マンションで塾を経営【その５】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

6) 管理規約違反か否かという基本的な部分については、管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け理事会でもその旨確認をし本人に文書で通知をしております。

7) 先方は、自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談すると言ったそうで、その回答を理事会として待っている状況だと聞いています。

8) 理事会としては当該者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をしたうえで、例えば民事訴訟まで行うのか、検討することになりそうです。

9) 息の長い手続きになりそうですが、違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思います。

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

10) 学習塾の経営者に対し、先月、一ヶ月以内にマンション内での塾経営（マンション管理規約違反のため。当該地区は住宅用地です）をやめること、やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとるむね、マンション理事会の総意で当該塾経営者に文書で通知しました。

11) 相変わらず塾はマンション内で続けられています。

12) 今後は、法的な手続きに移行する見通しですが腹立たしい限りです。

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

13) 経営者からは理事会に対し、具体的に周辺住民に対しどのような迷惑を与えているのか述べよという文書が弁護士の名前で送られてきたようです。

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

A) 当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。

B) 数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。

C) 理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えない

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

14) まだ裁判にはなっておりません。総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。

（前スレ）
【その４】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329930/
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165/
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266/
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/

[1: 匿名さん]

塾が閉鎖を余儀なくされたのであれば、一部の暴走住民のせいでプライバシーが侵害され、居住者の権利が侵されたケースのようですね。救済策が必要なように思います。

[2: 匿名さん]

本牧マンションのこのスレッド、得をする人はいないのではないでしょうか？

①スレ主
塾がイヤなようだが、こんなところでワイワイされるのはイヤではないのだろうか？

②塾経営者
裁判塾に賛同して通わせる親がいるのだろうか？

③その他マンション住人や、塾生徒の親
みなさん、このスレの存在を知っているのだろうか？


そもそもこれまでの記載が、どの程度スレ主に役に立っているのだろうか？

塾経営者への対策の相談なのに、これまでの約半数は、逆に経営者支持。。。。。

[3: 匿名さん]

親御さんの立場からすれば、裁判に負ければ塾は閉鎖だからそもそも通わせられない。裁判に勝てば司法の御墨付きを受けた塾ですから安心して通わせられる。

[4: 匿名さん]

＞＞２
＞塾経営者への対策の相談なのに、これまでの約半数は、逆に経営者支持。。。。。

管理会社も、なぜか塾の正式な続け方を指南しているようですしね。規約にないものを規約違反に問うことは無理だということでしょうね。

[5: 匿名さん]

>>2
>塾経営者への対策の相談なのに、これまでの約半数は、逆に経営者支持。。。。。

「経営者支持」という表現に一括りにしないでください。
あくまでも区分所有法、管理規約そして塾の状況ではっきりしている点を考えた際に、「スレ主と理事会の対応はそりゃ無理があるし、その対応だと拗れるよ。」と考えている一人ですが、個人的には「できれば、マンション内で塾は開講しないで欲しい。」という考えです。経営者を支持しているというようなことは決してありません。

[6: 匿名さん]

住居として利用している以上、お互い様。「多少」のことは目をつぶりましょう。その点で、この塾は目をつぶれないかどうかでしょう。冷静な対応を双方に希望します。

[7: 匿名さん]

なんでスレ主と理事会の対応が問題なんだ。
塾なんてダメだろ。

[8: 匿名さん]

>>7
>なんでスレ主と理事会の対応が問題なんだ。

貴方の

>塾なんてダメだろ。

という程度の論理で一方的な対応をしたから、話にならないと判断した塾側が弁護士に対策を依頼した。
十分な法的根拠無しに規約を都合よく解釈されて高圧的な対応をされた塾側からすれば、ある意味当然とも言える対応。スレ主と理事会側の対応が稚拙にしか見えない。

区分所有法で禁止されていないのはもちろん、管理規約でも明示的な禁止条項がないのが現実。
共同の利益に反すると言えるほどの迷惑行為が発生していれば、それを問題にすればよいのだが、そのあたりの実態は不明だから始末が悪い。

[9: 匿名さん]

集会（管理組合総会）で決議をとって管理規約違反を確定させ、管理規約12条違反として区分所有法57条で提訴。
管理会社のアドバイスどおりに動いているだけであり、理事会の手続きとしてはなんの瑕疵もありません。
むしろ手堅いです。

もちろん、裁判で勝てるという保証はないですが、
勝敗いずれでも裁判所のお墨付きがでれば理事会としては十分です。
理事会判断としてこんな塾を認めてしまったら、理事会構成員の責任問題になりかねないので、
管理規約の解釈は総会->区分所有法の解釈は司法、にそれぞれ委ねてしまうのは、
理事会にとって正解を通り越して唯一解です。

なお、理事会の独断は悪い意味で腹の据わった理事会構成員でないと不可能なので、
この問題を理事会から総会に諮られるのは不可避（警告の時点で塾をやめない限り）ですが、
理事会に、その際の議案がデフォルト塾否定ではなくデフォルト塾肯定（何らかの条件付き）になるように
働きかけなかった塾経営者の手腕は間違いなく稚拙です。

[10: 匿名さん]

>>9
塾が自発的に閉鎖したと言うのは嘘ですね。それは良かった。正当な権利は主張すべきです。もちろん迷惑は最小限にする必要がありますが。

[11: 匿名さん]

>9
条件付きというのは塾側からみたら望ましくはないからね。最初からそこを落としどころにしないのは当然と思う。
で、今回の総会に何らかの議案が出るという情報はどこにもないけど。「話を聞く」という情報がスレ主からアップされただけでしょ。

[12: 匿名さん]

>>9
>理事会の手続きとしてはなんの瑕疵もありません。

え？瑕疵だらけだぞ。
いくら、管理会社のアドバイスがあったとしても、規約で明示に禁止されていないことを規約違反と判断して区分所有者に警告をする権利などありません。
規約は法律ではなくて、区分所有者相互の契約みたいなものだから、どちらが一方的に解釈してそれをもとに他方に圧力を掛けることなどあってはならないのです。規約の改定は3/4以上の合意が必要なので、まずはそれをクリアしてから次の手順です。

[13: 匿名さん]

>>9
>管理会社のアドバイスどおりに動いているだけ

管理会社のアドバイスを理解できていないのでは？

管理会社は、どうすれば正式に塾を続けることができるかアドバイスしただけのようだが。

[14: 匿名さん]

隣の金儲けが腹立たしいのは、理解できるが、やっぱり組合員共通の利益問題にしないと無理があるでしょうね。

[15: 匿名さん]

自分が住んでる住居専用マンションで、別の住民の誰かが子供塾を経営しはじめることが、
自分にとって利益になると考える住民なんかいねえよ。

法律上認められるって判決でも出れば仕方ないってことで諦めるだろうけど、
住民の意見を集約する時点では、あっさり反対でまとまるに決まってる。
もちろん、問題の塾経営者を除いてだが。

[16: 匿名さん]

塾の中身次第ですが、良い塾なら通わせたいな。同じマンション内なら安心ですからね。こういう場合も利益にならないのでしょうか？

[17: 匿名さん]

>15
区分所有法は「区分所有者の共同の利益に反する行為」を禁じているのであって、「区分所有者の共同の利益に資する行為」以外を禁じているのではない。
従って、他の区分所有者の利益になる必要は全くない。
逆明らかな不利益が生じていない限り、塾に反対する道理はない。

[18: 匿名さん]

>>15
人の権利を尊重しないとご自分の権利も尊重されないですよ。その点の理解の乏しい方が多いようですね。絶対反対派さんには。

[22: 匿名さん]

それは規約の解釈の違いでしかない。
あなたと同じ考えの人もいれば、そうではない人もいる。
理事会の判断にも、同意する人もいれば、しない人もいる。
私は後者のほう、区分所有者個人の自由裁量の範囲にまで規約が立ち入るべきではないと考える。

[26: 匿名さん]

塾のどこが規約違反なのかさっぱりわかりません。住居として利用している以上、問題ないでしょうね。

[27: 匿名さん]

何法に反した不当営業なのでしょうか？
単に理事会がそのように判断しているだけです。
その判断の是非をこれから総会そして裁判で争うのです。
それまでは暫定的な判断でしかありません。

[28: 匿名さん]

>25
区分所有法については>17の言うとおりですから、何ら間違っていません。

[29: 匿名さん]

＞マンション管理支援事務所だとこうなるらしい

ピアノ教室・学習塾の利用は違反？|豆知識12
用途を住宅目的とし、他の用途はダメとしている以上、営利目的での利用は規約違反と判断されます。

＞ピアノ教室や学習塾の使用は違反？（管理規約第12条関係）

マンションで、営利目的でピアノ教室、塾等を開業することや、最近ではSOHO（在宅、小規模事務所）
を営んでいることをみかけます。
規約にある「専ら住宅として」とは、居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されます。
したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要します。

生活の本拠がマンションにあれば、一室を利用して日中営利目的で利用しても規約上問題がないように
も見えますが、「他の用途に供してはならない」との記述があることを忘れてはいけません。

用途を住宅目的とし、他の用途はダメとしている以上、営利目的での利用は規約違反と判断されます。
マンションの一室で開業する場合は、行為（営業）の中止を命じられるリスクがあることをご認識ください。

専ら住宅としての目的を逸脱しない範囲であれば、小規模事務所に限り、許可制で認めているマンション
もあります。営利目的利用の特例を容認するマンションは、しっかりとした運用ルール（細則）
を総会で審議する必要があります。


『専ら住宅』でググるとまだイッパイ出てくるよ、弁護士、司法書士、マンション管理士なんかの見解ね。

[30: 匿名さん]

>>29
OKってことですよね。

[31: 匿名さん]

>>30
だめってことだろね～　管理組合がマンション内での法律だから、組合が良いっていえばＯＫだろね。

管理組合や管理規約は区分所有法で規定されたことだからねぇ。
何でも有りでは集合住宅では生活出来ないでしょうよ。

他の解説みてもＯＫ出してるの無いみたいよ。

[32: 匿名さん]

>17
>逆明らかな不利益が生じていない限り、塾に反対する道理はない。

貴方の道理が、このマンションの管理組合員に通じるといいですね。

一般論としては、「塾の生徒が出入りする」なんて事象は、
塾経営者以外の全ての住民にとって、「明らかな不利益」以外の何物でもありません。

我慢できるかできないかといえば、我慢できる可能性の方が高いでしょう。
でも、少しでも我慢しなきゃならない時点で、利益は損なわれています。
塾の生徒は、マンションの共用部では私語を発さず、住民の目にほとんど触れずに塾に出入りし、
かつ、エレベータにも絶対に乗らない、とでもいうなら話は別ですが、そんな忍者みたいな生徒いないでしょう。

区分所有者やその家族、常識の範囲内の訪問者が出入りする分には、
いうまでもなくお互い様で我慢できますが、塾の生徒となるとお互い様の守備範囲外です。
15のいうとおり、総会で塾が支持される可能性は低いでしょう。

[33: 匿名さん]

マンション管理センターはOKって解説しているそうよ。残念でした。

[34: 匿名さん]

塾全面反対派ってケチで心が狭く、他人に必要以上に厳しい。
って感じがするのは僕だけかな？

エレベータに乗るなとか、共用部では一言も発するなとか、細かすぎやしませんか。
要するに他人の金儲けのためには微塵たりとも譲る気が無く許容しないってことなんですね。
そんな輩に限って他人から見ると、○○○○○○○○○○○○だったりする。

[35: 匿名さん]

マンション管理センターの見解は、

「内職はほぼ確実にOK、華道茶道も多分OKだと思う。塾はケースバイケースなので知らん。」

ですね。実際、華道茶道の生徒と比べて、学習塾の生徒の迷惑度は段違いだと思います。

http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html

(１)　主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。
(２)　華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。
(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

[36: 匿名さん]

>>35
>「内職はほぼ確実にOK、華道茶道も多分OKだと思う。塾はケースバイケースなので知らん。」

なるほど。
内職：認められるであろう。
華道茶道：認められないケースもあろう。
塾：認められない場合が出てこよう。
をそのように解釈するのね。

認められない可能性
塾　＞　華道茶道　＞＞＞　内職
認められる可能性
内職　＞＞＞　華道茶道　＞　塾
って感じに見えるな。

いずれの見解にしても「一律で認める認められない」ではなくて、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況を加味した判断になるというのは、ほぼ共通した認識のようだが違うのかね。

[37: 匿.名さん]

裁判になると、学習塾側の弁護士は、
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html
を示して、“ だから『学習塾はＯＫ』なのだ！ ” と主張するのでしょうか。

マンション管理センター編著・発行の「マンション管理の知識」では、
（３）について、懇切丁寧にわざわざ太字で「他の区分所有者への影響が
予想される使用」と頭書した上で、
「塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や
周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、
認められない場合が出てこよう。」
としているのに・・・

[38: 匿名さん]

ビギナー相変わらず頑張ってるね。少しは勉強したかい？

[39: 匿名さん]

>37
ここは閑静な住宅地にあるマンションだっけ？

[40: 匿名さん]

ビギナーさん、本まで買ったようね。納得できたのかな？例外で認められない場合があることが？

[41: 匿名さん]

>39
１階にミニストップが入っていて、隣はファミレスの街道沿いのマンションの模様です。

[42: 匿名さん]

>36
35ですが、一体、何が言いたいのですか？

そんな微妙なニュアンスにイチャモンをつける位なら、その前に、
何の根拠もなくマンション管理センターがOKと言っていると言いだした、33に絡んではいかがでしょうか？

[43: 匿名さん]

>42
いずれの見解にしても「一律で認める認められない」ではなくて、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況を加味した判断になるというのは、ほぼ共通した認識のようだが違うのかね。

ってことでしょうね。

[44: 匿名さん]

＞規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況を加味した判断になる

における、判断する主体は管理組合じゃねえの？

裁判所が、マンションの周囲の立地その他の情報を詳しく吟味して

「おめーんとこのマンションは周りうるせーんだから住民は塾くらい我慢しろ！」

なんて指図をするとは思えないから。

[45: 匿名さん]

>32
それを受忍限度といいます。その範囲ならば、規約違反には問えませんね。

[46: 匿名さん]

>4
それは塾側の弁護士の仕事です。
本来、当該マンションの有している平穏さに比較して、塾があることにより有意な差がないことを証明すれば済むことです。
繁華街や大通りに近いマンションならば元々五月蝿い場合も多いですから。

[47: 匿名さん]

「場合によっては認められない」と言うのは概ね認められると言うことでないんだべ？

[48: 匿名さん]

認められる場合、認められない場合、そのどちらが多いかは、塾の状況、マンションの状況、周囲環境等により異なります。どちらとは言えません。

[49: 匿名さん]

>>44
塾の生徒の出入りは気にならないでしょうってことかな？

[50: 匿名さん]

３０人程度の子供の出入りが気になることはまずないですね。