管理組合口座で自治会費を徴収しようとする管理会社【Part2】

[物件比較中さん]

新しくPart2をたてました。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65791/

[913: 匿名くん]

某マンションにて

【自治会加入者A】 もったいないから、組合さん希望者だけでも一緒に集めて。
【管理組合理事長】いいですよ。但し、引き落とし出来ない分は知りませんよ。
【管理組合理事長】Aさんの分は引き落としできなかったけど、間違って自治会に支払っちゃいました。
【自治会会長】　　Aさんから退会の申し出がありませんから返還できません。
【管理組合理事長】自治会から返還できないと言われちゃった。Aさん、管理組合に支払ってよ。
【自治会加入者A】 どの面下げて請求してんだよ。管理組合は請求できないって裁判所が言ってんだよ。
　　　　　　　　　知らないの？

[914: 匿名さん]

常識有るマンションとそうでない所の違いですよ。

好きにさせてあげればいい、他に迷惑掛からないしね。

なにがなんでも管理費と自治会費を混同したいのは

高齢者が多いマンションなのは解りましたー。

[915: 匿名さん]

>>911
月200円の自治会費に100円の手数料は高いけど、年間費2400円の自治会費で100円の手数料なら高くないよ！

[916: 管理費等]

東京都福祉保健局のリンクです。
http://www.fukushihoken.metro.tokyo.jp/kourei/koho/jyuuminnnotameno.fi...

ここには、町内会費自治会費を訪問して徴収する（原則訪問徴収とする、まとめて回収せず毎月とする）
このようなことを進めています。

[917: 875.]

>>907
単にどう仕組みを工夫したら、検討余地があるのか考えているだけなので、
自治会が収納代行サービスを用意していればそちらでどうぞですね。

[918: 875.]

>>908
「支払代行」というより、私のイメージは、「収納代行」の方が良いかも。修正しておきます。

東京簡裁が目的外としたことは理解しています。

ただ、この判例後も前掲の福管連の規約、国交省の検討など
素人の戯言では済ませられないレベルの方が規約案なり、検討方向の提示があるので、
一概に切って捨てるものではないと思っています。

[919: 匿名くん]

福管連のモデル規約では、自治会費の取り扱いに関して、
>>908 とは異なったロジックを採用しています。

＜福管連のモデル規約＞
Ｏ 管理組合と区分所有者（町内会入会者）との関係
　　・・・立替払契約（準委任契約）
Ｏ 管理組合と自治会との関係
　　・・・債務引受契約（町内会入会者が負担する会費の支払債務を管理組合が引き受ける契約）

[920: 875.]

>>919
その2点は意図的に変えました。

前者については、
①与信リスクが生じることが、やりすぎ感があると思えたため回避しました
②区分所有者が不払い(預金口座の残高不足)の際に特定承継人に請求できるか疑義を感じたこと
といったところです。

後者についても、上記①と同じで履行引受にはやりすぎ感を感じたため、居住者支援サービスの1つとして責任がより薄らぐ方策にアレンジしました。

いずれにしても、3条の解釈(コンメ)、判例について頭では分かったようで、実は肌感覚ではしっくりきていない中での案なので、私のアレンジが改悪ならバッサリとやってくださいまし。

[921: ご近所さん]

何だか簡単なことなのに、揉めてますね。
これだから、自治会退会したくなる人、後を絶たないんだよね。
判例が如何の斯うの言ってますけど、ただの屁理屈。
別組織で役員が別なら、お金も別。
利便性なんて大きなお世話です。
そんな事言ってるから関係の無い所で家事が起こるのです。

[922: 匿名くん]

>>920 875.さん
>私のアレンジが改悪ならバッサリとやってくださいまし。

単刀直入に申し上げて、無効と判断されている範囲の中でいくら考えても無意味だと思います。
もし、どうしても管理組合が自治会費の徴収に関与したいというのであれば、福管連のモデル規約のようなスタイルにせざるを得ないと考えます。

＜立替払契約に関する参考裁判例＞
東京地裁　平成5年11月29日判決
管理費請求事件
【水道料金一括検針・徴収制度について】
「管理組合ないしは管理者が立て替えたか、あるいは立て替えることとなる各区分所有者の負担すべき電気料、水道料にほかならないから、予め立替払契約を締結してその清算方法を定めておくか、あるいは、その都度、実費を計算してその償還を求めるかのいずれかによって処理されるべきであって、区分所有者集会の決議によってその額を定め、支払いを求めるべき性質のものではない」

＜特定承継人に対する請求＞
>>827 でも触れましたが、管理規約に定めた立替金債権について、管理組合は、管理費や修繕積立金と同じように区分所有法第7条の先取特権を有し、第8条により、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができることになります。
（参考） モデル規約 第26条（承継人に対する債権の行使）
管理組合が管理費等について有する債権は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても行うことができる。

[923: 匿名さん]

しかし、電気料金も水道料金もガス料金も個別に契約しているから
福管連のような規約は作れませんし。
福管連の規約も無理があって、いざ裁判になったらどういう判決になるかは
分りませんよ。
現在は福管連の勝手な解釈ですから。

[924: 匿名さん]

古臭い規約にすがるのは滑稽だね。

[925: 匿名さん]

管理組合の「目的外業務」だから、できない。
という投稿が多数あります。

私不勉強で「目的外業務を行ってはいけない」根拠がわかりません。

どなたか、教えてください。

[926: 匿名]

福管連とかさー　ちょっと検索してみてみなよ　考え方がオカシナ団体だよ

標準管理規約のコミュニティー形成に対しての理解や解釈自体素人そのものだし

NPO法人なのにマンションに理事長派遣しますとか　オカシナ事ばかり推奨してる

終いにはマンション住人の花火大会に管理組合として費用を負担するのも良しとするとか？

ここ　相手にしないほうがいいと思うよ　議論になりえないし

[927: 匿名さん]

>925
区分所有法を全条読んでみて、解るから。
３０分あれば読めますよ。

[928: 匿名さん]

>926
でも、700近くの管理組合が加盟している全国でも有数の
連合会らしいよ。
顧問弁護士も14名もいるしね。
理事長を派遣しますというのは、マン管の資格を有した理事を
派遣するということでしょう。
資格をもたない単なる理事なら、派遣する理事長と同じだからね。

[929: 匿名さん]

＞標準管理規約のコミュニティー形成に対しての理解や解釈自体素人そのものだし

標準管理規約の該当部分は、削除に賛成。

誤解の根源になってますし、

誤解に基づいて存続くする自治会なんて自治とは程遠いですから。

[930: 匿名さん]

>>928
弁護士のように国家資格取得しても、世間知らずで常識がなく、価値観ズレてる御人が多いから裁判員制度が出来たのよ。
700近くの管理組合が加盟しているのも、そこに加盟していないと不利なことがあるから。

[931: 匿名さん]

福管連の理事は会員の理事長の相談にのっているとのことだけど、
単なる理事長の経験者というだけのことでしょう。
マン管の資格はもっていないんでしょう。
相談にのるぐらいだったら、マン管の資格ぐらいはとってからに
してほしいね。
それをボランティアとして頑張っているのだったら、勉強して資格を
取って欲しいよ。
相談にのるぐらいの実力があるんなら、資格を取るのにそんなに
苦労はしないと思うので。
それとも、毎年受験しているのかな？

[932: 匿名さん]

>管理組合の「目的外業務」だから、できない。 という投稿が多数あります。
>私不勉強で「目的外業務を行ってはいけない」根拠がわかりません。
>どなたか、教えてください

管理組合は強制加入団体で規定は全組合員に遵守義務があります。
これにある人は義務があり、他のある人は義務のない任意加入事項を含めることは管理組合の目的外業務を行うことになるのです。

[933: 匿名さん]

＞私不勉強で「目的外業務を行ってはいけない」根拠がわかりません。

管理組合は区分所有法に基づいて設立される団体で、

区分所有法の3条と30条に、管理組合の目的が明記されている。


「建物並びにその敷地および付属施設の管理を行うための団体」

「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項」

だから、それ以外の事項、別の団体（自治会とか）の加入や徴収に関する事項は、
管理組合の目的ではないので、

仮にその規約で定めても無効なんですよ。

その点、区分所有法は明確なんだけど、標準管理規約とか福管連が、めんどくさい問題を持ち込んで混乱させているのさ。

[934: 匿名さん]

>>928
＞でも、700近くの管理組合が加盟している全国でも有数の連合会らしいよ。

平成２５年の情報だけど、貸物件も含めた福岡県の共同住宅総数1,106　　
そのうち1～2階建が225 　　3～5階建が362 　　6階建以上が519

九州広範囲に活動しても分譲物件＝管理組合の加盟が７００以上って？
やはりどこか胡散臭いよね、なにを根拠に加盟と言っているのやら、笑えるわ。

http://www.stat.go.jp/data/nenkan/pdf/yhyou18.pdf　

[935: お受験ママ]

何を騒いでるのかしら？
そんなの自治会でおやんなさいなと申し上げたいわね。
自治会が管理組合に頼んでいるとしたら、そのマンションの自治会長しっかりしなさいよ。
常識レベルどの位？

[936: お受験ママ]

>>934
あら！本当ですこと。
何処かの土建屋さんの加盟みたいですこと・・・

[937: 匿名さん]

>>934
その数字の単位は?

[938: 匿名くん]

>>934
>>946

あのぅ～
（単位 1,000戸）って書いてありますけど・・・

[939: 匿名さん]

＞だから、それ以外の事項、別の団体（自治会とか）の加入や徴収に関する事項は、管理組合の目的ではないので、仮にその規約で定めても無効なんですよ。
　
私の質問は
「目的外業務を行ってはいけない」根拠がわかりません。
でした。

「管理組合の目的ではないので、仮にその規約で定めても無効なんですよ。」
では答えになっていません。

「何故目的外のことをしてはいけないのか？」
誰かわかる人いませんか？

[940: 匿名さん]

>934
福岡のマンションの数はどれぐらいあるか知らないけど、
福管連の加盟マンションは、７００近くあるのは間違いないようだよ。
北九州は別にＮＰＯの連合会があるみたいだし、福管連は博多地区だけ
と思うけどね。

[941: 匿名さん]

↑
単位は棟なりマンション単体でしょう、世帯数はほかに有りますよURLあければね。

福岡だけでそんなにマンション＝管理組合はありませんよ、残念ね。

[942: 875.]

>>922
その無効だから、何をやってもダメというのは、半ば予想通り。
ただ、私には福管連だと管理の目的の範囲内なのか理解に苦しむところが残るんです。
また、コンメ、判例と照らし合わせながら考えてみます。

[943: 匿名さん]

そりゃー独自の解釈でマンション管理を推奨する団体、理解できる訳有りませんよ。
既存のマンション管理組合に理事長を外部から派遣するとか意味不明だしね。
相手ににする次元ではありませんよ。

[944: 匿名くん]

>>942 875.さん
>ただ、私には福管連だと管理の目的の範囲内なのか理解に苦しむところが残るんです。

福管連のモデル規約に関してはすべて推測で書いています。その点を含んでお読みください。
（詳しいことを知りたいのであれば、福管連に問い合わせてください。）

自治会費を巡ってのトラブルで裁判となり、万が一、裁判所が「管理組合が、自治会加入者である区分所有者のために自治会費を立て替えて自治会に支払うことは、特段の事情を考慮しても区分所有法第3条の目的外事項であるから規約に定めても無効である」との判断をすれば、その時点でジ・エンドかな？とは思っています。

お疲れ様でした。

[945: 匿名さん]

＞福岡だけでそんなにマンション＝管理組合はありませんよ、残念ね。

九州沖縄合わせて７０００組合くらいらしい

[946: 匿名さん]

マンション管理組合が居住者の自治会費用の代理徴収（口座引き落とし）を行うと言うこと自体、
管理規約には記載できず、記載しても無効ということですが。

お疲れ様。

[947: お受験ママ]

あら、答えが出たようですね。
皆様お疲れ様でした。

[948: 匿名さん]

しかし、福管連では、弁護士１４名が名をつらねて、オーケーという
規約を作成しているよ。
いろいろ検討した結果、その規約は有効ということでしょう。

[949: 匿名さん]

たった14人の弁護士で？

[950: 匿名くん]

＜水道料の一括検針一括徴収制度に関する裁判例＞

大阪高裁 平成20年4月16日判決
事件番号：平２０（ツ）７号
事件名：管理費等請求上告事件
（抜粋）
法３条１項前段が「区分所有者は，全員で，建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し，この法律の定めるところにより，集会を開き，規約を定め，及び管理者を置くことができる。」と定め，かつ法３０条１項が「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は，この法律に定めるもののほか，規約で定めることができる。」と規律している趣旨・目的に照らすと，建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は，規約で定めることができるものの，それ以外の事項を規約で定めるについては団体の法理による制約を受け，どのような事項についても自由に定めることが許されるものではないと解される。そして，各専有部分の水道料金や電気料金は，専ら専有部分において消費した水道や電気の料金であり，共用部分の管理とは直接関係がなく，区分所有者全体に影響を及ぼすものともいえない事柄であるから，特段の事情のない限り，規約で定めうる債権の範囲に含まれないと解すべきである。
しかるところ，前記事実関係によれば，①本件マンションは，各専有部分は，すべてその用途が事務所又は店舗とされているところ，②本件マンションでは，被上告人が，市水道局から水道水を一括して供給を受け，親メーターで計測された水道使用量を基に算出された全戸分の使用料金を一括して立替払した上，各専有部分に設置した子メーターにより計測された使用量を基にして算出した各専有部分の使用料金を各区分所有者に請求していることとしているが，これは本件水道局取扱いの下では，本件マンションの各専有部分について各戸計量・各戸収納制度を実施することができないことに原因し，③被上告人が，関西電力から電力を一括して供給を受け，親メーターで計測された電気使用量を基に算出された全戸分の使用料金を一括して立替払した上，各専有部分の面積及び同部分に設置した子メーターにより計測された使用量を基にして算出した各専有部分の使用料金を各区分所有者に請求しているが，これは本件マンションの動力の想定負荷が低圧供給の上限を超えており，また，本件マンションには純住宅が２軒以上なく電気室供給もできないため，関西電力と本件マンションの各専有部分との間で，電気供給につき戸別契約（低圧契約）を締結することができないことに原因するというのであるから，本件マンションにおける水道料金等に係る立替払とそれから生じた債権の請求は，各専有部分に設置された設備を維持，使用するためのライフラインの確保のため必要不可欠の行為であり，当該措置は建物の管理又は使用に関する事項として区分所有者全体に影響を及ぼすということができる。
そうであれば，被上告人の本件マンションの各区分所有者に対する各専有部分に係る水道料金等の支払請求権については，前記特段の事情があるというべきであって，規約事項とすることに妨げはなく，本件規約６２条１項に基づく債権であると解することが相当である。

[951: 匿名くん]

>>950 の続き
＜水道料の一括検針一括徴収制度に関する裁判例＞

名古屋高裁 平成25年2月22日判決
事件番号：平24（ツ）第7号
事件名：不当利得返還等請求上告事件
判決内容： 一部破棄差戻、一部上告棄却
【判決要旨】
区分所有法3条前段及び30条1項が定めている趣旨・目的に照らすと、「建物又はその敷地若しくは付属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項に限って規約で定めることができるのであり、それ以外の事項を規約で定めても規約としての効力を有しない」。「専有部分である各戸の水道料金は、専ら専有部分において消費した水道の料金であり、共用部分の管理とは直接関係がなく、区分所有者全体に影響を及ぼすものともいえないのが通常であるから、特段の事情のない限り、上記の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項には該当せず、上記水道料金について、各区分所有者が支払うべき額や支払方法、特定承継人に対する支払義務の承継を区分所有者を構成員とする管理組合の規約をもって定めることはできず、そのようなことを定めた規約は、規約として効力を有しないものと解すべきである」とした。さらに、規約が無効であれば、前主の未払い水道料金についてはＸに支払義務はなく、マンション取得後の水道料金も実費に限定される可能性を示唆し、原判決中、水道料金の支払いに係る不当利得返還請求に関する部分を破棄し、破棄部分を原審に差し戻した。

[952: 匿名さん]

現行制度は最高裁判所の判例につきその変更は慎重な手続きを設けて、容易に変更が出来ないようにしており、またこれに反する下級審の裁判があったときには法令解釈の違背があるとして取り消すことができる。法令の安定的な解釈と事件を通しての事後的な法令解釈の統一を図るためであり、最高裁判所の判例には後の裁判所の判断に対し拘束力があるものと解釈されている。

異なる判例がある場合、優先順位としては、上級審の判例が優先され、同級審の判例同士では新しい判例が優先する。特に最高裁では、「判例変更」の手続が取られて新しい判例が出来た場合、「古い判例に対する違反」を上告理由とすることが出来なくなり、古い判例の「先例」としての価値が無くなることから、新しい判例の優越性が明確である。また、最高裁の場合、「判例変更」という制度があるため、異なる判例の共存は、概念上成立し得ない。

[953: 匿名さん]

＞しかし、福管連では、弁護士１４名が名をつらねて、オーケーという規約を作成しているよ。

それ見たけど顧問弁護士でもないし、ただの団体の意向だしね、現実に実行してるかどうかは？
NPOが弁護士つかってまでやる事じゃないし、思想の違いすら感じるよ。
ググるとあまり良いこと出ない団体だしね。

ところでマンション管理組合が花火大会や夏祭りを主催し費用も出すのも問題ないらしいけど？　
この団体、笑えるでしょ！　

国交省にケンカ売ってるみたいねー　笑

[954: 匿名さん]

>マンション管理組合が花火大会や夏祭りを主催し費用も出すのも問題ないらしいけど

問題ないでしょう

[955: 匿名くん]

第９回 マンションの新たな管理ルールに関する検討会（平成２４年８月２９日）
における座長（政策研究大学院大学教授）の発言

「もちつき大会とかコミュニティ形成のための活動が当然に目的内だと読めないことは法的には明白ですので、どういう場合の催事であればマンション管理組合の目的内事項として読めるのか。逆に司法判断として読めないのはどういう場合か、など詰める必要があります。町内会費の徴集は無効だとまで言われているわけですから、仮に違法な活動に管理費を使っていた場合に、法的紛争が起きて同様の判断が裁判所で相次ぐことにでもなったら、標準管理規約以前のみっともない事態に陥る。そういう意味での安全運転をするという前提で議論いただきたいと思います。」

[956: 匿名さん]

>955
だから、その検討会は意見が分かれ、収拾がつかなくなり
頓挫して現在に至っているんだよ。
それ以降検討会は行われていません。
それまでは、1ヶ月に1回実施され、24年8月には最終報告をする
予定だったんですよ。
それほど難しい問題なんですよ。
法律家も官僚も解決できない。

[957: 匿名くん]

>>956
そういえば、あなたからの回答がまだでしたね。

>>>774
>福管連に自治会費を管理費等と一緒に口座引き落としをするのはどうかと質問すれば、弁>護士１４名の検討の結果、それは法的に問題ないというでしょうね。
>弁護士がオーケーといっているのを、法律の素人軍団が、あたかも自分が一番正しいと主張してもねえ。

福管連は何と言っていましたか？

[958: 匿名さん]

>>948
弁護士の言うことが全てならは、逮捕者は全て、無罪でございますよ。 笑

[959: 匿名さん]

＞956

＞それほど難しい問題なんですよ。
＞法律家も官僚も解決できない。

？？？

＞第９回 マンションの新たな管理ルールに関する検討会（平成２４年８月２９日）
＞における座長（政策研究大学院大学教授）の発言

＞もちつき大会とかコミュニティ形成のための活動が当然に目的内だと読めないことは法的には明白

法的に明白なのに（確かに区分所有法では明確だ）、
法律家も、官僚も「解決」できないとはこれいかに。

それは、
標準管理規約があるがために、

＞逆に司法判断として読めないのはどういう場合か、など詰める必要があります。町内会費の徴集は無効だとまで言われているわけですから、仮に違法な活動に管理費を使っていた場合に、法的紛争が起きて同様の判断が裁判所で相次ぐ

ということになっている。

であれば、
問題のある標準管理規約を、明白な法律の規定に基づいて該当部分を削除するしかないだろ。

[960: 匿名さん]

ヘンテコなマンション例をあげればきりがありません。
賢いマンションの賢い管理組合ならば、シンプルに自治会費は自治会で徴収します。
どんどん、ややこしくしないでね。

[961: 匿名さん]

区分所有法で罰せられないからと、自分勝手な管理や運営をする人間が下品なだけですよ。

最低限区分所有法に準じた管理規約を作り遵守し運営するのが普通のマンション。
管理組合におけるコミュニティー形成とは、花火大会や夏祭りをする事ではない位周知のこと。

何の為に区分所有法ができたのかくらいは勉強してから投稿しましょうね。
それを基に管理規約ができる訳で、そこに自治会の飛び入り参加は無理な事ですよ。

弁護士が～弁護士が～１４名？　弁護士は顧客の要望に合わせた解釈するでしょ　アホらしい。

[962: 匿名さん]

あくまでも管理組合は敷地、建物、それに関わる施設や設備の維持管理運営をするのが目的。
また近隣コミュニティーへの配慮からその活動への管理組合としての参加（地域の集会や会議など）
が、ある程度は必要とされるくらいですね。

人間同士のコミュニティー団体の構成に、管理組合は拘りません。
別組織で町内会など組織し、独自で活動するのが世の当然ですよ。

町会自治会は任意加入の団体、好きで加入するなら会費徴収くらい自分達で算段するのが常識。