マンションで塾を経営【その５】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

6) 管理規約違反か否かという基本的な部分については、管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け理事会でもその旨確認をし本人に文書で通知をしております。

7) 先方は、自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談すると言ったそうで、その回答を理事会として待っている状況だと聞いています。

8) 理事会としては当該者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をしたうえで、例えば民事訴訟まで行うのか、検討することになりそうです。

9) 息の長い手続きになりそうですが、違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思います。

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

10) 学習塾の経営者に対し、先月、一ヶ月以内にマンション内での塾経営（マンション管理規約違反のため。当該地区は住宅用地です）をやめること、やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとるむね、マンション理事会の総意で当該塾経営者に文書で通知しました。

11) 相変わらず塾はマンション内で続けられています。

12) 今後は、法的な手続きに移行する見通しですが腹立たしい限りです。

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

13) 経営者からは理事会に対し、具体的に周辺住民に対しどのような迷惑を与えているのか述べよという文書が弁護士の名前で送られてきたようです。

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

A) 当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。

B) 数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。

C) 理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えない

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

14) まだ裁判にはなっておりません。総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。

（前スレ）
【その４】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329930/
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165/
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266/
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/

[481: 匿名さん]

外野だから3)だけでいいんでしょ。

[482: 匿名さん]

住居利用をしておれば、そして共通の利益に反しなければ、どれも良いと思うよ。

[483: 匿名さん]

共通の利益に反しなければね。

[484: 匿名さん]

外野にはそこのところが面白いんだが、
　・学研× 共通の利益に反する
　・公文× 共通の利益に反する
　・経理事務所（条件付○） 共通の利益に反しない（条件付で）
ですね。

[485: 匿名さん]

>484
その根拠や判断基準は何？

[486: 匿名さん]

>>484
面白い似非外野が現われたね。

ここの事例ごとに検討しないとわからない「共通の利益」まで確定できる超内野シフトの外野が現われたな。

あほですか？

[487: 匿名さん]

>>484
視力のよい外野さんですね。

外野の位置から、ストライクかボールか、判定できるとはすごい。

スレ主さんも良い味方の外野をみつけたものだ。

[488: 匿名さん]

規約が住居専用なんだから、住居と言えるかどうかだけじゃないの。

[489: 匿名さん]

管理会社はなんてアドバイスしているんだっけ。
既出？

[490: 匿名さん]

子どもが数多く出入りする塾なんか、
ワンバウンドするボールだから外野スタンドからでも分かるわい。

[491: 匿名さん]

>>490
ボールだから、セーフってことだね。

[492: 匿名さん]

ここの立地だと、何でもセーフだろう。

既に住戸のほとんどがデリヘルになっているなんてことはないでしょうね？

[493: 匿名さん]

>>489
管理会社は停止させるのは難しいから、正式に継続させる方法を伝授している。ってことは、既存の塾はいずれにしろOKってことのようですね。

[494: 匿名さん]

「共通の利益」を損ねるノイローゼ住民は規約違反には問えないの？

[495: 匿名さん]

>493
管理会社の見解はこれでしょ？

＞管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない

総会の特別決議で管理規約自体の変更を行わない限り管理規約違反だから、
管理規約を変える気がないなら管理規約違反として扱うべし、と理事会にアドバイスしているだけですね。
まあ、当たり障りのない無難な回答といえるでしょう。

>管理会社は停止させるのは難しいから、正式に継続させる方法を伝授している。

管理会社が、停止させるのは難しいと言っているなんてのは、一体どこからわいてきた話ですか？

[496: 匿名さん]

>>495
それってスレ主さんの妄想こみではないですか？

シチュエーションとしては、理事会は管理会社にどうすれば、規約違反として塾を停止できるか尋ねたわけでしょう？

で、なんで塾を続ける方法を教えるわけ？

「管理規約違反とするのは難しいので、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正して、経営を続けさせることにより、それ以上の規模の塾を管理規約上認められないくできる」としか、考えがようがない。

で、それを誤って理解した理事会が警告書を送り、弁護士から納得のできる回答があったので、「理事会としては当該者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をしたうえで、例えば民事訴訟まで行うのか、検討」した結果、「繰り返し本人に通告」することも、「民事訴訟まで行う」のも断念し、総会で塾主の意見を聞き、総会で判断することになったのででしょう。

もし、「管理規約違反」であるのであれば、「繰り返し本人に通告」するべきだろうが、そうしなかったことを見れば、明らかですな。

[497: 匿名さん]

>495
スレ主さんによる管理会社の担当者の見解はそのようですが、どう見てもこのスレ主さんフィルター掛かっているからそのままの説明だったとは信じられないな。

税務会計事務所の存在が明らかになった現在では、塾を規約違反とした見解が適切だったか否かはその判断材料によるがそれはスレ主からの書き込みには見当たらない。
状況から見て、塾だけ経営を続けることが出来ない。などという話は不平等。

そもそも、
街道沿い、バス停目の前、１Fコンビニ、近隣商業、隣ファミレス、等々
の環境ですごく静かみたいなものを求めてもそう簡単ではないことをスレ主さんもそろそろ分かってきたんじゃない。

[498: 匿名さん]

>>491
住居専用というストライクゾーンを外れているからボールだ。

[499: 匿名さん]

>>498
住居内でできる住民のアクティビティーは色々あるからね。それを禁止すれば自由ではなくなるよ。

・住居内で金儲けをしてはいけない
・住居内で人にものを教えてはいけない

なんてルールを作りだしたら、住めなくなっちゃうよ？

そのような幼稚な誤解を防ぐために国交省のコメントがあるんだよ。

マンション管理センターや国交省に電話して見解を尋ねたらどうでしょうかね？

>住居専用というストライクゾーンを外れているからボールだ。
野球でも同じでしょう。ストライクゾーンは狭いんだよね。特定の条件に合わなければ、ストライクにはならない。さらに、ストライクが3回なければアウトにはならない。いきなりアウトにはならないんだよ。

ひょっとして、野球やったことない？ルールが理解できない？社会性がない？

[500: 匿名さん]

管理会社、管理組合共に塾は規約違反との事で、目的外利用の禁止を勧告済み。
塾が弁護士頼んで頑張ってるが所詮無理無駄、塾は閉鎖せざるおえません。
どうしても続けたければ、裁判で勝ってお墨付き貰わないと無理ですよ。

出来れば民事裁判でもやって欲しいですね、他人の不幸は美味しいですから。

[501: 匿名さん]

>>500
でも、総会で塾の意見を聞くことになったから、判断も総会でするってことでしょう。

裁判になれば面白いと外野なので思いますが、管理組合としてはどうでしょうか？

それに、経理事務所も同時に対処しないと、裁判にしても弱いでしょうからね。

頑張ってね、管理組合さん。

[502: 匿名さん]

>どうしても続けたければ、裁判で勝ってお墨付き貰わないと無理ですよ。
塾が勝った裁判はないよ。

[503: 匿名さん]

>裁判にしても弱いでしょうからね。
そうですね。塾は弱いですよ。塾の主張を裁判で認めて貰うことはできないでしょう。

[504: 匿名さん]

>>502
>塾が勝った裁判はないよ。

あのー、住居利用で、塾が負けた裁判もないようですが。

[505: 匿名さん]

外野にはそこのところが面白いんだが、
マンションでの事業として
　・学研× 共通の利益に反する
　・公文× 共通の利益に反する
　・ECC× 共通の利益に反する
　・経理事務所（条件付○） 共通の利益に反しない（条件付で）
ですね。

[506: 匿名さん]

>>503
>そうですね。塾は弱いですよ。塾の主張を裁判で認めて貰うことはできないでしょう。
あのー、共同の利益を損ねていなければ、そもそも裁判にできないのではないでしょうか？

[507: 匿名さん]

>>505
あのー根拠のないこと何度も書かれても、困るのですが。

[508: 匿名さん]

あのー、92戸の住民の意見は聞いてみないとわからりませんが。

お一人で、外野のふりまでして、叫ばれてもどうにもなりませんが。

[509: 匿名さん]

>あのー、住居利用で、塾が負けた裁判もないようですが。
だからさ～、塾が勝った裁判はないんだろ？　塾が弱いんだよ。　
つまり、塾は訴えられたら終了。
それ以前に調停か話し合いで塾修了の決着がついて裁判にもならないと思うけどね。
塾は共通の利益に反するらしいからw

[510: 匿名さん]

あのー、理事会に任せられたら、任せておけば良いと思いますが。

[511: 匿名さん]

一般的に塾は共通の利益に反するらしいからw
マンションで塾は無理なんだよ。

[512: 匿名さん]

>>509
あのー、塾は「規模・人数・時間帯」で認められる場合が多いので、裁判にならないだけですが。

[513: 匿名さん]

>>511
>一般的に塾は共通の利益に反するらしいからw

あのー、「一般的」の根拠はどこにあるのでしょうか？

[514: 匿名さん]

あのー、それほどここで必死にならなくても、総会で発言されたらどうでしょうか？

[515: 匿名さん]

塾がマンションの共通の利益に反しないという主張は残念ながら通らないね。
もっとも、共通の利益に反しないという主張すらできないと思うが。

[516: 匿名さん]

>>515
あのー、それを総会で発言されたらどうでしょうか？

[517: 匿名さん]

>総会で発言されたらどうでしょうか？
それは塾の人には絶対に無理でしょ。
塾の人が総会で発言したら、袋だたき。
塾総スカン会になってしまいますね。

[518: 匿名さん]

>>515
あのー、共通の利益に反するって、書かれたのはあなたなので、

>>511
>一般的に塾は共通の利益に反するらしいからw

それを、示すのはあなたであって、塾の方では」ないのですが。

[519: 匿名さん]

一般的に塾は共通の利益に反するらしいからw
塾はマンションの共通の利益に反しないという主張をすればいいのでしょ？
まず無理ですよ。
この場ですら、共通の利益に反しないという主張が何もないのですから。

[520: 匿名さん]

>>517
あのー、経理事務所の経営者を含む92戸の住民が皆そう思われると言うのは、あなたの勝手な予想だと思いますが。

あのー仮に他の全員が反対でも、多数が必ずしも正しいとは限りませんが。

[521: 匿名さん]

>>519
>一般的に塾は共通の利益に反するらしいからw

あのー、一般的に塾は共通の利益に反しないという意見もあるようですが。

[522: 匿名さん]

塾の共通の利益に反しないという主張が何もないのですから。
話し合いでも総会でも裁判でも、負け確定です。

[523: 匿名さん]

塾の共通の利益に反しないという主張が何もない。
ぐうの音もでずに、塾修了というところでしょうか。

[524: 匿名さん]

>>522
>塾の共通の利益に反しないという主張が何もないのですから。
>話し合いでも総会でも裁判でも、負け確定です。

あのー、塾が共通の利益に反するという主張が何もないのですから、話し合いでも総会でも裁判でも、塾をやめさすことはできません。

[525: 匿名さん]

>ぐうの音もでずに、塾修了というところでしょうか。
塾終了というところでしょうかw

[526: 匿名さん]

一般的にマンションでの
　・学研× 共通の利益に反する
　・公文× 共通の利益に反する
　・ECC× 共通の利益に反する
ですね。

[527: 匿名さん]

「塾が共通の利益に反するという主張」を示さなければ、反論のしようがないだろうが？あほちゃうか？

[528: 匿名さん]

あのー、あほですか？

[529: 匿名さん]

あのー、ノイローゼですか？

[530: 匿名さん]

どうしても塾をやりたければ、一軒家を購入することですね。