パークタワー新川崎ってどうですか？ Part2

[匿名さん]

所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田890-1他
交通：横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩3分
南武線「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：45.21平米～92.04平米
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
総戸数：620戸

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/76317/

[766: 匿名さん]

南側は下がりましたね。ツインタワーとお見合いだから、当然でしょう。
逆に上がった間取りもあります。

[767: 物件比較中さん]

確かに、予定最多価格帯が4400万円は安いですね！この値段なら納得、売れそうですね。

[768: 匿名さん]

駅舎は立て替えて綺麗になったりしないのかな？南口は無理だとしても、駅舎のリフォームくらいしてほしい。両側にペデデッキができても、駅舎がアレじゃあ、テンション下がるよ。川崎市と三井でJRを説得してほしい。

[769: 匿名さん]

>>763
川崎駅北口みたいに地元の請願があって金出せば作ってくれるよ
単に市側も乗り気じゃないだけだろう

[770: 匿名さん]

2LDK以下を4400万台に集めてるってこと？

[771: 匿名さん]

坪単価240ぐらいdしょうか？正確には計算していません。

[772: 物件比較中さん]

ご存知かとおもいますが09年のシンカ事件で新川崎が有名になりましたが
JRからの開発プロジェクト候補から外され、市からの着工ができず不測の事態があったにせよデッキができないだけで（駅2分の予定が、着工できず駅5分になった）
スーパーすら数年入らないバスも日吉までのが白紙になり、
予定していたテナントは空き屋のゴーストタウン化という事があり
新川崎の駅力が露呈しましたよね。
ここはきちんと街が発展して生活し易い環境になってはじめて発表された価格相応だと思いますよ。
新川崎降りれば誰の目にもわかるかとおもいますが、住みやすく発展するまでどのくらいの
年月がかかるか想像すらつきませんが、仮に数年、数十年かかけて都合よく発展して
トントンだと個人的には思います。正直一生住むならいいですが
投資用、資産運用と考えるならかなりハイリスク、ノーリターンは言いすぎですがローリターンだと思います。
シンカとは形は違いますが良い例があるので参考にすることをおすすめします。

[773: 匿名さん]

今日のチラシに出ていた間取りだと

55B 1806号室 1LDK 53.71平米 3600万円台 北向き 坪221万
65C 2407号室 2LDK 65.00平米 4400万円台 北向き 坪223万
75C 801号室 3LDK 73.33平米 4900万円台 西向き 坪220万
80B 2412号室 3LDK 79.58平米 5900万円台 南向き 坪245万

最多販売価格帯となる4400万円台は2LDKみたいだね。

[774: 物件比較中さん]

やはり2LDKが多いですね。でも、3LDK、70m2超えでも、買いやすい値段なので良かったです。新川崎のタワーならこのぐらいの値段じゃないと。

[775: 匿名さん]

安いね。

[776: 匿名]

なんだかんだでシンカも中古出ないよね

[777: 匿名さん]

シンカは駅2分が売りなのに今売ったら大幅なマイナスだからね。
デッキとスーパーが入るからこんな田舎でも妥協したけどって散々住民が嘆いてた。
つまりそう言う場所です。

[778: 匿名さん]

シンカは中古が出てもすぐさばけるみたい。
イニシアの中古はしばらく売りに出てますが。

[779: 匿名さん]

シンカ5000万で買ったとして
3.4年でいくらくらいで売れてます？

[780: 匿名さん]

パークタワーは安い部屋が多かったことでガッカリしている人が多そうな。
今回広告に出した間取りが安めなとこばっかりなだけで
坪260から大幅に落ちる、というわけではないと思いたいけどな。

[781: 物件比較中さん]

どんぶり勘定で
例えば30歳前後のファミリーなら
3LDK諸費用あわせて5500-6000くらいでしょ。
諸費用と頭2割用意したら
ローン14-15　管理修繕資産税で6（車なし）
年収1000が下限ラインですよね。
10年、15年で完済できるわけもないんで
ある程度長く住むことを想定して
小杉とこっちで価格と将来性、駅力などで悩み中。

[782: 匿名]

予想よりかなり安い。
北側って北西とか北東？ 真北？
タワーなら北でもいいかなぁ。

[783: 匿名さん]

結局は小杉断念組の受け皿ですね。
まあ予想どおりですな。

[784: 匿名さん]

北向き、安い。もっと下の階で良いなぁ。

[785: 物件比較中さん]

北で低層ってタワマン称号はいいけど
10F以下ならどうかと思うよ。
下層に高いランニングコスト払って新川崎だと、駅力は置いても眺望はないですし、ゆとりもないでしょうし
6F-10Fの立地がいいマンション検討したほうがお得だと思います。

[786: 匿名さん]

坪単価300越え確実って言ってたひといたね。

[787: 匿名さん]

土日の時刻表みたんだけど
品川まで13分はいいんだけど
実際は15分に1本でしょ。
湘南新宿ラインは多くて1時間に2本て。。
ネガってる訳じゃないんだけど、駅から近くても利用できないんじゃ…
5-6分待つ程度なら許せるんだけどね。
デッキとか直結とかに目が行くんだけど
本質的な利便性は低そう。

[788: 匿名さん]

横須賀線は本数少ないよね？小杉も通ったことだし、これから人口も増えることだし(少なくとも小杉は)、本数増やしてくれないのかな？終電が早いのも、ネック。

[789: 匿名さん]

朝の横須賀線の本数を増やさないと、激混みで武蔵小杉駅からは乗車出来ない。

[790: 匿名さん]

だよね〜。
武蔵小杉発展。人口増。
↓
横須賀線の増便。
↓
新川崎の利便性が少し見直される。
↓
新川崎少し人口増。企業誘致成功。
↓
駅舎改築。

理想です。無理か？

[791: 匿名さん]

あんまり気にして見てなかったけど
本数やばくないか。。

[792: 匿名さん]

電車に乗れて目的地までいけることが
利便性だと思います。
駅3-4分でも15分間隔の電車なら
駅10分、3-4分間隔とかわらないというか
帰りとか週末考えると良いような。
湘南新宿ラインは無いものだと思って割りきってますw

もちろん毎日時間ジャストで出ればいいのですが、
これは仕方ないですが根本的な問題ですね。

[793: 匿名さん]

輸送能力UP?

んなこといったら、新川崎通過便を増やすのが一番手っ取り早いわけだが。

[794: 匿名さん]

湘南新宿ラインの中でも高崎線～東海道線直通は新川崎を通過。
そのうち、湘南新宿ラインは新川崎には停車しなくなるのではと危惧しています。

[795: 匿名さん]

私も湘南新宿ラインは無いものと考えてます。
通勤に使おうとする人は絶対やめた方がいい。
ただ、たまに遊びに使う分には便利。無くなると駅力が更に下がるし、現状維持でお願いしたいです。

[796: 匿名さん]

>794
待ち時間とか完全に抜けてた。
湘南新宿ラインは1時間に1-2本であれば冷静に考えると将来的には通過もありますね。

[797: 匿名さん]

結局南武線で小杉出る事が多くなるんですかね？まあ南武線の駅近マンションと思えばいいだけですが…

[798: 購入検討中さん]

輸送力ＵＰは大崎短絡線の成否次第ですね。

[799: 匿名さん]

>797
東京、新橋、横浜方面への通勤なら、南武線は使わない。
南武線駅近マンションだと考えて買うなら、矢向や平間にしなさいな。割高すぎです。
確か平間に駅近マンション建設してましたよ。

[800: 匿名さん]

2012年の東海道線
新川崎→品川　乗車率193%　7位
JR中野が194%　6位で住んでいた事がありましたが
193%だと雨とか、遅延すると乗れない事が多々ありました。
普段はぎゅうぎゅうでスマホ見れないです。

[801: 匿名さん]

>798
大崎短絡線ができると、新川崎はどうなりますか？
すみません、このことについて、全然知りませんでした。

[802: 購入検討中さん]

運行可能本数が増えますから、悪い影響はないです。

[803: 匿名さん]

大崎短絡線が計画通りに出来ると本当に有り難いです。
横須賀線の本数が今のままで小杉にタワーマンションがどんどん出来ても、武蔵小杉駅ではホームに人があふれ到着した電車にすぐには乗れないどころか、ホームにたどり着くまでの時間がどれだけかかるのか。

[804: 匿名さん]

事業主は三井じゃないんだね
「鹿島田駅西部地区再開発株式会社」

[805: 匿名さん]

生活利便施設の名前、「Kashimada mall」は本気でやめて欲しい。あまりに残念過ぎて、購入する気が失せる。

[806: 匿名さん]

東海道線は本数少ないんで激混みですかね？
せめて7-8分に1本は走ってほしいです。
倍の待ち時間は勘弁かも

[807: 匿名さん]

蛇窪の工事は用地買収の難航で実現はほぼ不可能と
言われている。新川崎は、湘南新宿ラインの減便や廃止
一部列車の東海道貨物線移行はあっても増便はないよ。

[808: マンション投資家さん]

＞蛇窪の工事は用地買収の難航で実現はほぼ不可能と言われている。

これは一部地元住民の反対ぐらいでとん挫する計画ではありません。
混雑率緩和や相鉄乗り入れへの対応のため、実現必達の計画です。

大崎ウィズタワーの敷地計画図に、明確に建設予定地が記載されています。
計画中の国際自動車跡地の住友マンションへの通路開削も、短絡線計画を織り込んですでに進捗中です。
あとは、障害となっているマンションの立ち退きのみ。

話し合いで売却が決まれば望ましいですが、最後は土地収用してでも必ず実現します。
２０１８年に完成する予定です。

本数が減るだの何だの、新川崎をくさすたことだけが目的のレスかと。

[809: 匿名さん]

大崎短縮線が出来たら、湘南新宿ラインの増発が見込めるのでしょうか？
普通の横須賀線も増発されるのでしょうか？
東京行きの横須賀線の朝のラッシュはかなりストレスです。
横須賀線武蔵小杉駅のホームがカーブ上にあるので、電車が傾いて停車し、
ホームと電車間がかなり開き、危険なところがありますし。

[810: 匿名さん]

>808
>必ず実現します　
とまで断言されていましたので。関係者の方でしょうか？
あまり詳しくないので教えて頂きたいのですがどれくらい増便、解消がいつくらいまでに出来そうでしょうか？
MRでは通勤利用の相談はしましたが
一番重要な現状の説明も踏まえ一切の説明がなかったので…

[811: 匿名さん]

結局部屋から駅に行くまで10分くらいかかりますね。

[812: 匿名さん]

>804

三井と地権者が出資した会社。

[813: 匿名]

スーモに出てる部屋は良く見えるんだけど
ほかはどうなんだろう

[814: 匿名さん]

>810

賢明な営業は確定していない計画の話しはしないよ。ポシャッたら騙されたといわれるだけだもの。

ちなみに掲示板の情報もポインタとして受け止めて、判断に重要な内容だったら自分でちゃんと裏を取らないとダメ。

[815: 匿名さん]

上からコメントですね。

[816: 匿名さん]

>811
部屋から10分は近い方だと思いますよ。
それ以上に近いというと、武蔵小杉の駅直結1分エクラスタワーとか、月島駅直結1分キャピタルゲートタワーとか、そのレベルになりますよね。
こことは、かなり価格帯が違うと思いますけど。
この価格なら、部屋から10分で納得って感じ。
それがイヤなら、港町1分リヴァリエA棟がまだ残ってますよ。
あ、ロイヤルタワー鶴見もありましたね。

[817: 匿名さん]

>816
ロイ鶴は中古がワンサカ出てるから新築買うのアホらしいな。
けどまぁ、ナイスが仲介してるから、値下げはしないだろう。
したら自分のとこに山と残ってる在庫が死ぬ。

港町の貧民タワーは論外。今更オール電化で床暖なしとか
売れ残るのも納得だわ。立地もホームレスだらけの川崎区の
競馬場周辺とかギャグにも程が有る。

[818: 匿名さん]

>817

仲介の販売価格決定権は売主にあるよ。仲介業者に売れない価格設定されても困るでしょ。

[819: 匿名さん]

ロイ鶴やリヴァも検討してみます。
意外に良いかもしれませんね。

[820: 匿名さん]

>818
実際売主と直接交渉できるのかね。
○○引いたら買う、とか言っても途中で握り潰してたりして。

[821: 匿名さん]

直接交渉は出来ないですよ。
100%伝えてるかは分かりませんが、幾ら引いてくれたら買いますって話なら、絶対伝えるでしょ。
売れなきゃ三井や住友に仲介乗換えられちゃうんだから。

[822: 匿名さん]

港町はどうして貧民タワーなんですか？ココよりだいぶ安いんですか？

[823: 匿名さん]

仲介手数料って売買価格の3%だから、なるべく値引きせずに売ろうするだろうけど、
値引きしないと買わないって人しか見つからなかったら売主に伝えるでしょ。

専任媒介契約の場合、期間があるからそれまでに売れなかったら、他の業者に移られ
るかもしれない。一般媒介なら仲介業者間で競争だし。

[824: 匿名さん]

>822
だいぶ安いよ

[825: 匿名さん]

>822
まぁ、同程度の間取りで1000万以上は安いだろうね。
３ＬＤＫが3000万円台からあったと思うし。
設備と立地が許容範囲内なら、あっちにしておいたほうがいいんじゃない？

バス通勤物件ほど安くないから、貧民とまでは思わないけど、こことは住民層は違うだろうね。
比較物件ではないよ。求めるものが違いすぎる。

[826: 匿名さん]

ですよね。
あくまでライバルは武蔵小杉ですよね。

[827: 匿名さん]

どうみてもライバルはロイ・・・

[828: 匿名さん]

武蔵小杉ってのも、おこがましいかも。
比較物件はどこになるのでしょうね。

[829: 匿名さん]

小杉は、、流石にないかと
東海道線は毎日のことなので死活問題。
土日も本数が決して多くないので…
総武線からは近いので助かります。
湘南新宿ラインは無いものだと割りきるしかない状態でしょ。
駅前も閑散だし。駅力や利便性そのものに差がありすぎる。
利便性よさそうに見えて実用性薄いタワマンってとこでしょ

[830: 匿名さん]

東海道線は通ってませんが。。

[831: 匿名さん]

東海道線直通、湘南新宿ラインが猛スピードで通っていきます。

[832: 匿名さん]

リヴァリエの営業が出張っててウザいな。
あそこの検討スレ見りゃわかるが、常に営業張り付いてるしキモい。
今更オール電化、床暖なし、食洗機なし、トドメは風呂のプッシュ栓まで
オプション扱いと仕様削りまくって、挙句競馬場と風俗街至近とか冗談じゃないわ。
駅１分つったって港町なんかバス乗るのと大差ない。

あっちはとにかく高層物件に住みたいだけ、って煙となんとやらしか普通は
検討対象外だ。高層物件の代償として生活利便性を放棄するとか失笑もの。

[833: 匿名さん]

ここの売りってなんですかね？

[834: 匿名さん]

路線の実用性低ければここも単なる高層欲求と変わらないような。
仕様はオプションやら元値である程度同じになるんでは？

[835: 匿名さん]

坪220だと戸塚やセンター北と同価格帯だね。

[836: 匿名さん]

RBAタイムズによるとこれでも
平均は坪250ー260ぐらいらしい。

南向きでも眺望が遮られない高層階が
かなり高いのかな。

[837: 匿名さん]

最上階南向きで8000万くらいですね。高いかな？
平均坪300なんて言われてたころより、かなり下げてきましたが、皆さん、完成前に完売できると思いますか？

[838: 匿名さん]

>>837
無理でしょ。というかこの物件は悲惨マンションとしてシンカやロイ鶴超え
出来るかどうかだけが見所だし。購入対象として本気で考えている人が居たら神経を疑う。

[839: 匿名さん]

買えないくせに張り付いてるヤツの僻み（笑）。

[840: 匿名さん]

管理費＋修繕費で5万払える人々が新川崎をあえて選ぶかどうかだね。
そこまで払える人、地元には少ないでしょう。

[841: 匿名さん]

今日やっと再開発の目玉であり中心となる歩道橋が完成したというのに
その事に触れる書き込みが全く無いね。やっぱりここは現地にいるわけではない
各社不動産営業の書き込みがほとんどなのかな。

[842: 購入検討中さん]

どこもかしこも営業だらけ・・・

[843: 匿名さん]

歩道橋が完成したんですか？
うれしですね。
もう通れるのでしょうか？

[844: 匿名さん]

橋とかよりも路線をなんとかしてください。

[845: 匿名さん]

橋が出来るだけでJRのせいで3年半も遅れたのに
まだJRの言うことを信じる人たちって不思議だね
騙されやすいから新川崎なんかに住むのか
新川崎に住むから騙されやすいのか

[846: 匿名さん]

RBAタイムズに書かれていた段差を設けたキャビネットカウンターってなんのこと？そんなのあったっけ？

[847: 匿名さん]

ここってcasbeeで五つ星なんですね。四つまでは見かけますが、五つってあまりないですよね。

[848: 匿名さん]

そのｷﾞｬｯﾂﾋﾞｰとやらの評価が違うとどの程度何が変わるのかが
いまひとつわかりましぇん。

[849: 匿名さん]

都市へアクセス※

※湘南新宿ラインを利用します

って、ポスト入ってたけどさ
30分以上待つ路線をカウントして、3線利用とか詐欺レベルなんですけど…

過疎地に無理やりデッキ作ってご苦労様だけど騙すような見せ方はダメダメ
ちゃんと注釈か説明しよう！

[850: 匿名さん]

歩道橋完成したみたいですがシンカにはまだ繋がっていないようですね。
このペースでは駅舎の改善や停車本数増などは夢のまた夢か。

[851: 匿名さん]

歩道橋はシンカには2月につながりますよ

駅舎立て替えはまずは駅利用者が増加しないと進まないでしょうね

[852: 匿名さん]

交通広場まで含めると2015年3月までかかりますね。
パークタワーもその頃には完成していますが。

しかし、パークタワーが値下げになったのはとても残念でならない。
今からでも思い直して三井には値上げを期待したい所だが。

[853: 匿名さん]

三井じゃないから

[854: 匿名さん]

転売したいマンション住民のエゴ？

[855: 匿名さん]

どういう立場で値上げを期待しているのか？
例の@300くんか？

[856: 匿名さん]

ここのマンションは新川崎で1番の高級マンションなのだから
そこが武蔵小杉より安ければ、お前の街は金が無くて小杉に住めないから
住むような街だ、と言われているようなものでしょ。何でそれを喜ぶのかがわからない。

街の顔となるマンションの坪単価が街の格を表すのだから、高ければ高い方がいいのは当然。

[857: 匿名さん]

坪100万で坪300万と同じマンションが買えるなら喜んで買う。

[858: 購入検討中さん]

路線の数が違うのだから、小杉とはそもそも勝負にならない。
安くなったのは大歓迎。

[859: 匿名さん]

あいかわらず変なひと。

[860: 物件比較中さん]

値上げ希望の方は、この物件を買いたいのではなく、新川崎住民の方で新川崎の評価を高めたいのでしょうね。
冷静に考えても、新川崎の土地の値段は武蔵小杉より安いですから。妥当な値段だと思います。でも、横須賀線と南武線をメインで使う方には、とっても良いマンションだと思います。気に入る間取りがあれば。

[861: 匿名さん]

坪300くんは、反省もせず、まだまだ自論を展開してますね。

[862: 匿名さん]

横須賀線が生命線でしょ。
激満員もみくちゃ本数少ないけど。。

南武線活用ならもっと住みやすい街えらぶと思います。

[863: 購入検討中さん]

横浜方面への通勤なら座れますよ。快適！

[864: 匿名さん]

横浜なら尚更価値の低い過疎駅選ぶ必用ないでしょ。
東横線とかもあるし

[865: 匿名さん]

>864
東横線の駅近を選択できる立場なら新川崎検討してないと思いますよ。
下りで横浜に行けるのは評価できます。