マンションで塾を経営【その５】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

6) 管理規約違反か否かという基本的な部分については、管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け理事会でもその旨確認をし本人に文書で通知をしております。

7) 先方は、自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談すると言ったそうで、その回答を理事会として待っている状況だと聞いています。

8) 理事会としては当該者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をしたうえで、例えば民事訴訟まで行うのか、検討することになりそうです。

9) 息の長い手続きになりそうですが、違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思います。

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

10) 学習塾の経営者に対し、先月、一ヶ月以内にマンション内での塾経営（マンション管理規約違反のため。当該地区は住宅用地です）をやめること、やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとるむね、マンション理事会の総意で当該塾経営者に文書で通知しました。

11) 相変わらず塾はマンション内で続けられています。

12) 今後は、法的な手続きに移行する見通しですが腹立たしい限りです。

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

13) 経営者からは理事会に対し、具体的に周辺住民に対しどのような迷惑を与えているのか述べよという文書が弁護士の名前で送られてきたようです。

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

A) 当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。

B) 数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。

C) 理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えない

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

14) まだ裁判にはなっておりません。総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。

（前スレ）
【その４】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329930/
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165/
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266/
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/

[67: 匿名さん]

>>64
しかも週30人でしょう。一日5・6人の生徒が出入りしても誰も気にしませんよ。だから、現実に1年半以上もお隣さんも気づかなかったと書いていますよね。

気になりだしたら、気になったってことでしょう。ほとんど、妬みの世界だと思います。

[68: 匿名さん]

>>65
>とりあえず集団生活みたいなもんですから

すごいマンションにお住まいですね。それこそ、何とか教ですか？

個人の自由がないマンション、大笑いですね。

[69: 匿名さん]

>>65
>規約の解釈云々は管理組合がする事、作ったのも組合。区分所有者では無いよね

それ違う。
管理組合と区分所有者の関係が良く分かっていないことが明らかな表記。
管理規約は、区分所有者の合意によって成り立っている私文書の1種。

[70: 匿名さん]

>とりあえず集団生活みたいなもんですから

なるほど。門限は何時ですか？

[71: 匿名さん]

ここの学習塾は外部講師も募集してたから、もう少し生徒の人数は多そう。

[72: 匿名さん]

ここのマンションは超特殊で、集団生活を送っているマンションなんだね。だったら、仕方がない。

でも住民、皆そのこと理解しているのかな？

[73: 匿名さん]

>もう少し生徒の人数は多そう。

でも、スレ主の精緻な調査では、30人位って、なってなかったっけ？

それを元に、概ねの収入も計算されていたようだけれど。おそらく税務署への通告もしているでしょうね、このスレ主さんならば。

[74: 匿名さん]

集団生活マンションだから、住民同士、内職収入を推測し合って、税務署への通報合戦ですか。嫌なマンションだな。

[75: 匿名さん]

＞とりあえず集団生活みたいなもんですから、専ら住宅、他目的利用不可は守らないといけませんね。
＞マンションの場合管理組合や規約（住民の総意）が駄目と言えば駄目なんですよ。
＞塾の経営継続したいので有れば裁判でイイヨーって言って貰わないと無理。
＞以後管理規約において物理的に営業できなくするのは簡単、住む以上規約に縛られるのよ。

その通りです、塾が裁判しても何の意味も無しません、勝っても負けてもです。　残念ですね。

[76: 匿名さん]

あのな。
管理規約による過剰な規制は、区分所有法等に抵触する可能性が高いこと分かっているの？

[77: 匿名さん]

おいらのマンション「集団生活マンション」、勝手に規則作って、気に入らない奴には出て行ってもらう --> あほまるだし以外のなにものでもないと思う。

[78: 匿名さん]

＞規約・細則 : 専ら居住用である専有部分の用途制限についてマンション管理士 行政書士 岸本明彦コピペ。

Q：当マンションの管理規約には、標準管理規約（単棟型）第12条と文言もまったく同じ「区分所有者は、
　その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」という規定があります。
　この規定がある場合、専有部分であるところの住戸で主婦のアルバイト程度の小規模の学習塾や託児所等
　を開くことは可能でしょうか？

A：標準管理規約（単棟型）第12条コメント
　住宅として使用は、専ら居住者の生活があるか否かによって判断する。
　したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。

　標準管理規約第１２条「専ら住宅としての使用」にあたるか否かは、コメントにありますように、
　専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されることになります。このため、専有部分の
　利用方法については、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することが必要になるわけです。

例えば、
1.一般的な内職
　これは、住戸に特に影響を与えるものではないので、認められると考えます。
2.華・茶道、書道などの伝授
　それらの伝授は、小人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに
　疑問があり、認められないケースもありえます。
3.塾やピアノ教室、託児所の経営規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する
　他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合も出てくると考えます。


まことに常識的な解釈ですね。　認められないのが通常かな。

[79: 匿名さん]

＞７６
区分所有法、ちゃんと理解して無い様だねボクちゃん。

[80: 匿名さん]

管理規約、区分所有法に縛られた生活嫌なら戸建てに住めアホ。
マンション居室で何やっても良い訳じゃないんだよ。

おまえの持ってるのは壁の内側だけだよ、ほかは区分所有者皆のもの、規制出来るんだよ。
特定者の立ち入り禁止も規約でＯＫなんだよ。

[81: 匿名さん]

>80
無条件ではなくて、条件が付くのは無視か。

[82: 匿名さん]

>79も理解出来てない模様。

[83: 匿名さん]

>>78
>まことに常識的な解釈ですね。　認められないのが通常かな。

認められない場合も出てくる ＝　認められないのが通常

と読むのであれば、その通りだが、皆がそう読むのか不明

[84: 匿名さん]

>>78

>>37
に宗旨替えしたビギナーさん＝匿.名さんの投稿があるとおり、オリジナルは、マンション管理センターの次の文言です。

「塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や
周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、
認められない場合が出てこよう。」

どのように読んでも「規模や人数、教授の時間帯」が適正であれば問題ないとしか読み様がないのだが・・・。

[85: 匿名さん]

＞８３
はっきり駄目とのコメントのウェブも多数あるよ、貼って欲しい？
逆に、塾等ＯＫのコメント見当たらないけどね。

[86: 匿名さん]

>>80
管理規約、区分所有法にない規則で縛る生活したいなら宗教施設で集団生活しなアホ。
マンション居室で何やろうとも原則自由だよ。

[87: 匿名さん]

>>85
>はっきり駄目とのコメントのウェブも多数あるよ

散々出されたが、ほとんど皆、住居専用でないケースだった。

どうぞご自由に。ただし、過去スレチェックしてからねにしてね。

[88: 匿名さん]

＞８１
管理規約に於いての細則の附則は簡単なのよ。

今回も細則付けとけばもめんで済んでるよ、どうせ屁理屈な塾なんだろ。
事細かく決めんと生活出来んのだろね。

[89: 匿名さん]

>>87
間があいてるなら問題ないよ、同じでもね。（笑～
何度でも～

[90: 匿名さん]

時間の無駄。

[91: 匿名さん]

>>89
学習能力ゼロを自慢するなよね。頭だけではなく、性格も悪い。塾に通ったら？

[92: 匿名さん]

>>90
カキコ多い時間帯にまとめてコピレスだわ、早く該当総会せんかな、楽しみだよ。
できれば裁判してくれんかなぁ。　　塾負けは確実だけど、おもろそぅ。

[93: 匿名さん]

＞９１
同じ人間ばかりこのスレに来てるとは限らんのよ、無能者！
いやならみるな。

[94: 匿名さん]

>>85
>逆に、塾等ＯＫのコメント見当たらないけどね。

当たり前。
無条件で塾ＯＫなどとは誰一人言っていない。受忍限度を越えればダメが基本。

[95: 匿名さん]

頑張ってね、塾反対派さん（笑）

[96: 匿名さん]

塾反対派ってスレ主一家しかいなかったりして。道理で同じ話の繰り返しになる訳だね。

[97: 匿名さん]

>>96
まともな社会経験のある大人ならわかりそうな話が全然通じないから、そうかも。

[98: 匿名さん]

↑
あれ、塾やっちゃ駄目よって言ってるのは管理組合（住民の代表）だよね、ぼく達、勉強しようね。

[99: 匿名さん]

>>98
>管理組合（住民の代表）だよね、

違う。

>ぼく達、勉強しようね。

その通りです。特に貴方がね。

[100: 匿名さん]

９９さん　恥ずかしいね、勉強しなさい。

[101: 匿名さん]

住民の代表からしてトンチンカンな管理組合らしいね。

[102: 匿名さん]

理事会はただの執行機関、何かを判断するとこじゃない。管理組合の意思決定機関は唯一総会のみ。>98（100）さんお分かりですか？

[103: 匿名さん]

不勉強な輩多すぎ。

区分所有法　第3条
区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。

管理組合は区分所有者の代表ではなくて全員で組合を構成。
ここでは、管理者を置くことができるというところまで。理事会に関しては、管理規約で。


標準管理規約　38条

1.理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。
一 規約、使用細則等又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職務として定められた事項
二 理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること。
2.理事長は、区分所有法に定める管理者とする。
3.理事長は、通常総会において、組合員に対し、前会計年度における管理組合の業務の執行に関する報告をしなければならない。
4.理事長は、理事会の承認を受けて、他の理事に、その職務の一部を委任することができる。

業務執行組織であることは明らかで、規約の解釈の判断を行う組織ではありません。


このあたりを適切に理解したうえで書込みをしてもらわないと話が全くかみ合わない。

[104: 匿名さん]

>>98
>>100
ここの理事会は、総会の場で塾から意見を聞き、総会で判断すると言うことを決定しただけです。ここで繰り返し同じトンチンカンなことを書いて扇動している住民は、ごく一握りの破廉恥住民だけでしょうね。ここまでやる利害関係を考えれば、掲示板に投稿したスレ主との関係を疑われても仕方がないでしょうね。

[105: 匿名さん]

塾を肯定されている方の価値観（少なくともここにレスしている数名）では、
この程度の塾なら誰からも支持されるはずってことになるけど、
なら、当然このマンションの総会でも支持されるはずだから、もっと悠然と構えりゃいいんじゃねえの？

なんか主張内容とレスのトーンがアンマッチなんだよね。
実のところ総会では塾否定の結論しかでないだろうってのは、内心分かってんじゃないの？

[106: 匿名さん]

>>105
塾は授業時間や人数の制限をできるだけと言うのが、マンション管理センターの公式見解。

頑張ってくださいね♪

[107: 匿名さん]

>105
>実のところ総会では塾否定の結論しかでないだろうってのは、内心分かってんじゃないの？
だったら、悠然と構えておれば良いのに、塾否定は少数派と、内心わかってんじゃないの？

[108: 匿名さん]

>>105
>塾を肯定されている方

そのような立場の人はほんの極僅か。大部分は、「塾全面否定はできない」という立場に過ぎない。この点は正しく理解すべき。

>なんか主張内容とレスのトーンがアンマッチなんだよね。

この様な匿名掲示板では、複数の人のレスが混在しているからそう見えるのは当然。
レスと書込み者の紐付けができれば、そのようなアンマッチは無くなる。

>実のところ総会では塾否定の結論しかでないだろうってのは、内心分かってんじゃないの？

マンションや塾の正確な状況が分からない以上、どのような結論になるかを予測するのは難しいというだけ。
分かっている事といえば、近隣商業地域の街道沿いに建つ92戸で１階がコンビニのマンションということ。
そこまで神経質になる環境とは思えないが、個人的には塾が肯定されても否定されてもどちらでも構わない。

[109: 匿名さん]

あほくさ、住居部分は専ら住宅の取り決め有るなら駄目だろ、コンビニ買い取って塾やれば良いよ。
管理組合がだめよ～って言ってんだろ、なら駄目だよ。

[110: 匿名さん]

>106
マンション管理センターの見解は、管理組合の判断次第で塾NGもあり。つまり総会次第。

頑張ってくださいね♪

[111: 匿名さん]

>>110
何を頑張るの？外野はハレンチスレ主さんのを面白がっているだけよ♪

[112: 匿名さん]

>>109
>管理組合がだめよ～って言ってんだろ、なら駄目だよ。

管理組合と理事会の違いが分かっていないやつ多すぎ。
管理組合はまだ何も決議していない。

[113: 匿名さん]

なにも頑張らなくても塾は続けられないよ、管理組合無視しての勝手は通らない。
続けたきゃ裁判提訴だろうな、勝ち目無いけど意地になってるかな。笑笑笑

[114: 匿名さん]

１年半以上無視して、それからも無視を続けているに同然でも塾は運営できているから、無視でも大丈夫。

[115: 匿名さん]

>>112
規約に記載有る事項、何の決議がいるのかな？　裁判でもしたいの？　
専有部の使用差し止めとか、住めなくしちゃうわけ？　学習しなさいよぅ。

目的外使用の差し止めで総会の議決なんか要りませんよ、規約違反ならね。（笑～

[116: 匿名さん]

>115
あらあらこのマンションは住民の社会的活動を規制する規約があるのかな？
とんでもないマンションですね。面白ーーー。