管理組合口座で自治会費を徴収しようとする管理会社【Part2】

[物件比較中さん]

新しくPart2をたてました。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65791/

[893: 元業界人]

＞で、自治会費の方は水道代と同じ扱いで良いの？
少し違います。
水道料は、収支に計上します。
自治会費は、預り金で計上しますので、貸借に一時的に載るだけです。

＞888さん
そういう事です。

＞889さんの
東京高裁の傍論については、至極当たり前の事を言っていて、改めてアップするほどの事ではないでしょう。

＞だめなものは駄目です。
あなたは、反対すればいい。
総会で決議すれば、従わざるを得ない。

＞その問題は暗礁に乗り上げて頓挫してしまいました。
どういう所で意見が合わないのでしょう。
やっぱり組合の目的に合わないという事かな？
枝葉末節にとらわれているような気がします。
以前、検討会で、管理費会計の通帳は月末に残高￥0にしなさいと、言ったアホな委員がいたそうです。
困ったちゃんたちですね。

[894: 匿名さん]

888さんのA.B.Cの意思確認は必須だと思います。
当マンションでも、同じような話し合いになりましたが、
意思確認には至りませんでした。
原因は意思確認をすると脱退者増える事を怖れた自治会側の反対があったからです。
そもそも同じ口座で徴収することが違うと考える住民もいると思います。
888さんの三択の意思確認プラスこれら全ての問題をアンケート形式の意思確認にしても良いかと考えます。

[895: 匿名さん]

やっぱり、東京高裁の判決が言ってるように、別の団体の加入や会費徴収を管理組合がするんだったら、

きちんと、業務委託契約書を書面でかわしてすべきだろうね。

[896: 匿名くん]

>>895
>きちんと、業務委託契約書を書面でかわしてすべきだろうね。

【管理組合が管理する建物、敷地等の対象範囲と自治会の自治会活動が行われる地域の範囲が一致しているという点において特殊性のある管理組合と自治会の関係】があれば、
管理組合が自治会にコミュニティ形成業務を委託し、委託した業務に見合う業務委託費を支払うことは区分所有法にも反しないものと解される。

【　】部分が必要条件であることをお忘れなく。

[897: 元業界人]

＞896さんの言う通りです。
マンションだけで一つの自治会ができているケース以外は、私の書いたことは通じません。

[898: 匿名さん]

895です。
教えてください。

【管理組合が管理する建物、敷地等の対象範囲と自治会の自治会活動が行われる地域の範囲が一致しているという点において特殊性のある管理組合と自治会の関係】

が「必要条件」であるということは・・・

管理組合が管理する建物、敷地等の対象範囲と自治会の自治会活動が行われる地域の範囲が一致していなければ、
すなわち、マンション管理組合とその管理組合がある地域を含む戸建てを含む自治会ないし町内会の場合は、

管理組合は、自治会にコミュニティ形成業務を委託することはできず、委託した業務に見合う業務委託費を支払うことはできない、
という理解でいいですか？

[899: 875.]

新参者なので既出かもしれないけど、千葉市の「マンション管理組合を町内自治会へ」
というのがユニーク。

「マンション管理組合」と「町内自治会」とは、構成員や目的が異なることから、同じ組織として位置づけることに無理が生じるケースがあるとして、マンション管理組合とは別に町内自治会を設立することを推奨してきました。
しかしながら、2011年3月11日に発生した東日本大震災の教訓から、地域コミュニティの大切さや情報伝達の必要性が改めて認識されたために、平成25年4月から、一定の要件を備えたマンション管理組合を、町内自治会と同様に取扱うこととしました。


目　的
・地域活動を行っている管理組合が町内自治会の連合組織へ加入することで、行政からの回覧等を請け負う委託先となり、行政情報を受けられる（市からの委託料が支払われる）
・町内自治会の連合組織に所属することで、地域との連携を深められる

○団体の成立要件について
要件1　管理組合の活動に加えて地域活動を行うことについて、管理組合の総会で議決が得られ、規約に明記されていること
要件2　会員の任意性を担保するため、区役所に提出する会員名簿には、加入を望まない者の情報は含まないこと

なお、マンション管理組合の管理費等と町内自治会活動に要する経費について組合員の疑義を招かぬよう、会計処理方法については各管理組合において十分に精査するとともに、町内自治会の活動については、組合員の理解と協力を得ながら進めていくことを基本とし、それぞれのマンションの実態に即した加入・運営方法を検討してください。

http://www.city.chiba.jp/shimin/shimin/jichi/kanrikumiai.html

[900: 匿名さん]

出鱈目な情報ばかりで呆れる　団体が違うでしょー　爆笑だよー

[901: 管理費等]

マンション自治会費横領事件が多発している自治体の対策例を一押しされては困りますね。
管理組合に自治会活動を兼務することが、管理の妨げになることは理事経験者の皆様なら経験認識のことがら


下記は公益財団法人マンション管理センターの情報です。

http://www.mankan.or.jp/06_consult/02_kumiai/02_hoki_11.html




　管理組合と自治会の違い


　

QUESTION :
　管理組合と自治会とはどう違うのでしょうか？
　


ANSWER :
　管理組合は区分所有者の団体であり、管理対象物の維持管理を目的とした組織です。これに対し自治会は町内会とも呼ばれており、同じ地域に居住する住民の互いの親睦を図るとともに地域生活の向上を目的とする自治組織です。
　このように管理組合と自治会とは性格が異なるものですが、相対立する組織ではありません。むしろ自治会の目的である地域とのコミュニケーションを育成することはマンションの居住者にとっても必要であるばかりか、管理組合の円滑な運営にも寄与するものであるといえます。
　
　マンションには組合員だけでなく貸借人の居住者が増加している現状からみて、マンション内のコミュニティの育成によって快適なマンション住生活の維持を図る必要性はますます高くなっており、自治会活動についても前向きに対応することが望まれます。
　特に管理組合の運営を役員任せにしないで一人でも多くの人に参加してもらい管理組合を活性化するとともに集合住宅でのルールを遵守するという居住者の良好な生活環境を維持するためには、各種のイベントなどを通じて人的交流を積極的に図る必要があります。
　そうした観点からもマンション内での自治会活動は管理組合を補完する機能を有しているといえます。
　

　ただし、管理組合は共有財産の管理団体であり、親睦等を目的とする任意団体である自治会とは目的及び構成員も異なるため、それぞれの規約で組織の目的、業務の内容、構成員、運営経費の徴収・使途などについて規定しておく必要があります。


　
　問題は、管理組合が自治会の業務を事実上行っている場合の取扱いです。
　このような場合には、次のような内容をそれぞれの規約で定めておく必要があります。 1.管理組合の役員が自治会の役員を事実上兼ねる場合であっても、両者は別の組織であること
2.管理組合と異なり、自治会は、任意に加入・脱退が可能であること
3.自治会活動に必要な費用については、自治会費として管理組合の管理費、修繕積立金等とは区分して処理すること
4.地方自治体等からの連絡や消防・防災訓練等などは管理業務の一部として対応することが適当である
5.マンションに現に居住している組合員以外の貸借人も自治会活動に参加できるようにすること

　
　標準管理規約では、管理組合の業務として、32条十五号（単棟型）に「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成」を定めています。

[902: 管理費等]

自治会ではない管理組合が、管理会社に自治会費の徴収を依頼するのはおかしい。
現在、主たる管理会社が町内会費や自治会費の徴収を扱わない理由は、各管理会社のホームページに記載があります。

全スレに、根拠となるレスがありましたので転載します。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65791/res/551/


No.551



by 匿名さん　2010-04-18 15:41:55
削除依頼


平成21年管理業務主任者試験問題より
【問３１】管理組合の業務に関する次の記述のうち、マンション標準管理規約の定め
によれば、最も不適切なものはどれか。
１ 町内会の防災対策についての情報収集のため町内会の会合に出席すること。
２ 組合員向けに広報誌を発行すること。
３ マンション敷地内の樹木を伐採すること。
４ 組合員から自治会費を徴収し、自治会に支払うこと。

答え　4

問題　http://www.kanrikyo.or.jp/kanri/siken_h21/download.html
回答　http://www.kanrikyo.or.jp/kanri/siken_h21/goukaku_seikai.html

[903: 元業界人]

＞管理組合は、自治会にコミュニティ形成業務を委託することはできず、委託した業務に見合う業務委託費を支払うことはできないという理解でいいですか？
そんなことはありません。
　私の言っているのは、マンションの専有部以外に自治会員がいる場合、その人の分まで口座振替する必要ないという事です。
　その人は、マンションに住んでいないのだから、当然管理費や水道料の引き落としもありません。
　わざわざ口座を認めて、自治会費だけを引き落とししてやることはないという事です。
　元々、大多数が重なる区分所有者のために、してあげることなので、部外者に便宜を図る必要はありません。

＞一定の要件を備えたマンション管理組合を、町内自治会と同様に取扱うこととしました。
　自治体が管理組合を、自治会と同じく窓口として認めただけのことです。
　これも自治会がないと自分たちが不便だからそうしただけです。
　自治会を結成してもらうよう、尽力するのが本来業務だと、思いませんか？
　
＞答え　4
　大体、問題が「徴収」とあるから、問題ありと言えるでしょう。
　私でも、４と書きますよ。4が正しくないからではなく、他の選択肢が4と比べれば、わかりやすいから、これを選べという事だなとわかります。
　単なるテクニックです。
　試験では、自分の主義主張なんか通用しませんから、受験者としては当然の対応でしょう？

＞自治会ではない管理組合が、管理会社に自治会費の徴収を依頼するのはおかしい。
　おかしくありませんよ。
　マンションの居住者の利便性向上のためにやっていることだから。
　それに、徴収じゃなく、希望者だけへの「同時振替サービス」ですよ。
　あなた、管理会社の回し者？
　自治会費の同時振替サービスが不法行為なら、監督官庁（大阪の場合、近畿地方整備局）が是正指導しますよ。
　管理会社ってサービス業ですよ。
　毎月数十万も払っている上得意客が、この位のこと頼んで何が悪いの。

＞次のような内容をそれぞれの規約で定めておく必要があります
　訳わからない。
　全部、書かなくても当たり前のことばかりじゃないですか
　この伝でいけば
　1.植え込みに小便するな
　2.廊下にゴミを捨てるな
　なんかも、規約に書かなきゃね。

[904: 匿名さん]

大体、出揃って来ましたので、ここでのレスを参考に、当マンションでは総会に向けて、前役員の方々と、プロジェクトチームを立ち上げました。
役立てたいと思います。

[905: 匿名さん]

総会で審議すべき事柄ではありませんよ。

[906: 875.]

A区分所有者兼自治会加入者
B管理組合
C自治会

◼︎AC
・Aは、任意に自治会Cに加入し、いつでも退会できる
・Cの会費について、①訪問集金②管理組合の支払代行の2つから任意にAは選択できる（途中変更も可能）
・②を選択した場合であっても、残高不足で管理費＋自治会費が引き落としできなかった場合には、訪問集金により自治会費を支払う
◼︎BC
・Bは、Aを含む支払代行の希望者のうち、自治会費を含む自動引き落としができた分のみ、まとめてCに支払うとともに送金した組合員名をCに通知する
・Cは、Aら所有者並びにBからマンション所有者分を一括して支払したい旨の申入れを承諾した（Cから徴収を依頼はしていない。ただ代行者が一括入金することを認めただけ）
◼︎AB
・B管理組合は、希望する所有者の自治会費の支払代行という居住者支援サービスをしているが、総会決議により同サービスを廃止することは可能
・Bがサービスを廃止した場合に、Aは、訪問集金で自治会費を払う

以上、ちょっとくどい言い回しになりましたが、こんな三者の関係ではどうでしょうか。

[907: 自治会員]

こんなことまでしなくても、自治会に口座があるマンションなら、自治会で徴収したら良いのでは？
わざわざ管理組合口座を経由することに何の意味がありましょうか。
ウチではこの辺りの意思確認から始めることになりましたよ。

[908: 匿名くん]

>>907
>わざわざ管理組合口座を経由することに何の意味がありましょうか。

そうですね。
そもそも、管理組合が自治会費を徴収代行、支払代行するとはどういうことなのか？
わたしは、「自治会加入者の自治会に対する会費支払債務の履行を管理組合が引き受ける
（債務の履行引受契約：契約当事者は管理組合と自治会加入者）」ことと理解しています。

正に、>>906 にある管理組合と自治会加入者の関係のことです。
そして、東京簡裁は、これを区分所有法第3条の目的外であるため無効であると判断しています。

[909: 匿名さん]

＞自治会に口座があるマンションなら、自治会で徴収したら良いのでは？
＞わざわざ管理組合口座を経由することに何の意味がありましょうか。

それは、わかりきってる。

管理組合と自治会が、異なる別の団体であることがわからないことにつけこんで、

管理費から自治会費を払ってしまわねば、自治会が成り立たないからさ。

そんな自治会は存在価値がないことがわかるまえに、金だけかっさらう、と思っているのだよ。

[910: 元業界人]

＞そして、東京簡裁は、これを区分所有法第3条の目的外であるため無効であると判断しています。
また、ここに戻ってきました。
東京簡裁の判決文をよく読みましょう。
争点は
＜争点(2) 管理組合が町内会費を管理組合費として請求をすることの是非。＞
でしたね、私も、「管理組合が町内会費を管理組合費として請求をすること」には反対ですが、私の言ってることは全然違います。

どうしても、
1.　請求と、希望者のみ振替の違い
2.　振替できた金額のみ自治会に渡す事と、組合の責任で払う事
の違いが理解できないようですね。


口座振替には１件当たり￥100程度かかりますから、自治会費が月額￥200の自治会なら、会費の半分が徴収費用に消えます。

もったいないから、組合さん希望者だけでも一緒に集めて。
いいですよ。但し、引き落とし出来ない分は知りませんよ。
本来、これだけの話。

[911: 匿名さん]

振替手数料ってそんな高いのか

[912: 匿名さん]

うちは、管理人が勝手に口座一緒にしちまったよ。
お陰でマンション偉いことになっちまったよ！(笑)
この場合、管理人にどんな得があるの?

[913: 匿名くん]

某マンションにて

【自治会加入者A】 もったいないから、組合さん希望者だけでも一緒に集めて。
【管理組合理事長】いいですよ。但し、引き落とし出来ない分は知りませんよ。
【管理組合理事長】Aさんの分は引き落としできなかったけど、間違って自治会に支払っちゃいました。
【自治会会長】　　Aさんから退会の申し出がありませんから返還できません。
【管理組合理事長】自治会から返還できないと言われちゃった。Aさん、管理組合に支払ってよ。
【自治会加入者A】 どの面下げて請求してんだよ。管理組合は請求できないって裁判所が言ってんだよ。
　　　　　　　　　知らないの？

[914: 匿名さん]

常識有るマンションとそうでない所の違いですよ。

好きにさせてあげればいい、他に迷惑掛からないしね。

なにがなんでも管理費と自治会費を混同したいのは

高齢者が多いマンションなのは解りましたー。

[915: 匿名さん]

>>911
月200円の自治会費に100円の手数料は高いけど、年間費2400円の自治会費で100円の手数料なら高くないよ！

[916: 管理費等]

東京都福祉保健局のリンクです。
http://www.fukushihoken.metro.tokyo.jp/kourei/koho/jyuuminnnotameno.fi...

ここには、町内会費自治会費を訪問して徴収する（原則訪問徴収とする、まとめて回収せず毎月とする）
このようなことを進めています。

[917: 875.]

>>907
単にどう仕組みを工夫したら、検討余地があるのか考えているだけなので、
自治会が収納代行サービスを用意していればそちらでどうぞですね。

[918: 875.]

>>908
「支払代行」というより、私のイメージは、「収納代行」の方が良いかも。修正しておきます。

東京簡裁が目的外としたことは理解しています。

ただ、この判例後も前掲の福管連の規約、国交省の検討など
素人の戯言では済ませられないレベルの方が規約案なり、検討方向の提示があるので、
一概に切って捨てるものではないと思っています。

[919: 匿名くん]

福管連のモデル規約では、自治会費の取り扱いに関して、
>>908 とは異なったロジックを採用しています。

＜福管連のモデル規約＞
Ｏ 管理組合と区分所有者（町内会入会者）との関係
　　・・・立替払契約（準委任契約）
Ｏ 管理組合と自治会との関係
　　・・・債務引受契約（町内会入会者が負担する会費の支払債務を管理組合が引き受ける契約）

[920: 875.]

>>919
その2点は意図的に変えました。

前者については、
①与信リスクが生じることが、やりすぎ感があると思えたため回避しました
②区分所有者が不払い(預金口座の残高不足)の際に特定承継人に請求できるか疑義を感じたこと
といったところです。

後者についても、上記①と同じで履行引受にはやりすぎ感を感じたため、居住者支援サービスの1つとして責任がより薄らぐ方策にアレンジしました。

いずれにしても、3条の解釈(コンメ)、判例について頭では分かったようで、実は肌感覚ではしっくりきていない中での案なので、私のアレンジが改悪ならバッサリとやってくださいまし。

[921: ご近所さん]

何だか簡単なことなのに、揉めてますね。
これだから、自治会退会したくなる人、後を絶たないんだよね。
判例が如何の斯うの言ってますけど、ただの屁理屈。
別組織で役員が別なら、お金も別。
利便性なんて大きなお世話です。
そんな事言ってるから関係の無い所で家事が起こるのです。

[922: 匿名くん]

>>920 875.さん
>私のアレンジが改悪ならバッサリとやってくださいまし。

単刀直入に申し上げて、無効と判断されている範囲の中でいくら考えても無意味だと思います。
もし、どうしても管理組合が自治会費の徴収に関与したいというのであれば、福管連のモデル規約のようなスタイルにせざるを得ないと考えます。

＜立替払契約に関する参考裁判例＞
東京地裁　平成5年11月29日判決
管理費請求事件
【水道料金一括検針・徴収制度について】
「管理組合ないしは管理者が立て替えたか、あるいは立て替えることとなる各区分所有者の負担すべき電気料、水道料にほかならないから、予め立替払契約を締結してその清算方法を定めておくか、あるいは、その都度、実費を計算してその償還を求めるかのいずれかによって処理されるべきであって、区分所有者集会の決議によってその額を定め、支払いを求めるべき性質のものではない」

＜特定承継人に対する請求＞
>>827 でも触れましたが、管理規約に定めた立替金債権について、管理組合は、管理費や修繕積立金と同じように区分所有法第7条の先取特権を有し、第8条により、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができることになります。
（参考） モデル規約 第26条（承継人に対する債権の行使）
管理組合が管理費等について有する債権は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても行うことができる。

[923: 匿名さん]

しかし、電気料金も水道料金もガス料金も個別に契約しているから
福管連のような規約は作れませんし。
福管連の規約も無理があって、いざ裁判になったらどういう判決になるかは
分りませんよ。
現在は福管連の勝手な解釈ですから。

[924: 匿名さん]

古臭い規約にすがるのは滑稽だね。

[925: 匿名さん]

管理組合の「目的外業務」だから、できない。
という投稿が多数あります。

私不勉強で「目的外業務を行ってはいけない」根拠がわかりません。

どなたか、教えてください。

[926: 匿名]

福管連とかさー　ちょっと検索してみてみなよ　考え方がオカシナ団体だよ

標準管理規約のコミュニティー形成に対しての理解や解釈自体素人そのものだし

NPO法人なのにマンションに理事長派遣しますとか　オカシナ事ばかり推奨してる

終いにはマンション住人の花火大会に管理組合として費用を負担するのも良しとするとか？

ここ　相手にしないほうがいいと思うよ　議論になりえないし

[927: 匿名さん]

>925
区分所有法を全条読んでみて、解るから。
３０分あれば読めますよ。

[928: 匿名さん]

>926
でも、700近くの管理組合が加盟している全国でも有数の
連合会らしいよ。
顧問弁護士も14名もいるしね。
理事長を派遣しますというのは、マン管の資格を有した理事を
派遣するということでしょう。
資格をもたない単なる理事なら、派遣する理事長と同じだからね。

[929: 匿名さん]

＞標準管理規約のコミュニティー形成に対しての理解や解釈自体素人そのものだし

標準管理規約の該当部分は、削除に賛成。

誤解の根源になってますし、

誤解に基づいて存続くする自治会なんて自治とは程遠いですから。

[930: 匿名さん]

>>928
弁護士のように国家資格取得しても、世間知らずで常識がなく、価値観ズレてる御人が多いから裁判員制度が出来たのよ。
700近くの管理組合が加盟しているのも、そこに加盟していないと不利なことがあるから。

[931: 匿名さん]

福管連の理事は会員の理事長の相談にのっているとのことだけど、
単なる理事長の経験者というだけのことでしょう。
マン管の資格はもっていないんでしょう。
相談にのるぐらいだったら、マン管の資格ぐらいはとってからに
してほしいね。
それをボランティアとして頑張っているのだったら、勉強して資格を
取って欲しいよ。
相談にのるぐらいの実力があるんなら、資格を取るのにそんなに
苦労はしないと思うので。
それとも、毎年受験しているのかな？

[932: 匿名さん]

>管理組合の「目的外業務」だから、できない。 という投稿が多数あります。
>私不勉強で「目的外業務を行ってはいけない」根拠がわかりません。
>どなたか、教えてください

管理組合は強制加入団体で規定は全組合員に遵守義務があります。
これにある人は義務があり、他のある人は義務のない任意加入事項を含めることは管理組合の目的外業務を行うことになるのです。

[933: 匿名さん]

＞私不勉強で「目的外業務を行ってはいけない」根拠がわかりません。

管理組合は区分所有法に基づいて設立される団体で、

区分所有法の3条と30条に、管理組合の目的が明記されている。


「建物並びにその敷地および付属施設の管理を行うための団体」

「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項」

だから、それ以外の事項、別の団体（自治会とか）の加入や徴収に関する事項は、
管理組合の目的ではないので、

仮にその規約で定めても無効なんですよ。

その点、区分所有法は明確なんだけど、標準管理規約とか福管連が、めんどくさい問題を持ち込んで混乱させているのさ。

[934: 匿名さん]

>>928
＞でも、700近くの管理組合が加盟している全国でも有数の連合会らしいよ。

平成２５年の情報だけど、貸物件も含めた福岡県の共同住宅総数1,106　　
そのうち1～2階建が225 　　3～5階建が362 　　6階建以上が519

九州広範囲に活動しても分譲物件＝管理組合の加盟が７００以上って？
やはりどこか胡散臭いよね、なにを根拠に加盟と言っているのやら、笑えるわ。

http://www.stat.go.jp/data/nenkan/pdf/yhyou18.pdf　

[935: お受験ママ]

何を騒いでるのかしら？
そんなの自治会でおやんなさいなと申し上げたいわね。
自治会が管理組合に頼んでいるとしたら、そのマンションの自治会長しっかりしなさいよ。
常識レベルどの位？

[936: お受験ママ]

>>934
あら！本当ですこと。
何処かの土建屋さんの加盟みたいですこと・・・

[937: 匿名さん]

>>934
その数字の単位は?

[938: 匿名くん]

>>934
>>946

あのぅ～
（単位 1,000戸）って書いてありますけど・・・

[939: 匿名さん]

＞だから、それ以外の事項、別の団体（自治会とか）の加入や徴収に関する事項は、管理組合の目的ではないので、仮にその規約で定めても無効なんですよ。
　
私の質問は
「目的外業務を行ってはいけない」根拠がわかりません。
でした。

「管理組合の目的ではないので、仮にその規約で定めても無効なんですよ。」
では答えになっていません。

「何故目的外のことをしてはいけないのか？」
誰かわかる人いませんか？

[940: 匿名さん]

>934
福岡のマンションの数はどれぐらいあるか知らないけど、
福管連の加盟マンションは、７００近くあるのは間違いないようだよ。
北九州は別にＮＰＯの連合会があるみたいだし、福管連は博多地区だけ
と思うけどね。

[941: 匿名さん]

↑
単位は棟なりマンション単体でしょう、世帯数はほかに有りますよURLあければね。

福岡だけでそんなにマンション＝管理組合はありませんよ、残念ね。

[942: 875.]

>>922
その無効だから、何をやってもダメというのは、半ば予想通り。
ただ、私には福管連だと管理の目的の範囲内なのか理解に苦しむところが残るんです。
また、コンメ、判例と照らし合わせながら考えてみます。