駐車場問題

[43歳男性]

駐車場に空きが出ません。もう8年も待ってます。

総戸数100世帯、駐車場40台　築20年
管理組合との自動更新制。
料金：近隣民間駐車場と比べ、4割安。

管理組合に共用部分の平等性、公平性から2年ごとに
抽選するよう提案をしようかと思っていますが、
多分、今現在、半永久的に使用している所帯は反対に
回るので、否決される可能性が高い場合、どうしたら
いいんですか？

[2: 匿名さん]

>管理組合との自動更新制
と規約でなっていると難しいと思います。
購入時に抽選しているわけですから、そちらの言い分の方が強いですよね、きっと。
でも、まずは提案してみるべきですね。

[3: 匿名さん]

残６０世帯が、みんな車持ってない限り、勝てないなら、
せめて駐車場料金の値上げの提案はどう？

管理組合の収入なんだから、少しは上げてもらってスレ主さん同様、
不公平感を持っている人達のなぐさめにするのはどう。

[4: 匿名さん]

現状のルールを見る限り不当なものだとは思えないし
入居の時点で公正に利用者が決められたのだとしたら
少なくとも、何年待とうが不公平を唱える事は出来ないと思う。
利用者が無償で使っているとでもいうなら話は別ですが。

今から「定期抽選」というルールを導入しようという方が
よっぽど不公平感を煽るのでは？

[5: 匿名さん]

元々40％しかないんだから、不満を言わない人より、言う人が多いのはしょうがないですね。でもそこを逆手にとって、総会でルールを改正してしまえばいいのでは？　２／３以上の賛同が必要なら、あと10人弱を味方につければなんとかなりそう。１／２以上なら、すぐにでも通りそう。
　でも、例えば毎年抽選とかでは、たとえ当たっても次の年には出て行かなければならない確率の方が高いので（当選する確率は元より0.4しかないから）、賛同する人は少ないかも。
　せめて、駐車料金を周辺駐車場よりも少し高いくらいの水準にまで引き上げれば（同一敷地内にあるのは便利だから、と理由で）、解約する人も増えそうでいいのでは？
　もう少しかわったところとしては、オークションか入札制にして、高い値段を付けた順に、上位から40人が当選というのはどうでしょう。これなら駐車場収入も増えそうだし、（高すぎて）解約する人もけっこう出そう。

[6: 理事やってます]

私のＭＳ築２４年は、２５％しか駐車場がありません。
使用細則もスレ主さんと同じで再抽選はありません。
１０年以上待っても回ってきません。
駐車料は近隣の４割安です。
以前理事長（駐車場使用）に相談しましたが、改善は無理との事

今回理事になって色々と調べました。
いくつか問題がある事が分かりました。
問題1 管理費滞納者が駐車場を利用
勿論支払いが滞っていたので相談の上解約させました。
問題2 現在住まいを別に持ち倉庫代わりに利用している駐車場使用者がいました。駅が近いので駐車場を解約しなかった模様
これも、在住で無いと理由で解約してもらいました。
問題3 物件売却と共に、何故か駐車場使用権もそのまま移っていた事が発覚、管理組合と新たな組合員との使用契約が結ばれていなかったので話し合いの上解約
問題4 細則では、組合員名義の車の駐車とあり、息子さん等の車の駐車は違反となるので解約を申し入れましたが、その方は車の所有者を組合員、使用者を息子さんとなったので解約は出来ませんでした。
以上の様に、駐車場使用権をお持ちの理事長及び管理組合では対応して頂けませんでしたが、自分で調べた結果、２２台中５台が新たな組合員が使用する事が出来ました。
スレ主さんも一度調べてみては？

[7: 住民さん]

やはり、標準規約の考え方にあるように、全戸に駐車場が無い場合は
４割安いのは問題あるとの認識を持つことが重要でしょうね。

第１５条の注釈にある
駐車場が全戸分ない場合等には、駐車場使用料を近傍の同種の駐車場料金と均衡を失しないよう設定すること等により、区分所有者間の公平を確保することが必要である。

[8: 周辺住民さん]

4さんのオークション制って面白いですね！

何処かのＭＳで実際にやられている方、情報提供お願いします！
今まで以上に収入が増えるかが一番興味あります！

[9: 匿名さん]

>第１５条の注釈にある

ぐぐってみましたが、ありませんでした。
あるとすれば、法的には有効措置なんでしょうか？

[10: 匿名さん]

駐車場の設置台数、利用料金、管理規約…。これらを調べた上で、購入されたんですよね。
失礼な言い方かもしれませんが、私にはいちゃもんをつけているだけのように感じますが。
新築であろうと中古であろうと、駐車場が必須ならそれなりの物件を探せばいいと思うのですが。
もちろんそれは物件価格にも反映されるわけです。価格と条件を考慮して選ばれたのだから、郷に入りては郷に従えだと思います。

[11: 匿名さん]

> ぐぐってみましたが、ありませんでした。

国土交通省のページ
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3_.html
の下の方にある、
資料３　改正マンション標準管理規約「単棟型」のpdfを入手し、
その27ページ・下から４行目をご覧下さい。

[12: 匿名さん]

スレ主さん、これは仕方ないのではないですか？
もしスレ主さんが当初から駐車場の権利を持っていたとしたら
途中で２年ごとの抽選になり、近隣の駐車場を探さなければならはいことになったとしたらどうでしょう？
駐車場は空き待ちだと知っていて購入したのですよね？

[13: 匿名さん]

知り合いの住宅では、足りない分を近隣駐車場にて一括で借りていました。
…で、住宅下の駐車場と近隣駐車場の料金を足して割り（要は近隣駐車場の割高分を駐車場使用者全員で負担）、みんな平等の料金に。

最初から入居されてた人に毎年抽選にして、だめなら近隣へ自分で借りろというのは酷すぎます。
この方式なら負担もそれほどでもないし、妥協していただけるかもしれません。

[14: 匿名さん]

うちのマンションでも足りない分を一括で借りるとか、外に借りてる人との差額分をマンション内で借りている人全員で少しずつ負担にするという意見も出ています。

でもマンション契約時に駐車場がすでに無くて空き待ちだという状況を分かって契約しているはずなのになぜいまさら公平でないと言われ、その人たちのために駐車場代が高くなるのかいまいち納得いきません。

No.13さんはみなさん文句無くそういう話になりましたか？
うちは200区画位駐車場があり、待たれている方は10数人位らしいです。
また反対意見が出ることは前回の総会でそうであったので明らかです。

また駐車場は数年毎の抽選制などはなく、自動更新になるとマンション購入時から駐車場規則にありました。
マンション購入時には先に入った方から順次抽選会があり、自分が購入した時点ですでに4回目の抽選会でした。その後も抽選があり、全区画決まったと思われます。
こういう場合、それを分かって購入されている方はおとなしく空き待ちをすべきだと思うのですが、私の言っているのはおかしいでしょうか？

[15: 匿名さん]

5さんにあるように近隣駐車場より同等か高くするのがいいと思われます。
なぜ自分のマンションなのに高い駐車場代を払うんだ！と反対されるでしょうが、それなら近隣と同じ駐車場代にして近隣の人に貸し出した方が管理組合に入る収入も多くなりメリットになりマンション住民へ公平なメリットになる、と説得されたらどうでしょう？　外部に貸し出すのがいやならせめて同じ賃料を払って下さいと。
車の使用頻度が低い人は少しでも安いところを求めて近隣の駐車場に移るかもしれませんし手放すかもしれません。

[16: 匿名さん]

5ではありませんが

15さんの考えは理想的ですよね！
そうあって欲しいですが
私のＭＳの場合24年間近隣よりも安い金額でやっており
又駐車場利用者の多くが理事会活動にも熱心なので
改正案を出す事さえ難しい環境です。

因みに今は新築ＭＳに引越し駐車場を借りていますが
駐車場率は6割強で、近隣よりも2割弱安いです。
理事活動もしていますが、自分から料金改正案を出していません。
値上げ案が出れば仕方ないとは考えていますが・・・

[17: 匿名さん]

>マンションでも足りない分を一括で借りると・・・

駐車場利用上限も組合が対応しているのでしょうか？

私が住むＭＳは駅近なので元々近隣駐車場は高いか離れているかです。

[18: 匿名さん]

駐車場が全戸分ないことはあらかじめわかっていたはず。
それなのに今さらがたがた言うのは、ただのいちゃもんですね。

[19: 入居済み住民さん]

18さんの言ってる事は、まさにその通り。

議論にもなりません。

スレ主さんは、今更いったい何を言いたいのでしょう。

>「どうしたらいいんですか？」
　　どうしたらも、どうもなりませんが。

[20: マンション住民さん]

18さんや19さんの頭には１かゼロしかなくて、
ベターとか改善という言葉は無いんだろうなぁ・・

[21: 理事会版から出張中]

>>スレ主へ
今一度、管理規約と使用細則をじっくり読みましょう。
次に、自動更新時に車両や持ち主の確認がされているか確認しましょう。
さらに、細則に基づいた正しいルールで利用されてるか？確認しましょう。

要は、細則にあるであろう「届けられた車両」「組合員名義の登録車両」以外が利用されてる場合もあると思います。
共用設備を正しく利用できない契約者は、「更新しない」のも管理組合のお仕事です。

[22: 匿名さん]

>>20
横槍ですが、果たしてそうでしょうか？
まず、出発点から整理しましょう。
駐車場の空きがない、管理規約で先着順となっているわけです。
その条件は当然分かった上での購入ですよね。
この前提がある以上、どうしようもないのではないでしょうか。
ベターや改善以前の問題ですよね。
すでに駐車場を使用している方も同じく規約を守っているわけです。
もちろん、21さんのおっしゃるとおり、規約違反は論外です。
マンションは共同住宅ですから、規約に縛られるのは当たり前のこと。
それが嫌なら、戸建てですよね。
「改善」という言葉を着せた「いちゃもん」なのではないでしょうか？
最近は、そのような方が多い世の中です。残念。

[23: 入居済み住民さん]

残念ながら、100％でない場合は18・19・22の様な意見を持つ方が多いのが現状です。
所謂、既得権を保持し続けるのです。
本来、駐車場は共有部分であるため、マンション住民が公平になるように
抽選・交代になる駐車場利用規則を決めるべきですね。
先着順は公平ではありませんから。

将来、売却時には駐車場は借りれないにもかかわらずその分の管理費・固定資産税などの費用、機械式であれば取替えの臨時費用も発生する可能性があり、もちろん価値は下がります。

方法としては、駐車場料金を周辺と同じ程度にする。
申請と実際の状態を確認などが挙げられます。
あと、もう一点。車の買い替え時に車両変更の申請を認めない方法もあります。細則に細かく記載されていれば出来ませんが。
車両変更時の細則が無い場合は。解約⇒新規の方法をとらせる事も可能です。　かなり強引ですが、知り合いのマンションではそのようにしているそうです。

[24: 匿名さん]

>>23
公平ってそもそもなんでしょうか？
駐車場が100%ない時点で、公平は望めないんですよ。
なぜなら、いかなる方法をとってみても、借りられない方が出てくるのは事実ですから。
貴方の考えでは借りられなかった方から取ってみれば、不公平なわけですよね。結局は不公平なんです。
数年おきに再抽選という手法の現実性をご存知ですか？
そのたびに外部の駐車場を探し契約する。その手間をどうお考えでしょうか？
手間や余計な費用の捻出を余儀なくされる方が数年おきに多数発生するということ。
果たしてそれが公平といえるでしょうか？全員が不公平な立場に立たされるんです。
駐車場がなくて生活に困るなら、100%設置を求めればよいだけなんです。
ちなみに、皆が理解したうえで契約したものです。借りている方も借りられない方も同じ条件です。
一部の方だけの既得権ではないですよ。全員同一条件の既得権です。
既得権、既得権と連呼・主張して「いちゃもん」をつけているんですよ。クレーマート言うんでしょうか。
自己主張するだけでなく、全体的な視点に立って物事をお考えになったほうが良いと思いますよ。

[25: 匿名さん]

>>23 は一見正しいことを書いているようだが、わかりやすく訳すと

　限定発売に並んで自分の前の人で限定数に達しただけど
　どうしても欲しいから買えた人から横取りする。

と変わらないんだけど気づいてる？

[26: 匿名さん]

クレーマート　とは笑った

[27: 匿名さん]

>>25
それは売買契約で、賃貸契約と効果が逆だから例えにならない。
かえって駐車場待機派の擁護になってるよ（笑）

貸した期限が来たらいったん返すのが筋で、
返さないほうが”いちゃもん”

自動更新を盾に駐車場に居座るのは権利濫用です。
管理組合代表が、賃貸終了申し出をしない合理的理由を問い詰め、
総会で吊るし上げますよ!!

[28: 匿名さん]

スレ主さんにも同情します。
私が購入した中古ＭＳも駐車場は満車でしたが、不動産屋の話では2年位待てば空きますよ！の言葉に騙され8年！
理事になり調べたら、私より前10年待ちの方も居た事に
不動産屋に騙された思いです。
他のスレ者からすれば、調査不十分と言われそうですが
初めてのＭＳ購入だったので自分の落ち度だと思っております。

しかし理事になって色々調べた結果
不当に駐車場使用している事なんどが発覚し
改善に務めた結果、5台程順番待ちの組合員に回ってきました。
一度理事会に掛け合うか、理事になってみてはいかがですか？

[29: 匿名さん]

原則でいうと、駐車場の入れかえのための抽選をする必要はない。
駐車場が足りないことを承知で買っていて、最初の入居時に、抽選しているはずだから。

ただし、賃貸に出しているオーナーが、普段使わないのに、駐車場を押さえているケースもあるから、駐車場の状況をチェックして、28さんのように不正使用者を追い出すのが正しい対応だろう。

希望者全員に駐車場が行き渡るケースで、場所入れかえなら、2年ごとの抽選はありだが、抽選にはずれると駐車場からあぶれるような場合は抽選会を行なうのは無理。

[30: 匿名さん]

>不正使用者を追い出すのが正しい対応・・・

築20年 40台の駐車場なら洗いなおせば規約違反使用は有ると思いますよ！
駐車場規約を熟読して調べてみては？

[31: 匿名さん]

親族や会社名義の車は結構多いよね。
みんな違反で追い出せる。

２９さんの賃貸物件も当然だめ。出来れば感情ではなく法的根拠の理詰めで反論されるほうを私は好む。

[32: 匿名さん]

去年入ったマンションは駐車場が戸数の半分しかないが、
規約には２年ごとに抽選するとある。抽選、やるのかな？

[33: 匿名さん]

>規約には２年ごとに抽選するとある・・・
規約にあればやるのが当然でしょ！？
やらなければ逆に問題になる！
誰かが問題と云わなければ問題にはならないけど・・・

[34: 匿名さん]

>>32

すごい大胆な規約ですね。
みんなから文句はでていないのでしょうか？
2年後には、すごい論争がおきると思う。

[35: 匿名さん]

素朴な疑問！

定期的に抽選を行う物件で、
車の異動（マンション内・敷地外共に）を行った場合、
所謂、保管場所の異動届け・手続きも毎回行うのですよね？

大変そう…

[36: 匿名さん]

>>35
買い替えるまでそのままでしょ？
県外ナンバーなんていっぱいある。

[37: 匿名さん]

33です。

34さんへ
2年抽選は実際ありますよ！
私の知り合いですが、練馬区の大規模ＭＳでは20年前から
2年抽選でやっているそうです。
確か昔の公団が販売した物件だったと思います。

[38: 匿名さん]

>>37

練馬あたりなら、駐車場の数が、必要とする住民数とつりあっているのでは？場所の取替えだけなら、もめることはないと思います。近隣の駐車場も
高くないだろうし。

紛糾するのは、駐車場をはずれると、近隣の高い駐車場を借りないといけない、借りように空きがない＝クルマが維持できなくなるような都心のマンションですね。

[39: 匿名さん]

駐車場は２年契約が通常ですよね？　自動更新条項は便宜条項にすぎず、期間満了したら再契約（必要なら抽選）手続きするのが理事のお仕事です。

[40: サラリーマンさん@昔練馬区]

>>38
悪意はないんだろうが、この話題を「都心」話しにすると荒れるから・・
練馬区でも駐車場100％はなかなか厳しいし、高い安いは比較の問題。

紛糾するかどうかはさておき、100％じゃないマンションなら地域関係なく「駐車場不足」に悩んでいるでしょう。

マンション付近の駐車場価格と大きな差があるなら、値上げすることも必要ですね。

．．．．．．．．．．．．．．．．．．38は煽りだったのかな？(笑

[41: 匿名さん]

ちょっと話が、スレからずれてませんか？
2年契約が通常とか、そんなの、MSそれぞれ違うじゃないですか。
少なくとも、このスレ主さんのMSでは、あとから、駐車場がないことを
承知で、購入した人が、あれこれ、文句を言える状況ではないと、思いますよ。いやなら、買わなければよかったじゃん・・・と、いうことです。
駐車場の問題も,MS購入の条件のひとつ。
値段が高すぎ・・と思っても、契約してから、高かったから、返して・・なんて、理不尽にわめくのと一緒ですよ。
ほんと、いやだったら、買わなければよかったのよ。

[42: 近所をよく知る人]

＞築20年
だからねぇ．．原始規約が時代に合っていないだろうし、区分所有者の総意で変更できるのがマンションの管理ってもんだ。

特に価格は、売り元の価格設定は不適切だったりするし、物価や相場にあわせて適切に変えていかなくちゃね。
居住者の誰かが、提案または問題提議することで、改善は始まるだよぉ！

[43: 匿名さん]

41
それぞれ違わないです。賃貸契約の期限は民法に書いてあるから。期限が満了したら理事は粛々と追い出すだけ。期限が無い？そんな契約は民法で認められません。賃貸契約の時効取得もありません。貸したものは返してね!!　いやだったら、買わなければよかったのは、契約切れても居座ってる方のほうです（笑）

[44: 匿名さん]

>>41
＞あとから、駐車場がないことを
＞承知で、

駐車場付き分譲ではありませんよ。
>>1をよくお読みください。

[45: 匿名さん]

>>43
>期限が無い？そんな契約は民法で認められません。

期間の定めがない賃貸借契約も民法では認められています。

[46: 匿名さん]

では、がんばって、規約改正に向かって，動議を出してください。
民法で決まっているとおっしゃるなら、誰も何年待ち・・とかで、
苦労しないと、思いますが・・・

[47: 匿名さん]

>>45
＞築20年
築２０年ですから満了しています。
浅い知識で幼稚な反論しないように。

[48: 匿名さん]

４６さん規約改正は必要ありませんよ。理事長名で「駐車場契約は終わりました。すぐに返しなさい。」と告げるだけ。これは理事長の義務です。貸したものを取り返さないのは背任行為です。

[49: 近所をよく知る人]

>>46
規約改正の前に、このスレの中では「規約違反者の更新を行わない」や「更新時の書類チェック」などが話題になってます。

規約改正には賛成75％という厚い壁がありますが、現行規約の正しい運用について、組合員が突っ込めば大抵は勝てると思います。

この「勝つ」というのは、駐車場未割当者の何人かには割当されるという意味ですよ。

[50: 匿名さん]

>>47
>築２０年ですから満了しています。

なにを根拠に満了しているといえるのでしょうか？

[51: 匿名さん]

賃貸借の存続期間は最大でも２０年（民法604条）
駐車場は借地法の適用もなく更新されない。