パークタワー新川崎ってどうですか？ Part2

[匿名さん]

所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田890-1他
交通：横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩3分
南武線「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：45.21平米～92.04平米
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
総戸数：620戸

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/76317/

[401: 匿名さん]

３・１１のときは免震でも乾式壁とかが壊れたってのが結構あった。免震最強伝説はすでに崩壊してるから盲信しないほうがよろしいかと。

[402: 匿名さん]

>393

分かってるみたいだけど、タワーの下層って管理費や修繕積立金を上層に貢いでる様なものだよ。 家賃がもったいないなんて感覚なら、天上人への上納のない低層物件がいいと思うけど。

[403: 匿名さん]

>>398
提携金融機関はどこだった？

[404: 匿名さん]

南海トラフ地震でM4クラスでも長周期地震が起きたら、タワーはヤバイんでしょ？

免震あろうと長周期は関係ないってホント？

[405: 購入検討中さん]

70㎡ｃタイプのお値段はいくらくらいでしょうか？？

[406: 匿名さん]

>>405
北側の一部安い所を除くとだいたい70平米中層で6000万円平均みたいですね

[408: 購入検討中さん]

406さん、ありがとうございます。
6000万！
高くてうちには買えませんね。。
うちは新川崎が良いので、シャリエを再検討するしかなさそう・・・。

[409: 匿名さん]

>>408
中層が6000万というだけで低層で北向きならシャリエより安い部屋もあったようだけど。

[410: 購入検討中さん]

408さん、うちは全然低層でオッケーです。
（予算の関係でですが(汗）
日当たりもそこまで気にしないので、まだ検討の余地はあるかもですね♪
なかなか現地に行けないので、みなさんの価格発表に頼るのみです。
引き続き、みなさんよろしくお願いします。

[411: 匿名さん]

中層で坪280とかあるんですか？！
どっちの方角が安いんでしょうか？

[412: 匿名さん]

最初の予定から正式価格表で少し下げてくるのはよくある手ですね。迷ってる人の背中押し効果ありか。
湾岸のSKYZなんかもその手でうまく行ったみたい。

[413: 匿名さん]

どこの物件でも事前案内会とか早期来場者に提示した予定価格の反応とか、要望書の提出状況で価格調整をするもの。事前案内会に来る人って、売る側にしてみれば反応を探るためのモルモット。

[414: 匿名さん]

>404

長周期と直下型（縦揺れ）は免震の弱点。

もう少し待てば長周期に対する耐震基準が決まるはずだから、それからの物件なら安心。それから、今販売してる物件は旧基準になるのが当確。

[415: 匿名さん]

最悪は補強だが、大臣認定を受けた建築物は、既に短周期成分から一定の長周期成分まで含む複数の地震動について、建築物が倒壊・崩壊しないこと等を確かめているので、今販売している建物が既存不適格になるようなことはさすがにないと思う。

○既存の超高層建築物等への対策
　　・大臣認定を受けた超高層建築物、免震建築物のうち、今回対象の３地震による長周期地震動による影響が
　　 大きいものについて、再検証し、必要な補強等を行うよう要請します。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house05_hh_000218.html


意見募集からもう２年も経っているが、この基準は本当に出るのだろうか？

[416: 社宅住まいさん]

ネガを書く業者はタカラレーベンですね。
ソラパワに行ったら、同じトークで潰しにかかってましたね。
社宅の仲間で、会社のカラーなんだと話しています。

[417: 匿名さん]

立ち退きいた人の入る店舗ってどのようなものか教えて頂けませんか？

[418: 匿名さん]

ここって全戸に蓄電池が付くんだ。すごいね。

[419: 匿名さん]

蓄電池の寿命って短くて、定期的に交換しないといざというとき役に立たない。２４時間フル稼働しなきゃならない機器ならいざ知らず、交換コストを考えると住宅には微妙かも。

[420: 匿名さん]

>>417
ストリートビューで確認できなかったっけ？
大半が飲み屋やスナック、韓国料理店や焼肉等。

[421: 買い換え検討中]

金があれば高層階がほしいが、低層階が現実的か・・・。
でもほしい。

[422: 匿名さん]

あー言えばこう言う人っているよね

[423: 匿名さん]

野党と一緒だよ。

[424: 匿名さん]

韓国料理店は魅力的ですね。

[425: 匿名さん]

飲食店はマンションの住環境にとっては嫌悪施設でもあるけどね。

三井は物件によっては飲食店NGってやったりするけど、地権者だと排除できないよね。

[426: 購入検討中さん]

ＭＲ見たけど、豪華仕様（角部屋壁装飾改造費￥６００万）に改造されすぎて標準が想像つきませんでした。
あれって、三井の作戦？
冷蔵庫の上の無停電はコッケイでした。暖めた方が良い？

[427: 匿名さん]

飲食店は害虫が心配…

[428: 匿名さん]

焼肉や豚カツ屋の煙と油は大丈夫なのでしょうか。

1階の店舗からもくもく煙が上がって住居の窓から入ってくるなんてことは、まさかないですよね。

[429: 匿名さん]

>403 銀行の話は特に聞きませんでした
>405 70C タイプ? 6Fで5,100万円台。坪236か。南だしね。
西だと6F 70B1 70.85m2 で 4,700万円台。坪220ぐらい。

まだ調整はいると思うので参考程度にどうぞ。

[430: 買い換え検討中]

情報ありがとうございます。
予算内なので、前向きに検討できそうです。

[431: 匿名さん]

>>429
低層は意外と安いね。三井は低層と高層でそこまで値段差無いイメージだけど
（１階上がることに40-60万ぐらい）坪260平均ってことは高層はかなり高いの？

[432: 購入検討中さん]

一番下の階は何階になるのでしょうか。
１階にテナントとか入るということは二階からでしょうか。
さすがに７０㎡で3000万台で買える部屋はないですかね・・・

[433: 匿名さん]

>>432
ここは4階からだよ
70平米だったら上に出ている坪220の部屋がたぶん最安

[434: 匿名さん]

駅近タワマンも新川崎だと舐められた物だな
たぶんその予算だと残念ながら門前払い状態だと思う

[435: 匿名さん]

>>431
高層角部屋は@300。まあこれは特別ですね。
高層中住戸だと260-280くらいで、ちゃんと計算してないけど確かに全体の平均260って感じはしませんね。もう少し安いのではないでしょうか。

[436: 匿名さん]

70平米3000万つったら、競馬場前の某洪水注意報なエリアにそびえ立つ
トリプルタワーでも買えねーぞ。
おとなしくバス通いの低層マンションさがしとけっていう

[437: 匿名さん]

>436
洪水ハザードマップ上の色はここも同じだけどね。

[438: 匿名さん]

>429
三井のタワーとお見合いの南の方が高いのが不可解です。眺望、日照が期待できない南より西の方がまだ条件良さそうですが。

[439: 匿名さん]

ここの南向きが高いとはな。部屋によっては眺望は多少はあるのかね

[440: 匿名]

管理費が少し高いですね・・。

[441: 匿名さん]

たしかに管理費が、70平米で3万円越えるのはきついね。

[442: 匿名さん]

マジですか！

[443: 匿名さん]

ちなみに修繕積立金はいかほど？

[444: 購入検討中さん]

管理費と修繕積立費はおいくらくらいですか？

[445: 購入検討中さん]

手が出せる範囲内ですが、なかなか踏ん切りが付きません。新川崎は住みやすくて好きなのですが、「新川崎にしては高い」という印象がどうしても拭えません。。この値段なら、東横線も走っている武蔵小杉の中古が良いのかな、とか。。
管理費と修繕費を合わせて70平米で初期が3万円程度だったと思います。

[446: 匿名さん]

たしか修繕費は30年後には70平で6万円だよ☆

[447: 匿名さん]

段階的値上げって未納リスクを引き起こす。ゆとりローンと同じく問題になるだろうね。

[448: 匿名さん]

高度経済成長期の右肩上がりで給料も上がる時代だったらともかく、デフレの時代に負担を先送りするってのはいかがなものなんだろうね。

[449: 購入検討中さん]

6万！！高いー！
モデルルームで説明ありました？
それなら、買わない方がいいかな〜。これから少子化だし、不動産なんて持っていても仕方ないのかな。

[450: 匿名さん]

最近は修繕費の見積もりの高いマンションが多いですね。
逆に言えば、過去の物件は積立不足となってしまう計画なのかもしれません。

[451: 匿名さん]

修繕積み立ての段階的値上げや、定期的な一時金徴収って長期修繕計画として契約前の重要事項で説明されるのが一般的。

金額は部屋ごとに違うから、早い段階で営業に確認するのが得策。重要事項、契約書、管理規約（案）の内容確認もだけど。

契約前だと抽選に当って気分がハイになってるし、重要事項って内容が多いし専門的なことも含まれてるからすぐにはちゃんと理解できなかったりする。

[452: 匿名]

一部ガセネタ混じってんね。

[453: 匿名さん]

>450

段階的値上げは長期修繕計画で計画されていても、実施されずに積み立て不足ってケースもある。長期修繕計画って、販売時に売主が作成するんだけど、引渡し後は住民が引き継いで定期的に見直しをしたりする必要がある。ただ、そういうのがちゃんとできるかは住民次第なんだけど、新築分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かさえ分からない。ある意味ロシアンルーレット。

[454: 物件比較中さん]

川崎駅前のミッドマークタワーと比較しましたが、全てこちら負けてますね。

[455: 匿名さん]

モリモトの宣伝ですか。相変わらずですな。

[456: 匿名さん]

>>454
そりゃ川崎や武蔵小杉と新川崎を比べたらダメでしょう。
新川崎なんてまともな人は住まないですから。逆に底辺と比較して勝っていると自慢されても。

[457: 匿名さん]

新川崎に住んでる人がまともじゃないと？そういう事を言う人がまともじゃないと思うけど。

[458: 匿名さん]

>>457
新川崎なんかに住んでいる人は人間のクズ、ということは
当たり前のことなんだからそこは突っかかる所じゃないでしょう。
そうではなくて、川崎のマンションも新川崎なんかと比較して
勝っているから安心、とか言うようでは地に落ちたものだなと。

ミッドマークタワーは周辺環境が最悪だから
他の悪い例を出して売るのもなかなか大変そうですね。

[459: 匿名さん]

正式価格発表で、価格が上がることもありえるのでしょうか？

[460: 匿名さん]

ないでしょ

[461: 匿名さん]

>459

予定価格を提示して、来場者の反応や要望書の集まり具合で、特定の住戸に人気が集中したり、逆に不人気な部屋がでないように部屋ごとに調整するから、価格が変更されることは十分ありうる。

事前案内会って、売る側にとってはそういった情報を得るために開催してる。来場者はいわばモルモット。三井の場合は、見込み客の選別もしてるけど。

[462: 匿名さん]

補足だけど、部屋毎の調整はあるけど、平均価格をあげるってことはまずないけどね。

[463: 匿名さん]

湾岸のスカイズは正式発表で価格を下げて成功したというお話が少し前にあったと思いますが、どれくらい下がったのか、ご存知の方いらっしゃいますでしょうか？
湾岸とは条件が異なるとは思いますが、参考にしたいので。。。

[464: 匿名さん]

ここで聞くの！？スカイズのスレで聞けば？

[465: 匿名さん]

>>463
坪平均7.5万下がった。しかし、結果的には下げない方が良かったと思うけどね。
五輪招致成功するかどうかはわからなかったから、売主側はギャンブルを避けたのかな。
今日さっそく電話して申し込み要望した、という客もMrサンデーに出てたけど。

[466: 匿名さん]

スカイズは見込み客の集まりが悪かったんで下げたんでしょ。それでも一期で総戸数の半分も売りに出せなかった。それを成功というのかな。総戸数が多いから、販売戸数としては多いけどね。

[467: 匿名さん]

湾岸の5輪バブルに乗っかると危ういよ。終わった後は暴落確実。それまでにうまく売り抜けられるかが鍵。

大体、今日電話してモデルルーム行けるなんて、予約がなかったってことでしょ。

[468: 匿名さん]

スレ違いの質問に、お答え頂きありがとうございました。
湾岸を買った人は成功だったのかもしれないですね。
でも、新川崎はさすがにオリンピックは関係ないですよね...？

[469: 匿名さん]

あのskyzより新川崎の方が坪単価が高いんだからね。
もう笑っちゃうしか無い。立地や人気の客観的な評価が出来ない人が多いのかな。
前には鶴見を坪300で高値掴みしてる馬鹿な人もたくさん居たけど。

[470: 匿名さん]

５輪バブルに乗っかるのは投資ならありかな。リスクいっぱいだけど。

[471: 匿名さん]

>>468
そもそも湾岸と新川崎を同じ土俵で比較検討している人がいるの？
いるとしたらそっちの方が驚きだけど

ここは需要のほとんどはパークシティを筆頭とした地元の住み替えかと
あまりに地味すぎるから、いい意味でも悪い意味でも派手な湾岸タワマンとは
住民層は一線を画しそうな 川崎のガラの悪さを知ってないとそもそも川崎は無理だろうし

[472: 匿名さん]

そうですよね。湾岸と新川崎では、求めてるものが違うとは言え、川崎なのに湾岸より坪単価が高いことが、どうしても違和感があって、二の足を踏んでしまいます。高値掴みになるのでしょうか？

[473: 物件比較中さん]

修繕は最終で4-5倍、管理費もまあまあするし
70平米で最低@226.5 階層毎に@20程度上がるぽいね。
埋まるのは上層と末端の下だけでしょ。
5000出せない人が下層の4Fあたりに集まりそこだけ抽選になる。

いっちばん安い70平米で4800で管理修繕が最初3で後半6
固定資産税、都市計画税が5年目以降30弱(年)5年までは
控除で年16、ローン+7万くらいランニンングコスト
みといたほうがいいですよ。実質6000レベルの買い物とかわらない。
価値観の問題ですが私はこれなら小杉買うわと率直に思いました。
いつ新川崎が発展するまで何年かかることやら。。

[474: 匿名さん]

>>472
高値掴みかそうじゃないかで言えば当然高値掴みだけど
そもそも新川崎なんかに住む人に、そういう概念は存在しなさそうな。
新川崎以外に住むという選択肢以外が有り得ない人が新川崎に住むんだと思うけど。
多くは地縁とか友人関係とか。

[475: 匿名さん]

>>473
新川崎は10年かけて歩道橋が出来るのが再開発とか言っちゃうレベルだから仕方ない。
業者や住民に騙されたくない人は最初から新川崎は除外した方がいい。

[476: 匿名さん]

同じ予算なら、小杉の中古ってことになりますよね。

[477: 匿名さん]

>473

一つ間違ってるよ。新築の５年間の固定資産税の減免って入居してから２~６年目まで。固定資産税って１月１日の登記の状況で課税されるから、入居の年はまだ建物がない状態で課税。新築の建物として課税されるのは入居した翌年の１月１日。

[478: 匿名さん]

>>476
自分はそれよりもシティタワー品川の中古をおすすめするけどな。
やっと販売から5年経って中古解禁だし。
08年のシティタワー品川激安祭りを知らない人は一度検索してみるといい。
小杉にしたって所詮は川崎だし、やっぱり都内アドレスとだと障害に感じる部分は多いよ。

[479: 物件比較中さん]

>>476
私の場合ですがあまりお金ないので
小杉で中古か、狭くするか、溝の口。
東横線好きなんで新丸子70平米とか最近いいのでたのでいいかなと。
正直はじめて新川崎降りてさびれすぎててビビりました。
発展まで時間かかるなぁと思いました
小杉のタワー群が蜃気楼のようでした。。

[480: 匿名さん]

シティータワー品川は定借物件。安くても、それ以上に価値はない。

[481: 匿名さん]

>>479
他の選択肢があるならなおさら新川崎なんて住んじゃダメだよ。
新川崎に住める人は、子供に悪影響があるから何も無い新川崎は環境がいい
とか言えるぐらいの変人か子供の為に人生捧げられるような人じゃないと無理だと思う。

自分はかなり劣化した東京市部の各駅停車駅というのが新川崎のイメージ。

[482: 匿名さん]

そういえば、この前品川のマンションの広告が入っていて、意外とお手頃価格なことに驚きました。
やはり、川崎アドレスなのに、パークタワーのこの価格はお高いですよね。
街の雰囲気は好きですが、資産価値でいうとかなり微妙な気がしてきました。検討し直します。

[483: 匿名さん]

別に矢向や尻手みたいに安けりゃ新川崎でもいいが
新川崎なのに高いからどこに需要があるのか、他の街の人には理解不能だと思う
周りがあまりに下町すぎるから幸区の中じゃ環境が良さそうに見えるんだろうね
同じ値段出して住めるとこを考えたら、実際には全然環境は良い方ではないんだけど

[484: 匿名さん]

野村が頑張ってるな。

[485: 匿名さん]

1番の問題は新川崎には将来が見えないことだと思う
歩道橋は10年遅れ、ここのタワーも計画から建設まで25年かかっている
おまけに当初計画していた庁舎建設ドーム球場建設、マイカルの大規模商業施設等はことごとく中止
小杉の開発の方が後発なのに順調に行っているのとは対照的

[486: 匿名さん]

ばればれ、いい加減止めたら。

[487: 物件比較中さん]

私はお金ないんで
ここって発展途上で不安な将来や遅い開発を鑑みて
安いことがメリットなはずが、、
かなりお高いイメージです。

[488: 匿名さん]

東電社宅跡地の野村は坪どれくらいで出す予定？

[489: 匿名さん]

どこの会社の営業も、この時間までわざわざ他の物件のスレに張り付いてないでしょ。もし本当に営業の方がいらっしゃるなら、、遅い時間までお疲れ様です。

[490: 匿名さん]

>>487
ここの隣接のパークシティがもともと億ションだから
この界隈ではここだけは高くても仕方ない、という反応

>>488
あそこは塚中の隣だからちょっとでも高かったら売れないだろうね
野村がどれくらいで出してくるかは見物かな

[491: 匿名さん]

塚越の東電社宅跡地は遠くないですか？こことは比較対象にならない気がします。

[492: 匿名さん]

塚中って、やっぱり悪いんですか？

[493: 匿名さん]

野村はタワー建てるの？

[494: 匿名さん]

>>493
プラウドシティ新川崎IIは7階建て271戸予定。

[495: 匿名さん]

なるほど〜。条件が違い過ぎて、比較物件ではないけど、強気の値付けさえしなければ、売れそう。
低層が好きって人もいるだろうし。
パークタワーの売れ具合を見て、値付けするんだろうな。

[496: 匿名さん]

部屋の広さも十分広いのは魅力的ですね。
ここは専用庭は無いのでしょうか？
我が家は子供がいるので専用庭もしくはテラスがある方がいいかなと思っています。

[497: 匿名さん]

ここは住居は四階からです。
角部屋なら、かなりテラスは広いと思います。魅力的です。
ただ、タワーなので、走り回れるようなルーフバルコニーがある部屋はありません...。

[498: 匿名さん]

北側の方が眺望が良いのに、安くなっているのは何か理由があるのでしょうか？
南側はツインタワーが視界に入り、日陰になる気がするのですが、値段は高く設定されています。
南の方がやはり明るさなどの理由で値段が高いのですかね。

[499: 匿名さん]

>496

専用庭付きのマンションがお望みならタワマンじゃなくて、低層物件を探さないと。

[500: 匿名さん]

ここスレ伸びないね。人気無いのかな。