マンションで塾を経営【その５】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

6) 管理規約違反か否かという基本的な部分については、管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け理事会でもその旨確認をし本人に文書で通知をしております。

7) 先方は、自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談すると言ったそうで、その回答を理事会として待っている状況だと聞いています。

8) 理事会としては当該者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をしたうえで、例えば民事訴訟まで行うのか、検討することになりそうです。

9) 息の長い手続きになりそうですが、違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思います。

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

10) 学習塾の経営者に対し、先月、一ヶ月以内にマンション内での塾経営（マンション管理規約違反のため。当該地区は住宅用地です）をやめること、やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとるむね、マンション理事会の総意で当該塾経営者に文書で通知しました。

11) 相変わらず塾はマンション内で続けられています。

12) 今後は、法的な手続きに移行する見通しですが腹立たしい限りです。

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

13) 経営者からは理事会に対し、具体的に周辺住民に対しどのような迷惑を与えているのか述べよという文書が弁護士の名前で送られてきたようです。

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

A) 当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。

B) 数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。

C) 理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えない

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

14) まだ裁判にはなっておりません。総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。

（前スレ）
【その４】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329930/
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165/
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266/
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/

[401: 匿名さん]

>>398
塾の経営が、理事会や管理組合以外の要因でだめになったり、繁盛したりすることはあるだろうが、それは本質ではないんだよ。

スレ主は、規約違反で停止できるかどうかを相談しているわけだからね。で、住居として使っている限り、よほど共通の利益に反する事実が恒常的に生じていない以外、停止させるのは無理ではないかというのが、穏当な意見だと思いますよ。

もし共通の利益に反する事実があれば、それをまず改善させればよい。それでだめなら、停止というのが、権利を制限するような場合のやり方でしょう。

被害がなければ、権利が優先されるってことです。規約の目的を考えれば当然です。

[402: 匿名]

スレ主？の意図が良好な住環境の維持ではなく、塾の経営を止めさせる事であるように思えてならない。
これでは裁判官の心証にも影響を及ぼしそうですね。

勝てば官軍
勝訴後の塾経営に関しては、影響なしに一票！

[403: 匿名さん]

スレ主の意図は嫌がらせではないよね？

[404: 匿名さん]

>>403
>スレ主の意図は嫌がらせではないよね？

そうではないと信じたいが、税務会計事務所の存在は問題にせず、塾だけを規約違反（「専ら住居：に抵触？）と騒いでいるところに何か恣意的なものを感じざる得ない。
理事会および管理組合には公平な対応を期待したい。

[405: 匿名さん]

会計事務所は学習塾ほど人の出入りが激しくないからでは？
それならそれで公平な判断だと思うが。

[406: 匿名さん]

「壁の隣の金儲けが不愉快」とか、「うるさいから、ダメって言えばダメでしょう」ではねえ。

[407: 匿名さん]

>405
どのような規準での判断？
それが皆に公平に適用されるのであれば、一応最低限の条件は満たしている。

ちなみに、「塾は五月蝿いから」みたいなものは、生徒が３人しか居なくても五月蝿いのか？
のような話になって収拾がつかなくなるのは見えているの規準としてはふさわしくない。

[408: 匿名さん]

いつからスレ主マンションに会計事務所が存在するようになったんだ？デマがデマを呼んでるな。
225が、判例の話を誤読したんだろうけど、
それ以降、ちゃんと確かめずに書き込みが続いてるのが情けない。

[409: 匿名さん]

>408
知らなかったのか。
（マンションの住所）　税務会計事務所
で検索すれば「T税務会計事務所」が3階にあることが分かるぞ。

[410: 408]

409さんありがとう。
私こそ誤読してたのか？
いずれにしても申し訳なし。
すると、クリーンハンズの原則が問題になってくるね。

[411: 匿名さん]

新な展開ですね。

個人塾なんてどうでもよくない？

[412: 匿名さん]

塾だけではなくて、税務会計事務所か。
外野としては、ますます面白くなってきた。

[413: 匿名さん]

会計事務所の方が、不特定多数の来訪者があり、セキュリティ面では、問題になる可能性があるのではないかな？

[414: 匿名]

会社の本店として登記してる人だっていくらでもいますよ。
実際に会社の重要な意思決定を自宅で行っているとなれば、本店としての体もなすわけですから、なんら問題はないでしょう。

[415: 匿名さん]

スレ主さんとかの反応がみものですね。

[416: 匿名さん]

>>414
>実際に会社の重要な意思決定を自宅で行っているとなれば、本店としての体もなすわけですから、なんら問題はないでしょう。

「問題はない」というのは何に対して？？？

このスレでは、塾の運営が規約の「専ら住宅」に反するとか、エレベータの稼動が増えるとか、不特定多数の来訪者によるセキュリティの低下とかが問題視されているようですが、事務所だとこれらには該当しないということ？
違いますよね。

[417: 匿名さん]

何らかの理由でとにかく塾に反対する人たちの陳腐な理論？のオンパレードが始まりそうですね。

[418: 匿名さん]

外野が本スレを閲覧するのは、自分の住むマンションで同様の事例が
発生した場合に参考としたいからであろう。

参考とするためには、当該マンションと自分のマンションのどこが
同じでどこが違うかの事実関係を把握しなければならない。

ところが、スレ主からは極めて限られた情報しか得られない。
だから論者それぞれに、自分に都合よく事実関係を補って立論する
ので、議論がしばしばかみ合わない。

以下も、一外野が勝手に事実関係を推測した立論の一例である。

（１）管理会社の対応

　スレ主からの報告には、管理会社は「塾は管理規約違反。管理規約を
　住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、塾継続は不可」と
　理事会及びスレ主に伝えたとある。

　これは、区分所有法第３１条１項前段を援用したのだろうが、同条
　１項はむしろ後段の方が重要である。

　１項後段：この場合において、規約の変更が一部の区分所有者の権利に
　　　　特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。

　端的に言えば、規約を変更して塾を禁止するには、当該学習塾の承諾が
　必要ということであり、規約変更は事実上不可能である。

（２）管理会社が、意図的或いは恣意的に１項前段のみを理事会側に伝え、
　後段を秘したとは考えにくい。もしそうならば、善管注意義務違反に
　該当しよう。

　従って、この時点で少なくとも理事会は「管理規約を変更して塾を禁止
　することは、裁判上はできない」ことを認識したのではないか。
　つまり、スレ主の要望するような解決策は、裁判外でしかできないと。

（３）「理事会は塾経営者に、一ヶ月以内に塾経営をやめること、
　やめなかった場合は法的手段をとる旨、文書で通知した」したそうだが、
　もしこれが事実なら、極めて稚拙な対応といわざるを得ない。

　なぜなら、せっかく裁判を避け、裁判外で解決を図ろうとしているに
　かかる文書を出すことは、相手の塾側に、理事会を被告とする「営業停止
　義務不存在確認訴訟」の提訴を慫慂するようなものだからである。

（４）だから、最終的には総会の場で「まずそちらで塾経営者の話を聞く」
　ところまで後退したのではないか。

（５）戦線を後退させた理事会に不満を持つスレ主がスレ立て。

[419: 匿名]

>>実際に会社の重要な意思決定を自宅で行っているとなれば、本店としての体もなすわけですから、なんら問題はないでしょう。
>「問題はない」というのは何に対して？？？
マンション内に事業所があっても差し支えないと言う事です。
つまり、
>このスレでは、塾の運営が規約の「専ら住宅」に反するとか、
塾を運営しているだけでは、『規約の「専ら住宅」に反』している、とは判断されないでしょうと言う意味です。

>エレベータの稼動が増えるとか、不特定多数の来訪者によるセキュリティの低下とかが問題視されているようですが、事務所だとこれらには該当しないということ？
塾であろうが、会計事務所であろうが、建築会社であろうが、サークルであろうが、止めさせるためには、それらの事実を立証して、共同の利益に反した状態である事を、司法に認めさせるしかないでしょうね。
例え管理組合が『規約違反に該当する』と判断したとしても、裁判になってしまえば司法が共同に利益に反していると判断しない限り、止めさせる事なんて出来ないと思いますよ。

[420: 匿名さん]

会計事務所に関しては、住居の本拠があっての利用か、事務所専用での利用かによって、対応が異なるでしょうが、内職や副業でなく、さらに塾と異なり、より不特定多数が出入りすることになるでしょうから、「共同の利益」に反するとされる可能性が大でしょう。

理事会大変そうですね。

[421: 匿名さん]

>>418
>（５）戦線を後退させた理事会に不満を持つスレ主がスレ立て。

それが不思議なことに、理事会に解決を依頼すると同時にスレ立てしているようですね。時々人に依頼しておいて、その依頼した人に知らせずに、また別の人に同じことを依頼すると言う方がおられますが、理事会にとっては失礼な話ですよね。

おそらく、最初から理事会の対応に不満というか、理事会が正論を述べたので、こりゃあだめだと思って、掲示板で側面射撃をしようとされたのではないでしょうか。

結果、自爆のようですが。

[422: 匿名さん]

掲示板は単なる娯楽、解決の為の手段ではありません。
該当マンション住民も知らない人が大多数です。

外野は好きに遊んで下さい、規約、法律には勝てませんよ。

[423: 匿名さん]

そもそも、塾が住居用の規約、法律を守ることなど不可能なのですよ。

[424: 匿名さん]

>>422
>外野は好きに遊んで下さい、規約、法律には勝てませんよ。

逆でしょう。この場合の外野は勝ち負け関係ないからね。

規約、法律をしっかり理解しないと勝てないのは、当該マンションの関係者ですよ。その点、塾側に分があるように思う外野が多いようですね。

外野の方が広い視野で見渡せるからね。しっかりと外野の意見も聞くことでしょうね。

[425: 匿名さん]

>>423
塾と言うのを、住民の営みの一つと捉えればよいだけですよ。

塾にだけこだわるというのは、理由があるのかな？

[426: 匿名さん]

>>423
>そもそも、塾が住居用の規約、法律を守ることなど不可能なのですよ。

何度も尋ねていますが、実際何が問題なのですか？抽象的な表現では、理解不能です。具体的に、5W1Hで問題点を描写されると、理解者が現われるかもね。

[427: 匿名さん]

単なる規約違反、塾の存続は出来ません。

[428: 匿名さん]

>>427
>単なる規約違反、塾の存続は出来ません。
国土交通省のコメントに従えば、違反していないじゃん。で、それ以外に問題がないのならば、全然問題ないじゃん。別にどうでもいいじゃん。

自明だね。

[429: 匿名さん]

>国土交通省のコメント
それは法律？

[430: 匿名さん]

裁判にでもなれば塾が負け。

[431: 匿名さん]

国交省は関係有りませんね。

[432: 匿名さん]

>>429
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdf
にPDFがあるから、読んでみたら。お宅のマンション、これを元にしていないのかな？

① マンションが重要な居住形態となっている中で、マンションの快適な居住環境を確保するため、区分所有者は、具体的な住まい方のルールを定めておくことが重要であるとともに、社会的には、マンションを社会的資産として、その資産価値を保全することが要請されている。

このような状況の中で、管理組合はマンションを適正に管理するよう努め、国は情報提供等の措置を講ずるよう努めなければならない旨の適正化法の規定を踏まえ、国は、管理組合が、各マンションの実態に応じて、管理規約を制定、変更する際の参考として、このマンション標準管理規約及びマンション標準管理規約コメントを作成し、その周知を図るものである。

[433: 匿名さん]

>>430
>>431

「管理組合はマンションを適正に管理するよう努め」ていないマンションってことか。だったら、関係ないかもね。

[434: 匿名さん]

>>430
>>431
で、会計事務所はOKなの？

どちらにしろ、あんた一住民だろう？マンションを代表するような書き方止めたらどう？

[435: 匿名さん]

>>432
「店舗併用等の複合用途型マンション」だと、別の規約のテンプレートがあるようだけれど、住専の意味については、当然同じ解釈でしょうね。

[436: 匿名さん]

だから、そもそも塾が住居用の規約、法律を守ることなど不可能なのですよ。

[437: 匿名さん]

標準管理規約はもういいよ、なんの拘束力も無いモデル規約、間違えも多く問題有りだよ。
マンション管理センターも遠慮だよ、ここ以前仕分けされたんじゃないの？　アホらしい。

[438: 匿名さん]

自宅で寄席でも始めようかな？　無理かな？

[439: 匿名さん]

一番太鼓で即中止でしょうかね。塾は無理か。

[440: 匿名]

>裁判にでもなれば塾が負け。
例えば、夜間は無人になって人が生活している気配など全く無い、というのであれば、『専ら住宅専用』を根拠に規約違反も問えるでしょうが、
居住を主な目的とした自宅で、塾を経営しているというのであれば、裁判所は規約違反とは判断しないと思いますよ。

結論から言えば、塾の存在が共同の利益に反するか反しないか。
それだけだと思いますよ。

でなきゃ、基本的人権やら物権やらの概念まで巻き込んで、収拾がつかなくなってしまう…

[441: 匿名さん]

住民さん、理事会に任せるのならば、ここでどうこういうことではないのでは？

あがけばあがくほど、ボロが出ていますよ。

>>437
マンション管理センターがすべてでしょう。法律「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」により、「マンション管理適正化推進センター」の指定を受け、マンション管理士の試験機関と登録機関を担当し、管理組合を指導する立場にあるわけだからね。

それが適用されないって、どんなもぐりのマンションだよ。そこだけ独立国か、それとも教団買収マンションか？

[442: 匿名さん]

で、住民さん、会計士事務所はどうなの？

塾だけ憎しかな？

[443: 匿名さん]

塾の騒音問題で塾側が勝った判例なんて見たこと無い。

[444: 匿名さん]

騒音ひとつとっても塾が住居用の規約、法律を守ることなど不可能なのですよ。

[445: 匿名さん]

>塾の騒音問題

って、どんな騒音よ？

[446: 匿名さん]

>>443
>塾側が勝った判例なんて見たこと無い。

塾側が負けた裁判例があれば示して欲しいな。

そんな例はないからね。

[447: 匿名さん]

で、住民さん、会計士事務所はどうなの？

塾だけ憎しかな？

[448: 匿名さん]

また、発作か？

[449: 匿名さん]

学研？公文？　
　
マンションで塾を開くなんて非常識なのは何処の塾？
　

[450: 匿名さん]

発作起こしたおっさん、マンション管理センターやマンション管理士に
どんな権限有るんだ、説明出来るかな、権限無いから出来ないだろ。
やっぱり仕分けで廃止しとけば良かったね、天下り先。

で、居住用（専ら）マンションで学習塾は出来ないよ、じき廃止。