マンションで塾を経営【その５】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

6) 管理規約違反か否かという基本的な部分については、管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け理事会でもその旨確認をし本人に文書で通知をしております。

7) 先方は、自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談すると言ったそうで、その回答を理事会として待っている状況だと聞いています。

8) 理事会としては当該者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をしたうえで、例えば民事訴訟まで行うのか、検討することになりそうです。

9) 息の長い手続きになりそうですが、違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思います。

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

10) 学習塾の経営者に対し、先月、一ヶ月以内にマンション内での塾経営（マンション管理規約違反のため。当該地区は住宅用地です）をやめること、やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとるむね、マンション理事会の総意で当該塾経営者に文書で通知しました。

11) 相変わらず塾はマンション内で続けられています。

12) 今後は、法的な手続きに移行する見通しですが腹立たしい限りです。

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

13) 経営者からは理事会に対し、具体的に周辺住民に対しどのような迷惑を与えているのか述べよという文書が弁護士の名前で送られてきたようです。

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

A) 当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。

B) 数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。

C) 理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えない

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

14) まだ裁判にはなっておりません。総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。

（前スレ）
【その４】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329930/
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165/
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266/
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/

[67: 匿名さん]

>>64
しかも週30人でしょう。一日5・6人の生徒が出入りしても誰も気にしませんよ。だから、現実に1年半以上もお隣さんも気づかなかったと書いていますよね。

気になりだしたら、気になったってことでしょう。ほとんど、妬みの世界だと思います。

[68: 匿名さん]

>>65
>とりあえず集団生活みたいなもんですから

すごいマンションにお住まいですね。それこそ、何とか教ですか？

個人の自由がないマンション、大笑いですね。

[69: 匿名さん]

>>65
>規約の解釈云々は管理組合がする事、作ったのも組合。区分所有者では無いよね

それ違う。
管理組合と区分所有者の関係が良く分かっていないことが明らかな表記。
管理規約は、区分所有者の合意によって成り立っている私文書の1種。

[70: 匿名さん]

>とりあえず集団生活みたいなもんですから

なるほど。門限は何時ですか？

[71: 匿名さん]

ここの学習塾は外部講師も募集してたから、もう少し生徒の人数は多そう。

[72: 匿名さん]

ここのマンションは超特殊で、集団生活を送っているマンションなんだね。だったら、仕方がない。

でも住民、皆そのこと理解しているのかな？

[73: 匿名さん]

>もう少し生徒の人数は多そう。

でも、スレ主の精緻な調査では、30人位って、なってなかったっけ？

それを元に、概ねの収入も計算されていたようだけれど。おそらく税務署への通告もしているでしょうね、このスレ主さんならば。

[74: 匿名さん]

集団生活マンションだから、住民同士、内職収入を推測し合って、税務署への通報合戦ですか。嫌なマンションだな。

[75: 匿名さん]

＞とりあえず集団生活みたいなもんですから、専ら住宅、他目的利用不可は守らないといけませんね。
＞マンションの場合管理組合や規約（住民の総意）が駄目と言えば駄目なんですよ。
＞塾の経営継続したいので有れば裁判でイイヨーって言って貰わないと無理。
＞以後管理規約において物理的に営業できなくするのは簡単、住む以上規約に縛られるのよ。

その通りです、塾が裁判しても何の意味も無しません、勝っても負けてもです。　残念ですね。

[76: 匿名さん]

あのな。
管理規約による過剰な規制は、区分所有法等に抵触する可能性が高いこと分かっているの？

[77: 匿名さん]

おいらのマンション「集団生活マンション」、勝手に規則作って、気に入らない奴には出て行ってもらう --> あほまるだし以外のなにものでもないと思う。

[78: 匿名さん]

＞規約・細則 : 専ら居住用である専有部分の用途制限についてマンション管理士 行政書士 岸本明彦コピペ。

Q：当マンションの管理規約には、標準管理規約（単棟型）第12条と文言もまったく同じ「区分所有者は、
　その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」という規定があります。
　この規定がある場合、専有部分であるところの住戸で主婦のアルバイト程度の小規模の学習塾や託児所等
　を開くことは可能でしょうか？

A：標準管理規約（単棟型）第12条コメント
　住宅として使用は、専ら居住者の生活があるか否かによって判断する。
　したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。

　標準管理規約第１２条「専ら住宅としての使用」にあたるか否かは、コメントにありますように、
　専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されることになります。このため、専有部分の
　利用方法については、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することが必要になるわけです。

例えば、
1.一般的な内職
　これは、住戸に特に影響を与えるものではないので、認められると考えます。
2.華・茶道、書道などの伝授
　それらの伝授は、小人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに
　疑問があり、認められないケースもありえます。
3.塾やピアノ教室、託児所の経営規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する
　他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合も出てくると考えます。


まことに常識的な解釈ですね。　認められないのが通常かな。

[79: 匿名さん]

＞７６
区分所有法、ちゃんと理解して無い様だねボクちゃん。

[80: 匿名さん]

管理規約、区分所有法に縛られた生活嫌なら戸建てに住めアホ。
マンション居室で何やっても良い訳じゃないんだよ。

おまえの持ってるのは壁の内側だけだよ、ほかは区分所有者皆のもの、規制出来るんだよ。
特定者の立ち入り禁止も規約でＯＫなんだよ。

[81: 匿名さん]

>80
無条件ではなくて、条件が付くのは無視か。

[82: 匿名さん]

>79も理解出来てない模様。

[83: 匿名さん]

>>78
>まことに常識的な解釈ですね。　認められないのが通常かな。

認められない場合も出てくる ＝　認められないのが通常

と読むのであれば、その通りだが、皆がそう読むのか不明

[84: 匿名さん]

>>78

>>37
に宗旨替えしたビギナーさん＝匿.名さんの投稿があるとおり、オリジナルは、マンション管理センターの次の文言です。

「塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や
周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、
認められない場合が出てこよう。」

どのように読んでも「規模や人数、教授の時間帯」が適正であれば問題ないとしか読み様がないのだが・・・。

[85: 匿名さん]

＞８３
はっきり駄目とのコメントのウェブも多数あるよ、貼って欲しい？
逆に、塾等ＯＫのコメント見当たらないけどね。

[86: 匿名さん]

>>80
管理規約、区分所有法にない規則で縛る生活したいなら宗教施設で集団生活しなアホ。
マンション居室で何やろうとも原則自由だよ。