パークタワー新川崎ってどうですか？ Part2

[匿名さん]

所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田890-1他
交通：横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩3分
南武線「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：45.21平米～92.04平米
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
総戸数：620戸

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/76317/

[701: 匿名さん]

じゃあ、結局老人ばっかりのタワーになるのかな。

[702: 匿名さん]

ここは驚きの老人率になると思う。
元々総合病院をマンション内に誘致しようとしてたぐらいだし（リーマンショックで頓挫）
下手したら有料老人ホームみたいな有様になるんじゃないか。

[703: 匿名さん]

このマンション担当の民生委員さん、ものすごく大変になるような・・・
マンション内から民生委員さんを１名？２名？を選ぶのかな・・・

[704: 匿名さん]

パークシティで2006年に取ったアンケートの段階でこの状態だから
7年経った今、ここの人たちがそのまま流れてくるとしたら
2015年の最初の理事会での議題は、マンション内の高齢化問題という笑えないことになるかもね。

１．10代　　２．20代　　３．30代　　４．40代　　５．50代　　６．60代　　７．70歳以上
（０）　　　（１１）　　　（３９）　　　（１１０）　　（１８６）　　　（１０８）　　　（６３）

http://www18.ocn.ne.jp/~parkshin/iin/chiiki/index.htm

[705: 匿名さん]

この間パークの建築現場を見に行って、初めて新川崎から鹿島田の辺りの
街を訪れたが、正直言ってここに住んでみたいとは思わなかった。
やはり、小杉の再開発地区の方が綺麗で緑が多く、心動かされるものがある。
隣街で、同じ開発中にあるのになぜこんなに違うのか不思議である。

[706: 購入検討中さん]

何もないならまだわかるんだけど
既に風化してるんだよね。
で@260でしょ？
地元の八王子の郊外よりやばいよ。
売れ行きが楽しみでしょうがないw

[707: 匿名さん]

MRのビデオの一番最初も、既に孫がいてリタイア寸前の地元の老夫婦（斉木しげる）が買うって設定だったな。

[708: 匿名さん]

そもそも斉木しげるはパークシティ新川崎在住なんじゃなかったっけ。
今も住んでるかまでは知らんけど、三井の考える主なターゲット
（パークシティからパークタワーへの住み替え）とは合致するね。

[709: 匿名]

ここは地権者の影響がどれくらいのものか気になりますね…。

[710: 匿名]

老人だったらなおさらすぐに子や孫に代替わりじゃない？
10年くらいで若返りマンションになるよ

[711: 匿名]

斉木しげるは新丸子でたまに見かける。

[712: 匿名さん]

>710
ありえない。10年も待てない。

老人マンションの管理組合ってマジで悲惨だよ。頑固な老人同士に囲まれたら、全く話が通じないよ。常識や正論が通じないんだ。かみ合わない無駄な話し合いを、毎日毎日続けることになる。

これが嫌で今のマンションからの住み替えを考えてる俺が言うんだから間違いない。

[713: 匿名さん]

これで、眺望、価格に匹敵する問題があることがハッキリしたな。
代替わりは難しいと思うよ。
もともと変な間取りばっかりなのに、老人二人で住んでたような間取りにファミリーが入るとは思えない。
間取りだけで言うと、パークシティのほうが全然いい。
なんで、こんな間取りにしちゃったんだろうな。
45平米のとか、見てみろよ。笑えるよ。

[714: 匿名さん]

ここの間取りよりパークシティの方が良い。

老人って管理組合に出てこないで知らん顔しそうだ。

[715: 匿名]

老人＋息子or娘夫婦でしょ？
管理組合に出てくるのは所有者じゃなくても家族でよいんだから、息子か娘が出るだろう。
うちだって町内会の役員は親じゃなくて自分がやったりしたよ。

[716: 匿名さん]

二世帯で住めるような間取りないって！
老人だけで住むんだよ。ほら、怖いだろ。

[717: 匿名さん]

>715

管理組合は区分所有者で構成されるから厳密に言うと区分所有者でない家族は議決権を有しない。

今住んでるマンション、同じく理事は区分所有者ってことになってるから、理事をやってる人が都合で理事会にでられない場合、区分所有者でない家族が代理ってのがもとの規約ではダメだった。それを同居の家族なら認めるってことに規約変更してる。

[718: 匿名さん]

安い中古マンションを買った。それが間違いだった。老人会で話し合いをするようなものだ。ボケてるのか正気なのかすらわからん。集まっても何も決まらない。

10年くらい住もうと思っていたが、既に疲れた。住み替えを検討中。
ここもそうなる可能性が高いなら、他を当たろうか・・・

[719: 匿名]

老人マンションってどうしてわかるんですか？
要望書取った結果とかわかったんですか？

[720: 匿名さん]

MR行ったけど、老人はほとんど見かけなかったですよ
若い夫婦や子連れの家族が多かったかな
キッズルームにベビーシッター(?)が居たのは感心しました

[721: 匿名さん]

自分が行ったときは50代夫婦が多かったよ。地元着って感じだった。

[722: 匿名さん]

平日にモデルルームに行きました。
定年を迎えたご夫婦が多かったです。

[723: 匿名さん]

うちは土日に行きました。50代夫婦は何組か居ましたね。
他のモデルルームでは見たことがないので、多いとまではいいませんが、少なくはないと思いますよ。

[724: 匿名]

高いマンションなんだし50代の買い替え層や定年で退職金と預貯金を持っている人が多いのは当然でしょう。
このクラスのマンションを若い夫婦が買えるとしたら親から援助があるとか共働きでも合算収入もかなりある人ですよね。

[725: 匿名さん]

管理費などのランニングが
何故４～5万もかかるのか理解できません、、、
億ション並でした

[726: 匿名]

タワマンはそんなもんでしょ。払えないなら団地へどうぞ。

[727: 購入検討中さん]

タワマンに管理費、修繕で7万というよりは
新川崎でランニング7万って、と
思うのが普通。
田舎のタワマンが、タワマンぶったら恥ずかしいだけだぞw

[728: 匿名]

なんでしれっと2～3万増えてるんだよｗ

[729: 購入検討中さん]

初期は安いが最終的に管理費2万　修繕5万と案内聞いてないのか？

[730: 匿名さん]

最終的にって30年後でしょ。
賢い人なら、もうローン返し終えてるか、手放してるか、だから大丈夫じゃない？
35年ローンでコツコツ返そうと思ってる人はタワーを買ってはいけないとは思う。

[731: 匿名]

タワーは金持ちだけの買い物だよね。
地権者の人も管理費は平等なの？

[732: いつか買いたいさん]

ローン終わったあと
管理修繕6,7万する物件誰か買うかな？
新川崎だよね。
タワーなら立地や駅力がともわないと
質とステータスが伴わない単なる女子高生のブランド好きと変わらない気がするけど。財布の中身は商品価格以下とかね…
>730の言う通り
資金力ある人以外は危険。

[733: 匿名]

ローン終わったあと18万くらいで賃貸に出して、老後通勤がなくなったら近所の低層マンションに買い替えるんじゃないの？
うちはそうするよ。

[734: 匿名さん]

うちも733と同じ考えだね。
なんと言っても駅直結。東京、品川、横浜にダイレクトアクセス30分以内。変に欲張った賃料にしなければ、借り手はつくと思うけどね。
もちろんローン返済済は必須条件。
甘いかな？

[735: 匿名さん]

東京五輪とリニア開通は、新川崎に好影響をもたらさないかな〜？

[736: いつか買いたいさん]

うーんわざわざ新川崎選ぶかな？
無理な設定しなきゃ借り手はつくでしょうけど、築20-25年で管理費込みの価格かわからないですが、中古なら圧倒的に武蔵小杉選ぶよね。戸数も膨大ですし。
街も新川崎よりは確実に発展するでしょうし

[737: 購入検討中さん]

結局価格次第では？

[738: 匿名]

武蔵小杉はタワマンだらけだからタワーの希少価値とか駅前の旨味がない。

[739: 匿名さん]

客観的に見てパークタワー新川崎より高級なタワーマンションは神奈川には無いと思う。
それが坪260なら安い。

[740: 匿名さん]

客観的に見てあんな貧相な間取の 高級 マンションはめったにありません

[741: 購入検討中さん]

ＭＲで表を見せてもらいました。
管理費：約315/㎡　修繕積立：約110/㎡でした。
75㎡なら管理23,500円前後　修繕8,500円前後と言った所、
修繕積立金は初回の額で、数年毎の定期値上げまたは一時金徴収が
あるとの事でした。

[742: 匿名さん]

確かに間取りと眺望は貧相。それは否定できない。
ただ武蔵小杉はタワー立ち過ぎ。人が多過ぎ。飲み屋も多く、水商売のお店もあり。子育て環境としては、新川崎の方が良いと思う。
武蔵小杉のタワーは横須賀線から遠いものもあり、新橋や東京に向かう人には使いづらいかもしれない。
武蔵小杉に新川崎が勝てる訳はない。けど、武蔵小杉が予算的に無理で、小学校は公立に通わさざるを得ないファミリー層には今後も需要があり続けると思う。
あー、間取りだけはどうにかすればよかったのにな。

[743: 匿名さん]

シンカの時も子育て環境を連呼してる人が居たけど
川崎市で子育て環境って…。そもそも子育て重視の人は川崎は買わないかと。

それに新川崎は武蔵小杉には勝てない、っていつ負けたの？
新川崎と武蔵小杉は少なくとも同格ぐらいは有ると思うが。

[744: 匿名さん]

新川崎と武蔵小杉が同格？
そんな寝ぼけたこと言ってるの、743くらいだよ。

[745: いつか買いたいさん]

小杉と新川崎じゃ天と地の差があるよ。
路線がただ走ってるだけで実際に駅なんかうちの実家の青梅と変わらないよ。
静かで住みやすいとか、正直なんもないだけでしょ。。
新川崎駅の改札でて
「うん、小杉と変わらない」とか言ってたら
お前が「ウンコ杉」と変わらないって近隣住民に思われるぞw
正直無断デッキ勝手に作って、広告やMRで無駄金かけて、過疎駅に呼び込もうと必死だけど、誰が見ても寂れてるじゃん。

今後奇跡的に街として盛り上がっても自分だったら新川崎のタワマンとか他のタワマンに比べて失礼だと思うし名乗ることすら恥ずかしい

[746: 匿名]

確かに小杉と新川崎だとだいぶ違うと思うけど、お前は小杉スレに帰れ。

[747: 購入検討中さん]

基本的に前向きに購入を検討中ですが、坪単価が駅力対比、かなり高い印象を持っています。
横浜や都内、羽田空港へのアクセスは良いですし、人ごみが嫌いなので閑散とした新川崎は好きなのですが、間取りも悪く、北西以外は日当たりも眺望も非常に悪くて、、迷走しています。。

[748: 匿名さん]

何で新川崎が小杉より劣ると思ってる人が、ここのマンションを検討してるの？
値段的にプラウドタワー武蔵小杉と大して変わらないのに。
既にここの購入意思を固めてる人の大半は、新川崎は小杉より劣ってるなんて思っちゃいないよ。

[749: 匿名さん]

そうか？

あきらめて新川崎の購入意思を固めてる人も多いよ。

[750: 匿名さん]

>>749
自分は小杉に住めなかった＊＊＊だ、と鬱屈した気持ちで
一生を新川崎で過ごすの？そんなんでここに住んでも楽しくないと思うけどな。

自分だったら本当は小杉に住みたいなら素直に小杉買うけど。
でも都内でも繁華街の真ん中より閑静なとこの方が値段が高かったり価値が高かったりするでしょ。
ここはそういうもんだと思うんだが。正直ここに価値を感じられない人が
妥協の産物として住んでも、いいことは何一つ無いというのはシンカを見れば明らかかと。

[751: 匿名さん]

>741
それ以外にもけっこうな金額のランニングコスト
（タワーだから？）があるようです

[752: 匿名さん]

過剰に子育て環境に期待している人が居るようですが
川崎市の公立での子育て環境に期待するのは辞めましょう。後悔するだけです。

[753: ご近所さん]

新川崎は今よりいろいろできることはないです。もともと貨物の駅だから場所がない。期待してる人には悪いけどがっかりしますよ。パークシティの人が買い替えてパークシティの子供たちが買って、終わり。商店街もパッとしない。行くところないからマルエツだけ混雑。

[754: 匿名さん]

パークタワー新川崎、三井のサイトで正式発表ありましたね。価格帯も。
http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2013/1002/download/sumai...

１つだけ疑問なのは、生活施設利便棟のイラストイメージが
いっぱい店舗が入るように見えますが本当にこんな感じになるのかな？
実質マルエツ2店舗目が入るだけのように思っていたのですが。

[755: 匿名さん]

生活施設利便棟は期日までに出来るのだろうか・・・遅れそうじゃないですか・・・。
楽しみにしているのに。

[756: 匿名さん]

本当は住民から要望されていた新川崎駅南口を作って
生活利便施設棟は駅ビルとすべきだった。今の計画では中途半端な感が否めない。
ペデストリアンデッキや加瀬側への橋を作るお金があるなら
そのお金で駅を改装した方が良かったのでは。

[757: 匿名さん]

>752
川崎市の公立は、他都市に比べて、それほど劣るのですか？
所詮、公立は教員の異動があるし、成果主義でもないので、どこの都市もあまりかわらない。というのが私の認識なのですが、違うのでしょうか？
あえて言うなら、やはり学区の住民の質には左右される部分はあると思います。そういう意味では、このタワーの学区はそれほど悪くないように聞いているのですが.,.。
また、それぞれの都市によって、教育委員会の方針の違いはありますが、裾野の教育現場では、あまり差が見られるように思いません。川崎市の教育委員会に特別問題がある、とか有りますか？
川崎市の公立は良くない、というのは、川崎の住民層が低い、という根拠に基づくものですよね？

[758: 匿名さん]

>756
激しく同意！

[759: 匿名さん]

事前の資料によると1階が商業テナントで2階に駐車場、3階がフィットネスで
4階と5階がメディカルモールらしい。本当は総合病院が入る予定だった関係上
メディカルモールの割合が大きいと思われる。

でも、シンカのメディカルモールも全く埋まってないのに大丈夫なんだろうか。
商業テナントは1階に入ることになるが、スーパーが入ったらその残りの部分は小さいはず。

[760: 匿名さん]

>>757
川崎の住民層の質は低いと思うけど、特に南部の子供の質がひどいのは
共産党が強かった頃の川崎市の負の遺産の部分が大きいと思うよ。
あまり詳しく言うと荒れる元だからあえて言及しないけど、民度はかなり低い。

パークシティはそんなとこにある出島みたいなものだったから
そこに寄りかかった期待はあまり過信しない方がいいと思われる。
実際、シンカやイニシアの子供が多く入った日吉小の評判はあまり芳しくないし。

[761: 匿名さん]

>>757
本来そんなに変わらないはずなんだろうけど
パークシティの頃も子供の為に都内に引っ越した、という例は珍しくなかったから
やっぱり劣るんだろうとは思う。1番は家庭環境からいじめに走ったり荒れたりする子供が
都内と比べると比較的多いと思われる点とそれに対する対応の遅さや全体的な事なかれ主義かな。
最低限これぐらいはというラインから逸脱している子供が結構居たりする。

[762: 匿名さん]

>760
なるほど、そういった歴史的背景があるのですね。昔ながらの方々もいらっしゃる中、保護者の価値観にあまりの相違があれば、トラブルが起こる可能性はあるかもしれませんね。
どうしてもそれがイヤなら、横浜の港北のあたりなどの新興住宅地、もしくは世田谷などの高級住宅地に行くしかないのでしょうね。
私としては、鹿島田の下町っぽい雰囲気も好きですし、子どもには色々な人と接してもらいたいとも思いますので、許容範囲内なのかな、と感じています。

[763: 匿名さん]

>756
南口をつくるのはJRであって川崎市ではありませんよ。南口はJRが投資に見あわないと判断している以上ムリでしょう。

[764: 匿名さん]

そして、そのJRの判断は、しごくまっとうとしかいえない。

[765: 匿名さん]

他人からのまた聞きだけど、
当初発表よりも値段下げたらしいじゃん。
高すぎるって自覚あるんじゃない？
売れ残ったらさらに下がるかもね。

[766: 匿名さん]

南側は下がりましたね。ツインタワーとお見合いだから、当然でしょう。
逆に上がった間取りもあります。

[767: 物件比較中さん]

確かに、予定最多価格帯が4400万円は安いですね！この値段なら納得、売れそうですね。

[768: 匿名さん]

駅舎は立て替えて綺麗になったりしないのかな？南口は無理だとしても、駅舎のリフォームくらいしてほしい。両側にペデデッキができても、駅舎がアレじゃあ、テンション下がるよ。川崎市と三井でJRを説得してほしい。

[769: 匿名さん]

>>763
川崎駅北口みたいに地元の請願があって金出せば作ってくれるよ
単に市側も乗り気じゃないだけだろう

[770: 匿名さん]

2LDK以下を4400万台に集めてるってこと？

[771: 匿名さん]

坪単価240ぐらいdしょうか？正確には計算していません。

[772: 物件比較中さん]

ご存知かとおもいますが09年のシンカ事件で新川崎が有名になりましたが
JRからの開発プロジェクト候補から外され、市からの着工ができず不測の事態があったにせよデッキができないだけで（駅2分の予定が、着工できず駅5分になった）
スーパーすら数年入らないバスも日吉までのが白紙になり、
予定していたテナントは空き屋のゴーストタウン化という事があり
新川崎の駅力が露呈しましたよね。
ここはきちんと街が発展して生活し易い環境になってはじめて発表された価格相応だと思いますよ。
新川崎降りれば誰の目にもわかるかとおもいますが、住みやすく発展するまでどのくらいの
年月がかかるか想像すらつきませんが、仮に数年、数十年かかけて都合よく発展して
トントンだと個人的には思います。正直一生住むならいいですが
投資用、資産運用と考えるならかなりハイリスク、ノーリターンは言いすぎですがローリターンだと思います。
シンカとは形は違いますが良い例があるので参考にすることをおすすめします。

[773: 匿名さん]

今日のチラシに出ていた間取りだと

55B 1806号室 1LDK 53.71平米 3600万円台 北向き 坪221万
65C 2407号室 2LDK 65.00平米 4400万円台 北向き 坪223万
75C 801号室 3LDK 73.33平米 4900万円台 西向き 坪220万
80B 2412号室 3LDK 79.58平米 5900万円台 南向き 坪245万

最多販売価格帯となる4400万円台は2LDKみたいだね。

[774: 物件比較中さん]

やはり2LDKが多いですね。でも、3LDK、70m2超えでも、買いやすい値段なので良かったです。新川崎のタワーならこのぐらいの値段じゃないと。

[775: 匿名さん]

安いね。

[776: 匿名]

なんだかんだでシンカも中古出ないよね

[777: 匿名さん]

シンカは駅2分が売りなのに今売ったら大幅なマイナスだからね。
デッキとスーパーが入るからこんな田舎でも妥協したけどって散々住民が嘆いてた。
つまりそう言う場所です。

[778: 匿名さん]

シンカは中古が出てもすぐさばけるみたい。
イニシアの中古はしばらく売りに出てますが。

[779: 匿名さん]

シンカ5000万で買ったとして
3.4年でいくらくらいで売れてます？

[780: 匿名さん]

パークタワーは安い部屋が多かったことでガッカリしている人が多そうな。
今回広告に出した間取りが安めなとこばっかりなだけで
坪260から大幅に落ちる、というわけではないと思いたいけどな。

[781: 物件比較中さん]

どんぶり勘定で
例えば30歳前後のファミリーなら
3LDK諸費用あわせて5500-6000くらいでしょ。
諸費用と頭2割用意したら
ローン14-15　管理修繕資産税で6（車なし）
年収1000が下限ラインですよね。
10年、15年で完済できるわけもないんで
ある程度長く住むことを想定して
小杉とこっちで価格と将来性、駅力などで悩み中。

[782: 匿名]

予想よりかなり安い。
北側って北西とか北東？ 真北？
タワーなら北でもいいかなぁ。

[783: 匿名さん]

結局は小杉断念組の受け皿ですね。
まあ予想どおりですな。

[784: 匿名さん]

北向き、安い。もっと下の階で良いなぁ。

[785: 物件比較中さん]

北で低層ってタワマン称号はいいけど
10F以下ならどうかと思うよ。
下層に高いランニングコスト払って新川崎だと、駅力は置いても眺望はないですし、ゆとりもないでしょうし
6F-10Fの立地がいいマンション検討したほうがお得だと思います。

[786: 匿名さん]

坪単価300越え確実って言ってたひといたね。

[787: 匿名さん]

土日の時刻表みたんだけど
品川まで13分はいいんだけど
実際は15分に1本でしょ。
湘南新宿ラインは多くて1時間に2本て。。
ネガってる訳じゃないんだけど、駅から近くても利用できないんじゃ…
5-6分待つ程度なら許せるんだけどね。
デッキとか直結とかに目が行くんだけど
本質的な利便性は低そう。

[788: 匿名さん]

横須賀線は本数少ないよね？小杉も通ったことだし、これから人口も増えることだし(少なくとも小杉は)、本数増やしてくれないのかな？終電が早いのも、ネック。

[789: 匿名さん]

朝の横須賀線の本数を増やさないと、激混みで武蔵小杉駅からは乗車出来ない。

[790: 匿名さん]

だよね〜。
武蔵小杉発展。人口増。
↓
横須賀線の増便。
↓
新川崎の利便性が少し見直される。
↓
新川崎少し人口増。企業誘致成功。
↓
駅舎改築。

理想です。無理か？

[791: 匿名さん]

あんまり気にして見てなかったけど
本数やばくないか。。

[792: 匿名さん]

電車に乗れて目的地までいけることが
利便性だと思います。
駅3-4分でも15分間隔の電車なら
駅10分、3-4分間隔とかわらないというか
帰りとか週末考えると良いような。
湘南新宿ラインは無いものだと思って割りきってますw

もちろん毎日時間ジャストで出ればいいのですが、
これは仕方ないですが根本的な問題ですね。

[793: 匿名さん]

輸送能力UP?

んなこといったら、新川崎通過便を増やすのが一番手っ取り早いわけだが。

[794: 匿名さん]

湘南新宿ラインの中でも高崎線～東海道線直通は新川崎を通過。
そのうち、湘南新宿ラインは新川崎には停車しなくなるのではと危惧しています。

[795: 匿名さん]

私も湘南新宿ラインは無いものと考えてます。
通勤に使おうとする人は絶対やめた方がいい。
ただ、たまに遊びに使う分には便利。無くなると駅力が更に下がるし、現状維持でお願いしたいです。

[796: 匿名さん]

>794
待ち時間とか完全に抜けてた。
湘南新宿ラインは1時間に1-2本であれば冷静に考えると将来的には通過もありますね。

[797: 匿名さん]

結局南武線で小杉出る事が多くなるんですかね？まあ南武線の駅近マンションと思えばいいだけですが…

[798: 購入検討中さん]

輸送力ＵＰは大崎短絡線の成否次第ですね。

[799: 匿名さん]

>797
東京、新橋、横浜方面への通勤なら、南武線は使わない。
南武線駅近マンションだと考えて買うなら、矢向や平間にしなさいな。割高すぎです。
確か平間に駅近マンション建設してましたよ。

[800: 匿名さん]

2012年の東海道線
新川崎→品川　乗車率193%　7位
JR中野が194%　6位で住んでいた事がありましたが
193%だと雨とか、遅延すると乗れない事が多々ありました。
普段はぎゅうぎゅうでスマホ見れないです。