駐車場問題

[43歳男性]

駐車場に空きが出ません。もう8年も待ってます。

総戸数100世帯、駐車場40台　築20年
管理組合との自動更新制。
料金：近隣民間駐車場と比べ、4割安。

管理組合に共用部分の平等性、公平性から2年ごとに
抽選するよう提案をしようかと思っていますが、
多分、今現在、半永久的に使用している所帯は反対に
回るので、否決される可能性が高い場合、どうしたら
いいんですか？

[21: 理事会版から出張中]

>>スレ主へ
今一度、管理規約と使用細則をじっくり読みましょう。
次に、自動更新時に車両や持ち主の確認がされているか確認しましょう。
さらに、細則に基づいた正しいルールで利用されてるか？確認しましょう。

要は、細則にあるであろう「届けられた車両」「組合員名義の登録車両」以外が利用されてる場合もあると思います。
共用設備を正しく利用できない契約者は、「更新しない」のも管理組合のお仕事です。

[22: 匿名さん]

>>20
横槍ですが、果たしてそうでしょうか？
まず、出発点から整理しましょう。
駐車場の空きがない、管理規約で先着順となっているわけです。
その条件は当然分かった上での購入ですよね。
この前提がある以上、どうしようもないのではないでしょうか。
ベターや改善以前の問題ですよね。
すでに駐車場を使用している方も同じく規約を守っているわけです。
もちろん、21さんのおっしゃるとおり、規約違反は論外です。
マンションは共同住宅ですから、規約に縛られるのは当たり前のこと。
それが嫌なら、戸建てですよね。
「改善」という言葉を着せた「いちゃもん」なのではないでしょうか？
最近は、そのような方が多い世の中です。残念。

[23: 入居済み住民さん]

残念ながら、100％でない場合は18・19・22の様な意見を持つ方が多いのが現状です。
所謂、既得権を保持し続けるのです。
本来、駐車場は共有部分であるため、マンション住民が公平になるように
抽選・交代になる駐車場利用規則を決めるべきですね。
先着順は公平ではありませんから。

将来、売却時には駐車場は借りれないにもかかわらずその分の管理費・固定資産税などの費用、機械式であれば取替えの臨時費用も発生する可能性があり、もちろん価値は下がります。

方法としては、駐車場料金を周辺と同じ程度にする。
申請と実際の状態を確認などが挙げられます。
あと、もう一点。車の買い替え時に車両変更の申請を認めない方法もあります。細則に細かく記載されていれば出来ませんが。
車両変更時の細則が無い場合は。解約⇒新規の方法をとらせる事も可能です。　かなり強引ですが、知り合いのマンションではそのようにしているそうです。

[24: 匿名さん]

>>23
公平ってそもそもなんでしょうか？
駐車場が100%ない時点で、公平は望めないんですよ。
なぜなら、いかなる方法をとってみても、借りられない方が出てくるのは事実ですから。
貴方の考えでは借りられなかった方から取ってみれば、不公平なわけですよね。結局は不公平なんです。
数年おきに再抽選という手法の現実性をご存知ですか？
そのたびに外部の駐車場を探し契約する。その手間をどうお考えでしょうか？
手間や余計な費用の捻出を余儀なくされる方が数年おきに多数発生するということ。
果たしてそれが公平といえるでしょうか？全員が不公平な立場に立たされるんです。
駐車場がなくて生活に困るなら、100%設置を求めればよいだけなんです。
ちなみに、皆が理解したうえで契約したものです。借りている方も借りられない方も同じ条件です。
一部の方だけの既得権ではないですよ。全員同一条件の既得権です。
既得権、既得権と連呼・主張して「いちゃもん」をつけているんですよ。クレーマート言うんでしょうか。
自己主張するだけでなく、全体的な視点に立って物事をお考えになったほうが良いと思いますよ。

[25: 匿名さん]

>>23 は一見正しいことを書いているようだが、わかりやすく訳すと

　限定発売に並んで自分の前の人で限定数に達しただけど
　どうしても欲しいから買えた人から横取りする。

と変わらないんだけど気づいてる？

[26: 匿名さん]

クレーマート　とは笑った

[27: 匿名さん]

>>25
それは売買契約で、賃貸契約と効果が逆だから例えにならない。
かえって駐車場待機派の擁護になってるよ（笑）

貸した期限が来たらいったん返すのが筋で、
返さないほうが”いちゃもん”

自動更新を盾に駐車場に居座るのは権利濫用です。
管理組合代表が、賃貸終了申し出をしない合理的理由を問い詰め、
総会で吊るし上げますよ!!

[28: 匿名さん]

スレ主さんにも同情します。
私が購入した中古ＭＳも駐車場は満車でしたが、不動産屋の話では2年位待てば空きますよ！の言葉に騙され8年！
理事になり調べたら、私より前10年待ちの方も居た事に
不動産屋に騙された思いです。
他のスレ者からすれば、調査不十分と言われそうですが
初めてのＭＳ購入だったので自分の落ち度だと思っております。

しかし理事になって色々調べた結果
不当に駐車場使用している事なんどが発覚し
改善に務めた結果、5台程順番待ちの組合員に回ってきました。
一度理事会に掛け合うか、理事になってみてはいかがですか？

[29: 匿名さん]

原則でいうと、駐車場の入れかえのための抽選をする必要はない。
駐車場が足りないことを承知で買っていて、最初の入居時に、抽選しているはずだから。

ただし、賃貸に出しているオーナーが、普段使わないのに、駐車場を押さえているケースもあるから、駐車場の状況をチェックして、28さんのように不正使用者を追い出すのが正しい対応だろう。

希望者全員に駐車場が行き渡るケースで、場所入れかえなら、2年ごとの抽選はありだが、抽選にはずれると駐車場からあぶれるような場合は抽選会を行なうのは無理。

[30: 匿名さん]

>不正使用者を追い出すのが正しい対応・・・

築20年 40台の駐車場なら洗いなおせば規約違反使用は有ると思いますよ！
駐車場規約を熟読して調べてみては？

[31: 匿名さん]

親族や会社名義の車は結構多いよね。
みんな違反で追い出せる。

２９さんの賃貸物件も当然だめ。出来れば感情ではなく法的根拠の理詰めで反論されるほうを私は好む。

[32: 匿名さん]

去年入ったマンションは駐車場が戸数の半分しかないが、
規約には２年ごとに抽選するとある。抽選、やるのかな？

[33: 匿名さん]

>規約には２年ごとに抽選するとある・・・
規約にあればやるのが当然でしょ！？
やらなければ逆に問題になる！
誰かが問題と云わなければ問題にはならないけど・・・

[34: 匿名さん]

>>32

すごい大胆な規約ですね。
みんなから文句はでていないのでしょうか？
2年後には、すごい論争がおきると思う。

[35: 匿名さん]

素朴な疑問！

定期的に抽選を行う物件で、
車の異動（マンション内・敷地外共に）を行った場合、
所謂、保管場所の異動届け・手続きも毎回行うのですよね？

大変そう…

[36: 匿名さん]

>>35
買い替えるまでそのままでしょ？
県外ナンバーなんていっぱいある。

[37: 匿名さん]

33です。

34さんへ
2年抽選は実際ありますよ！
私の知り合いですが、練馬区の大規模ＭＳでは20年前から
2年抽選でやっているそうです。
確か昔の公団が販売した物件だったと思います。

[38: 匿名さん]

>>37

練馬あたりなら、駐車場の数が、必要とする住民数とつりあっているのでは？場所の取替えだけなら、もめることはないと思います。近隣の駐車場も
高くないだろうし。

紛糾するのは、駐車場をはずれると、近隣の高い駐車場を借りないといけない、借りように空きがない＝クルマが維持できなくなるような都心のマンションですね。

[39: 匿名さん]

駐車場は２年契約が通常ですよね？　自動更新条項は便宜条項にすぎず、期間満了したら再契約（必要なら抽選）手続きするのが理事のお仕事です。

[40: サラリーマンさん@昔練馬区]

>>38
悪意はないんだろうが、この話題を「都心」話しにすると荒れるから・・
練馬区でも駐車場100％はなかなか厳しいし、高い安いは比較の問題。

紛糾するかどうかはさておき、100％じゃないマンションなら地域関係なく「駐車場不足」に悩んでいるでしょう。

マンション付近の駐車場価格と大きな差があるなら、値上げすることも必要ですね。

．．．．．．．．．．．．．．．．．．38は煽りだったのかな？(笑

[41: 匿名さん]

ちょっと話が、スレからずれてませんか？
2年契約が通常とか、そんなの、MSそれぞれ違うじゃないですか。
少なくとも、このスレ主さんのMSでは、あとから、駐車場がないことを
承知で、購入した人が、あれこれ、文句を言える状況ではないと、思いますよ。いやなら、買わなければよかったじゃん・・・と、いうことです。
駐車場の問題も,MS購入の条件のひとつ。
値段が高すぎ・・と思っても、契約してから、高かったから、返して・・なんて、理不尽にわめくのと一緒ですよ。
ほんと、いやだったら、買わなければよかったのよ。

[42: 近所をよく知る人]

＞築20年
だからねぇ．．原始規約が時代に合っていないだろうし、区分所有者の総意で変更できるのがマンションの管理ってもんだ。

特に価格は、売り元の価格設定は不適切だったりするし、物価や相場にあわせて適切に変えていかなくちゃね。
居住者の誰かが、提案または問題提議することで、改善は始まるだよぉ！

[43: 匿名さん]

41
それぞれ違わないです。賃貸契約の期限は民法に書いてあるから。期限が満了したら理事は粛々と追い出すだけ。期限が無い？そんな契約は民法で認められません。賃貸契約の時効取得もありません。貸したものは返してね!!　いやだったら、買わなければよかったのは、契約切れても居座ってる方のほうです（笑）

[44: 匿名さん]

>>41
＞あとから、駐車場がないことを
＞承知で、

駐車場付き分譲ではありませんよ。
>>1をよくお読みください。

[45: 匿名さん]

>>43
>期限が無い？そんな契約は民法で認められません。

期間の定めがない賃貸借契約も民法では認められています。

[46: 匿名さん]

では、がんばって、規約改正に向かって，動議を出してください。
民法で決まっているとおっしゃるなら、誰も何年待ち・・とかで、
苦労しないと、思いますが・・・

[47: 匿名さん]

>>45
＞築20年
築２０年ですから満了しています。
浅い知識で幼稚な反論しないように。

[48: 匿名さん]

４６さん規約改正は必要ありませんよ。理事長名で「駐車場契約は終わりました。すぐに返しなさい。」と告げるだけ。これは理事長の義務です。貸したものを取り返さないのは背任行為です。

[49: 近所をよく知る人]

>>46
規約改正の前に、このスレの中では「規約違反者の更新を行わない」や「更新時の書類チェック」などが話題になってます。

規約改正には賛成75％という厚い壁がありますが、現行規約の正しい運用について、組合員が突っ込めば大抵は勝てると思います。

この「勝つ」というのは、駐車場未割当者の何人かには割当されるという意味ですよ。

[50: 匿名さん]

>>47
>築２０年ですから満了しています。

なにを根拠に満了しているといえるのでしょうか？

[51: 匿名さん]

賃貸借の存続期間は最大でも２０年（民法604条）
駐車場は借地法の適用もなく更新されない。

[52: 匿名さん]

>>51

民法第６１７条、第６１９条を参照してください。

[53: 匿名さん]

期間の定めがない契約でも２０年を超える効果は民法で認められない。20年経過した今解約申入れは問題にならず、更新推定は知りながら異議を述べないのを抗弁するにすぎない。

[54: 購入検討中さん]

法律に詳しい方々・・・又は詳しいと自負される方々

ぜひ、スレ主の問題にも力になってあげてぇ〜〜〜♪

[55: 匿名さん]

MS購入代金に当然駐車場の土地代も含まれてるし
固定資産税も全戸で負担してるわけだし　
値上げするなり、抽選にするなりで
入居者が平等になるのが当然だと思う。

[56: 匿名さん]

>>51・53
駐車場の契約は、通常１〜２年で自動更新しているのでは？
したがって、存続期間は１〜２年でしょう。

駐車場は、近辺の相場に照らし合わせて妥当な金額にするのが
平等でしょう。
それでも、空きが出ない場合は徐々に値上げしていく
合わせて、管理費の値下げも入れていけば、賛成も得られるのでは？

[57: 匿名さん]

駐車場の空きもそうですが、場所の優劣もあるので
入札で決める方法もありかもです。

[58: 匿名さん]

知人のマンションは、近隣相場とほぼ同額の月3万
借りれない人との不公平感を無くすためしかたないとか。
都心だと5万とか7万とか聞くけど、さぞ管理費が
潤沢なんでしょうね。

一方「駐車場代無料」を宣伝文句に売り出してるマンションも
あるけどどうなんだろう。
チラシを見る限り管理費・修繕積立金もそんなに高くないし。

[59: 元理事長]

駐車場の使用契約は>>56の言うとおり通常は１年乃至２年の契約（自動更新有り）。>>1にも「管理組合との自動更新制」と書かれている。２０年云々は論点が違う。
対処法も>>56の言うとおり、近隣相場に合わせることで、マンション内駐車場の使用権利が特別な利益とはならないようにするのが、もっとも合理的かつ現実的。
自動更新をせず強制的に入れ替えるという手法をとっているマンションもあるようだが、その手法は問題が多いように思う。
１００戸に対して４０台ならば、うまくやれば使用料値上げは可能。駐車場台数が戸数の半数以上だと難しいが。

[60: 匿名]

マンションの駐車場なんですが，私は車は持っていないので，普段は使用しません。ですが，月に三回程，友達が来た時に車を止めるため，マンションの駐車場に止めさせてもらいたいのですが，こういう場合は，日割りで料金を払うべきですか？その場合，誰に払えばいいですか？ちなみに駐車料金は一か月10500円です。

[61: 通りすがり]

なんで「駐車場問題」なんてスレにコメントつけたのかわからないけど....

分譲マンションなのですよね？　管理組合ないし、管理員（会社）にきいてみては？
駐車場が余っているなら、普通は来客用の一時利用のルールがあると思うよ。

[62: 匿名]

61さん


すいません，どこに質問していいか分からなかったので…分譲ではなく，賃貸マンションです。

[63: 匿名さん]

もし、管理人がいないのであれば、賃貸元に聞くべきでしょう

[64: 匿名さん]

こんにちは。
分譲ﾏﾝｼｮﾝを中古で購入予定ですが、駐車場に関しては、前オーナーからの引き継ぎはできなくて、抽選になるみたいです。
前の方は屋外の平地を持たれていました。
(全世帯一台は駐車場は確保されてますが、機械式から、平面に変更したいという希望者がいるみたいで)
私の車は機械式だと、高さと幅が一センチぐらいしか余裕がありません。
運転技術も未熟です(-_-;)
こういう場合も、やはり抽選になってしまうんですか？

[65: 匿名さん]

おそらく抽選になるのではないかと思います。
技術の有無はまず考慮されないと思いますし、うちのマンションでは抽選で機械式になってしまい高さが足りずRVからセダンに買い替えた方もいました。
また外部に駐車場を借りた方もいます。
抽選後当事者同士の話し合いにより交換とか出来るかもしれませんが聞いたことないですね～。
その辺り確認されてみてはいかがでしょうか？

[66: 匿名さん]

>64さん

抽選が一番公平だと思います。
もし外れたら、当たった人と直談判しかないでしょうね…

[67: 64です]

ありがとうございます。
やはり…優遇は無理そうですね。
付近の駐車場はすべて空き無しの状態でした(T_T)
抽選に洩れたら、当選した人が現在置いている場所になるらしいので、機械式になるか縦列駐車になるか？全く現時点では、わからないので怖いです。
他人の大事な愛車のｷｰを預り動かすというのは、かなり神経つかいますよね。

[68: 匿名さん]

100％分の駐車場が無い分譲ＭＳの場合
敷地内駐車料金は
近隣相場よりも高くするべきか？
それとも、安くても構わないのか？

[69: 匿名さん]

>>68
マンション内で、希望者がどの程度いるか次第では？

希望者が多い、
近隣相場よりも高くても、利用しやすいなど利便性が勝れば可能でしょうし、

逆に、車離れも多いと言われる今、
高くても利用したい需要がどの程度見込めるのか、

不景気もあり駐車場料金を安価に抑えたい、
近隣の貸し駐車場が豊富で、停め易い状況ならそちらへ流れる可能性もあり…
借り手が無ければ、管理費や修繕積立などへの影響もでるでしょうし。

そのマンション、及び近隣の状況で考えてみては？

[70: 68]

>>69
早速のアドバイス有難うございます。

古いＭＳの為、敷地内駐車場は２５％
駐車場希望者は多く、１０年待っても順番が廻って来ない状況です。
敷地内駐車料金は、13,000円、近隣駐車場は15,000円～18,000円
次回の大規模修繕では、一時金が必要との話題も出ている中
駐車場値上げで一時金の負担減ができないか考えて
一部若手組合員とは、駐車場値上げ議案を出したいと話をしているのですが
古参組合員は、駐車場使用既得権があるので、抵抗されそうです。
１／３は賃貸なので、どうやって値上げ議案を出すか悩んでいる次第です。