パークタワー新川崎ってどうですか？ Part2

[匿名さん]

所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田890-1他
交通：横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩3分
南武線「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：45.21平米～92.04平米
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
総戸数：620戸

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/76317/

[351: 匿名さん]

東京、渋谷、品川、新宿、横浜へのターミナル駅直結であれば交通利便性は高いのでは

[352: 匿名さん]

坪２８０くらいじゃない？

[353: 購入検討中さん]

利便性の判断は個人差でしょう。
しかし、ターミナル直結でも、昼間３－４本／時間でも良い？
これも、個人差？

[354: 匿名さん]

新川崎って、全部の電車は止まらないんじゃなかったっけ？小杉は全部止まる？

[355: 匿名さん]

小杉で乗り換えるだけですぐ成田にも行けて、将来大きな商業施設も一駅なんだから便利ですねー
それでいてペンギンやレッサパンダ?なんかもいて山登りもできて、自然も桜も豊富で2倍楽しみです(^-^)

[356: 匿名さん]

>347
高層マンションなら免震は耐震よりコストダウン出来るらしいよ。

[357: 匿名さん]

免震装置にはコストがかかるけど、揺れないから建物本体の強度は落とせるってことでコストダウンになる。

ちなみに免震って、建物は揺れないけど周囲の地面は揺れるんで、つなぎ目のエントランスとかが大破ってこともあるから要注意。

[358: 匿名さん]

配管がやられて陸の孤島ってリスクもお忘れなく。

[359: 匿名さん]

>350

送られた資料によるとここのゲストルーム凝ってるよ。普通のホテルなんて知らないで書いてるだけでしょ。ガラス張りのお風呂なんて、どちらかというとラブホ。

[360: 匿名さん]

>350

送られた資料によるとここのゲストルーム凝ってるよ。普通のホテルなんて知らないで書いてるだけでしょ。ガラス張りのお風呂なんて、シティホテルというよりはラブホ。

[361: 匿名さん]

新川崎で坪２８０っていつの話しをしているの？

駅直結で三井、坪300ぐらいでしょ。

[362: 匿名]

なんかの雑誌に平米単価73万円って書いてあったような。

[363: 匿名さん]

ありえない。
直結してるとはいえ新川崎。
駅力が低過ぎる。
坪300なら小杉が買える。

ここは小杉が買えない人のためのタワーでしょ。

[364: 匿名さん]

>357
別の免震タワー高層階に住んでる知人が、震度1～2でも酔うくらい揺れるって言ってる。

揺れる上に建物強度落としてるのなら、ちょっと心配。

[365: 匿名さん]

３１Ｆに住んでますが、全然揺れません。
3.11の時も、落下物もなく平和なものでしたよ。

因みに制震タワーです。

[366: 匿名さん]

ここって坪２５０でしょ。
またいつのまに２８０とか３００とかまことしやかに
嘘が始まる(笑)。

[367: 匿名さん]

そういえば今日から事前案内って書き込みもあったよね。今日いった人がいたら情報書き込んでね。

[368: 匿名さん]

>365
免震の話してるんだけど。

[369: 匿名さん]

免震は揺れるわな。

免震は装置にコストかかってるけどその効果はどの程度期待できるのか。小さな地震で毎回大げさに揺れるんじゃ落ち着かないし。

[370: 匿名さん]

免震って風で揺れるんだよね。

[371: 匿名さん]

三井は小杉では制震で新川崎では免震。
なんか二股みたいでみっともない。
どっちかの住民は損してるってことか。

[372: 購入検討中さん]

坪250です。
ただ、仕入は安く買っていますので、ぼろもうけらしいですよ。
所詮、新川崎ですからね。
武蔵小杉のように化ける可能性は低いかと思われます。

[373: 匿名さん]

立地はともかく眺望がこれで坪250はイマイチだなぁ。
ここの住戸って　西≒東＞南＞北　ぐらいの値付けなのかな。
それともオフィスお見合いでも南が高いのか？
南だと眺望はもちろん日照も塞がれるよねきっと。

[374: 匿名さん]

ちなみに三井は、大阪の北浜ったとこで41階建て建ててるけど、これは最新のDFS制震です。
模索中か

[375: 匿名さん]

予定価格見て来たけど、チョット高いよね。

[376: 購入検討中さん]

坪単価は260位でした。仕様は内廊下、ディスポーザー、ミストサウナ、床暖房付きです。キッチン天板が人大、玄関は大理石風のタイル。ドアは全て引戸で収納は多く、スペースを有効活用していますが、逆に言えばそれだけ狭い間取りの部屋を多い中で苦心している印象です。

値段的には武蔵小杉よりは安く、川崎西口駅前タワーの中古と同程度。

[377: 匿名さん]

素人質問ですまん。
デッキの修繕も住民持ちなのか？

[378: 購入検討中さん]

　坪単価は北が少し低めで他はほぼ同じでしたね。商業施設の店舗は現時点では大半が未確定とのことでしたが、せっかくの再開発ですので良い店が入って欲しいですね。

[379: 購入検討中さん]

なぜ、三井のサロンに勤務する社員風には「アホ」が多いのでしょうか？
駅近の線路際にサロンがあっても「鹿島田の駅知りません」って。
「サロンは駅から５分」、「地図は同封しています」を繰り返すばっかり。
裏面に印刷してあっても、同封と言いますか？
「アホ相手に話を聞くかと思うと」行く気が無くなってきます。
派遣を使って電話に出させても、あれではネ。

[380: 匿名さん]

三井は最初の対応をレベルの低い派遣のおばさんにやらせるってので有名だよ。で、見込み客
と認められたら晴れて営業のお出まし。

[381: 匿名さん]

三井は、なんで満足度一位なんだ？

[382: 購入検討中さん]

７０㎡でいくらくらいなのでしょうか？？

[383: 匿名さん]

平均坪260ってのが本当ならプラウドタワー武蔵小杉と変わらないけど
小杉と新川崎がガチ勝負して勝てるのかな。

[384: 匿名さん]

プラウドタワー武蔵小杉は平均280ですよ。条件によって250-310ぐらいで、260以下はかなり少なかったと思います。
それはそれとして、新川崎で平均260は強気に思えますね。
三井の免震タワーですから、そんなものなんですかね?

[385: 匿名さん]

>>384
当初はパークタワー新川崎が坪300予定だったというのも
あながち嘘だとは思わないのだけど。北側を安くしたことで坪260ぐらいで収まったようだね。
ここは建てるまでに時間がかかりすぎてるから、経費や地権者対策の部分が多いと思われる。

[386: 匿名さん]

モデルルームの公開が２ヶ月以上遅れたのは何か理由があるのか？

[387: 匿名さん]

売り渋りでしょ。塩漬なんて地上げ屋みたいなことを平気でインタビュー記事で使う会社だもの。

[388: 匿名さん]

ここ間取りが非道いね…

[389: 匿名さん]

４畳の部屋の使い道が…。
物置き？

[390: 匿名さん]

ここってペントハウス無いよね？

[392: 匿名さん]

もしかして、メゾネットって言いたいの？

[393: 匿名さん]

素人意見ですみませんが
予算的に上層は買えるわけでもなく、共有やタワーの維持費を支える下層階の住人となりそうです。
根本的に小杉＞新川崎で価格が厳しいので、新川崎の将来性（未知数）と駅直結という事で検討をしています。
家賃の支払いが勿体無く嫁がマンション探しに興味深々ですが、自分はぶっちゃけ他に目星いマンションも無く
タワーだしいいかなぁ程度で70平米を検討していますがそんな私に喝入れてください。
マンション探しなんてそんなもんでしょうか？下層で4500万以上だったら諦めます。はい。

[394: 匿名さん]

新川崎の将来って何かまだ開発されるのですか？
橋ができる事ぐらいですよね。

[395: 匿名さん]

>>393
新川崎に将来性を感じるなんてマンション購入にそもそも向いてないよ。

ここは四半世紀前の再開発の青写真に裏切り続けられた地元の怨嗟の末に
哀れな末路を遂げる惨めな最期を地元の深い欲に塗れた醜い連中が看取るマンションだから
部外者はこのマンションではあまり楽しめないと思う。

[396: 匿名]

商業施設はシンカモールクラスだと思っています。飲食店も地権者店舗の焼き鳥屋とか焼肉屋が入る可能性がありますし、そこに期待するとシンカの二の舞ですから注意ですね。

[397: 匿名さん]

>>393
タワーの何が良いのか理解できません

[398: 匿名さん]

モデルルーム行って来ました。感想書きます。

防災、エコ関連は頑張ってる。免震、72時間の非常用電源、エコガラス、全熱交換の換気。ただ、各戸のバッテリーは微妙。メンテナンスコストかかりそうだし、冷蔵庫の上というのもどうかと思う。

逆梁なのに、サッシ高さが普通なのがイマイチ。240とかにできるはずだよね。ダイレクトウインドウの部屋もなし。眺望は重視してないということかな。
天井も250強と、タワーにしては低め。大梁も目立つ。間取り見るときは梁は要注意です。

部屋の仕様は、普通レベルは満たしてるけどあまり高級感ないと感じました。水周りや、ドアハンドルなど。光沢仕上げの建具も好みでなかった。

価格は、220-300で平均250というところでしょうか。新川崎としては高いと思うけど、この立地だから仕方ないのかな。

[399: 匿名さん]

武蔵小杉と同じ値段では三井側が売れないと判断して
色々と苦心した結果がこんな中途半端な部屋だらけになったのかな。
でもここ買える値段で武蔵小杉は買えないの？
シンカとリエトの時も似たような感じだったけど。

[400: 匿名さん]

非常用電源があっても大きな地震の後はエレベータつかえないよ。地震を感知して緊急停止した後は、サービスマンが来て安全を確認されるまでは動かせない。大規模な地震だとサービスマンが出払うから下手すると数日は覚悟したほうがいい。

タワマン買うのなら、いざというときは自力で階段を上り下りする体力がないと。

[401: 匿名さん]

３・１１のときは免震でも乾式壁とかが壊れたってのが結構あった。免震最強伝説はすでに崩壊してるから盲信しないほうがよろしいかと。

[402: 匿名さん]

>393

分かってるみたいだけど、タワーの下層って管理費や修繕積立金を上層に貢いでる様なものだよ。 家賃がもったいないなんて感覚なら、天上人への上納のない低層物件がいいと思うけど。

[403: 匿名さん]

>>398
提携金融機関はどこだった？

[404: 匿名さん]

南海トラフ地震でM4クラスでも長周期地震が起きたら、タワーはヤバイんでしょ？

免震あろうと長周期は関係ないってホント？

[405: 購入検討中さん]

70㎡ｃタイプのお値段はいくらくらいでしょうか？？

[406: 匿名さん]

>>405
北側の一部安い所を除くとだいたい70平米中層で6000万円平均みたいですね

[408: 購入検討中さん]

406さん、ありがとうございます。
6000万！
高くてうちには買えませんね。。
うちは新川崎が良いので、シャリエを再検討するしかなさそう・・・。

[409: 匿名さん]

>>408
中層が6000万というだけで低層で北向きならシャリエより安い部屋もあったようだけど。

[410: 購入検討中さん]

408さん、うちは全然低層でオッケーです。
（予算の関係でですが(汗）
日当たりもそこまで気にしないので、まだ検討の余地はあるかもですね♪
なかなか現地に行けないので、みなさんの価格発表に頼るのみです。
引き続き、みなさんよろしくお願いします。

[411: 匿名さん]

中層で坪280とかあるんですか？！
どっちの方角が安いんでしょうか？

[412: 匿名さん]

最初の予定から正式価格表で少し下げてくるのはよくある手ですね。迷ってる人の背中押し効果ありか。
湾岸のSKYZなんかもその手でうまく行ったみたい。

[413: 匿名さん]

どこの物件でも事前案内会とか早期来場者に提示した予定価格の反応とか、要望書の提出状況で価格調整をするもの。事前案内会に来る人って、売る側にしてみれば反応を探るためのモルモット。

[414: 匿名さん]

>404

長周期と直下型（縦揺れ）は免震の弱点。

もう少し待てば長周期に対する耐震基準が決まるはずだから、それからの物件なら安心。それから、今販売してる物件は旧基準になるのが当確。

[415: 匿名さん]

最悪は補強だが、大臣認定を受けた建築物は、既に短周期成分から一定の長周期成分まで含む複数の地震動について、建築物が倒壊・崩壊しないこと等を確かめているので、今販売している建物が既存不適格になるようなことはさすがにないと思う。

○既存の超高層建築物等への対策
　　・大臣認定を受けた超高層建築物、免震建築物のうち、今回対象の３地震による長周期地震動による影響が
　　 大きいものについて、再検証し、必要な補強等を行うよう要請します。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house05_hh_000218.html


意見募集からもう２年も経っているが、この基準は本当に出るのだろうか？

[416: 社宅住まいさん]

ネガを書く業者はタカラレーベンですね。
ソラパワに行ったら、同じトークで潰しにかかってましたね。
社宅の仲間で、会社のカラーなんだと話しています。

[417: 匿名さん]

立ち退きいた人の入る店舗ってどのようなものか教えて頂けませんか？

[418: 匿名さん]

ここって全戸に蓄電池が付くんだ。すごいね。

[419: 匿名さん]

蓄電池の寿命って短くて、定期的に交換しないといざというとき役に立たない。２４時間フル稼働しなきゃならない機器ならいざ知らず、交換コストを考えると住宅には微妙かも。

[420: 匿名さん]

>>417
ストリートビューで確認できなかったっけ？
大半が飲み屋やスナック、韓国料理店や焼肉等。

[421: 買い換え検討中]

金があれば高層階がほしいが、低層階が現実的か・・・。
でもほしい。

[422: 匿名さん]

あー言えばこう言う人っているよね

[423: 匿名さん]

野党と一緒だよ。

[424: 匿名さん]

韓国料理店は魅力的ですね。

[425: 匿名さん]

飲食店はマンションの住環境にとっては嫌悪施設でもあるけどね。

三井は物件によっては飲食店NGってやったりするけど、地権者だと排除できないよね。

[426: 購入検討中さん]

ＭＲ見たけど、豪華仕様（角部屋壁装飾改造費￥６００万）に改造されすぎて標準が想像つきませんでした。
あれって、三井の作戦？
冷蔵庫の上の無停電はコッケイでした。暖めた方が良い？

[427: 匿名さん]

飲食店は害虫が心配…

[428: 匿名さん]

焼肉や豚カツ屋の煙と油は大丈夫なのでしょうか。

1階の店舗からもくもく煙が上がって住居の窓から入ってくるなんてことは、まさかないですよね。

[429: 匿名さん]

>403 銀行の話は特に聞きませんでした
>405 70C タイプ? 6Fで5,100万円台。坪236か。南だしね。
西だと6F 70B1 70.85m2 で 4,700万円台。坪220ぐらい。

まだ調整はいると思うので参考程度にどうぞ。

[430: 買い換え検討中]

情報ありがとうございます。
予算内なので、前向きに検討できそうです。

[431: 匿名さん]

>>429
低層は意外と安いね。三井は低層と高層でそこまで値段差無いイメージだけど
（１階上がることに40-60万ぐらい）坪260平均ってことは高層はかなり高いの？

[432: 購入検討中さん]

一番下の階は何階になるのでしょうか。
１階にテナントとか入るということは二階からでしょうか。
さすがに７０㎡で3000万台で買える部屋はないですかね・・・

[433: 匿名さん]

>>432
ここは4階からだよ
70平米だったら上に出ている坪220の部屋がたぶん最安

[434: 匿名さん]

駅近タワマンも新川崎だと舐められた物だな
たぶんその予算だと残念ながら門前払い状態だと思う

[435: 匿名さん]

>>431
高層角部屋は@300。まあこれは特別ですね。
高層中住戸だと260-280くらいで、ちゃんと計算してないけど確かに全体の平均260って感じはしませんね。もう少し安いのではないでしょうか。

[436: 匿名さん]

70平米3000万つったら、競馬場前の某洪水注意報なエリアにそびえ立つ
トリプルタワーでも買えねーぞ。
おとなしくバス通いの低層マンションさがしとけっていう

[437: 匿名さん]

>436
洪水ハザードマップ上の色はここも同じだけどね。

[438: 匿名さん]

>429
三井のタワーとお見合いの南の方が高いのが不可解です。眺望、日照が期待できない南より西の方がまだ条件良さそうですが。

[439: 匿名さん]

ここの南向きが高いとはな。部屋によっては眺望は多少はあるのかね

[440: 匿名]

管理費が少し高いですね・・。

[441: 匿名さん]

たしかに管理費が、70平米で3万円越えるのはきついね。

[442: 匿名さん]

マジですか！

[443: 匿名さん]

ちなみに修繕積立金はいかほど？

[444: 購入検討中さん]

管理費と修繕積立費はおいくらくらいですか？

[445: 購入検討中さん]

手が出せる範囲内ですが、なかなか踏ん切りが付きません。新川崎は住みやすくて好きなのですが、「新川崎にしては高い」という印象がどうしても拭えません。。この値段なら、東横線も走っている武蔵小杉の中古が良いのかな、とか。。
管理費と修繕費を合わせて70平米で初期が3万円程度だったと思います。

[446: 匿名さん]

たしか修繕費は30年後には70平で6万円だよ☆

[447: 匿名さん]

段階的値上げって未納リスクを引き起こす。ゆとりローンと同じく問題になるだろうね。

[448: 匿名さん]

高度経済成長期の右肩上がりで給料も上がる時代だったらともかく、デフレの時代に負担を先送りするってのはいかがなものなんだろうね。

[449: 購入検討中さん]

6万！！高いー！
モデルルームで説明ありました？
それなら、買わない方がいいかな〜。これから少子化だし、不動産なんて持っていても仕方ないのかな。

[450: 匿名さん]

最近は修繕費の見積もりの高いマンションが多いですね。
逆に言えば、過去の物件は積立不足となってしまう計画なのかもしれません。