駐車場問題

[43歳男性]

駐車場に空きが出ません。もう8年も待ってます。

総戸数100世帯、駐車場40台　築20年
管理組合との自動更新制。
料金：近隣民間駐車場と比べ、4割安。

管理組合に共用部分の平等性、公平性から2年ごとに
抽選するよう提案をしようかと思っていますが、
多分、今現在、半永久的に使用している所帯は反対に
回るので、否決される可能性が高い場合、どうしたら
いいんですか？

[42: 近所をよく知る人]

＞築20年
だからねぇ．．原始規約が時代に合っていないだろうし、区分所有者の総意で変更できるのがマンションの管理ってもんだ。

特に価格は、売り元の価格設定は不適切だったりするし、物価や相場にあわせて適切に変えていかなくちゃね。
居住者の誰かが、提案または問題提議することで、改善は始まるだよぉ！

[43: 匿名さん]

41
それぞれ違わないです。賃貸契約の期限は民法に書いてあるから。期限が満了したら理事は粛々と追い出すだけ。期限が無い？そんな契約は民法で認められません。賃貸契約の時効取得もありません。貸したものは返してね!!　いやだったら、買わなければよかったのは、契約切れても居座ってる方のほうです（笑）

[44: 匿名さん]

>>41
＞あとから、駐車場がないことを
＞承知で、

駐車場付き分譲ではありませんよ。
>>1をよくお読みください。

[45: 匿名さん]

>>43
>期限が無い？そんな契約は民法で認められません。

期間の定めがない賃貸借契約も民法では認められています。

[46: 匿名さん]

では、がんばって、規約改正に向かって，動議を出してください。
民法で決まっているとおっしゃるなら、誰も何年待ち・・とかで、
苦労しないと、思いますが・・・

[47: 匿名さん]

>>45
＞築20年
築２０年ですから満了しています。
浅い知識で幼稚な反論しないように。

[48: 匿名さん]

４６さん規約改正は必要ありませんよ。理事長名で「駐車場契約は終わりました。すぐに返しなさい。」と告げるだけ。これは理事長の義務です。貸したものを取り返さないのは背任行為です。

[49: 近所をよく知る人]

>>46
規約改正の前に、このスレの中では「規約違反者の更新を行わない」や「更新時の書類チェック」などが話題になってます。

規約改正には賛成75％という厚い壁がありますが、現行規約の正しい運用について、組合員が突っ込めば大抵は勝てると思います。

この「勝つ」というのは、駐車場未割当者の何人かには割当されるという意味ですよ。

[50: 匿名さん]

>>47
>築２０年ですから満了しています。

なにを根拠に満了しているといえるのでしょうか？

[51: 匿名さん]

賃貸借の存続期間は最大でも２０年（民法604条）
駐車場は借地法の適用もなく更新されない。

[52: 匿名さん]

>>51

民法第６１７条、第６１９条を参照してください。

[53: 匿名さん]

期間の定めがない契約でも２０年を超える効果は民法で認められない。20年経過した今解約申入れは問題にならず、更新推定は知りながら異議を述べないのを抗弁するにすぎない。

[54: 購入検討中さん]

法律に詳しい方々・・・又は詳しいと自負される方々

ぜひ、スレ主の問題にも力になってあげてぇ〜〜〜♪

[55: 匿名さん]

MS購入代金に当然駐車場の土地代も含まれてるし
固定資産税も全戸で負担してるわけだし　
値上げするなり、抽選にするなりで
入居者が平等になるのが当然だと思う。

[56: 匿名さん]

>>51・53
駐車場の契約は、通常１〜２年で自動更新しているのでは？
したがって、存続期間は１〜２年でしょう。

駐車場は、近辺の相場に照らし合わせて妥当な金額にするのが
平等でしょう。
それでも、空きが出ない場合は徐々に値上げしていく
合わせて、管理費の値下げも入れていけば、賛成も得られるのでは？

[57: 匿名さん]

駐車場の空きもそうですが、場所の優劣もあるので
入札で決める方法もありかもです。

[58: 匿名さん]

知人のマンションは、近隣相場とほぼ同額の月3万
借りれない人との不公平感を無くすためしかたないとか。
都心だと5万とか7万とか聞くけど、さぞ管理費が
潤沢なんでしょうね。

一方「駐車場代無料」を宣伝文句に売り出してるマンションも
あるけどどうなんだろう。
チラシを見る限り管理費・修繕積立金もそんなに高くないし。

[59: 元理事長]

駐車場の使用契約は>>56の言うとおり通常は１年乃至２年の契約（自動更新有り）。>>1にも「管理組合との自動更新制」と書かれている。２０年云々は論点が違う。
対処法も>>56の言うとおり、近隣相場に合わせることで、マンション内駐車場の使用権利が特別な利益とはならないようにするのが、もっとも合理的かつ現実的。
自動更新をせず強制的に入れ替えるという手法をとっているマンションもあるようだが、その手法は問題が多いように思う。
１００戸に対して４０台ならば、うまくやれば使用料値上げは可能。駐車場台数が戸数の半数以上だと難しいが。

[60: 匿名]

マンションの駐車場なんですが，私は車は持っていないので，普段は使用しません。ですが，月に三回程，友達が来た時に車を止めるため，マンションの駐車場に止めさせてもらいたいのですが，こういう場合は，日割りで料金を払うべきですか？その場合，誰に払えばいいですか？ちなみに駐車料金は一か月10500円です。

[61: 通りすがり]

なんで「駐車場問題」なんてスレにコメントつけたのかわからないけど....

分譲マンションなのですよね？　管理組合ないし、管理員（会社）にきいてみては？
駐車場が余っているなら、普通は来客用の一時利用のルールがあると思うよ。

[62: 匿名]

61さん


すいません，どこに質問していいか分からなかったので…分譲ではなく，賃貸マンションです。

[63: 匿名さん]

もし、管理人がいないのであれば、賃貸元に聞くべきでしょう

[64: 匿名さん]

こんにちは。
分譲ﾏﾝｼｮﾝを中古で購入予定ですが、駐車場に関しては、前オーナーからの引き継ぎはできなくて、抽選になるみたいです。
前の方は屋外の平地を持たれていました。
(全世帯一台は駐車場は確保されてますが、機械式から、平面に変更したいという希望者がいるみたいで)
私の車は機械式だと、高さと幅が一センチぐらいしか余裕がありません。
運転技術も未熟です(-_-;)
こういう場合も、やはり抽選になってしまうんですか？

[65: 匿名さん]

おそらく抽選になるのではないかと思います。
技術の有無はまず考慮されないと思いますし、うちのマンションでは抽選で機械式になってしまい高さが足りずRVからセダンに買い替えた方もいました。
また外部に駐車場を借りた方もいます。
抽選後当事者同士の話し合いにより交換とか出来るかもしれませんが聞いたことないですね～。
その辺り確認されてみてはいかがでしょうか？

[66: 匿名さん]

>64さん

抽選が一番公平だと思います。
もし外れたら、当たった人と直談判しかないでしょうね…

[67: 64です]

ありがとうございます。
やはり…優遇は無理そうですね。
付近の駐車場はすべて空き無しの状態でした(T_T)
抽選に洩れたら、当選した人が現在置いている場所になるらしいので、機械式になるか縦列駐車になるか？全く現時点では、わからないので怖いです。
他人の大事な愛車のｷｰを預り動かすというのは、かなり神経つかいますよね。

[68: 匿名さん]

100％分の駐車場が無い分譲ＭＳの場合
敷地内駐車料金は
近隣相場よりも高くするべきか？
それとも、安くても構わないのか？

[69: 匿名さん]

>>68
マンション内で、希望者がどの程度いるか次第では？

希望者が多い、
近隣相場よりも高くても、利用しやすいなど利便性が勝れば可能でしょうし、

逆に、車離れも多いと言われる今、
高くても利用したい需要がどの程度見込めるのか、

不景気もあり駐車場料金を安価に抑えたい、
近隣の貸し駐車場が豊富で、停め易い状況ならそちらへ流れる可能性もあり…
借り手が無ければ、管理費や修繕積立などへの影響もでるでしょうし。

そのマンション、及び近隣の状況で考えてみては？

[70: 68]

>>69
早速のアドバイス有難うございます。

古いＭＳの為、敷地内駐車場は２５％
駐車場希望者は多く、１０年待っても順番が廻って来ない状況です。
敷地内駐車料金は、13,000円、近隣駐車場は15,000円～18,000円
次回の大規模修繕では、一時金が必要との話題も出ている中
駐車場値上げで一時金の負担減ができないか考えて
一部若手組合員とは、駐車場値上げ議案を出したいと話をしているのですが
古参組合員は、駐車場使用既得権があるので、抵抗されそうです。
１／３は賃貸なので、どうやって値上げ議案を出すか悩んでいる次第です。

[71: マンコミュファンさん]

契約があるんだから情勢変化による契約変更は界があるでしょう。

駐車場契約をいったん全部解除して（自動更新しない通知だから理事会決議でできる）
値上げした金額で再募集するするのがいいと思います。

[72: 匿名さん]

駐車料の値上げは
普通決議？
それとも特別決議？

[73: 68]

>>71
アドバイスありがとうございます。

確かに値上げを総会議案にする事も、自動更新の見直しも理事会で決議できるのですが
良く言えば、古参組合員(駐車場利用者)は積極的に理事会にも参加しており
若手理事の意見を無視し、前例がと言う感じなので話を進める事ができない状況なのです。

[74: 匿名さん]

理事会で近隣に駐車場を確保して、その範囲で入れ替えを行うのがせいぜいじゃないの？
もちろん規約違反のクルマは別だが。

だいたい、スレ主さんだって今困ってるから入れ替えを主張してるけど、実際入ってみたら
「いつなんどき放り出されるかわからない」駐車場は酷じゃない？
それを毎年ヒヤヒヤしながら抽選を受けて、ダメなら自分でウロウロ探さないといけないと
いうのは、普通に考えて同意を得られるとは思えない。

値上げだって、言ってみりゃ追い出すための口実なわけだし。
既得権、既得権って、なんか悪の＊＊みたいにいうけどさ、購入時にしっかりリサーチして
得た権利だったり、何年も待ってようやく手に入れた権利だったり、そう簡単に一蹴していい
わけじゃない。

今の論調を聞く限り、「若手理事」のエゴ対「古参理事」の既得権としか思えない。

[75: 匿名さん]

やはり、一戸建てがいいな。
ドア・トゥー・ドアだからね。
それにね、駐車場が抽選のマンションなんて、中古でも買う奴いないし。
資産価値ないよ。

[76: サラリーマンさん]

長文、失礼いたします。
駐車場を借りている人や新たに借りたい人の立場に立って考えると、
それぞれに自分にとって都合のいい理屈や、法解釈の主張合戦になってしまいます。
管理組合は共有財産の管理組織なのだから、共有財産の管理組織にとって最も望ましい姿を考えると、
それほど答は難しくないのでは無いのでしょうか。

一般的に駐車場の土地、造成された駐車場は規約に定められた持分割合により、
区分所有者が所有しています。
また駐車場の管理費用は同じく持分割合により、区分所有者が負担しています。
当然に駐車場から得られる利益は、規約に定められた持分割合により、区分所有者に帰すべきです。
その意味でも、需要の高い駐車場の利用料が近隣駐車場に比して安いのは、
区分所有者が本来持分割合により得られるはずの利益を損なっていることになります。
また、駐車場利用者は安く借りられる分だけ、持分割合以上に利益を得ており、
未利用者は費用負担だけは持分割合で求められるのも関わらず、
利益は不当に抑えられていることになります。
駐車場が借りられるか否かが公平・不公平の判断なのではなく、
共有財産にも関わらず、その利益の配分が不公平であることが問題なのです（法違反）。

共有財産の管理組織にとって望ましい姿は資産価値の向上であるとすれば、
管理組合にとって、需要の高い駐車場は資産価値が高いと考えることも出来ます。
したがって、駐車場料金はあくまでも需要と供給の関係により決定し、
それにより得られた増収は、持分割合に応じて区分所有者に配分するべきです（管理費等の減額）。
利便性を求め、財力のある方はお金で管理組合に貢献すれば良いのだし、
外部駐車場を借りる方は、減額された管理費を充当することにより、
安く駐車場を借りられたことになります。
またいずれの駐車場も借りない方は、自身の財産である駐車場により利益を得られます。

ただしどのような方向に持っていくにしても、他人を当てにしていたのでは管理組合は動きません。
いずこの管理組合にとってもここが一番の問題ではないでしょうか。
長文失礼いたしました。

[77: 購入検討中さん]

>共有財産の管理組織にとって望ましい姿は資産価値の向上であるとすれば

前提がおかしい。
投資用マンションであればその通りなのだが、普通の居住用マンションで
もっとも優先すべき事項が「資産価値の向上」だというのは、いかにも机上の空論。

しかも利便性そっちのけの資産価値ってなんだ？
ちなみに自分自身は既得権者ではないが、購入検討中の身として安定して駐車場が
確保できないマンションはお断り。

[78: 76]

>>77

>普通の居住用マンションでもっとも優先すべき事項が「資産価値の向上」

転売の際の金額だけが資産価値ではありません。
快適な生活状況・利便性・維持管理コスト・不公平感を抱かせない管理組合運営等々・・・
普通の住居用マンションだからこそ、全てを含めての資産価値の向上が求められるのです。

>しかも利便性そっちのけの資産価値ってなんだ？

利便性を損なう提案はしていないつもりですが。

>安定して駐車場が確保できないマンションはお断り

スレの趣旨をご確認ください。

[79: 匿名さん]

>その意味でも、需要の高い駐車場の利用料が近隣駐車場に比して安いのは、
>区分所有者が本来持分割合により得られるはずの利益を損なっていることになります。

非常に興味深い考えかたですね！
私は共感いたします。

[80: 76]

>>79
賛同いただきましてありがとうございます。
区分所有の概念について、歴史が浅いためなのか、あるいは日本人の感性に合わないためなのか、理解はしていても身についていないように感じます。
管理組合の本来の使命を考えると答えはそれほど難しくない問題でも、様々な理由を設け、他の区分所有者の本来の利益を損なってでも自らの利益を優先してしまう事例がいかに多いことか・・・。

このスレのレスを見ても管理組合が主体としての意見はほとんどなく、個々人の利権を様々な理由で擁護する意見が多いことを見てもそれは感じられます。

マンションはあくまでも生活の場ですので快適な生活環境を重視するのは当然ですが、区分所有者全体の利益を優先し、他の区分所有者の権利を損なうことの無いようにしたいものです。

[81: サラリーマンさん]

ここに書き込んでる方は都心の方なのかな。
そんなに車が欲しかった郊外にマンション買ったほうがいいよ。
都心だったら車を持つ必要ないじゃないですか。
部屋数より駐車乗数が少ないマンションなんてあるんですね。
初めて知りました。

[82: 匿名さん]

じゃあ駐車場契約は自動更新せず定期的に白紙にすることに賛成でいい？自分に都合が悪いと反対する人が多いこと

[83: 匿名さん]

＞部屋数より駐車乗数が少ないマンションなんてあるんですね。
あるというか、それが普通だと思いますが。
部屋数より駐車場数が多いのが普通ってどこですか？

[84: マンコミュファンさん]

ちょっとした地方のマンションは、駐車場数が１００％以上というのもあるよ。

[85: マンコミュファンさん]

駐車場が少ない。　どうしたらいいのか？

→　今は平置きではありませんか？　機械式立体駐車場にしましょう。そうすれば問題解決。

[86: 匿名さん]

＞ちょっとした地方のマンションは、駐車場数が１００％以上というのもあるよ。
というのもあるという程度で、それが普通ってことはないですよね。
>>81さんのマンションは、駅からバスで２０分、さらに徒歩１０分という立地なのかな。
それなら１００％以上が当たり前かも。

[87: 匿名さん]

都内近郊だと駐車場100%ってのが宣伝文句になるくらいです。
まだ普通にはなっていないってこと。

地方だと車は一人一台必要って聞きますから、100%以上でも足りなかったりするのかな？

[88: 入居済み住民]

82さん
私はマンションの駐車場（注射台数は全住戸の60%）を利用していますが、賛成しますよ。
子供にトラが公園のブランコで遊んでいる絵を見せて「交代タッチ」と教えている以上
反対など致しません。

問題となっている駐車場は誰のものなんでしょう？

[89: 入居済み住民]

やってしまいました注射台数。
すみません。

[90: 匿名さん]

ハイルーフ車が入る機械式があればいいのですが-

[91: サラリーマンさん]

>ハイルーフ車が入る機械式があればいいのですが-

私の所はあります。
機械式駐車場横５列上下４段
半分はハイルーフ可です。