マンションで塾を経営【その５】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

6) 管理規約違反か否かという基本的な部分については、管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け理事会でもその旨確認をし本人に文書で通知をしております。

7) 先方は、自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談すると言ったそうで、その回答を理事会として待っている状況だと聞いています。

8) 理事会としては当該者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をしたうえで、例えば民事訴訟まで行うのか、検討することになりそうです。

9) 息の長い手続きになりそうですが、違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思います。

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

10) 学習塾の経営者に対し、先月、一ヶ月以内にマンション内での塾経営（マンション管理規約違反のため。当該地区は住宅用地です）をやめること、やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとるむね、マンション理事会の総意で当該塾経営者に文書で通知しました。

11) 相変わらず塾はマンション内で続けられています。

12) 今後は、法的な手続きに移行する見通しですが腹立たしい限りです。

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

13) 経営者からは理事会に対し、具体的に周辺住民に対しどのような迷惑を与えているのか述べよという文書が弁護士の名前で送られてきたようです。

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

A) 当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。

B) 数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。

C) 理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えない

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

14) まだ裁判にはなっておりません。総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。

（前スレ）
【その４】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329930/
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165/
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266/
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/

[622: 匿名さん]

塾以前に、事務所ＮＧだろ。

[623: 匿名さん]

>>613
>公文などは、分譲マンションでの開業は認め

ECCは知らんが、公文のHPで検索すると、結構分譲マンションの教室が上がるよ。

大概OKじゃあないのかな？

[626: 匿名さん]

管理組合が認めてくれたら出来るよ、出張ヘルス待機所もできるかも、許可しだいだわ。

[627: 匿名さん]

ねえねえ。

「共同の利益に反する行為」
と
「管理規約違反」
は違うってこと分かっているの？

[628: 匿名さん]

>>625
>塾が裁判で勝った例はないからね。塾が裁判まで粘る意味はないね。さっさと転居した方がいいでしょう。

塾が負けた例を明示してくれたら、スレ主および塾の経営者に伝えるから教えてくれないか。

[630: 匿名さん]

自分で調べろ、なに甘えてんだ？

[633: 匿名さん]

競売されるより先に任意売却した方が良いのにな、でも居室はガキのシッコ臭いわな。
評価額は３割減だな。

[634: 匿名さん]

建物区分所有法（以下、「法」という）は、区分所有者が全員で、建物並びにその敷地および附属施設の管理を行うために、規約を定めることができるとしている（法３条）。規約で定めることができるのは、建物またはその敷地もしくは附属施設の管理または使用に関する区分所有者相互間の事項であり（法３０条）、専有部分の使用方法の制限も、建物全体の維持管理または共同生活上の秩序維持の要請に基づくものである限り、原則として有効とされる。
　規約による建物の使用方法に関する行為の制限ないし禁止は、絶対的禁止事項と相対的禁止事項とに区別することができる。区分所有者の共同の利益に反する行為は、規約をまつまでもなく法６条によって禁止されているが、実際には、規約で具体的に禁止事項を列挙する必要がある。また、同条の共同の利益に反する行為には該当しなくとも、規約で建物等の使用方法に関して一定の行為を禁止し、制限することは可能である。同条によって禁止されている行為を具体的に規約で明らかにしたものが絶対的禁止事項であり、同条の共同の利益に反する行為とまではいえないが、規約で特に禁止した事項が相対的禁止事項である。（法務省民事局参事官室編・商事法務研究会刊「新しいマンション法」２９４頁）

[636: 匿名さん]

坦々と手続きするって。
第五十八条（使用禁止の請求）～第五十九条（区分所有権の競売の請求）で、とどめか。オモロー

[640: 匿名さん]

>>635
>塾のガキ

とは限らなさそうだが、塾生であるという証拠はあるの？

[641: 匿名さん]

塾に通う子供たちが、塾の前後にそんなことする訳ないでしょう。

突然作り話をするようになったのかな？

[646: 匿名さん]

監視カメラなら住人の子とは見分けつくだろな、塾も親も低能だろ。

[649: 匿名]

まぁ、裁判起こすにしても、『共同の利益に反する…』ではまず勝目はないから、まずは規約で禁止する事ですね。
で、どのような条項を定めれば禁止できるとお考えですか？

[653: 匿名さん]

テナント契約していないマンションで塾など無理なのですよ。

[654: 匿名さん]

裁判など必要無いかもよ、規約違反ならば裁判所に競売の申請するだけ、恐いね、規約。
５８条は裁判するのかな、でも普通は５８条⇒５９条の順、スレ主さんの坦々と進めるですね。

愚図るとそんよ。勝ち目無いし。

[655: 匿名さん]

どうやら、塾憎しで幻覚が見えたり、幻聴だったりするらしい。
それとも、想像力逞しい。だけか。

目的を持って来訪した子供よりも、マンション内の友人宅を訪ねてきた子供がロビー等で屯しているのが多いのが実態。

[656: 匿名]

ただの子供嫌いかな？
この手の人が出て来たら、このスレッドもお終いですね。
ヒステリックに騒ぎ立てるだけで、論理的な意見の出し合いは期待できない。

[657: 匿名さん]

何たって、講師募集までしている規模だから、規約違反は明らか。

[658: 匿名さん]

出来る理屈が無いのよ、出来なよね、出来ない理屈は専ら住と目的外禁でじゅうぶだし。

早めに逃げるが勝ち、どうせ断り無く始めた塾だろうからな。

[659: 匿名さん]

>>658
>出来ない理屈は専ら住と目的外禁でじゅうぶだし

それが事実であれば、スレ主のマンションの理事会が総会で「塾経営者の話を聞く」などということをしないはずなのだがね。

[660: 匿名さん]

じゃ、きいてみな？

[661: 匿名さん]

もうすでに警告済みなんだろ、弁護士連れてきて愚図ってるだけ。
総会では愚図る理由きくだけでしょ、規約の解釈は書いた字のごとくでしょ。

無視して続けるならスレ主さんの言う、坦々と手続きを進めるだけでしょうね。

[662: 匿名さん]

＞＞６６１
総会で聴く以上、判断は当然総会に委ねられる。

とすると、臨時総会か？

でも、経理事務所が現われたから、新たに、マンション全住戸に対し、営業の有無、居住していない事務所利用などのアンケート調査から始めることになるだろう。

まあ、1年はかかる作業ですね。

スレ主さん、当分悩まされそうですね。気の毒♪♪♪

[663: 匿名さん]

塾としては大ダメージだね。

[664: 匿名さん]

最初から貸しフロアで開業しておけばよかったんだよ。

[665: 匿名さん]

大変ですね。このマンション。

塾も税理士事務所も当分安泰で、スレ主さんのノイローゼの元は解消しそうにないですね。

[666: 匿名さん]

>>665
心配無用、スレ主がノイローゼ？　どこのお医者さんが診断したの？ 　初耳！（爆笑～

[667: 匿名さん]

>>666
ご自分で書かれてましたよ。

でも、もっと悪そうだけれど。

[668: 匿名さん]

ノイローゼ気味の人が、街道沿いのコンビニ併設複合マンションに入っちゃ、失敗でしたね。

暴走族とかで、さぞイライラするのではないかな？

[669: 匿名さん]

それ、塾を追い出したら解決するノイローゼなんですよね、じゃあ良かったですね。

管理組合の議題になってるとか、すぐ解決しそうですね。

[670: 匿名さん]

>>669
ところがどっこい、税理事務所が現われたからね。塾だけを議題にできなくなってしまったようよ。

あと数年はもめるのではないかな？

早く叩き売って出て行った方が良さそうよ。病人が住む場所ではなさそうだからね。近所の子供がインターホンの悪戯もするらしいし、住民の子供も悪戯好きらしいから。

でも、掲示板に投稿したから、どうだろうかね。安くでも売れれば良いですが。

[671: 匿名さん]

学研や公文なら分譲マンションにいくらでもあるよ。うちの近所にも。

[672: ヒ"キ"ナーさん]

>>671
まさかこんな落ちではないでしょうね？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165/res/416-417

[673: 匿名さん]

いらんよ。古いスレへのリンクは。

[674: 匿名さん]

税理士事務所は良いかもよ、看板はまずいかも、決めるのは管理組合、裁判所じゃないのよ。

でも、なんで税理士事務所が登場したの？　うそでしょ、でも平穏であれば問題無いのかな。
人の出入りが少ないなら、おぼちゃんの内職と同じでしょ。　あとは管理組合の判断だね。

[675: 匿名さん]

自宅で塾を経営するなどという当然かつ基本的な権利を認めない輩がいることが信じられない。本当に社会人なのか？

[676: 匿名さん]

>672
集会室は共有部だから寧ろダメ。専有部は個人の所有物。

[677: 匿名さん]

>674
管理組合の判断が正しいとは限らないから、不服であれば裁判になります。

[678: 匿名さん]

1Fがコンビニ
2Fが料理教室
3Fが経理事務所
4Fが茶道教室
5Fが塾とノイローゼ治療室
6Fがネイルサロン
7Fが会員制サロン
ってことかも。

[679: 匿名さん]

>>678
案外、「何だお宅もか」って感じだったりしたね。

[680: 匿名さん]

ピアノ教室、ダンス教室もありますね。

[681: 匿名さん]

最上階は、会員制のカジノかもね。

[682: 匿名さん]

予想、妄想もボチボチ行きすぎですか、総会が楽しみですね。
裁判してくれ～　

[683: 匿名さん]

こりゃあ、住民皆疑心暗鬼で大変だ。横浜市中区・・・・・が検索番付の上位になったりして。

ノイローゼおばさんも、どの住戸に何人何曜日の何時に来客があるかチェックしないとね。

偶然ネットサーフィンしてたら見つけましたという報告が理事会に相次ぐぞーー。

[684: 匿名さん]

この手の判例が無いと言う事は、規約尊重なんでしょうね、区分所有者が折れるんでしょう。
管理組合が折れるのは考え難いですものね。

[685: 匿名さん]

>>684
マンション管理センターの解説尊重だと思うよ。

だって、管理会社の管理士は皆、国交省のコメントとその解説をバイブルのようにして覚えている訳だからね。

[686: 匿名さん]

管理組合は確実に勝てる保証の限り折れます。個人のように意地は張りません。

[687: 匿名さん]

>686
保証の限り→保証のない限り
でした。

[688: 匿名さん]

負ける可能性がある場合は、条件付きで認める方向に方針転換が一般的ですよ。

[689: 匿名さん]

>>686
そうですね。

少なくとも今の理事は自分が理事の間は裁判をやりたくないでしょうね。よほどの訴訟好きでない限り。そういう意味では、スレ主さんが、次期の理事長に立候補すればよいでしょう。自信もあるようだし、人望があればすんなり決まるのではないでしょうか。

[690: 匿名さん]

そうですか、じゃ、マンション買う人いなくなりますね。（爆笑～

[691: 匿名さん]

>>674
>でも、なんで税理士事務所が登場したの？　うそでしょ

ググれば、実在していることがすぐ分かるよ。

[692: 匿名さん]

え～　スレ主さんは坦々と手続きを進めます。　なんですがね。

他人のマンションのこと、勝手に結論付けてはいけませんねぇ。（笑）

ま～　共用部の利用頻度も格段に違うみたいだし、商用での利用は無理でしょう。
やりたいのなら一階の商用区分を買わなきゃね、居住区で無断営業では駄目でしょうね。

[693: 匿名さん]

＞６９１
スレ主が問題有りと、書き込みしてないなら外野が言う事ではないよ。
勝手に話を広げ過ぎだろ。

[694: 匿名さん]

税務会計事務所が実在していると不都合な方々が多いようですね。
外野がスレ主の主張が正当なものかどうかを判断するには重要な情報だと思うのですがね。

[695: 匿名さん]

管理規約で住居専用を定めているのなら議論の余地がないじゃろ。

[696: 匿名さん]

区分所有者の共同の利益に反する以外の理由で個人の利益を一方的に制限する規約は区分所有法違反に当たります。

[697: 匿名さん]

>>696
塾がOKだった規約を改正してNGにするなら、既に事業している塾まで廃止しろというのは一方的だよね。
でも、本件は、もともと住居専用で塾がNGな管理規約を一組合員が一方的にルールを破った。そういう話だよね。

[698: 匿名さん]

>>697
塾がNGなんて管理規約にないのでは?
最初からそうなっておれば確かに規約違反だけれど、そうなっていないから、規約違反ではないと言うことでしょう。

[699: 匿名さん]

>>698
1人の子供を週2日×2時間教えているだけ。それなら住居専用の範囲内と言えるかも。
だが、生徒の募集ホームページを作り講師まで募集してまでいたら、その事業規模からして住居専用の範疇を超えているというのが普通の感覚だと思う。

[700: 匿名さん]

>>697
住居専用の定義は国交省のコメント通り
本件の場合は抵触しない

[701: 匿名さん]

>>699
そこは個別に判別すべき事情でしょう。
外部講師は確かにまずいからそれを止めるくらいでしょうね。

でも経理事務所をどうするのかね？バランスが必要でしょう。

[702: 匿名さん]

>>699
ホームページは個人で簡単に作れるから問題にはならないでしょう。
実際の規模、人数、時間帯が問題でしょうね。
だから、全面禁止にするのは無理でしょうね。

[703: 匿名さん]

外部講師がＮＧ？
個人事務所でパート事務員がＮＧと言っているのと同じだよ。
有り得ないでしょう。

[704: 匿名さん]

＞＞703
それはまずいでしょう。居住者が教えるのであれば、内職や副業として、住居としての利用になるが、居住者以外が教えるのであれば、ちょっとまずいと思うよ。

[705: 匿名さん]

>個人事務所でパート事務員がＮＧ
専用の事務所というのは、基本的にだめでしょう。
人を雇うのものね。

[706: 匿名さん]

じゃあ、講師が自分の兄弟（居住者ではない）でボランティアなら？
血縁関係や金銭の授受が区分所有者の共同の利益にどう影響するの？

[707: 匿名さん]

>705
それは誤った解釈ですね。

[708: 匿名さん]

基本が住居利用で、うち一室を事務所にしている場合は問題はありません。人を雇っても同じ。

[709: 匿名さん]

>基本が住居利用で、うち一室を事務所にしている場合は問題はありません。人を雇っても同じ。

そういうケースありましたっけ？

税理士事務所でだめなケースが以前提示されていませんでしたか？

[710: 匿名さん]

>>709
自己レスです。

住居専用でないケースでしたね。失礼。ただ、マンション管理センターの解説では、次のようになっており、グレーゾーンでしょうね。


　本条の「専ら住宅としての使用」にあたるか否かは、コメントにあ
　るように、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断される
　ことになる。このため、専有部分の利用方法については、生活の本拠
　であるために必要な平穏さを有することが必要になる。
　①　主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるも
　　のではないので、認められるであろう。
　②　華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問
　　題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められな
　　いケースもあろう。
　③　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授
　　の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地に
　　あるマンションでは、認められない場合が出てこよう。
　　いずれにしても、客観的に住宅としての使用方法として、何が良く
　て、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンショ
　ンごとに判断することが必要である。必要に応じて、用途制限に違反
　する営業類似行為の判定基準を規約又は使用細則で定めておくのも一
　つの方法であろう。

[711: 匿名さん]

やはり、「塾の開講」そのものでは規約違反と問うのは困難ですよね。
あとは、程度問題で共同生活としての受忍限度以内かどうかがポイントか。
この線引きはかなり難しいな。スレ主さんのような方からお互い様と考えてさほど気にしない方まで様々だし。

規約というよりは細則でガイドラインあるいは規準を定めるのが現実的な解決だと思う。
裁判までもって行くのは、ほとんどすべての関係者にとって幸せなことではないな、外野は面白いけどね。

[712: 匿名さん]

>>711
そうですね。

横浜市ですと、このようなトラブルを避けるために、
http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/housing/seisaku/m-kiyaku/new-y...
次の様な規約にすることを勧めているようですね。「ただし、区分所有者が自ら居住して行う事業で」以降が独自の追加部分のようです。こうなっておれば、問題なかったのではないでしょうか。

------
第４章 用 法
（専有部分の用途）
第１２条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅とし
て使用するものとし、他の用途に供してはならない。

ただし、区分所有者が自ら居住して行う事業で、かつ
他の区分所有者及び占有者の迷惑にならない場合で理
事会の承認を得た場合は、この限りでない。
------

[713: 匿名さん]

>712
なるほど、横浜市はしっかりと現実を見て考えているね。しかも以下のコメント付き。

(コメント)
規約で専有部分を専ら住宅として使用することを規定している場合、それ以外の目的に使用すること
は区分所有法第６条第１項の「区分所有者の共同の利益に反する行為」にあたり、不当使用行為となり
ます。しかし、現実には規約違反にあたるか否か判断に迷うケースがありますので、本条では住宅とし
ての本来の趣旨である「生活の本拠であるために必要な平穏さの維持」を考慮した上で、その用途の許
容範囲を「区分所有者が自ら居住して行う事業で、且つ居住者に迷惑にならない場合」として明確にし
たものです。
ここではあくまでも区分所有者が事業を行う場合のみ認め、占有者（賃借人）が事業を行うことは認めていません。占有者が事業をすることを認める必要が生じた場合は、「区分所有者又は占有者・・・」と変更する必要があるでしょう。
また、事業を行う者は、事前に理事会に届け出て、理事会の承認を得ることが必要であることとし、理事会において「他の区分所有者及び占有者の迷惑とならない」と認められた場合のみ事業を行うことができるものとしています。


ただ、これだと届け出を受理した期の理事会の判断に委ねられることになるから、
不可となった場合は、届出者が納得できる的確な理由を説明しなければならない。
許可した場合でも、後日になって迷惑行為が確認された際に、区分所有者から理事会が責められるというリスクがある。
ので、判断をする理事の方は結構骨が折れそうです。
逆に、事業を営みたい区分所有者は理事になって、理事会の決議をうまく誘導（自分の件の採決に関しては、通常は棄権なので誘導だけ）をすればＯＫになる可能性が高くなる。

[714: 匿名さん]

>>710
抽象的にはそういう見解なんでしょう。
ところで、マンション管理センターのホームページを探しましたが、その見解のURLを貼っていただけませんでしょうか。

[715: 匿名さん]

マンション管理センターは関係有りませんよ、法律でも何でもない。

国交省のための権限の無い天下り先よ。　まともに聞いてちゃ駄目よ。

権限の無いマンション管理士試験のロジック、下働きしてるだけ、無意味。

[716: 匿名さん]

>>710

グレーゾーンだけに
1.理事会総意で規約違反を通告
2.総会で違反であるとの組合のコンセンサスを得る
3.訴訟
とステップbyステップで進めているスレ主の理事会、管理会社の動きは妥当だと思います。
なかなか順序良く手を打てる組合は稀有。いい管理組合だと思います。

[717: 匿名さん]

>>714
メンバー組合用の非公開ページのようですが、Googleで検索可能です。

[718: 匿名さん]

＞＞716
全然そのようになっていないようですよ。

総会で塾主の意見をまず聞いてからということになっているようですから、「訴訟」なんていう段階では全然ないようです。

おまけに3階で経理事務所を営んでいるケースも発覚しましたから、根本的に、マンション内での一斉調査からの出直しでしょうね。

[719: 匿名さん]

スレ主からは経理事務所のこ事は出てません、想像で書いては駄目。

[720: 匿名さん]

多くの関連ウェブでは学習塾と、弁護士、建築士、税理士事務所などの扱いが違うみたいだが。
確かに複数のガキの出入りはまずいだろうな。

[721: 匿名さん]

>>719
>スレ主からは経理事務所のこ事は出てません
スレ主から出ていようがいまいが、経理事務所がネット上で堂々とこのマンションの３階で営業しているんだから、問題になるのは当然でしょう。住民も書き込みをしているわけだからね。