マンションで塾を経営【その５】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

6) 管理規約違反か否かという基本的な部分については、管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け理事会でもその旨確認をし本人に文書で通知をしております。

7) 先方は、自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談すると言ったそうで、その回答を理事会として待っている状況だと聞いています。

8) 理事会としては当該者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をしたうえで、例えば民事訴訟まで行うのか、検討することになりそうです。

9) 息の長い手続きになりそうですが、違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思います。

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

10) 学習塾の経営者に対し、先月、一ヶ月以内にマンション内での塾経営（マンション管理規約違反のため。当該地区は住宅用地です）をやめること、やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとるむね、マンション理事会の総意で当該塾経営者に文書で通知しました。

11) 相変わらず塾はマンション内で続けられています。

12) 今後は、法的な手続きに移行する見通しですが腹立たしい限りです。

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

13) 経営者からは理事会に対し、具体的に周辺住民に対しどのような迷惑を与えているのか述べよという文書が弁護士の名前で送られてきたようです。

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

A) 当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。

B) 数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。

C) 理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えない

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

14) まだ裁判にはなっておりません。総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。

（前スレ）
【その４】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329930/
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165/
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266/
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/

[1035: 匿名さん]

>>1031
今この事案で、塾の居室での営業停止請求等で裁判起こして、
どうやって理事個人に損害賠償請求出来るんですか？

おしえてもらいたいです？

[1036: 匿名さん]

１０３４　話になりません。

[1037: 匿名さん]

>>1032
一級建築士並に難関なマンション管理士試験の内容に、

[管理組合の運営の円滑化に関すること]
管理組合の組織と運営
管理組合の業務と役割
管理組合の苦情対応と対策
管理組合の訴訟と判例
管理組合の会計等

が、あるくらいですから、管理会社は、管理士のアドバイスに従い、訴訟を検討することになるでしょうね。

で、管理組合の委託を受けた管理会社が、弁護士と管理士が相談しながら、準備書面を作成することになるでしょう。

[1038: 匿名さん]

>>1035
規約違反の事実がないのに、規約違反とし、理事会の議事録に載せることが、居住者への名誉棄損にあたります。

[1039: 匿名さん]

>>1034
マンション管理士資格だけでは信頼性もなにも有りません。
司法書士や建築士がサブ的な役割で持つ資格と伺っております。
単独では、自分のマンション管理組合で活用するくらいでしょう。

[1040: 匿名さん]

>>1035
騒音問題だとこういう裁判例があるようですよ。

「騒音問題と名誉毀損」
http://www.retio.or.jp/info/pdf/87/87-118.pdf
「受忍限度を超える騒音の発生は認められず、執拗な苦情申し立て等は名誉感情を侵害すると認めた事例」

しっかりとした証拠がなければ、名誉棄損や営業妨害になり得るでしょうね。

[1041: 匿名さん]

>>1039
>マンション管理士資格だけでは信頼性もなにも有りません。

それはあなたの個人的な意見でしょう。

マンション管理士（マンションかんりし）は、マンション管理組合のコンサルタントに必要とされる一定の専門知識を有している事を証明する国家資格であり、マン管とも呼ばれる。

[1042: 匿名さん]

過去に何回も出た話だが、

塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、
住宅地にあるマンションでは、（管理組合から）認められない場合が出てこよう。

認める認めないの主体は「管理組合」。本事案は、理事会においてはすでに「規約違反」との結論が出ている。

この理事会結論を総会でひっくり返さない限り、塾の「規約違反」は確定する。

マン管解説は理事会や管理組合がどう動くかを予測したものであって、理事会決定が出たあとには意味が無い説明。

[1043: 匿名さん]

>>1042
住宅地でもないのに、禁止できないでしょう。

[1044: 匿名さん]

>1042
理事会は結論出してないよ。これから意見を聞くようよ。

[1045: 匿名さん]

>>1042

何度も誤った情報を投稿する意図は何でしょうか？

[1046: 匿名さん]

>1045
国語力がない人に指摘しているだけです。

タイトル文参照下さい。

> 10) 学習塾の経営者に対し、先月、一ヶ月以内にマンション内での塾経営をやめること、
> やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとるむね、マンション理事会の総意で
> 当該塾経営者に文書で通知しました。

「マンション理事会の総意」と記載されていますよ。
それに文書で通知って、裁判手続において争い開始時点を証明する重要な証拠となるものです。
しかも「規約違反です」程度の連絡でなく、要求する行為と期限が明記され、典型的な警告文の形式です。

さらに、「法的手段をとる」との警告事項まで含まれています。

[1047: 匿名さん]

>>1046
国語力がない人に指摘しているだけです。

タイトル文参照下さい。
>14) まだ裁判にはなっておりません。総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。

[1048: 匿名さん]

>>1046

最後まで読まずに途中で結論だしたらまずいよね。

[1049: 匿名さん]

>>1042
>理事会は結論出してないよ。
　↑
これに対する指摘なんだけどね．．．

理事会決定 →　総会承認　→　（必要ならば）裁判って流れでしょうが。　このうち理事会決定だけは終わっていると言いたいだけです。だって警告文が出ているわけですから。

理事会で決まっていなかったら警告文なんて出せませんよ、普通。

[1050: 匿名さん]

>>1046

> やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとるむね、マンション理事会の総意で
> 当該塾経営者に文書で通知しました。

で、結局、塾がやめなかったにも関わらず、「共有部分の利用禁止を含めた法的手段」を取らなかったのには、理由があるのでしょう。塾側の言い分に分があるとか。

あなたの主張おかしくないですか？

スレ主さんの「描写する」事実とも異なるようですよ。

[1051: 匿名さん]

>>1049
>理事会決定 →　総会承認

総会で塾の意見を聞くのだから、総会承認ではないですよ。

> 14) まだ裁判にはなっておりません。総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。

文字通り、「塾経営者から話を聞いた上での対応」であって、「総会承認　→　（必要ならば）裁判って流れ」って言うのは、あなたが勝手に一人で主張しているだけで、どこからもそのような流れはわかりません。

[1052: 匿名さん]

>1046
>取らなかったのには、理由があるのでしょう。

都合の良い解釈ですね。

[1053: 匿名さん]

>総会で塾の意見を聞くのだから、総会承認ではないですよ。

こちらも都合の良い解釈ですね。　まあ、どう解釈するかは自由ですけど。

[1054: 匿名さん]

>>1052
> >取らなかったのには、理由があるのでしょう。

>都合の良い解釈ですね。

>>1053
> >総会で塾の意見を聞くのだから、総会承認ではないですよ。

>こちらも都合の良い解釈ですね。　まあ、どう解釈するかは自由ですけど。

じゃあ、どう解釈しようがあるの？

「総会で塾の意見を聞く」と言うのを「総会承認」とする方が勝手な解釈だと思うが。