築5年のマンション購入後、壁クラックヒビが出てきました

[アドバイスください！]

こんにちは。ご相談させてください。
平成15年築（築5年）のマンション（10階建ての8階）を昨年（平成20年）に中古購入し、壁紙リフォーム後に入居しました。
その後、じわじわと壁紙が天井（壁端の）から床に斜めに浮いてきたのでリフォーム会社とマンション管理会社に状況を伝えました。
リフォーム会社は、壁紙を10㌢四角に切り取って壁にヒビが入っているのを目視確認して「コンクリートクラックであること。壁紙貼り替えのときにはヒビは無かった。」と言います。
管理会社は、浮いた壁紙目視のみで直接ヒビ確認などせず「原因はコンクリートの伸縮でしょう」と言います。
その後、管理会社は管理組合に話を通し、組合修繕費で壁のヒビをパテで埋める工事を行うと言ってきました。
しかし、壁紙貼り替え工事費については専有部分なので個人負担だそうです。

ご質問なのですが、コンクリートが乾くまで2～3年と思っておりましたが、5年過ぎてからもこのような斜めクラックの原因がコンクリートの伸縮ということがあるのでしょうか？
また、天井（壁端の）から床まで斜めに入ったクラックヒビをパテで埋めるだけで大丈夫なのでしょうか？（2日間の工事だそうです）
共有部分のコンクリート壁のヒビが原因で貼り替えなくてはならない壁紙工事費用は、壁紙は専用部分だからと個人負担になるのでしょうか？
良い補修の進め方をどうか教えてください！
築５年ですから、分譲業者などのアフターサービス期間や住宅瑕疵担保責任期間中にはならないのでしょうか？

※2004年(平成16年)西方沖地震を経験したマンションで、この当時の修理は全て修復済みです。
当時6階以下は部屋壁にヒビが入って修理済みです。6階以上はベランダ修復のみで部屋内問題は無かったそうです。マンション共有部分にもヒビが入っていたが全て修復済みです。

地震の被害は当時（2004年）全て終えている状況の今（2009年）、その他の部屋に同じような被害は出ていないのかと管理組合・管理会社に問い合わせたところ、「今回のような問題は他の住人からはあがっていない。クラックヒビが一部屋に出ていることを今回住人各戸には伝えない」そうです。
総会前なので、仕事を増やしたくないとの管理組合の意見らしいのですが・・。
それこそ共有部分だからこそ、住人全員の各戸の今の状況を調べてから、うちの壁クラックヒビ工事をするの普通ではないか・・と素人ながら疑問に思うのです。

どうぞ、良いお知恵をお願いします。

[2: 匿名さん]

｢中古物件｣なのだから、転売時に何らかの特約でも付けていない限り
新築分譲の売主によるアフターサービスは対象外。築年数は関係なし。

共用部分の修繕の方法や、その必要性を判断するのは
管理会社ではなく管理組合。
貴方が今のやり方に不満を感じるのであれば、理事会に申し入れる等して
一斉検査に向けて行動すれば良いと思います。
表だって不具合が発生していない以上、自主的に調査する必要がある。
誰かがやってくれる訳ではない。当然、お金もかかるでしょう。

[3: 匿名さん]

>新築分譲の売主によるアフターサービスは対象外。築年数は関係なし。

天井躯体のクラックであれば、共有部分でアフター保証内なのでは？

それにしても、隠れたクロス下にクラックがあるのは
他の部分でも十分あるのではないと心配します。

一度専門家に見てもらうのが一番だと思いますが・・・

[4: 匿名さん]

スレ主の話を読む限り、天井ではなく壁のクラックですよ。
その壁が構造躯体かどうかも判らないので何とも言えないでしょう。
いずれにせよ｢共用部分｣である事に変わりはないけれど
スレ主が言う｢売主のアフターサービス｣の対象にはなりません。
アフターサービスと瑕疵担保保証は別モノ。

[5: 匿名さん]

結局、中古を買うとリスクは大きいってことですね。
もしそれを転売することがあれば、今度は重説に書かないといけないですし。

[6: 住まいに詳しい人]

コンクリートのクラックの原因を特定するのは専門家でも難しいものです。
管理会社の担当者の専門分野はわかりませんが、一見で収縮クラックと言い切るのには疑問を感じます。
ご心配であれば、収縮クラックと判断した理由を確認されてみてはいかがでしょうか。文書での提出を求めるのも良いかもしれません。
一般的には５年以上経過したコンクリートが短期間に顕著な収縮クラックを発生させることは考えずらいのですが、絶対とはいえません。

補修方法と構造的な影響については、クラックが発生した原因・構造体か否か・クラックの大きさ（巾・長さ・深さ）などにより建物におよぼす影響が異なりますし、補修方法も異なります。スレ主さんがどのように説明されたとしてもこの場では判断できません。

共用部の補修については調査も含め、他の方も言っている通り管理組合の判断事項です。現理事会の判断に疑問があるのであれば自らが行動を起こす以外に解決方法はありません。

費用負担については、実際にクラックがリフォーム工事後に発生したか、それ以前に発生していたのかにより異なるでしょう。リフォーム後に発生したのであれば起因は共用部ですので管理組合負担でしょうし、既に発生していたのであれば、報告義務を怠った区分所有者負担でしょう（区分所有者とリフォーム業者間の責任問題は別個の問題です）。その意味でも収縮クラックが後で発生したとする管理会社の見解と、費用負担に関する見解には矛盾を感じます。

いずれにしても専門家による調査が必要と感じますが、費用負担も伴うことですので管理組合としての考え方が問われます。

蛇足ですが、自らの利益のためにではなく本当にマンションのことを思われているのであれば、管理組合は自ら参加することにより、管理組合としての考え方・対処方法は変わることを申し添えておきます。

[7: アドバイスをありがとうございます]

皆さん、沢山のアドバイスをありがとうございます。
その後、管理会社・管理組合から施工業者を紹介されましたので、直接施工業者の方に上記を相談しました。直ぐに部屋の壁クラックヒビをみて頂き、工事の工法工程などの説明をいただきました。
今回の壁は、ハリを支える「耐力壁」で、部分的に二箇所壁紙を外して測ったヒビは0.18と0.04。エポキシ樹脂注入で新築当時のコンクリート強度に保て得る工事を行うそうです。二日間の工事だそうです。
特にマンション自体の強度性に問題がある部分のヒビではないと判断するとのこと。
原因はこのヒビを見ただけでは判定出来ないとのこと。
やはり５年以上経過でのコンクリート収縮が原因とは思えず、おそらく2004年(平成16年)西方沖地震の際になんらかの小さなダメージを抱えたままジワジワとここにきてクラックヒビとして出てきたのではないか・・・と考えるのが妥当だろうと・・。
共有壁工事に伴う壁紙貼り費用については、他のマンションを施工してきた経験から言うと管理組合負担が通常だろうから、もう一度管理組合へ相談してみてはどうかと言われました。わたくしも、マンション加入の総合保険も視野に入れていただき再度理事会へお願いを申し入れている状況です。ただ、管理会社からは西方沖地震の際に壁紙修復費用は各戸がもったので、難しいだろうと言われています。が、まずは再度お願いを申し入れてみました。後は理事会の判断でしょうから仕方がないと思っています。
今回、マンション購入後すぐの壁クラックヒビの出現でしたから、通常有り得ないモノだと戸惑い、皆様にご相談をさせていただきました。
まずは、強度の面でマンション自体に問題がある部分のヒビではないと聞いて一番に安心しました。
管理会社へも、ヒビ自体も見ずに今回収縮クラックと判断した理由を説明していただくように現在申し入れています。
後は費用の面ですが、これも理事会に再度申し入れをした後の判断結果に従うつもりです。

今後は、やはりマンション自体・ここの一住人としてクラックヒビの入った戸の住人として総会で声をあげるつもりです。このマンションに越してきてまだ一度も総会（臨時も含む）が行われていないので、5月の総会にはもちろん出席しこれまでの経緯を伝えるつもりです。
理事会の考え方やこのマンションの組合員の意見交換の場ですので。

また状況ご報告いたします。
どうぞご意見アドバイスなどございましたら是非宜しくお願いいたします。

[8: 匿名さん]

普通｢クラックヒビ｣とは言わない。

[9: 匿名さん]

自主管理のマンションに住んでおります。

このたび設立当初から一切変更のなかった規約の変更やこの先必要な修繕工事等の内容で臨時総会を行いました。

その際、来月入居で既に名義変更して契約された方も参加して頂いたのですが、その方のルーフバルコニーの床の一部のタイルが浮いたり亀裂が入っているようです。
購入した際の不動産より「これは管理組合で直すものですよ」と言われたようです。

確かに規約にも「共用部分の管理については管理組合がその責任と負担においてこれを行う」と記載ありますが、「ただしバルコニー等の管理のうち通常の使用に伴うものについては専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない」と続きます。

マンションは築２３年経っており、おそらくその家だけじゃなく他の家でも目に見える劣化はあると思います。
（９世帯しかないマンションで住んでいない所有者もいるのでバルコニー等はわからない部分があります）

その方は入居前にそのルーフバルコニー部分に木材を敷く予定で、その前に修理したいそうです。

こういう年数による劣化も管理組合で負担するのでしょうか。

大規模修繕工事はやる予定でいますが資金不足のためおそらく２～３年後の実行となりそうです。