管理組合口座で自治会費を徴収しようとする管理会社【Part2】

[物件比較中さん]

新しくPart2をたてました。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65791/

[933: 匿名さん]

＞私不勉強で「目的外業務を行ってはいけない」根拠がわかりません。

管理組合は区分所有法に基づいて設立される団体で、

区分所有法の3条と30条に、管理組合の目的が明記されている。


「建物並びにその敷地および付属施設の管理を行うための団体」

「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項」

だから、それ以外の事項、別の団体（自治会とか）の加入や徴収に関する事項は、
管理組合の目的ではないので、

仮にその規約で定めても無効なんですよ。

その点、区分所有法は明確なんだけど、標準管理規約とか福管連が、めんどくさい問題を持ち込んで混乱させているのさ。

[934: 匿名さん]

>>928
＞でも、700近くの管理組合が加盟している全国でも有数の連合会らしいよ。

平成２５年の情報だけど、貸物件も含めた福岡県の共同住宅総数1,106　　
そのうち1～2階建が225 　　3～5階建が362 　　6階建以上が519

九州広範囲に活動しても分譲物件＝管理組合の加盟が７００以上って？
やはりどこか胡散臭いよね、なにを根拠に加盟と言っているのやら、笑えるわ。

http://www.stat.go.jp/data/nenkan/pdf/yhyou18.pdf　

[935: お受験ママ]

何を騒いでるのかしら？
そんなの自治会でおやんなさいなと申し上げたいわね。
自治会が管理組合に頼んでいるとしたら、そのマンションの自治会長しっかりしなさいよ。
常識レベルどの位？

[936: お受験ママ]

>>934
あら！本当ですこと。
何処かの土建屋さんの加盟みたいですこと・・・

[937: 匿名さん]

>>934
その数字の単位は?

[938: 匿名くん]

>>934
>>946

あのぅ～
（単位 1,000戸）って書いてありますけど・・・

[939: 匿名さん]

＞だから、それ以外の事項、別の団体（自治会とか）の加入や徴収に関する事項は、管理組合の目的ではないので、仮にその規約で定めても無効なんですよ。
　
私の質問は
「目的外業務を行ってはいけない」根拠がわかりません。
でした。

「管理組合の目的ではないので、仮にその規約で定めても無効なんですよ。」
では答えになっていません。

「何故目的外のことをしてはいけないのか？」
誰かわかる人いませんか？

[940: 匿名さん]

>934
福岡のマンションの数はどれぐらいあるか知らないけど、
福管連の加盟マンションは、７００近くあるのは間違いないようだよ。
北九州は別にＮＰＯの連合会があるみたいだし、福管連は博多地区だけ
と思うけどね。

[941: 匿名さん]

↑
単位は棟なりマンション単体でしょう、世帯数はほかに有りますよURLあければね。

福岡だけでそんなにマンション＝管理組合はありませんよ、残念ね。

[942: 875.]

>>922
その無効だから、何をやってもダメというのは、半ば予想通り。
ただ、私には福管連だと管理の目的の範囲内なのか理解に苦しむところが残るんです。
また、コンメ、判例と照らし合わせながら考えてみます。

[943: 匿名さん]

そりゃー独自の解釈でマンション管理を推奨する団体、理解できる訳有りませんよ。
既存のマンション管理組合に理事長を外部から派遣するとか意味不明だしね。
相手ににする次元ではありませんよ。

[944: 匿名くん]

>>942 875.さん
>ただ、私には福管連だと管理の目的の範囲内なのか理解に苦しむところが残るんです。

福管連のモデル規約に関してはすべて推測で書いています。その点を含んでお読みください。
（詳しいことを知りたいのであれば、福管連に問い合わせてください。）

自治会費を巡ってのトラブルで裁判となり、万が一、裁判所が「管理組合が、自治会加入者である区分所有者のために自治会費を立て替えて自治会に支払うことは、特段の事情を考慮しても区分所有法第3条の目的外事項であるから規約に定めても無効である」との判断をすれば、その時点でジ・エンドかな？とは思っています。

お疲れ様でした。

[945: 匿名さん]

＞福岡だけでそんなにマンション＝管理組合はありませんよ、残念ね。

九州沖縄合わせて７０００組合くらいらしい

[946: 匿名さん]

マンション管理組合が居住者の自治会費用の代理徴収（口座引き落とし）を行うと言うこと自体、
管理規約には記載できず、記載しても無効ということですが。

お疲れ様。

[947: お受験ママ]

あら、答えが出たようですね。
皆様お疲れ様でした。

[948: 匿名さん]

しかし、福管連では、弁護士１４名が名をつらねて、オーケーという
規約を作成しているよ。
いろいろ検討した結果、その規約は有効ということでしょう。

[949: 匿名さん]

たった14人の弁護士で？

[950: 匿名くん]

＜水道料の一括検針一括徴収制度に関する裁判例＞

大阪高裁 平成20年4月16日判決
事件番号：平２０（ツ）７号
事件名：管理費等請求上告事件
（抜粋）
法３条１項前段が「区分所有者は，全員で，建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し，この法律の定めるところにより，集会を開き，規約を定め，及び管理者を置くことができる。」と定め，かつ法３０条１項が「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は，この法律に定めるもののほか，規約で定めることができる。」と規律している趣旨・目的に照らすと，建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は，規約で定めることができるものの，それ以外の事項を規約で定めるについては団体の法理による制約を受け，どのような事項についても自由に定めることが許されるものではないと解される。そして，各専有部分の水道料金や電気料金は，専ら専有部分において消費した水道や電気の料金であり，共用部分の管理とは直接関係がなく，区分所有者全体に影響を及ぼすものともいえない事柄であるから，特段の事情のない限り，規約で定めうる債権の範囲に含まれないと解すべきである。
しかるところ，前記事実関係によれば，①本件マンションは，各専有部分は，すべてその用途が事務所又は店舗とされているところ，②本件マンションでは，被上告人が，市水道局から水道水を一括して供給を受け，親メーターで計測された水道使用量を基に算出された全戸分の使用料金を一括して立替払した上，各専有部分に設置した子メーターにより計測された使用量を基にして算出した各専有部分の使用料金を各区分所有者に請求していることとしているが，これは本件水道局取扱いの下では，本件マンションの各専有部分について各戸計量・各戸収納制度を実施することができないことに原因し，③被上告人が，関西電力から電力を一括して供給を受け，親メーターで計測された電気使用量を基に算出された全戸分の使用料金を一括して立替払した上，各専有部分の面積及び同部分に設置した子メーターにより計測された使用量を基にして算出した各専有部分の使用料金を各区分所有者に請求しているが，これは本件マンションの動力の想定負荷が低圧供給の上限を超えており，また，本件マンションには純住宅が２軒以上なく電気室供給もできないため，関西電力と本件マンションの各専有部分との間で，電気供給につき戸別契約（低圧契約）を締結することができないことに原因するというのであるから，本件マンションにおける水道料金等に係る立替払とそれから生じた債権の請求は，各専有部分に設置された設備を維持，使用するためのライフラインの確保のため必要不可欠の行為であり，当該措置は建物の管理又は使用に関する事項として区分所有者全体に影響を及ぼすということができる。
そうであれば，被上告人の本件マンションの各区分所有者に対する各専有部分に係る水道料金等の支払請求権については，前記特段の事情があるというべきであって，規約事項とすることに妨げはなく，本件規約６２条１項に基づく債権であると解することが相当である。

[951: 匿名くん]

>>950 の続き
＜水道料の一括検針一括徴収制度に関する裁判例＞

名古屋高裁 平成25年2月22日判決
事件番号：平24（ツ）第7号
事件名：不当利得返還等請求上告事件
判決内容： 一部破棄差戻、一部上告棄却
【判決要旨】
区分所有法3条前段及び30条1項が定めている趣旨・目的に照らすと、「建物又はその敷地若しくは付属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項に限って規約で定めることができるのであり、それ以外の事項を規約で定めても規約としての効力を有しない」。「専有部分である各戸の水道料金は、専ら専有部分において消費した水道の料金であり、共用部分の管理とは直接関係がなく、区分所有者全体に影響を及ぼすものともいえないのが通常であるから、特段の事情のない限り、上記の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項には該当せず、上記水道料金について、各区分所有者が支払うべき額や支払方法、特定承継人に対する支払義務の承継を区分所有者を構成員とする管理組合の規約をもって定めることはできず、そのようなことを定めた規約は、規約として効力を有しないものと解すべきである」とした。さらに、規約が無効であれば、前主の未払い水道料金についてはＸに支払義務はなく、マンション取得後の水道料金も実費に限定される可能性を示唆し、原判決中、水道料金の支払いに係る不当利得返還請求に関する部分を破棄し、破棄部分を原審に差し戻した。

[952: 匿名さん]

現行制度は最高裁判所の判例につきその変更は慎重な手続きを設けて、容易に変更が出来ないようにしており、またこれに反する下級審の裁判があったときには法令解釈の違背があるとして取り消すことができる。法令の安定的な解釈と事件を通しての事後的な法令解釈の統一を図るためであり、最高裁判所の判例には後の裁判所の判断に対し拘束力があるものと解釈されている。

異なる判例がある場合、優先順位としては、上級審の判例が優先され、同級審の判例同士では新しい判例が優先する。特に最高裁では、「判例変更」の手続が取られて新しい判例が出来た場合、「古い判例に対する違反」を上告理由とすることが出来なくなり、古い判例の「先例」としての価値が無くなることから、新しい判例の優越性が明確である。また、最高裁の場合、「判例変更」という制度があるため、異なる判例の共存は、概念上成立し得ない。