マンションで塾を経営【その５】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

6) 管理規約違反か否かという基本的な部分については、管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け理事会でもその旨確認をし本人に文書で通知をしております。

7) 先方は、自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談すると言ったそうで、その回答を理事会として待っている状況だと聞いています。

8) 理事会としては当該者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をしたうえで、例えば民事訴訟まで行うのか、検討することになりそうです。

9) 息の長い手続きになりそうですが、違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思います。

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

10) 学習塾の経営者に対し、先月、一ヶ月以内にマンション内での塾経営（マンション管理規約違反のため。当該地区は住宅用地です）をやめること、やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとるむね、マンション理事会の総意で当該塾経営者に文書で通知しました。

11) 相変わらず塾はマンション内で続けられています。

12) 今後は、法的な手続きに移行する見通しですが腹立たしい限りです。

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

13) 経営者からは理事会に対し、具体的に周辺住民に対しどのような迷惑を与えているのか述べよという文書が弁護士の名前で送られてきたようです。

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

A) 当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。

B) 数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。

C) 理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えない

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

14) まだ裁判にはなっておりません。総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。

（前スレ）
【その４】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329930/
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165/
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266/
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/

[835: 匿名さん]

その「勝手な思い込み」と判断すつこんきょは

[836: 匿名さん]

そんなの各自の主観に決まっているじゃない。
こんな匿名掲示板で「それはスレ主の思い込みでした」って書いてあったとしても信じるかどうかは各自の判断だし。

まあ、パート1から見ていると、スレ主は客観的かつ冷静に物事を判断するというよりは、主観や感情で動く傾向が見て取れるから思い込みである部分が少なからずあると考えざる得ない。

[837: 匿名さん]

「先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。 」と言うのが、共同の利益に反するほど重大なこととは思えないなあ。ドアを開けて、挨拶して出る極一瞬のことで、他の住民は住戸内におればまず気づきもしないだろうね。何が問題なのか、さっぱりわからないね。

[838: 匿名さん]

よほど煩いところに住んでいるのね。

[839: 匿名さん]

街道沿いの下がコンビニマンションでね。

[840: 匿名さん]

隣にファミレスもあるんだよ。

[841: 匿名さん]

玄関ドアが段ボール製とかなんだろうかね？

[842: 匿名さん]

外の音が室内に入るってことは、室内の音も外に出るってことだよね。とすると、このマンションの廊下は各戸のテレビの音とかでかなりうるさいってことだよね。それだったら塾だけを責められないでしょう？お互い様ってことがわからないんだろうね？

[843: 匿名さん]

隣で子供が数人勉強しているだけで五月蠅いの？それとも出入りの時だけ？隣のお宅の人出入りが解るの？スレ主の家の前を通るから？いつも廊下側の部屋にいるの？謎だらけ。

[844: 匿名さん]

こんな曖昧で感情的な苦情に基づいて、もし検証もせずに理事会が警告書を出したとしたら、そのこと自体も問題ですね。

[845: 匿名さん]

いや、それ自体も内容証明郵便（だっけ？）を使用した正式な警告文なのか、単に注意文を集合ポストにポイなのか定かでない。

[846: 匿名さん]

塾側が、どのように問題なのか尋ねるのは当然の権利で、それに理事会側はどう答えたのかも定かでない。「マンションのドアが安物なのでお宅の生徒の出入りが全戸の迷惑になっている」とでも回答したのだろうかね？仮にそうだとすると、ドアを一斉改修すべき問題のようだけれどね。

[847: 匿名さん]

>841
いくら、ランドが売主とは言え、段ボールでは法規を遵守できないので、それはないでしょう。

[848: 匿名さん]

>>847
「粉飾」はお得意ではないの？ここの住民で塾生を脅かすのに893ジュニアを使うとか書いていたばかものがいたが、売主は893アダルトを使っていたのではないかな？

http://onki-office.doorblog.jp/archives/20789432.html
http://biz-journal.jp/2012/12/post_1184.html

[849: 匿名さん]

>>844
内職レベルじゃないことだけ確認すればOK
税理士事務所も騒音レベルは問題になってない。

[850: 匿名さん]

>849
塾の騒音を問題にしているのは今のところスレ主だけのようですが。。。。

[851: 匿名さん]

どちらも騒音問題にはなっていないでしょう。
問題視しているのはスレ主一人だけ。
個人の問題と区分所有者の共同の利益に関わる問題は別。

[852: 匿名さん]

騒音の問題は、共同の利益に反する行為に入るでしょ。
騒音だけが共同の利益に反する行為ってじゃないだけで。

[853: 匿名さん]

>>852
隣戸だけだと入らないでしょう。

[854: 匿名さん]

ネットで、マンション名がわかるような形での他のマンション住民への誹謗中傷は、共同の利益に反する行為に入るかもね。

[855: 匿名さん]

>>852
マンション内の生活騒音トラブル
http://www.mankan-online.com/column-hiramatsu/011.html
が、参考になるかもね。

「いずれにしても、Ａさん宅のみに対する騒音（加害行為）の場合、「共同の利益に反する行為」とまでは言い難く、管理組合として「必要な措置を執ることを請求する」ことは困難です。」

[856: 匿名さん]

>>855

http://www.mankan-online.com/column-hiramatsu/011.html

＜事例２＞

Ａさんは、階上のＢさんが騒音を発生しているとして、マンション管理人等を通じて、Ｂさんに対し、執拗に苦情を申し入れ、また、管理組合の総会等において、「Ｂさんが四六時中様々な騒音を発生させており、階下のＡは多大な被害を受けている。」という印象を与える様々な発言をし、その発言内容が議事録に記載され全区分所有者に配布された。

Ｂさんは、騒音を発生させていないと主張し、Ａさんの各種行為により名誉等を侵害されたと主張している。

検討１（Ｂさんからの請求は？）

上記事例２において、ＡさんとしてはＢさんに対し上記事例１で検討したような請求が考えられますが、逆に、Ｂさんの立場からは、どのような請求が考えられるでしょうか？

まず、Ｂさんは、Ａさんに対し、不法行為（名誉毀損等）に基づく損害賠償請求や名誉回復措置（民法723条）を請求することが考えられます。

[857: 匿名さん]

>>855

http://www.mankan-online.com/column-hiramatsu/011.html

＜民法723条＞

（名誉毀損における原状回復）
第七百二十三条　他人の名誉を毀損した者に対しては、裁判所は、被害者の請求により、損害賠償に代えて、又は損害賠償とともに、名誉を回復するのに適当な処分を命ずることができる。

本事例２では、Ａさんが主張するような騒音が認められないという前提で検討します。

この場合、ＢさんからＡさんに対する請求が認められる可能性があります（東京地裁平成23年10月13日判決参照）［注3］。

検討２（管理組合としての注意点）

Ｂさんの騒音発生行為が存在しないにもかかわらず、管理組合としてＢさんを（客観的根拠なく）加害者扱いしＢさんの社会的評価を低下させたとすれば、管理組合は、Ｂさんから、不法行為（名誉毀損）に基づく損害賠償（慰謝料）を請求される可能性もあるでしょう。

そのようなことを考えると、管理組合として生活騒音トラブルに対処しようとする場合、少なくともその騒音に関する客観的事実（証拠）を確認しておく必要があるでしょう。

（弁護士／平松英樹）

[858: 匿名さん]

やっぱり、怪文書を配布したり、ネットで晒したりしたら、まずいよね。

管理組合も気をつけるにこしたことはなさそう。

[859: 匿名さん]

組合はスレ主を損害賠償で訴えたらいいよ。

[860: 匿名さん]

すでにマンション名や塾を晒してしまっているから、ここで執拗に根拠なく「うるさい」とやれば、当然塾主から名誉棄損の対象ですね。

スレ主は、もしそのような事実がないのであれば、今からでも遅くないから、謝罪をし、ここの閉鎖を管理人さんに依頼することでしょうね。

[861: 匿名さん]

駄目なものは駄目～　他事は他事～　無能者多数～　ごくろうさん～　（笑～

[862: 匿名さん]

駄目なものは駄目～
良いものは良い～
キミが何を言おうと塾はＯＫ！

[863: 匿名さん]

駄目と言うならばどのように共同の利益に反しているか書けなければやはり問題でしょうな。気の毒に。

[864: 匿名さん]

規約には駄目だと書かれてもないのに何を根拠に駄目だというのでしょうかね？

[865: 匿名さん]

↑
おまえら何度でも同じ議論してろ、なにも変わらん、他人事。
前スレやレス読んでみろ、同じ事ばかり山ほど書いたるわ、ちょっとは変わった事書け！

[866: 匿名さん]

>>865
がらの悪いのが現われたね。

居住しておれば住専に反しない。

規約違反に問うには共通の利益に反する事象が必要だが、それが提示できない。

だから、規約違反には問えないと、理路整然としているのにね。

気の毒だね。

[867: 匿名さん]

>前スレやレス読んでみろ、同じ事ばかり山ほど書いたるわ、ちょっとは変わった事書け！

動かし用のない事実ですからね。変える必要もないし。

規約違反にしたい人こそ、もっと別の観点からも責めないと総会でも負けちゃうよ。

[868: 匿名さん]

また同じ事書いてますね、ご苦労さん、あきるわ。

[869: 匿名さん]

クドイね、嫌われるタイプが数名いるのかな。
議論ネタ、出つくしてるのにね、違う意見無いのかい。

[870: 匿名さん]

結論よりも新事実が出てきて塾どころでは無さそうだよね。このマンション。
おまけに管理組合は住民から名誉毀損で訴えられる危険も出て来たようで、外野にはたまらないね。

[871: 匿名さん]

ネタ切れで無理やり出したネタですよ、くだらんねぇ。
総会待ってなさいよ、駄々っ子みたいですよ。

[872: 匿名さん]

みなさん、様々なことを書いておられますが、以下の内容をここで書くことは、何れも印象操作には該当しないのでしょうか？

　①　もし裁判になった場合、塾経営者が勝つだろう。
　②　もし裁判になった場合、生徒が集まらないだろう。
　③　スレ主の元々のスレ内容が、怪しい。
　④　もし裁判になった場合、スレ主側が勝つだろう。

或いは、全て印象操作に該当してしまうのでしょうか？

[873: 匿名さん]

裁判も何も調査からやり直しでしょう。片手落ちなことをしたら理事会が訴えられますよ。

[874: 匿名さん]

http://kikou.gr.jp/files/mdnews95/mdn95_2.html
なんかも参考になるかもね。

「Ａが管理組合の総会で騒音問題について発言し、かつ、その原因者がＢであることが分かる方法で発言したことは、Ｂが管理組合のルールに従わず、他の居住者の迷惑となる行為をする自己中心的かつ規範意識のない人物であるかのような印象を与え、Ｂの社会的評価を低下させ、その名誉を棄損するものであるとして、500万円の損害賠償と謝罪広告の掲載を求めた。Ａはこれに対し、Ｂは騒音を出しているから、出さないように求めるとともに500万円の損害賠償を求める反訴を提起した。」

「裁判の焦点はＢが騒音を出していたかどうかに掛かっていた。受忍限度を超える騒音を出していれば、ＢはＡに対し、不法行為により損害賠償する義務はあるし、かつ、Ｂに対する名誉棄損も真実の証明があるとして、責任は阻却される。ところが、裁判所はＡが自ら騒音を録音したというテープを提出したが、第三者が録音したものでなく、そもそも何を録音しているか分からないとした上で、Ａが管理組合の役員が関与して客観的に調査しようとしたことに協力しなかったとして、Ａが主張するような騒音が発生していたとは認められないと判断して、Ａの請求を棄却し、Ｂの請求のうち、50万円を名誉棄損による損害として、Ａに対し支払うよう命じた。」

「要するに受忍限度を超える騒音があるとの客観的な資料がなければ、裁判では勝てないということである。」

騒音だと、おそらく個人で訴えるしかないようですが、スレ主さん、くれぐれもお気を付けあそばせ。

また、騒音でなくとも、塾主さんが規約違反をしていると、こういうところで確証もなく吹聴してまわれば、それも同様事例でしょうね。責任を持って行動してくださいな。

[875: 匿.名さん]

あははっ

日常生活から発生する騒音（生活騒音）と専有部分の不当使用行為による騒音とは、
次元がまったく違います。

[876: 匿名さん]

ビギナーですね。

まず騒音があることを証明しないといけないのがわからないようですね。

[877: 匿名さん]

＞＞８７５
あんた、自分でマンション管理センターの文言を引用していたじゃあないか。

塾は不当使用にはなるというのは一般的には確定していない。そういうものを、規約違反だとこういうところに投稿すること自体が名誉棄損に十分にあたる可能性があるな。また、児童福祉法違反とか、誹謗中傷が激しかったからね。俺なら、確実に訴えるな。

[878: 匿名さん]

＞塾は不当使用にはなるというのは一般的には確定していない。

一般的には確定していなくても、
個々のケースで規約違反かどうかは個々のマンションの総会で決められますのでご心配なく。

[879: 匿名さん]

>>878
>総会で決められます

未来形ですね。こらから改正する規約や判断で、今既に行っている塾を規約違反に問えるのかな？

既に規約に明示されておらず、違反でない状態のものを、規約違反と決めつけるのは、常識的に考えて、まずいだろう。

後出しジャンケンだよね。

これが許されるならば、多数の暴力で、気に食わない住民をすべて規約に違反に問うことができるようになると思わないかな？

[880: 匿名さん]

↑　おたくタラレバの典型だね、結論出せない人が理屈こねないの。

[881: 匿名さん]

>おたくタラレバの典型だね、結論出せない人が理屈こねないの。

あんたの結論、間違ってないかな？

[882: 匿名さん]

＞880
>理屈
ないと気楽だね。理屈のない屁理屈だけで人の権利をよく制限できるよね。

[883: 匿名さん]

>879
>未来形ですね。こらから改正する規約や判断で、今既に行っている塾を規約違反に問えるのかな？

問題なく問えます。
判決のフリーハンズの例でも、規約違反は認めた上で、例外的にフリーハンズ理論から差し止めを認めないという理屈ですから。フリーハンズの原則があるから規約違反で無くなるわけではありません。

ちなみに前スレで専門家の意見がでていますので、879の執拗な繰り返しは空しいですよ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329930/res/889-890

[884: 匿名さん]

883だけど追記
規約改正が必要なのは塾を正式に認める場合ですので、認めない場合は規約改正は不要です。