マンションで塾を経営【その５】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

6) 管理規約違反か否かという基本的な部分については、管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け理事会でもその旨確認をし本人に文書で通知をしております。

7) 先方は、自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談すると言ったそうで、その回答を理事会として待っている状況だと聞いています。

8) 理事会としては当該者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をしたうえで、例えば民事訴訟まで行うのか、検討することになりそうです。

9) 息の長い手続きになりそうですが、違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思います。

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

10) 学習塾の経営者に対し、先月、一ヶ月以内にマンション内での塾経営（マンション管理規約違反のため。当該地区は住宅用地です）をやめること、やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとるむね、マンション理事会の総意で当該塾経営者に文書で通知しました。

11) 相変わらず塾はマンション内で続けられています。

12) 今後は、法的な手続きに移行する見通しですが腹立たしい限りです。

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

13) 経営者からは理事会に対し、具体的に周辺住民に対しどのような迷惑を与えているのか述べよという文書が弁護士の名前で送られてきたようです。

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

A) 当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。

B) 数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。

C) 理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えない

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

14) まだ裁判にはなっておりません。総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。

（前スレ）
【その４】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329930/
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165/
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266/
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/

[361: 匿名さん]

>>359　素人が何を言ったところで無理ですよ。 トラブル出したら塾は終了です。

[362: 匿名さん]

数多くの塾を開業してきた、大手塾の経営の中でのノウハウです。
テナント契約、それに準ずる住民の認証が必要です。

[363: 匿名さん]

>住民の同意

何に住民の同意が必要で必要がないか明示されていないものに、同意が必要だとは思わないなあ。

自宅で10人の人を呼んでパーティするのに、同意が必要か？

一日3人x2組の生徒を呼んで指導するのに、同意が必要か？

まあ、自宅で披露宴をするのならば、ご近所を招待するだろうけれど、全戸まで触れ回ることはしないだろうね。

[364: 匿名さん]

>357
塾経営者が自室からセキュリティーを解除してるに決まっているでしょう。
そもそもマンションとは居住者以外にも多数の人間が出入りするところですよ。

[365: 匿名さん]

住民の同意を得ずに開業してトラブルになれば塾側の負けです。裁判でも塾側の負け。
数多くの塾を開業してきた、大手塾の経営の中でのノウハウです。
一般的には、テナント契約、それに準ずる住民の認証が必要がなければ塾は運営できません。
開業場所に不安がある所で事業を営む馬鹿者ということです。

[366: 匿名さん]

>数多くの塾を開業してきた、大手塾の経営の中でのノウハウです。

ノウハウは結構だが、マンション内で個人塾を開けるかどうかとは、全然別問題だろう。

「許可」の意味も理解できていないで、ノウハウも何もないだろう。素人以下で国語力ゼロだよね。

[367: 匿名さん]

>361
あなたが素人丸出しですね。

[368: 匿名さん]

>>365
ノイローゼ患者のように同じことを書くのは止めて、裁判例、提示してくれないかな？

[369: 匿名さん]

素人の「大丈夫」は全然宛になりません。
数多くの塾を開業してきた、大手塾の経営の中でのノウハウです。
テナント契約、それに準ずる住民の認証が必要がなければ塾は運営できません。
現実ですよ。

[370: 匿名さん]

テナント契約、それに準ずる認証がなければ無理です。
開業場所に不安がある所で事業を営むのは馬鹿者です。

[371: 匿名さん]

>369
塾経営は素人ですが、法律関係はあなたより専門なので、悪しからず。

[372: 匿名さん]

スレ主さんだろうが、やればやるほど、周りが呆れ返るだけだよ。

同じ言葉を繰り返しても、相手が納得できれば、意味がないってことがわからないかな？

わかるように、追加の情報を出しなよ。

ここの塾主が馬鹿者でも、事業として失敗しようと、別にどうでもいいんだよ。マンションで塾を営業してはいけないという根拠が知りたいわけ。

もし、事業として失敗するっていうのであれば、放っておけば良いことじゃあないのかな？それも解らない？

[373: 匿名さん]

>裁判例、提示してくれないかな？
それくらいご自身で調べたらどうですか？　塾側が勝った例、負けた例が出てくるでしょう。

[374: 匿名さん]

>>369
ノイローゼ患者のように同じことを書くのは止めて、裁判例、提示してくれないかな？

[375: 匿名さん]

ただ、一般的には訴えられた塾側が負けます。

[376: 匿名さん]

>>373
あんたが裁判で塾側が負けるって言っているんだから、示す義務はあんたにあるのは当然だろう。

裁判例がないから、そういう例はないとこちらは主張しているわけだからね。

[377: 匿名さん]

所詮、素人が「大丈夫」と言っているだけなのでしょ？

[378: 匿名さん]

>>375
>ただ、一般的には訴えられた塾側が負けます。

その根拠か裁判例を提示しろって要求しています。

[379: 匿名さん]

所詮、素人が「禁止」と言っているだけなのでしょ？

[380: 匿名さん]

>裁判例、提示してくれないかな？
それくらいご自身で調べたらどうですか？　塾側が勝った例、負けた例が出てくるでしょう。

[381: 匿名さん]

所詮、素人の言です。

[382: 匿名さん]

>>380
>それくらいご自身で調べたらどうですか？　塾側が勝った例、負けた例が出てくるでしょう。

それくらいご自身で提示されたらどうですか？　「塾側が勝った例、負けた例が出てくるでしょう。」と言うのであれば。

こちらは探してもないと主張しているのだからね。わかる？

[383: 匿名さん]

許可が必要でもないものが、「許可」が必要だからと裁判で負けることはない。

同意が必要でもないものが、「同意」が必要だからと裁判で負けることはない。

素人であろうがなかろうが、わかりそうなものだが。

[384: 匿名さん]

管理組合が訴訟を起こすならば、「共同の利益」を損ねることを証明する必要があると言っても、それは提示できない。

裁判例があると言うから、「裁判例を提示」するよう依頼しても、しないと言う。

管理組合も厄介だろうね。だだこねの専門家が住民に居ると。

[385: 匿名さん]

まだやっているの？　飽きないねぇ．．．

下記に専門家の意見が出ているよ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329930/res/889-890

悪あがきをして独自解釈をしたって、訴訟になったら塾側勝訴は難しいよ。
塾を継続するには、総会で皆の同意をえることだね。

[386: 匿名さん]

>>385
そんな過去スレ無視するに限る。

何か言いたければ、ちゃんと書きなよ。ビギナーさんよ。

[387: 匿名さん]

どこが専門家の意見なんだか？

[388: 匿名さん]

おまえらも素人だろ、そう言わずに我ー張って我がままカキコしな。

他人のマンションで盛り上がれぇ～　　

[389: 匿名さん]

>>388
えらいおもろいマンションですなあ。おかしな一部住民が、ヒステリックに同じ書き込みを続け、外野がからかいまくってるって感じでんなあ。こりゃあ、管理組合さんも大変ですっせ。なんとかにつける薬はないって、昔からよう言いますがな。

[390: 匿名さん]

>389
読みにくいよ～　チットは気～使いなよ。

[391: 匿名さん]

発作が収まったようですね。

疲れますね。同じことばかり書かれても。

[392: 匿名さん]

本件の本質は、
　　塾が継続できるかどうか
であり、
　　裁判に勝てるかどうか
ではない。
　（例：経営者の場合、最終目標は勝訴ではなく、塾の継続）

経営者について
　　敗訴　＝　経営不可。
　　勝訴　＝　経営可能。しかし、塾の維持までもが保障される訳ではない。



マンション内で、この経営者は、
　　裁縫の内職等
に取り組んでいるのではなく、
　　集客（生徒）の必要なサービス業
を行っており、生徒の親御さんの信頼なしでは、経営不可能。

知恵や時間、費用等を使えば、いくつかの方法で合法的に支持をなくすことが可能。

しかも、今回の経営者は、訴える可能性があるではなく、訴えられる可能性がある。
　（心象面でもより負のイメージ）


最終目標へ到達できるのは、経営者よりスレ主の方がかなり可能性が高いと考えられる。


なお、私は知りませんが、
　　マンション塾経営者側が訴えられて裁判になり、
　　経営者が勝訴して、
　　その後、塾が継続できている
という実例はあるのでしょうか？

[393: 匿名さん]

>>392
まだ懲りずにやるの。

野次馬の関心は、管理組合が最終的にどう判断するかどうかであって、塾の経営がうまく行くかどうかではないの。ここは、マンション掲示板なんだからね。

万が一、管理組合が提訴することになれば、その結果も興味あるってことかな。

頑張って、同じことを書き続けなさい。

[394: 匿名さん]

>>392
相変わらず、本来の本質とは異なるところばかり言及するね。印象操作の一環？

理事会が規約違反と判断しようと、たとえ総会で規約違反と判断されようとも、塾の継続は可能。
裁判で敗訴が確定（上告すると確定しない）した場合のみ、塾の継続が不可能。

塾の経営に関しては、継続の可否とは独立した話で、個々の塾の状況（講師の質、生徒およびその親の求めているものや信頼関係、周辺状況等々）によって異なるので一概には言えない。
逆に言えば、裁判等で揉めていなくても経営が成り立たなくて継続できなくなる塾もあったりするので、継続問題と経営問題は別個に考えなければ話にならない。

>なお、私は知りませんが、
>　　マンション塾経営者側が訴えられて裁判になり、
>　　経営者が勝訴して、
>　　その後、塾が継続できている
>という実例はあるのでしょうか？
私も知りませんが、その逆のケースの実例はあるのでしょうか？
無いもの強請りしても、何も変わらない。

[395: 野次馬その２]

>393
同じく！
今回の案件をケーススタディとして、管理組合としてどう振る舞うべきか興味があります。

[396: 匿名さん]

>>395
ケーススタディとしては、学ぶべきことが多いですね。

理事会の苦情対処の難しさがよく分かるケースですね。

・苦情への初動をどうするか。
-->迅速に双方の意見、管理会社やマンション管理センターの助言を仰ぐ
-->理事会・管理組合として対処すべきかどうかの見極め

・苦情申立者・被苦情住民の鎮静化
-->理事会として対処するので、個別の行動を控えるように説得
-->Webなどへの投稿が、マンション価値の毀損を損なうだけでなく、本人の負担となり得ることを説明

・住戸間の争いの場合
-->どこまで介入するか、あるいは放置するか、見極めが必要
-->場合によっては、住民同士の争いに発展

・マンションとして対応が必要な場合
-->理事会でどこまでやるか見極めが必要
-->なるべく訴訟を避ける解決法の考案
-->最悪のケースも含め、シナリオを作成し、それぞれpros and cons、ロードマップ、スケジュール等を作成
-->総会で検討する場合、総会前に、住民への十分なバイアスのかからない関連情報の提供

規模や住民の質にも依存するでしょうが、どのマンションであっても、バイアスなく公平に、万が一訴訟になった際にも管理組合が敗訴することのないようなトラブル解決を図るのは難しいでしょうね。

[397: 匿名さん]

今日は、この掲示板、騒がしくないですね。

掲示板でも、毎日騒がしいとは限らないようです。

[398: 匿名さん]

スレ主は、塾をやめさせたいとの要望です。

このスレッド（＊）は、塾経営者への対策相談です。
　　＊　「この件」ではないことが大きなポイント

「マンション　対　戸建」等の対決スレのように、「スレ主　対　経営者」のスレではないのです。

これらに沿って、淡々と回答しているにも関わらず、本質が異なると言われる理由が、皆目、理解できません。


>393
>野次馬の関心は、管理組合が最終的にどう判断するかどうかであって、塾の経営がうまく行くかどうかではないの。
おおもと（No.1）のスレ主記載内容を見れば、これは明らかに大きな誤りです。
このスレッド（「この件」ではない）の趣旨を理解していますか？
塾経営がうまくいかなくなれば、スレ主はバンザイであり、このスレッドの目的達成で本スレは不要です。

>394
>逆に言えば、裁判等で揉めていなくても経営が成り立たなくて継続できなくなる塾もあったりする
塾は客商売であり、このスレに塾名とマンション名が載った時点である意味、今後が決着しており、スレ主の狙いも394のとおりでは？


なお、スレ違いになりますが、経営者の立場に立った場合、「相手が悪かった」ということになるんでしょうね。

[399: 匿名さん]

>398
スレ主の要求が正当なものとは言えない可能性が十分に高い状況なのだから、スレ主の要求を実現するための助言が書き込まれないのも当然のこと。

要求が正当なものであることが法的に確認されれば、レスの風向きは大きく変わるでしょうが、現状では無理です。
下手な小細工や印象操作は、各種の結果によっては損害賠償の対象になる可能性があるので、オススメできません。

[400: 匿名さん]

>398
このスレの存在は塾の経営には何ら影響はないと思います。
裁判になったとしても要は勝てば良いのです。
そんなことを気にする人は止めれば良く、気にしない人が続ければ良いのです。
つまりは、スレ主側の主張が総会、そして裁判で認められるしか、塾を止めさせる方法はないのです。

[401: 匿名さん]

>>398
塾の経営が、理事会や管理組合以外の要因でだめになったり、繁盛したりすることはあるだろうが、それは本質ではないんだよ。

スレ主は、規約違反で停止できるかどうかを相談しているわけだからね。で、住居として使っている限り、よほど共通の利益に反する事実が恒常的に生じていない以外、停止させるのは無理ではないかというのが、穏当な意見だと思いますよ。

もし共通の利益に反する事実があれば、それをまず改善させればよい。それでだめなら、停止というのが、権利を制限するような場合のやり方でしょう。

被害がなければ、権利が優先されるってことです。規約の目的を考えれば当然です。

[402: 匿名]

スレ主？の意図が良好な住環境の維持ではなく、塾の経営を止めさせる事であるように思えてならない。
これでは裁判官の心証にも影響を及ぼしそうですね。

勝てば官軍
勝訴後の塾経営に関しては、影響なしに一票！

[403: 匿名さん]

スレ主の意図は嫌がらせではないよね？

[404: 匿名さん]

>>403
>スレ主の意図は嫌がらせではないよね？

そうではないと信じたいが、税務会計事務所の存在は問題にせず、塾だけを規約違反（「専ら住居：に抵触？）と騒いでいるところに何か恣意的なものを感じざる得ない。
理事会および管理組合には公平な対応を期待したい。

[405: 匿名さん]

会計事務所は学習塾ほど人の出入りが激しくないからでは？
それならそれで公平な判断だと思うが。

[406: 匿名さん]

「壁の隣の金儲けが不愉快」とか、「うるさいから、ダメって言えばダメでしょう」ではねえ。

[407: 匿名さん]

>405
どのような規準での判断？
それが皆に公平に適用されるのであれば、一応最低限の条件は満たしている。

ちなみに、「塾は五月蝿いから」みたいなものは、生徒が３人しか居なくても五月蝿いのか？
のような話になって収拾がつかなくなるのは見えているの規準としてはふさわしくない。

[408: 匿名さん]

いつからスレ主マンションに会計事務所が存在するようになったんだ？デマがデマを呼んでるな。
225が、判例の話を誤読したんだろうけど、
それ以降、ちゃんと確かめずに書き込みが続いてるのが情けない。

[409: 匿名さん]

>408
知らなかったのか。
（マンションの住所）　税務会計事務所
で検索すれば「T税務会計事務所」が3階にあることが分かるぞ。

[410: 408]

409さんありがとう。
私こそ誤読してたのか？
いずれにしても申し訳なし。
すると、クリーンハンズの原則が問題になってくるね。