マンションで塾を経営【その５】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

6) 管理規約違反か否かという基本的な部分については、管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け理事会でもその旨確認をし本人に文書で通知をしております。

7) 先方は、自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談すると言ったそうで、その回答を理事会として待っている状況だと聞いています。

8) 理事会としては当該者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をしたうえで、例えば民事訴訟まで行うのか、検討することになりそうです。

9) 息の長い手続きになりそうですが、違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思います。

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

10) 学習塾の経営者に対し、先月、一ヶ月以内にマンション内での塾経営（マンション管理規約違反のため。当該地区は住宅用地です）をやめること、やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとるむね、マンション理事会の総意で当該塾経営者に文書で通知しました。

11) 相変わらず塾はマンション内で続けられています。

12) 今後は、法的な手続きに移行する見通しですが腹立たしい限りです。

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

13) 経営者からは理事会に対し、具体的に周辺住民に対しどのような迷惑を与えているのか述べよという文書が弁護士の名前で送られてきたようです。

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

A) 当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。

B) 数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。

C) 理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えない

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

14) まだ裁判にはなっておりません。総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。

（前スレ）
【その４】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329930/
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165/
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266/
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/

[251: 匿名さん]

>>248
いえいえ、もう二つ

専有部分での金儲けを一切禁ずる。　理事長

専有部分での夫婦の営みは午前６時以降午後23時59分59秒までに完了すること。　　理事長

[252: 匿名さん]

なんか、塾全面反対派って、限度とか他人の権利の尊重とか一切気にしないって感じ。

[253: 匿名さん]

>251
素敵なルール。スレ主さん大喜び。

[254: 匿名さん]

>>250
反対派に言わせると理事会が決めたことに反すると規約違反になるそうだから、じゃんじゃん理事長名で禁止すると、すべてのトラブルは解決ですね♪♪♪

[255: 匿名さん]

>>251
中古物件の購入時にそんな重要事項を説明されたら、即大笑いでキャンセルでしょうね。

[256: 匿名さん]

静かで良いマンションそうですね、価値も上がりますよ。（笑

[257: 匿名さん]

>>256
静か過ぎて隣の住戸のお札を数える音が聞こえるらしい。

[258: 匿名さん]

>>257
それって壁が薄いというか、障子以下だろうが！

[259: 匿名さん]

>>254
>すべてのトラブルは解決ですね♪♪♪

そして、今度は理事会と区分所有者との新たなトラブルが生まれていく。

[260: 匿名さん]

>うるさいから駄目でしょ。何を言っているんだか。

こういう住民がいると大変ですね。解決を模索するとか、協調ができないと。塾に限らずトラブルの元ですね。

[261: 匿名さん]

>>259
>今度は理事会と区分所有者との新たなトラブルが生まれていく。

理事会が毎年変わる度に、通達も変わったりしてね。

熊さん「八っつぁんよー。今年の理事会は、塾はOKだったかい？」

八っつぁん「去年はアウトで、一昨年はOK、その前はアウトだったかな？他しか、今年はOKかな？でも、営利ではエレベータを使うなとかあったような？エレベータの横に百条ほど新ルールが書いた貼紙があるから、去年のと比べてみな。」

[262: 匿名さん]

>261
毎年ルールが変わるなんて覚えきれない。
ということで守れなくて、毎年理事会とバトルだな。

[263: 匿名さん]

>>262
まあ、あほな住民に理事会が踊らされないことを願うしかないですね。

[264: 匿名さん]

>263
いや、大丈夫か。
国交省のコメントが周知徹底されていない（すくなくても俺は知らない）という主張と同様に、「そんなルールは俺は聞いていないから無効だ」と主張すればＯＫ。

[265: 匿名さん]

>>264
当然、新入居者には重要事項として説明されるし、既居住者には理事会の議事録が回覧されて、認めが押されるのではないかな？

ビギナーでもあるまいし、そんな心配は無用だろう。

[266: 匿名さん]

>>265
>国交省のコメントが周知徹底されていない（すくなくても俺は知らない）という主張

って、マンションの管理組合はしないでしょう？必要に応じ調べればわかる話だし、そのための管理会社やマンション管理士、マンション管理センターがあるわけだからね。知らないことを自慢するのは、このマンションの一部関係者とビギナーだけだろう。ビギナーは、何せドヤ顔でビギナーなんだから。

いずれにしろ、法律は色々あるが、全部知っている人間なんていないからね。それと同じこと。必要に応じ調べれば良いし、わからなければ専門家に聞けば良い。

このマンションは知らんが、それでも刑法のような常識で判断できるもの以外は、ルール違反しても、いきなりレッドカードはないだろうね。

[267: 匿名さん]

条件付きでOKしたらどうなのかな？
・外部講師は不可
・挨拶等は、ドアを閉めた状態で行う
・生徒が帰宅する際は、エレベータに同乗しマンション外に出るまで付き添う
・講習時間は夜9時台までとする
・日曜・祝祭日は指導を行わない
・室内での机等の移動は細心の注意を払い、カーペットを敷くなど階下への配慮を払う
・週30名以内の生徒数とする
これだけすれば、共同の利益を損ねることはないと思う。エレベータの利用が気に食わない住民がいるようであれば、エレベータは利用しないと言うのを付け加えても良いだろうが、エレベータ設置の目的からすると、そこまでする必要もないように思う。

これでも、うるさいかな？

[268: 匿名さん]

生徒が乗ってきた自転車、親の送迎の車の問題解決も加えてください

[269: 匿名さん]

階下への騒音は50db以下とする、など数値を入れてください

[270: 匿名さん]

>>268
>>269
は、賛成意見のようね。これで決まりかな？

それと、数値を入れると、塾と関係ない他の住戸も同じ規則が適用されるって言う理解で良いのかな？

[271: 匿名さん]

他人のマンションの事、勝手に決めるなよ（笑）

>>266
国交省、マンション管理センター、マンション管理士がどうしたの？
民間のマンションに対して何の権限も無い組織と資格だが、アタマ悪い資格オタクか？

権限有るなら書いてみろ（爆笑～

[272: 匿名さん]

なんか、一人だけ議論に参加出来ずに喚いているのがいるね。（>271）

[273: 匿名さん]

>>272
そうですね。

「俺のマンション、普通のマンションじゃあない」って、頭の悪そうな投稿ですね。

で、叫ぶだけで、何が解決できない問題なのか、どう共同の利益を損ねているのか、明示できないのだから、問題外ですね。

このマンションの皆さん、本当にお気の毒。

[274: 匿名さん]

権限があるから従う、ないから従わない。それが全てみたい。
権限のあるなしに関わらず、参考になるものは参考にし、自分達にとって最良解を自分達で考えだす。
自分もそうありたいし、そんな住人のいるマンションに住みたいものですね。

[275: 匿名さん]

屁理屈要らないから、権限は有るのかな？　　愚図ってもだめよ。（笑）

一人で成りすましも駄目よ（笑～

[276: 匿名さん]

>>275
バカじゃあないの？

誰が成りすましているの？どなたかのようにハンドル使い分けている訳でもないのに。

で、何がどのように共通の利益を損ねているの？共通の利益を損ねていないのならば、そもそも理事会や管理組合が総会で審議するほどの問題はないってことじゃあないだろうが。それも理解できない？

[277: 匿名さん]

>>276
誤:問題はないってことじゃあないだろうが
正:問題はないってことだろうが

[278: 匿名さん]

＞それと、数値を入れると、塾と関係ない他の住戸も同じ規則が適用されるって言う理解で良いのかな？
その理解で間違いありません。

[279: 匿名さん]

>267-269
それは文言がなくとも常識的に守るべきことです。

[280: 匿名さん]

>276
すでに理事会が管理規約違反と認定済＆理事会が文書で警告済の塾に関する議論で、
総会で審議するほどの問題がないとか言い出す方が馬鹿だろ。

裁判でどちらが勝つかを判断するには材料不足だけど、裁判に至るまでのステップは明確だよ。
まあ、総会で理事会ではなく塾経営者が支持されれば裁判にならないから、
そう信じられる人はそう信じて総会結果の報告を待てばいい。

威勢のいい塾肯定派が自分から、

　「当然、総会で塾が勝つから無問題！」

いいださないのが不思議で仕方ないけどね（笑）

[281: 匿名さん]

↑　
自らのマンションの規約守ればそれで腹いっぱいですよ。

他の無能な組織の文言を尊重する必要性は皆無。

[282: 匿名さん]

>>281
「他の無能な組織」ってどこのこと。国交省とかマンション管理センターのこと？

で、有能な組織って、ひょっとして、このあほなスレ主に扇動されたあほな理事会のあるマンションの管理組合？

結局総会で塾主の意見を聞いて判断することになったのじゃあないの？どこからも「有能」さは理解できなんだが？

[283: 匿名さん]

>>280
>すでに理事会が管理規約違反と認定済＆理事会が文書で警告済の塾に関する議論で、
>総会で審議するほどの問題がないとか言い出す方が馬鹿だろ。

で、その問題とは何なの？

答えられないんじゃあ話にならないなあーーーー。

[284: 匿名さん]

>>281
世の中のマンションは、他の無能な組織の作成したひな形をそのまま規約に用い、他の無能な組織の解説を学習したマンション管理士が所属する管理会社によって管理されているようですね。

面白いご意見。

[285: 匿名さん]

>>279
> >267-269
>それは文言がなくとも常識的に守るべきことです。

基準不要で塾を開けると言うご意見ですね。

私もそのように思います。住民が常識的な範囲で、居住しながら活動するのに、常識による自主規制以外何ものも必要ないでしょうね。

[286: 匿名さん]

>280
良識ある住人が多数をしめるマンションであれば、塾禁止議案は間違いなく否決されるでしょうね。このマンションの場合は知りませんがね。

[287: 匿名さん]

>>280
>「当然、総会で塾が勝つから無問題！」

それ以前に勝たなければならない議案が上程されるの？
存在しない議案に勝つことはできないな。

そもそもこの有能な理事会はどんな議案を上程するのかね。
議案は、公平さのあるものでなければならないので、結構難しいぞ。でも有能な理事会だから大丈夫か。

[288: 匿名さん]

現行規約の解釈で騒がしい塾は十分禁止されます。

[289: 匿名さん]

>>288
>騒がしい

が、問題？「となりのおばはんうるさい」と同じレベルの描写ですね？大丈夫？

でも、仮にそうだとしたら、まず改善を要望するのが先でしょう。騒がしくなければ良いわけだから。いきなり「禁止」はありえない。で改善するには、どのように騒がしいか指摘しないとね？

で、騒がしくなければOKなの？その次のいちゃもんは何？

[290: 匿名さん]

>>288
>騒がしい塾は十分禁止されます。

騒がしくない塾は禁止されないと認めてるわけだよね。

[291: 匿名さん]

>>290　そうですよ。簡単なことです。何かとトラブルを起こす騒がしい塾は禁止です。

[292: 匿名さん]

（１）マンション管理組合の総会にいかなる議案が提出されて、いかなる議決が
　なされようと、それは当該マンションの区分所有者の意思であって、外野の知る
　ところではない。

（２）管理規約や総会の決議には法的強制力がないから、総会前と総会後では、
　当該マンションの状況は何も変わらないだろう。

（３）状況が変わらないことに不満を持つ側（現状維持を非とする側）が訴訟を
　提起するだろう。

（４）裁判所は、当該学習塾が「区分所有者の共同の利益に反する」か否かを判断
　するだろう。

（５）これに関連して、訴訟当事者から主張があれば、Web上の匿名掲示板に当該
　マンションの実名をさらすことが、「区分所有者の共同の利益に反する」か否か
　も判断することになろう。

[293: 匿名さん]

>>292　そうですよ。簡単なことです。現行の規約で何かとトラブルを起こす騒がしい塾は禁止になるということです。

[294: 匿名さん]

今のところ、何らかのトラブルは起きてませんがね。つまり、禁止出来ないということ。

[295: 匿名さん]

今のところね・・・将来のことを考えないのは事業主としては失格でしょう。

[296: 匿名さん]

どちらかというとスレ主がトラブルメーカーに見える。

[297: 匿名さん]

可能性だけでは、予防策を義務付けることは出来ても、禁止することは出来ませんね。

[298: 匿名さん]

許可を得てから開塾しましょうということですね。

[299: 匿名さん]

許認可制ではないので不要です。

[300: 匿名さん]

>>297　塾を運営している方ですか？

[301: 匿名さん]

>>299許認可制ではないので不要です。
その通りです。「予防策を義務付け」　野放図ではないですね。

>>299　塾を運営している方ですか？

[302: 匿名さん]

>>299　まさか、単に煽っているだけではないですよね？

[303: 匿名さん]

規約で許認可制となっていマンションでは許可を得る必要はありませんし、組合にも許認可権はありません。当たり前のことです。なぜ、煽りだと思うのでしょう。

[304: 匿名さん]

塾としては、住民が納得する「予防策」を提示しないと駄目でしょうね。

[305: 匿名さん]

>>303　事業主としては失格だと思うからです。

[306: 匿名さん]

いえ、何ら問題はありません。

[307: 匿名さん]

事業主としては失格ですね。
塾としては、住民が納得する「予防策」を履行していかないと駄目でしょうね。

[308: 匿名さん]

>>306　塾を開校されているのか？

[309: 匿名さん]

>304
その前に理事会が問題点を明らかにすることです。現状では塾に反対する理由がありません。

[310: 匿名さん]

>>309　塾を開校されているのか？　理事会以前の現実味の無い話ばかり。

[311: 匿名さん]

塾としては、住民が納得する「予防策」を将来に渡って履行していかないと駄目でしょうね。

[312: 匿名さん]

あなた方の主張のほうが非現実的ですよ。具体的な問題点を提示出来なければ塾を禁止することは出来ませんね。

[313: 匿名さん]

>>312　塾を開校されているのか？

[314: 匿名さん]

>>312　あなたは塾を開校されているのか？

[315: 匿名さん]

>311
住民が納得するかどうかといった感情論はどうでも良いことです。

[316: 匿名さん]

問題を指摘できないで、「問題だ」なんてありえない話ですね。スレ主は、どうかしている。「うるさい」なんて主観的な一言でなくて、具体的な事実と、それが毎回どの程度の頻度で生じているのか、しっかりと述べないと判断がしようがない。

判断がしようがないから、よって塾はお咎めなしとしか言いようがない。

スレ主、いい加減にしっかりとそのあたりを書いたらどうなの？

[317: 匿名さん]

>>315　あなたは塾を開校されているのか？

[318: 匿名さん]

一区分所有者に過ぎませんが。それが何か？

[319: 匿名さん]

>>316　あなたは塾を開校されているのか？

[320: 匿名さん]

>>315
>住民が納得するかどうかといった感情論はどうでも良いことです。

おいおい、総会で議論するんじゃあないの？また、突然、何を言い出すの？

[321: 匿名さん]

>>318　　あなたは塾を開校されているのか？とお聞きしている。

[322: 匿名さん]

>>320　　あなたは塾を開校されているのか？とお聞きしている。

[323: 匿名さん]

>320
議論は客観的事実に基づいて行われ、客観的事実に基づいて判断されます。
感情論やありもしないタラレバ話は意味がありません。

[324: 匿名さん]

スレ主とおぼしき方は、ここで一方的に塾批判をしているわけだから、それに対して、掲示板を見ているものが、質問して何が悪いの？

塾を反対する側には、一般人が納得するような塾に反対する説明責任があるだろう。反対だけしておいて、理由をまともに説明できないって、おかしいだろう。

[325: 匿名さん]

答える義務ないでしょ。

[326: 匿名さん]

>325は>321>、322に対してです。

[327: 匿名さん]

>>325　　あなたは塾を開校されているのか？とお聞きしている。

[328: 匿名さん]

>>323
>>客観的事実
はどこにも書いてないのだかたら、塾禁止をここで言うのは止めるべきだろうね。

総会で、まともな住民が決断するだけでしょうね。

でも、一般論的には許されるものだとここのマンションの一部の関係者以外思っていることは間違いない。被害がないものを罰することは容易ではないからね。

[329: 匿名さん]

塾経営者本人がいるわけないじゃん（笑）

[330: 匿名さん]

>325は>321>、322に対してです。
そうですか。塾側の立場にはないということですね。

[331: 匿名さん]

>塾経営者本人がいるわけないじゃん（笑）
塾側の立場にある人はいないということですね。

[332: 匿名さん]

何度も
>あなたは塾を開校されているのか？とお聞きしている。

そういうのは、質問する必要も答える必要もないでしょう。ここは一般の匿名掲示板だから、一般の人が書いていると考えるべきだろう。

そんなのが気になるのならば、こういうところに投稿しないことだね。

[333: 匿名さん]

>一般論的には許されるものだとここのマンションの一部の関係者以外思っていることは間違いない。被害がないものを罰することは容易ではないからね。
一般的には無許可では塾の運営は無理です。

[334: 匿名さん]

>332　一般の匿名掲示板だから、一般の人
素人ということですね。
一般的には無許可での塾の運営は無理です。

[335: 匿名さん]

スレ主さん、必死で何をあがいているの？

あんたかなりおかしいよ。人の権利を制限するんだったら、相手が納得できるような理由を示さなくっちゃ。ただ「うるさい」だと、誰も納得しないし、何の規約違反にもならないだろう。それに、「うるさい」と一度言えば済むだけの話だろう。どうかしているよ。

[336: 匿名さん]

>>344
>一般的には無許可での塾の運営は無理です。

おいおい。何を根拠に？

それこそ、規約とか準拠法を提示してほしいな。有能な組織が書いたものでなくてもいいからね。

[337: 匿名さん]

>332　
>一般の匿名掲示板だから、一般の人
素人に助言ですが
一般的には無許可での塾の運営は無理です。無許可では何かしらのトラブルが起きて存続が難しくなります。

[338: 匿名さん]

冷静にまともなことが書けないようだね。

どうみても、ノイローゼが悪化している。早く病院で治療した方がいいよ。刀傷沙汰になったり、これ以上皆に迷惑をかけないためにね。

[339: 匿名さん]

塾を開業している人はいないのでしょ？
一般的には無許可での塾の運営は無理ですよ。
無許可では何かしらのトラブルが起きて存続が難しくなります。
裁判でも塾側が負けます。

[340: 匿名さん]

大手塾の審査では、マンションでの開業許可は出ません。
テナント契約、それに準ずる認証が必要です。

[341: 匿名さん]

>>337
あんた「許可」の意味を理解していますか？

http://ja.wikipedia.org/wiki/許可

許可（きょか）とは、行政法学上、法令に基づき一般的に（「一般的に」とは、「誰もが」という意味である。）禁止されている行為について、特定の場合又は相手方に限ってその禁止を解除するという法律効果を有する行政行為をいう。許可したこと証明する書面を「許可書」・「許可証」などと呼ぶ。

許可の意味がわかってなくて、素人に助言もあったもんではないわな。

[342: 匿名さん]

だからさぁ（笑）
規約で許可制を定めていないマンションでは届け出は不要ですし、組合が許可をするしないを判断することもありません。

[343: 匿名さん]

>340
残念ながら、そうとは限りません。実際に経営しているマンションを知ってますよ。

[344: 匿名さん]

騒がしい行為は禁止です。
住民の合意を得た条件をクリアすることで許可を得るわけです。

[345: 匿名さん]

>>340
塾チェーンの許可の話？そんなのあんたや管理組合が心配する話ではないだろう。独自の許可システムだからね。

それ以外に公的にどこかで禁止されているのか？

市役所？県？

ひょっとして、マンション？で、どこにそれが記載されていて、誰に認可権限があるの？

どこにも禁止されていないものの許可を得ようがないのはあたりまえ。

自宅で少人数に何かを教えるのに許可が必要な訳がないだろう。

ところで「金儲けが不愉快」っていうのは、取り下げたのかな？

[346: 匿名さん]

大手塾の審査では、マンションでの開業許可は出ません。
テナント契約、それに準ずる認証が必要です。
裁判で塾が負けるのですよ。

[347: 匿名さん]

>346
嘘はいけませんね。

[348: 匿名さん]

>>344
おいおい。腰が引けて、また
＞騒がしい行為は禁止です。
に出戻りか？

でも、それは塾に限った話ではないでしょう。で、塾が「騒がしい行為」にあたるとは、誰が考えても思えないから、あんたより塾の肩を持つ人が多いんだよ。

おもろいおばはんやね。

[349: 匿名さん]

>>346
公文なんて、至るところでマンション内でやってますよ。

[350: 匿名さん]

住民の同意を得ずに開業してトラブルになれば塾側の負けです。裁判でも塾側の負け。
大手塾の経営の中でのノウハウです。