マンションで塾を経営【その５】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

6) 管理規約違反か否かという基本的な部分については、管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け理事会でもその旨確認をし本人に文書で通知をしております。

7) 先方は、自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談すると言ったそうで、その回答を理事会として待っている状況だと聞いています。

8) 理事会としては当該者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をしたうえで、例えば民事訴訟まで行うのか、検討することになりそうです。

9) 息の長い手続きになりそうですが、違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思います。

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

10) 学習塾の経営者に対し、先月、一ヶ月以内にマンション内での塾経営（マンション管理規約違反のため。当該地区は住宅用地です）をやめること、やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとるむね、マンション理事会の総意で当該塾経営者に文書で通知しました。

11) 相変わらず塾はマンション内で続けられています。

12) 今後は、法的な手続きに移行する見通しですが腹立たしい限りです。

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

13) 経営者からは理事会に対し、具体的に周辺住民に対しどのような迷惑を与えているのか述べよという文書が弁護士の名前で送られてきたようです。

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

A) 当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。

B) 数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。

C) 理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えない

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

14) まだ裁判にはなっておりません。総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。

（前スレ）
【その４】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329930/
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165/
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266/
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/

[147: 匿名さん]

>145
あなたの夢物語はどうでも良いからさぁ。現実的にはあなたの負けなんだよ。

[148: 匿名さん]

>>147
勝ち負けあるの？　それしか書けないのかな、論理的な事書いてね、ド素人ちゃん。

民法も理解不能らしいからへへヘッ～　　あなたアタマ余り良くないいみたいですね。

[149: 匿名さん]

スレ主は何か論理的なことを書いたか？

[150: 匿名さん]

>148
あなたの論理的でないレスに論理的に返す人はいないと思いますよ。

[151: 匿名さん]

隣の金儲けが不愉快って論理的？

[152: 匿名さん]

だれも、塾があることによる不利益を定量的に指摘出来ない。
感情的だったり、感覚的だったり、可能性（タラレバ）の話だったり。
塾経営者の弁護士からの書面にも、それを明示すれば善処する用意がある旨は書かれていたはずなのに、ここの理事会は返答していない。

[153: 匿名さん]

>144
>民法の所有権に関する記述をちゃんと読んでみな。

区分所有法＞民法ですよ。

[154: 匿名さん]

>153
区分所有法は民法の所有権の一部を「区分所有者の共同の利益」という考え方で制限しているだけです。
逆に言えば、「区分所有者の共同の利益」に反しない限り民法上の権利は何ら制限を受けません。

[155: 匿名さん]

>128
>「総会で塾経営者から話を聞き、対応はそれから」との情報があったのみです。

集会の決議がないと区分所有法に基づく訴訟は起こせないので、
「対応はそれから」、すなわち、総会後になるのは当たり前。
単に、警告文書を送付した時点で対処方針に、
総会の場で塾経営者に弁明の機会を与えるというオプションが追加されただけでしょう。

いったんは、管理規約違反の断をくだして警告文書まで送付しながら、
そこからトーンダウンしたら、理事会を構成する理事ひとりひとりの責任問題になりかねません。
このスレに伝えられていない裏事情でもない限り、そんな展開はそうそうありえない話です。

[156: 匿名さん]

＞＞１５４　横からごめんね、無知訂正させて下さいな。

区分所有法の第6条1項（区分所有者の権利義務等）に於いて、「区分所有者は、建物の保存に有害な行為
その他建物の管理又は使用に関し、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」としています。
また、区分所有法第30条1項（規約事項）に於いて、「建物又はその敷地若しくは付属施設の管理又は使用
に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる」としています。

解るりますか、理解してカキコしてね。　民法も良いけど、その前に規約まもれ！　とゆう事です。
区分所有者相互に於いては、規約にも拘束力は有るんですよ。
場合によっては前記レスの様に競売も可能です。

[157: 匿名さん]

>>155
管理会社が規約違反としながら正式に塾を続ける方法を理事会に伝えたとか、どうもスレ主の投稿は信用できないですね。そもそも、もし理事会が規約違反として対処したのなら、掲示板に投稿する必要なんてさらさらなかったはずですから、実際には理事会の対応は全然別だったのではないでしょうか。あくまでも推測ですが。

[158: 匿名さん]

>>156
ビギナーさんと同じ主張ですね。その主張への反論は既にもう終わっていますよ♪何度でも同じことを投稿するというのがスレ主派の作戦らしいが、不様です。

[159: 匿名さん]

＞１５８
勉強不足ですよ、貴方のね。

[160: 匿名さん]

ところで同様のケースで、裁判で判決もらってマンション居室で営業行為してる実例あるの？

もし有るならＵＲＬでも貼ってくれんかな、それともそんな例は無いのかな。　なきゃ無理だろな。

[161: 匿名さん]

>160
探してみたけど見つからないのです。

ただ逆に裁判で塾ＮＧとされたケースも見つからないのです。
どちらのケースでも良いので、どなたかご存知の方教えていただけませんか。

[162: 匿名さん]

自宅専有部分で塾をすることは「区分所有者相互の事項」に当たりますかね？　
しかも個人の権利を著しく損なうような規定を規約で定めたとして、認められると思いますか？

答え：無理です。

[163: 匿名さん]

>>159
勉強が必要な内容は書かなかったつもりですが。論破されたことを何度書いても無駄です。上級法に照らして有効なものでないと規約として有効でないのは明らかです。例えば共用部分では会話厳禁なんて規約を作っても無効ですからね。幼児レベルの議論でしょうね。理解できない？気の毒ですね♪

[164: 匿名さん]

>>162
個人の権利？？？　　区分所有者間相互の利益が優先＝集合住宅内ではそうなの。
早い話、個人の権利が集まっちゃってるのよ、マンションは、で区分所有法や規約に従うの。
子どもじゃないなら理解しろな。

[165: 匿名さん]

>>161
マンション管理センターの解説があるから誰も裁判にしないでしょうね。事実上の国交省の通達の様なものだからね。

[166: 匿名さん]

>>164
スレ主教の信者でもない限り、そして他の組合員に迷惑かけなければ何をしても基本的に自由でしょう。他人を束縛したければ教団施設でやりなさい。

[167: 匿名さん]

>164
>区分所有者間相互の利益が優先

激しく勉強不足ですね。無条件に優先するとでもお思いですか？
それともお宅のマンションは共産主義者の集まりなんでしょうか？

[168: 匿名さん]

＞こんなの有るね、判例じゃないがね。
http://www.bes.co.jp/marubeni_qa/119.html

＞従いまして、上記の規定は「区分所有者相互間の事項」であって、妥当なものであり、制限の程度・
＞方法に合理性がありますので有効と考えられます。判例でも、専有部分の用途を住宅に限る規約を
＞有効としています。

1. 東京地裁判決： 昭和63年11月28日
2. 東京地裁八王子支部判決： 平成5年7月9日
3. 横浜地裁判決： 平成6年9月9日

なお、特定の人に転売を禁じたり抵当権の設定を禁じたりすることは、所有権に対する重大な制約ですし、
「区分所有者相互間の事項」ではありませんので制限はできません。また、外国人に賃貸を
してはいけない旨の制限は、不合理なので無効でしょう。

また、このような用途を巡る紛争の発生を防ぐために、宅地建物取引業法施行規則により、重要事項説明
に於いて、その専有部分の用途その他制限に関する規約の定めについて説明義務が課されています。

塾はだめでしょ。

[169: 匿名さん]

>>168
アホの典型だな♪

[170: 匿名さん]

＞１６９
反論できないのかなぁ～　爆笑～

[171: 匿名さん]

>>168
重要事項説明で、塾禁止って説明したのかこのマンションは？で、場合によっては、プライバシーがネットでさらされることがありますとも？おかしなマンションだね。

[172: 匿名さん]

>>171
禁止事項を説明しだしたら、デリヘル、風俗、ありとあらゆるものを禁止して、重要事項で説明しないといけなくなりますよね。

このマンションを買う時には、禁止事項の説明だけで一昼夜かかるのではないかな？

面白マンションだね。

[173: 匿名さん]

>168
標準管理規約そのまんまの条項を説明したとして、「塾は出来ません」とは説明のしようがないでしょうよ。

[174: 匿名さん]

管理組合さんはね、共用部分の営利目的利用使用（通行等）の禁止も出来るのよ。
塾の生徒さんは通路もエレベーターも利用できなく出来る訳、結果営業は無理なのよ。

この規約は細則でも良いから簡単。　勝手は許されないのよ。

[175: 匿名さん]

>>173
標準管理規約にそんな条項有るの？　　ま、ただの見本だけど。　
このＵＲＬは判例だろ。

[176: 匿名さん]

>>171
君は、微妙な問題に、さんざん関係のない事例を引っ張り出した匿.名さん＝ビギナーさんか？意味ないのわからない？

[177: 匿名さん]

>>174
>管理組合さんはね、共用部分の営利目的利用使用（通行等）の禁止も出来るのよ。

宅配や、生協さんも困るだろうね。

あほですか？

[178: 匿名さん]

>177
塾全面反対派は多角的に物事を考えることができない方々が主だから、そんな指摘しちゃダメだよ。

[179: 匿名さん]

>>178
そうですね。

まるで幼児かノイローゼ患者のようですね。

[180: 匿名さん]

>>178
塾は、「規模・人数・時間帯、立地」で認められない場合があるで、おしまいなのにね。

何が何でも、禁止だと主張しても、これから管理組合の総会で意見を聞くことになっているのに、何をここで投稿する必要があるのか、理解に苦しみますね。

[181: 匿名さん]

>>177
アホですね、宅配さんは皆の利益に属するの、塾のガキは誰の得？　考えろアホ！（笑～

[182: 匿名さん]

>168
提示されたケースは、
「住宅を営業所として使用してはいけない」という規約による制限が有効という見解を示したものですね。
状況としては、
「その専有部分を専ら住宅として使用しながら事務所としても使用」
であってもこの規約による制限に該当するというのが丸紅コミュニティの見解というように読み取れます。

今回のケースでは、
「その専有部分を専ら住宅として使用しながら塾としても使用」
なので、事務所を塾と読み替えた同様の考えで東急コミュニティの担当者はＮＧと回答したように見えます。
ただし、スレ主さんのマンションの規約に
「住宅を塾として使用してはいけない」
という制限が無い場合にそれが妥当かどうかは議論の分かれるところになりそうです。

[183: 匿名さん]

↑
それ、ただの屁理屈、細則無くても住専なら理解する事ですね。

[184: 匿名さん]

>174
できる＝可能≠好き勝手に決められる

ということが理解出来ないようですね。残念な方です。

[185: 匿名さん]

>>174
>管理組合さんはね、共用部分の営利目的利用使用（通行等）の禁止も出来るのよ。
>塾の生徒さんは通路もエレベーターも利用できなく出来る訳、結果営業は無理なのよ。
>
>この規約は細則でも良いから簡単。　勝手は許されないのよ。

規約や細則による制限を規定することは可能かもしれませんね。
ただ、具体的に制限を実現するための方法等を考えると現実的かどうかはちょっと不明です。
また、ここまでの制限が規定されたとしても、塾は無視することが可能。
それに対抗するために管理組合が強制手続き等を行うためには、裁判所のお墨付きが必要。

ということで、「営業を無理」という状況に追い込むのは実は簡単ではありません。

[186: 匿名さん]

>183
「住専」に対する認識が人によって異なることが明確にも拘らず頑張るね。

[187: 匿名さん]

>>181
おまえがアホだろう。
来客はすべて居住者の利害に関わっている訳だから、共用部分の利用を禁止できないのは明らかだろう。

基本的に居住している限り専有部分で金儲けをしても問題ないのが理解できない？どうかしてない？

[188: 匿名さん]

>181
塾に通ってくる子供も、友達の家に遊びにくる子供も、共有部を使用する部外者としての差はなく、区別することは出来ません。
つまり、共有部への影響としては人数、頻度等によりその大小を判断するしかないのです。

[189: 匿名さん]

住専で結局国交省のコメントに戻るしかいないようだね。そのためのコメントだから、当然なんだがね。

[190: 匿名さん]

＞＞１８２
マンション居室内で営業しても良い業種を、全職種細則で記載する訳ないですよ。
専ら住宅と他の利用目的使用不可で十分ですよ。

この塾の方が非常識なだけでしょう、弁護士頼んでも営業は出来ませんよ。

[191: 匿名さん]

>>190
デイトレードもだめってことね。

あんたの方が非常識だと思います。

言うことが支離滅裂。

何が悪いのか、さっぱり伝わって来ない。

[192: 匿名さん]

セキュリティーの有るマンションなら出入りの規制は簡単、このマンションは無いのかな？（笑

前レスでは、すでに管理組合から営業しないように勧告されてるんじゃないですか、時間の問題ですね。

[193: 匿名さん]

>>190
＞専ら住宅と他の利用目的使用不可で十分ですよ。

これに従うと、国交省と公益法人の解説の通りなんだが。

塾は、「規模。人数・時間帯」で認めれらない場合がある。すなわち、適正な「規模。人数・時間帯」であれば認められるってことなんだが。

理解できない？

[194: 匿名さん]

>191
俺、デイトレーダーなんだけど、って言うの？　自分から？　

平穏さを保てる内職程度は良いらしいから、他のウェブ見てからカキコしなよ、ずれてるよ。

[195: 匿名さん]

>>190

>>37 by 匿.名さん　2013-05-02 15:48:05

あれだけ、今は使われていないのではと疑義を呈した匿.名さんことビギナーさんも宗旨替えして今や存在を認めるマンション管理センターの塾についての解説を理解しましょうね。

[196: 匿名さん]

>>194
>平穏さを保てる内職程度は良い
で、塾も「規模・人数・時間帯」が適切なら良いのではないの？

営利目的は一律禁止と言うのは、無理だと自分で認めているわけだよね。

で、この塾の何が問題なの？説明が一切ないから、理解不能だな。