者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をしたうえで、例えば民事訴訟まで行うのか、検討することになりそうです。

9) 息の長い手続きになりそうですが、違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思います。

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

10) 学習塾の経営者に対し、先月、一ヶ月以内にマンション内での塾経営（マンション管理規約違反のため。当該地区は住宅用地です）をやめること、やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとるむね、マンション理事会の総意で当該塾経営者に文書で通知しました。

11) 相変わらず塾はマンション内で続けられています。

12) 今後は、法的な手続きに移行する見通しですが腹立たしい限りです。

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

13) 経営者からは理事会に対し、具体的に周辺住民に対しどのような迷惑を与えているのか述べよという文書が弁護士の名前で送られてきたようです。

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

A) 当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。

B) 数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。

C) 理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えない

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

14) まだ裁判にはなっておりません。総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。

（前スレ）
【その４】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329930/
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165/
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266/
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/

[915: 匿名さん]

スレ主気の毒ですね。結局一番訴えられそうなのはスレ主になってしまったようね。

[916: 匿名さん]

↑　根拠の無い意味不明なカキコミはいけませんよ。

[917: 匿名さん]

>>874
でしょう。

by 匿名さん　2013-05-11 09:08:48


http://kikou.gr.jp/files/mdnews95/mdn95_2.html
なんかも参考になるかもね。

「Ａが管理組合の総会で騒音問題について発言し、かつ、その原因者がＢであることが分かる方法で発言したことは、Ｂが管理組合のルールに従わず、他の居住者の迷惑となる行為をする自己中心的かつ規範意識のない人物であるかのような印象を与え、Ｂの社会的評価を低下させ、その名誉を棄損するものであるとして、500万円の損害賠償と謝罪広告の掲載を求めた。Ａはこれに対し、Ｂは騒音を出しているから、出さないように求めるとともに500万円の損害賠償を求める反訴を提起した。」

「裁判の焦点はＢが騒音を出していたかどうかに掛かっていた。受忍限度を超える騒音を出していれば、ＢはＡに対し、不法行為により損害賠償する義務はあるし、かつ、Ｂに対する名誉棄損も真実の証明があるとして、責任は阻却される。ところが、裁判所はＡが自ら騒音を録音したというテープを提出したが、第三者が録音したものでなく、そもそも何を録音しているか分からないとした上で、Ａが管理組合の役員が関与して客観的に調査しようとしたことに協力しなかったとして、Ａが主張するような騒音が発生していたとは認められないと判断して、Ａの請求を棄却し、Ｂの請求のうち、50万円を名誉棄損による損害として、Ａに対し支払うよう命じた。」

「要するに受忍限度を超える騒音があるとの客観的な資料がなければ、裁判では勝てないということである。」

騒音だと、おそらく個人で訴えるしかないようですが、スレ主さん、くれぐれもお気を付けあそばせ。

また、騒音でなくとも、塾主さんが規約違反をしていると、こういうところで確証もなく吹聴してまわれば、それも同様事例でしょうね。責任を持って行動してくださいな。

[918: 匿名さん]

読解力の無い方もみえますね、ですから話は変わっていくんですね。　納得です。

[919: 匿名さん]

すっごく物事を自分勝手に解釈する方もいますね、こうやって決めつけられていくんですねぇ～。

[920: 匿名さん]

>>857
にもありましたね。

by 匿名さん　2013-05-10 17:59:52


>>855

http://www.mankan-online.com/column-hiramatsu/011.html

＜民法723条＞

（名誉毀損における原状回復）
第七百二十三条　他人の名誉を毀損した者に対しては、裁判所は、被害者の請求により、損害賠償に代えて、又は損害賠償とともに、名誉を回復するのに適当な処分を命ずることができる。

本事例２では、Ａさんが主張するような騒音が認められないという前提で検討します。

この場合、ＢさんからＡさんに対する請求が認められる可能性があります（東京地裁平成23年10月13日判決参照）［注3］。

検討２（管理組合としての注意点）

Ｂさんの騒音発生行為が存在しないにもかかわらず、管理組合としてＢさんを（客観的根拠なく）加害者扱いしＢさんの社会的評価を低下させたとすれば、管理組合は、Ｂさんから、不法行為（名誉毀損）に基づく損害賠償（慰謝料）を請求される可能性もあるでしょう。

そのようなことを考えると、管理組合として生活騒音トラブルに対処しようとする場合、少なくともその騒音に関する客観的事実（証拠）を確認しておく必要があるでしょう。

（弁護士／平松英樹）

[921: 匿名さん]

うるさいって言うならば、ちゃんと第三者機関に調査してもらわないとだめなようですね。

証拠なくして「うるさいからダメって言えばダメ」なんて触れ回ると、名誉棄損になるようですな。

世の中公平・公正にできています。

[922: 匿名さん]

結局、スレ主・経営者側、両者に根拠なし。
　（このスレでは何も確証なし）

ということは、ここでは必然的に以下の二つの対応しかないのでは？

　　●みなさんが言われるように、いい加減なことは何も書けない。

　　●他のスレ同様、スレ違いとならぬようスレ主記載に沿った記載をする。
　　　（ここでは、塾への対応方法）


当然と言えばそれまでですが、、、

[923: 匿名さん]

>>922
スレ主さんが、実名をさらしたのが失敗ですね。

実名がわかっている以上、勝手に断定的なことを書けば、名誉棄損とか営業妨害に当然該当します。一般論用のスレでならば別ですがね。

[924: 匿名さん]

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊*＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

マンションの区分所有者が管理組合の役員を誹謗中傷する内容の文書を配布するなどする行為は、
区分所有法６条1項所定の「区分所有者の共同の利益に反する行為」に当たるとみる余地がある。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

　名誉毀損文書頒布行為等停止請求事件、最高裁平二二（受）二一八七号
　平２４・１・１７三小法廷判決

　一審：横浜地裁平二一（ワ）五〇四五号、平２２・２・２５判決
　二審：東京高裁平二二（ネ）二一八〇号、平２２・７・２８判決

　＜判例時報２１４２号pp26-30より要旨を引用＞

藤沢市内のマンションの区分所有者であるＸが、同じマンションの区分所有者であるＹにおいて、
同マンション管理組合の役員を誹謗中傷する内容の文書を配布する行為を続けており、これが、
法６条１項所定の「共同の利益に反する行為」として、法５７条に基づき、他の区分所有者全員の
ために、Ｙに対し、本件行為の差し止めを求めた。

一、二審は、Ｘが問題としている本件行為は、騒音、振動、悪臭の発散のように法６条の「建物の
管理又は使用に関」わるものででなく、また、被害を受けたとする者それぞれが差し止め請求等の
手段を講ずれば足りるのであるから、これが法６条１項所定の「区分所有者の共同の利益に反する
行為」には当たらないとして、法５７条に基づくＸの請求を棄却した。

最高裁は、頭書の理由により原審を破棄し東京高裁に差し戻した。

管理組合の役員に対する誹謗中傷は、単なる特定の個人に対する域を超えるもので、それにより
管理組合の運営に支障が生ずる場合は、法６条１項所定の「区分所有者の共同の利益に反する行為」
に当たるとみる余地がある。Ｘの請求が法５７条の要件を満たしているか否かにつき更に審理を
尽くすこと。


　＜判例時報の解説＞

法６条の「共同の利益に反する行為」には、単に建物の管理といった財産管理的観点からの共同の
利益だけではなく、共同生活的観点からの共同の利益も当然に含まれ、プライバシーの侵害乃至
ニューサンスを禁止する趣旨も含まれると解するのが通説。ニューサンスが「共同の利益に反する
行為」に当たるとされた例は、「騒音や振動を発生させたり他の居住者の悪口を叫ぶ等の迷惑行為」
東京地判平１７・９・１３。



　＜引用者意見＞

この本牧のマンションとの違いは

　（１）誹謗中傷の対象が管理組合役員か、一区分所有者（学習塾）か
　（２）文書頒布に加え、Web上のプライバシー侵害がないか、あるか

訴訟となった場合のポイントは、この２点を裁判官がどう判断するかだろう。

[925: 匿名さん]

↑
裁判してから言いなさい、想像も良いですが行きすぎですよ。

[926: 匿名さん]

>87
の、裁判になればどっちが勝つ、等の①～④は、全て名誉毀損や印象操作に当たるのですか？

このスレの内容の確認が取れていない中、これまでみなさん好き勝手書いてますよ。

[927: 匿名さん]

塾のHPの生徒募集のページによると

1日あたり1時間を3コマ
1～2名を同じ時間で指導

となっている。これが事実だとすれば1日30人はありえない。

[928: 匿名さん]

>>926
>これまでみなさん好き勝手書いてますよ

塾全面反対派以外は、塾は認められる「可能性がある」という意見がほとんどでしょう。

実名がわかっているのに、塾が規約違反と断定したり、根拠もなく共同の利益に反するとか、うるさいとして、このマンションの住民の名誉を棄損し営業妨害を行っているのは、「塾全面反対派」だけのように思います。

ご自分の権利を守られたいのであれば、他人の権利も尊重しましょう。

[929: 匿名さん]

自己都合？
この期に及んで急に、「反対派以外は」可能性と言ってます、と保身に走っても、既に遅いのでは？

経営者が勝つと思う。
スレ主が勝つと思う。
の記載の位置づけは、このスレッド内では異なります。

「塾対策を教えて」とスレが立てられ、立てられたスレに沿った発言（反対がベース）をして、また管理者はそれらのスレを消去せず、さらにはスレッド名が変更されている訳ではなく、今回がその５板目となります。

このスレッドは対決スレッドではなく、２択した場合、反対論を書く方が自然な場所ですよ。
スレに反することを承知なのに、敢えて発言されているのは賛成派でございます。

賛成派の方が、名誉棄損？にチャレンジする必要がない（できない）状況の中、わざわざ書き込んでおられますよ。


みなさんの意見を同等に尊重することが大前提ですが、残念ながらこのスレッド内では、賛成・反対ベースの方々の尊重されている度合いが、逆転しております。

[930: 匿名さん]

>>929
意味不明

[931: 匿名さん]

だからぁ～　総会まってなさい、外野がなんで結果欲しがるの。

裁判になったら楽しいでしょ、どっちが勝とうが関係ないから。

[932: 匿名さん]

>外野がなんで結果欲しがるの

じゃあなくて、内野が外野の応援を求めたが、内野の悪意を見抜かれて総スカンを食ってしまったって感じだろうね。

[933: 匿名さん]

所詮匿名掲示板、何の問題もありません。

[934: 匿名さん]

>>933
急に大人しくなったようだが、そう思うのであれば、当初の勢いで、塾が規約違反との主張をもっと繰り返されたらどうかな？

[935: 匿名さん]

＞＞９３４
だれかと間違えてますか？　　匿名掲示板ですよ。　

こうゆう方が有らぬ事実を吹聴するんでしょう。

[936: 匿名さん]

>>934
は
>所詮匿名掲示板、何の問題もありません。
とする塾絶対反対派一般に言っているわけだがね。

言いたいことは、匿名掲示板だが、塾もマンションもスレ主により既に匿名でなくなっているわけだから、慎重に発言しないと問題があるってことってわからないかな？

>こうゆう方が有らぬ事実を吹聴するんでしょう。
なぜ、こういう理解になるかよくわからない

[937: 匿名さん]

削除されており、何の問題もありませんよ、煽る事はしないでね。

[938: 匿名さん]

グダグダ言わず、総会の結果で方向は解るんだから良いのでは？

オタクがスレ主や他レス人を問い詰めたければ法廷に持ち込めよ、出来もしないのに。

[939: 匿名さん]

おまえらマンション名や塾が解るなら、行って聞いてこい！　

掲示板の範囲超えたいなら好きにやれ。　話だけが一人歩きしてるんだよ。

ありもしない妄想話で勝手に話題広げるなや。

[940: 匿名さん]

934
逆でしょ。
ここ最近見かけないのは、規約ネタ。

[941: 匿名さん]

マンション名や塾の名称は、初期のスレ主の書込みを目にした方は、皆さまご存知のことでしょうが、今改めて晒す必要も無いでしょう。
スレ主が行った問題提起が適切であるか否かの判断は、名称の如何によらず、各種条件によって行われるものでしょうから。

簡単に情報をここに纏めておきます。

5年ほど前に建てられた横浜市内のマンション
総戸数：100戸弱
街道沿い、近隣商業、１Fコンビニ、隣ファミレス　という状況。

現在までに事業を行っていることが判明しているのは
学習塾と税務会計事務所

これらが管理規約、総会や区分所有法等でどのように判断され扱われるのかが外野の興味。
ちょうど当てはまる事例が見つからず、絶対NGと容認さぜる得ないの2派に大まかに分別される書込みが続く。

真剣にスレ主に助言する者はすでにゼロという状態。

[942: 匿名さん]

おおよそ941の通りだと思います。

そろそろNO.6へ移行しそうな中、反対派と賛成派以外に、以下の第３勢力が時々見られます。
（なお、反対派でもスレ主の対応に、賛成派でも経営者の行動に、それぞれ疑問を感じておられる方が多いようです。）

>397
>871
>931　等々

レスの目的は何ですか？
１か月後ということは誰もが知っておられますが、それまではみんな書き込んではならないという理由が不明です。
（敢えて呼ぶなら、「待機派」？　「中毒派」？　「淋しがり屋さん派」？）

[943: 匿名さん]

言い争いになるから、賛成スレと反対スレに分けませんか？

[944: 匿名さん]

それって賑やかになるの？

あと、何気なくこの塾の電話番号で検索してネットサーフィンをしたところ、偶然にもなぜか横浜市ではなくて、大和市の南林間駅の傍の同名の塾が見つかったのですが、これはどう考えたら良いのでしょうか？

[945: 匿名さん]

もしスレを分割するなら、

当初スレと対決スレ

または、

規約スレとその他スレ

または、

当該塾スレと塾一般論スレ。

[946: 匿名さん]

分けるほどの価値はない。

[947: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[948: 匿名さん]

＞＞９４４

＞＞９４７

今、議論されているのは横浜のマンション内にある塾です。
多分この塾は、今回議論されている塾とは関係無いと思います。

＞＞９４７

写真を載せるのはちょっと不味いのでは・・・。

[949: 匿名さん]

本当に電話番号があっていて、本当に別の場所で経営してるということであるならば、これは何を意味するのでしょうか？

[950: 匿名さん]

今確認したら、googleの検索のサマリーと現在のイーナビタに登録されている電話番号が異なる状態になっている。
ということは、ありがちな名前の塾なので、イーナビタが間違って登録していたということかな。
まあ、林間の方は、「木」が漢字だから異なる塾である可能性は十分に高いが。

[951: 匿名さん]

只の電話番号違いじゃないでしょうか。

横浜市は０４５で

大和市は０４６（２・・）

ですので、おそらく電話番号の違いの方が正解かもしれません。

[952: 匿名さん]

と言うことで、一件落着のようですね。

[953: 匿名さん]

塾反対派は無関係な別の塾まで引っ張り出してまでしてでも、塾を不利にしたいんですね。どうしてそこまでするんでしょうか。

[954: 匿名さん]

ってか、規約違反だろう。普通に。

[955: 匿名さん]

普通に考えたら当然の権利であり、何の問題もありません。

[956: 匿名さん]

>955
>普通に考えたら当然の権利であり、何の問題もありません。

と言うことは、標準規約の１２条と同じ規約の新築マンションを買う場合は、そのような塾が出来ることを覚悟しろと言うことだね。

いやだね、マンションって。

[957: 匿名さん]

９５５ちゃん　マンション住みでそんな権利あるなら教えて。

[958: 匿名さん]

>>957
>>955さんではないですが、当然ですよ。

自宅で金儲けをしてもよい
自宅で人を教えても良い

からです。もちろん、共同の利益に反したり、近隣や下の階への迷惑は受忍限度以上だったりするとだめですが。

[959: 匿名さん]

９５８クン　それ　誰が決めれるの？　まさかおまえじゃないよな？

[960: 匿名さん]

住居専用

専用って日本語が読めないのか？

[961: 匿名さん]

一戸建て住宅には無いんだけど、マンションみたいな集合住宅には法律が有るんだわ。
区分所有法ってのがね、それをもとに組合結成して、規約も作るんだわ、守れん奴は出てくだけ。

共用部分の使用制限くらいは朝飯前だわ、その部分で一人でも苦情が有ればそうせんといかんのだわ。
文句言われず商売したければ、それなりの場所や立地、施設でやれば良い、ケチるから揉めるんだよ。

[962: 匿名さん]

再掲しておく。共同の利益に反する行為、すなわち、絶対的禁止事項と管理規約で禁止した相対的禁止事項は異なる。
住居専用はこの場合、相対的禁止事項の後者だ。
勉強が足りん。


建物区分所有法（以下、「法」という）は、区分所有者が全員で、建物並びにその敷地および附属施設の管理を行うために、規約を定めることができるとしている（法３条）。規約で定めることができるのは、建物またはその敷地もしくは附属施設の管理または使用に関する区分所有者相互間の事項であり（法３０条）、専有部分の使用方法の制限も、建物全体の維持管理または共同生活上の秩序維持の要請に基づくものである限り、原則として有効とされる。
　規約による建物の使用方法に関する行為の制限ないし禁止は、絶対的禁止事項と相対的禁止事項とに区別することができる。区分所有者の共同の利益に反する行為は、規約をまつまでもなく法６条によって禁止されているが、実際には、規約で具体的に禁止事項を列挙する必要がある。また、同条の共同の利益に反する行為には該当しなくとも、規約で建物等の使用方法に関して一定の行為を禁止し、制限することは可能である。同条によって禁止されている行為を具体的に規約で明らかにしたものが絶対的禁止事項であり、同条の共同の利益に反する行為とまではいえないが、規約で特に禁止した事項が相対的禁止事項である。（法務省民事局参事官室編・商事法務研究会刊「新しいマンション法」２９４頁）

[963: 匿名さん]

↑　あほ、熟知して上での書き込みなんだよ、勉強するのはオタクさん。

[964: 匿名さん]

理解してないことを平気でどや顔で書くのはビギナーが良く陥る過ちね♪♪♪