パークタワー新川崎ってどうですか？ Part2

[匿名さん]

所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田890-1他
交通：横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩3分
南武線「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：45.21平米～92.04平米
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
総戸数：620戸

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/76317/

[1: 匿名さん]

ドジョウとかいろいろあるようですが、売れるか売れないかは価格次第。
なにかと武蔵小杉と比較されてますから、価格も武蔵小杉に頭を押さえられている？
300超えなら行きつく先は鶴見物件と同じか？

[2: 匿名さん]

今年の悲惨なマンション最有力候補ですね。

[3: 匿名]

価格設定が難しいですね。新川崎の地域一番立地という希少性で値付けするか武蔵小杉の地価上昇に便乗するか？


前者なら南西角の上階はプレミア住戸なので坪320〜330もアリですが低層や三井同士のお見合い部屋は坪200前後からあるはず。

後者なら上下向きあまり差がなく全体的に高値になるでしょう。


販売計画額はもう決まってますからあとは配分ですね。

[4: 匿名さん]

価格は平均250かちょっと安いくらいかな？
各部屋の条件の違いによってかなり幅が出そうな感じではありますが
小杉の中古販売のリエトと同じくらいなら、新築、免震ということで比較検討対象になりそう。
南側がほぼ全面的にお見合いと言う特殊な条件がどう反映されてくるか？

[5: 匿名さん]

そもそも新川崎のパークが平均坪単価３００ってどこからきたんですか。

[6: 匿名さん]

タカラレーベンの調査情報でしょ。

[7: 匿名さん]

間取り図がようやくサイトにアップされましたが正直・・・です。
一見廊下面積最小で良さそうですが、玄関周りにトイレ、浴室の扉があまりに近い。特に70Cタイプだと真向かいがトイレで、扉があくと玄関から便器丸見えです。宅配業者に「奥さん長かったですね。便秘ですか」と言われたり。。。
昔、川崎西口にあるラゾーナ・レジデンス、タワー棟でこの手の『トイレ便器丸見え間取り』を初めて見て、高級タワマンとは便器をあえて見せるものなのかとショックを受けた記憶がよみがえります。。。

[8: 匿名さん]

玄関すぐ便所か
下痢帰宅には便利だな

[9: 買い換え検討中]

７０Ｃの間取りすごいな・・・。
2部屋が行燈部屋になってる。こんな間取り今まで見たことないよ。

３ＬＤＫの間取りが３つ掲載されてるが、すべて個室３部屋がリビングインになってる。
内廊下ならワイドスパンの間取りにしてほしかったのに、全部こんなにひどい間取りばっかりなのか？

[10: 匿名]

>>5さん>>6さん、坪平均300のソースはですね

鹿島田駅界隈の不動産屋がみんな300だと言ってるぞｺﾉﾔﾛｰ！


でした。

私へのレスでしたから鮮明に覚えてますしいまだにそのガセが生かされているという質の悪さに呆れ気味です。

[11: 匿名さん]

小杉のタワーで300くらい？
新川崎前にもうタワーが作られないならありなのかも。

[12: 匿名さん]

最後のタワーだとしても、どうしても新川崎がいい！という人がどれくらいいるかですけどね。
川崎は新規供給ひと段落な感じですが、小杉はまだ出てくる。

[13: 匿名]

>>9リビングインも短廊下も今時の流行りですよ

子供を東大に行かせたかったら東進に通ってリビングインでしょ

[14: 匿名さん]

玄関入って正面がトイレは流行じゃんないけどな。こんな間取り設計するのは、どこの設計事務所だ？

[15: 匿名さん]

松田平田設計ってどっちだよ？みたいな設計事務所
品川Ｖタワーとか、ゴクレの芝とか極めて高価な物件の実績あり。

[16: 検討中の奥さま]

商業施設だけ先に出来てほしい。

[17: 匿名さん]

ちょっと残念な間取りじゃないですか？。
違う間取りもあるのかな。

[18: 匿名さん]

センター北で坪単価３００の物件が出るそうです。
であればやはり新川崎なら３００間違いないですね。

[19: 匿名さん]

間取り酷いね。内廊下作ったことないのかというくらい酷すぎる。

[20: 匿名]

>>18 そうなると小杉パークシティGWTより新川崎パークタワーが高いという珍事もあり得ますね。

たしかに今回の金融緩和で二極化するのは間違いないんですけどね、一般人向けＵＲ風団地と、名士が住むランドマークに。

[21: 物件比較中さん]

やっぱ、タワーの間取りって無理くり感があるね。使いにくそう。

[22: 匿名さん]

ただ近隣の物件よりは、相対的に良さそう。
タワマンの間取りは、どこも似ているから。
川崎市内で小杉・新川崎以外で新築タワマンあるのかな？。比較してみたいとこ。

[23: 匿名さん]

正面は酷すぎるとしてトイレが玄関そばでどの間取も玄関にトイレがある。
トイレの前に玄関マット置く感じ。
また狭い間取にもシューズインクローゼットを付けるより通常の収納を増やして欲しかった。
総じて使い勝手悪そうに見えるけど今掲載されてる以外にも間取あるのでそっちに期待かな。

[24: 匿名]

>>23今流行りの短廊下レイアウトだから仕方ない。 リビングイントイレよりはマシだと思うが。

廊下の分の坪単価や税金、管理費を払うならトランクルームや駐車場を借りるという効率的なやつです。

[25: 匿名さん]

22
大師線沿いにタワマンができるはず、こことの比較は難しいけど。

[26: 匿名さん]

>24
こんな使いにくそうなレイアウトが流行ってるの？
廊下を短くしたぶん他に生かせればまだしも、リビングも広くないし、リビングの両側に洋室へのドアが付いて家具置く場所が限られるし。
使い勝手あっての短廊下だと思いますが。

[27: 匿名さん]

流行ってるというより、売り手の都合、押し付け

[29: 匿名さん]

廊下が短いというより、廊下と呼ぶべきスペースを、
ドアをずらして無理矢理リビング面積に繰り入れてるだけだな。

全個室リビングインとか、プライバシーの面でもいやだが、
家具の配置的にもどうすんだこれ？

[30: 匿名]

去年同じ三井で小杉のミッドスカイタワー31階にほぼ未使用の中古でいい物件があったんですよ。東向で羽田空港の離発着から湾岸タワマンエリアまで見渡せました。
間取りは対面キッチンを中心に全室リビングインの3LDK、76平米で5750万て安い。

何で売れないのか最初は不思議でしたがリビングの壁面がドアだらけでどうやっても家具が収まらなかった。

[31: 匿名さん]

リビング面積かさ上げのための短い廊下と全室リビングインは消費者無視ですな。

これじゃあ3人掛ソファーどうやって置くんだ？テレビ台も小さいのしか置けなそうだし。

[32: 匿名さん]

そこ自分も見ました。
殆ど未使用でリフォームもしなくて良かったんですが
>30さんが言う様に、リビングが細長い割に壁面にドアが
二つありイマイチ使いにくい。

あと三井のパークは角部屋でないとリビングの間口が狭く
その分窓の幅が狭くなり、同じ７６平米で３部屋がバルコニー
に面してても圧迫がありました。

[33: 匿名]

短廊下や60平米の3LDKってインフレには対応しますがまた市場が冷めてくれば同じ値段ならスペースに余裕がある方が売れるし貸せるって話に戻るでしょうね。
ちょっと幅広い廊下だとカウンターテーブル置いてパソコンコーナーにしたり用途が広がりますし
リビングに壁面が多いとレイアウトアレンジがしやすい。

[34: 匿名]

>>32さん30です。対面キッチンの両サイドに２部屋、右前に１部屋、正面が玄関への廊下で長細いリビングにドアが４枚付いてましたね。

前オーナーが置き場のない白い3人掛けソファをキッチンカウンター下に置いてなかったら気がつかず買ってました。

[35: 匿名さん]

坪単価が高いので少しでも居住スペースを広くしようとして
その苦労が間取りにも見て取れますね。その分余裕が無い感じになってしまうのは仕方ないか。

[36: 匿名さん]

どんな苦労したか知りませんがただ居室の面積を稼ぐため居住者の利便性を犠牲にしてるだけだと思いますけど。
玄関開けて目の前がトイレって三井がこんなひどい間取りを出すとは。
これなら田の字のほうがよっぽど良いです。

[37: 匿名さん]

都心タワーなら割り切って北向きという選択もあるだろうが、郊外マンションで大部分が日当たりが悪いというのは相当なマイナスだろう。が、そんな事は三井も熟知しているはず。隠し球でかなり古くなったオフィスタワー取り壊しもあったり。。

[38: 匿名]

ただの一時の流行りなんですけどね。

GWTのパンフレットでは空間プロデューサーと称するちょっと美人な女の子が自慢気に60平米の2LDKを次世代トレンドと評価していて笑ってしまいました。
カッコつけてるけど簡単に流されて痛いなって思いましたよ。

[39: 匿名]

>>37あのツインタワー倒してもパークシティに２本建ってます。

[40: 匿名さん]

いま出てる部屋の間取りは微妙ですが90平米超のゆったりした部屋もありますね。きっと億ションでしょうけど。

[41: 匿名さん]

新川崎で９０平米数ぐらいで億ション？
川崎行きますよ。

[42: 匿名さん]

ここの平均坪単価は250だそうです。ソースは今週発売の東洋経済。

本来は価格が高くなるはずの南がお見合いなので抑えられたのかも。

[43: 匿名さん]

平均坪単価３００はどこにいったんですかね。

[44: 匿名]

>>43書き込んだ方いわくソースは鹿島田の不動産屋がみんな言ってるからだそうです。

騙されて中古が高く出てやしませんかね？

[45: 匿名さん]

玄関正面が便所のひどい間取のお見合い部屋なら220くらいであるかも。もっともそんな部屋なら220でも高いですが。

[47: 匿名さん]

東洋経済にはゴクレが大規模物件計画してるってこともかかれてた。小杉と同様供給過剰になるかも。

[48: 匿名さん]

完璧な行燈部屋の間取りがあるね。窓が無い部屋がなんで居室として認められるんだろう。開口部の基準があるはずだけど。

[49: 匿名さん]

平均坪単価３００はやっぱりなかったですね。
予想通りの２５０。結局少し下がって２４０で落ち着くのでは？

[50: 匿名]

窓が無くてもリビングからの続き部屋なら、そこの部屋の入口を引き戸にすれば「洋室」表記になるんだよ。引き戸にしないと駄目ね。ドアだとサービスルームになるから。

[51: 匿名さん]

ゴクレの大規模物件計画は怪しくなってきた。既存のアクアグランデの売れ行きが芳しくないため残り2500戸の建設が危ぶまれている。

[52: 匿名さん]

>>51
もともとゴクレに2500戸なんて無理だってことは
最初からわかっていたことだと思うが。

もう小学校を作ることは決まってしまっているので
2500戸は無理でもいくらかは作るのだろうね。

[53: 匿名さん]

>50

それが開き戸の行燈部屋がある。

あと、引き戸だけで洋室になるの？　リビングと一体ってのはリビングと接している全面が戸で開放できるってパターンじゃなかったっけ。

[54: 匿名]

角部屋はダイレクトウィンドウですかね?
角部屋で80前後、高層20階5500万なら買いたいです。

[56: 匿名さん]

今度はパークシティに住んでいる金持ちが、孫や子どものためにパークタワーを買ってやるんだとほざいてますよ。

[57: 匿名さん]

スーモに新しい1LDK+SIC+MCの間取りが出てましたね。クローゼットの位置と扉の開く向きが面白いですね。

[58: 匿名さん]

スーモに新しい1LDK+SIC+MCの間取りが出てましたね。クローゼットの位置と扉の開く向きが面白いですね。

[59: ビギナーさん]

ＭＲ見てきたけど、青い家はすごく気になったよ。あとやっぱり多摩川向きは暗いね。↑の通り大田区側のマンション見たことがあるけど眺望なら、断然大田区側から見ないとﾀﾞﾒだね。ここのマンションは眺望狙いではなくアクセスと将来価値が見込めると云うことですよ。私は総合的に見ていいマンションだと判断しました。

[60: 匿名さん]

玄関にクローゼットって、冬はコートとか掛けるのにいいけど、夏は使わないんじゃない。

[61: 匿名さん]

59は、港町タワマンのポジさんの誤爆のようです。
ここをしつこくネガってるのは、この方なのかもしれません。

価格的には重複しえない物件同士なので、買えないなんとかですかね。

[62: 匿名さん]

眺望は逆光になる南向きではなくて、順光になる北向きってのが定説だけど。ただ、日当たりとは両立しないところが難しい。

それからMRはまだオープンしてないけど。

[63: 匿名さん]

ここは25年以上三井ビルの原っぱでイメージは悪くないから注目してる近隣の住民も少なくないかと思います。
何か裏がある可能性もゼロではないですが。

（鉄道）交通の便は住めば良さに驚くかと。武蔵小杉駅（横須賀線）が開業して実は地味に新宿側に出るスピードが上がりました。

あとは地元のウワサですが、ショッピングにマルエツが入るとかなんとか、鹿島田駅に既に大きいのがあるので謎です。買い物は川崎・横浜・新宿に簡単に出れるし、来年小杉にArioができるようです。


間取りはトイレよりも個室が基本的にリビング経由という部分に若干ながら抵抗があります。
80、90平米の間取り次第です。


私が他と比較するなら武蔵小杉、パークシティ大崎、中古で地震でほとんど揺れなかった大成の免震「サウザンドシティ」、ちょっと古いが鹿島等で堅実「パークシティ新川崎」の価格推移です。
鹿島田周辺～新川崎東側は治安がいいですが、新川崎の西側の地域は過去何度も痴漢・強姦等の事件があるので「治安」という点では若干落ちます。

パークシティ大崎は、きっと信じられないくらい強気でくると思うので羨ましがるだけ･･･御殿山のソニー関連がある東方面の土地よりはだいぶ下がる場所ですが「山手線内」を前面に押し出して売り抜けるでしょう。

（写真は建設現場になる前にパークタワーの北側から撮影した隣接する三井ビルとオリオン、2011/11/26）

[64: 匿名さん]

>63 訂正です。
新宿に出るスピードは上がってないです。
武蔵小杉が開業して小杉乗り換えで新川崎には止まらない湘南新宿ライン（快速）に乗り換え可能となった結果、新宿・池袋方面へ（から）湘南新宿ラインを使う機会が倍となり利便性が上がっているので体感スピードが上がっています。

[65: 匿名さん]

>63

三井の宣伝ぽい。比較するならコスギが中心になるはずなのに、GWTは完売しちゃったから、わざわざ三井が販売予定のある大崎を引っ張り出してる。大崎を考えるのなら他にも候補はいっぱいあるでしょ。

[66: 匿名さん]

>65
宣伝じゃないですよ。三井に住むと次も三井って人が多いんです、毎月マンションの情報冊子がくるもんで。
もちろん三菱地所、東京建物も候補に入っています。

5分前に撮ったパークタワーの現況です。近隣に15年以上住んでいますので周辺の印象などの質問にもある程度は答えられます。

[67: 匿名さん]

近隣の三井ってパークシティ。住民にしてはおかしなこと書いてる。

パークシティって築２５年過ぎたから、税制優遇がなくなった。住み替えするのはタイミングが悪い。

[68: 匿名さん]

>67
その辺は上手くゴニョゴニョ･･･
そういうのを抜きにしても気になっていると言えば納得していただけるでしょうか。

>65
同じ方だとは思いますが、もし候補等があれば教えていただけると幸いです（幸区だけに！）


ついでにもう1つ加えておくと、10～15年前は新川崎駅の西の学区は市内の中でもかなり荒れていました。現在ではだいぶ良くなったと聞きます。
こちらの学区（小学校）は中学以降は私立に行くようなマンションの子どもと地元の子どもがごちゃ混ぜになっているので、どちらの生活も知れる面白い学区です。市立の小学校ですが、マンションに隣接していて環境が良いので私立とあまり変わらないのがいい点だと思います。

[70: 匿名さん]

まだ、宣伝しようとしてる。往生際が悪い。成りすましは投稿規定違反だから、評判落とすだけの行為。

[71: 匿名さん]

マンションというか不動産って立地が第一でしょ。検討してるエリアに、気に入ったデベが販売していればそこを優先するけど、気に入ったデベが販売してるエリアを第一に考えるなんて。検討者とは視点が違うってことに気づいてない。

[72: 匿名さん]

>70
これでもなりすましふじこふじこ騒ぐならもう相手にはしないけど。宣伝というか地域に住んでるから興味持った人のために書き込んでるだけです。そのくらいここが駅前の割に静かで住環境に適しているから･･･まあ宣伝と言えば宣伝ですね。


>71
デベ第一というか、三菱地所・東京建物・三井不動産この辺りの中で先10年くらいは良いと考えられる場所を選定してますね。
ゴクレとか以前に野村・住友も候補から基本的に除外してる。

なぜデベを考えるかと言えば、自治会や防犯がしっかりしてるから。そういうノウハウがしっかりしてるからお買い得にはならないかもしれない、予想より安ければいこうとは思ってます。増してや「川崎」に住むのだからいざという時にそういうところだと連携・対策ができているから、結果的に表面に出ないサービスはだいぶ変わってくると思いますよ。

[73: 匿名さん]

デベと自治会や管理組合の質がどう関連してるのか理解できません。

それらは全く別物で相互に何か作用してるとは思えないのですが？

三井や地所の物件なら自治会が機能して防犯がしっかりするのはどういった理窟からですか？

[74: 匿名さん]

挑発したらぼろだしてね。やっぱ、高値予想を流布してパークシティを売り抜けようって魂胆か。

ただ、２５年目までに売らないと値崩れするから、もう手遅れ。ご愁傷様。

[75: 匿名さん]

管理組合は住民自治が原則だから、住民次第。

デベというか管理会社に頼ろうとすると、いい鴨にされるよ。管理会社が管理組合の理事を手なずけて牛耳ってるなんてのが住民板で露見してる。某大手財閥系物件での話し。

[76: 匿名さん]

>73
>74
すいません、高校生なのでよくわかりません＞＜
大人たちが煽りあいをしててちょっとおちょくりに来たのですが、絶対的に知識が不足してて無理でした。大人の休日を無駄にしてしまってすいません。ちんけな釣り針で意外にレスがきて楽しかったです。

大人に成りすましていましたが、業者の成りすましではないです。

その他の事は周りの受け売りです。治安等は嘘を付いてないですし、通学区も同じ小学校に10年くらい前に通っていて今は私立高校に通っているので、その感想です。

新築マンションの広告みるのって楽しいですよねー。
何度かここで出ているゴクレって矢向にある「ザ・ミレナリータワーズ」の事ですか？
夜あちらを見ると外廊下の明かりが各階煌々と焚かれてて近隣住民に嫌がられていないのか心配です。もしかしたら近くの別のマンションと勘違いしてるかも知れないですが。

「クレストレジデンス新川崎」なら初めて知りました。日吉小の学区のようですが、ここは自分が小学生の頃はあちらから西が荒れていたようで「新川崎の向こうは禁止」ときつく言われていました。現在はどうなっているのかわかりません。工場労働者・朝鮮系の方が少なくなく、同じ幸区でも新鶴見信号場を境に住環境が異なります。あちら側の新川崎に近い場所でしたらここ5年ほどでマンションが増えてきてるので改善されてきているかも知れないですが、毎朝あちら側から通ってくる小学生を数人みかけます。

[77: 匿名さん]

気がつかなかったけど、系列の管理会社経由でデベってマンション内の資料入手できたか。

[78: 匿名さん]

大規模物件ならデベ社員が入居してるってこともある。

[81: 匿名さん]

三井の管理会社ってノウハウあるのかな。某駅前タワマンで賃貸住民が風俗営業して問題になったなんてのが、住民板で話題になってたけど、対応は後手後手。そもそも賃貸住民ってトラブルが多いのに売れ残りを大量に賃貸にするデベにも問題があるけど。

ここも駅前だね。

[82: 匿名]

三井の管理会社は全てに手ぬるいためあまり人気がないと聞きましたよ。

ただし、たしかに財閥系ブランドマンションほど住民も経済的に余裕があったり財閥系の関連会社だったりってので荒れにくいのは事実です。

怪しい人ってなぜか銀行からデベから怪しい選択をしたがります。たぶん全てがつながっているのだと思います。

[83: 匿名さん]

>76
あなたのまわりにいるパークシティー住人でパークタワーに住み替え検討してるような人はいますか？

[84: 匿名さん]

「通学区も同じ小学校に10年くらい前に通っていて」って、76は、22歳の私立高校生ですか!?
いろんな家庭の子どもが通う東小倉小の卒業生は、スケールの広さが半端ないですね！

それにしてもカシミンは高校生のフリもパークシティ住民のフリも下手くそだなあ。
その当時は「新川崎より向こうは禁止」じゃなくてね、「パークシティの敷地から子どもだけで出ちゃいけません」だったんですよ。パークシティの敷地外は、どこも同じカオス状態でしたから。

実際に、パークシティで育った友人は鹿島田商店街にすら足を踏み入れたことない（笑）
中学から私立校に通うと、地元なんて歩く機会ゼロですからね～。

[85: 匿名さん]

すごい潰し合い。

供給過剰エリアの宿命か。。

他社も自社も営業さんお疲れ様です！

[86: 匿名さん]

興味ない人はそもそもスレ見たりしないもんな。

みっともないからやめなさいよ。

[87: 匿名さん]

本当だね。それを購入検討者がみて、営業のネガレスと知らず感化されて同調してたりするからね。残念すぎる。

[88: 匿名さん]

くだらない。営業のレスがどれかなんて特定できないでしょ？営業のレスかどうかはどうだっていい。
内容に同意できなければその理由を論理的に反論すれば良いだけ。

[89: 匿名]

私はまったく論理的ではないですが鹿島田駅直結のマンションがルリエ新川崎と名乗る以上、鹿島田駅はペテデッキで結んで新川崎駅に改名すべきかなと思います。

[90: 匿名さん]

70Cを見て疑問に感じたんだが、キッチンの横の引き戸でもないドアから入る窓のない洋室って、
納戸やサービスルームではなく、部屋（3LDKの3の部分）としてカウントしていいんだっけ？

LDKとの一体感など皆無なんだが。。。

[91: 匿名さん]

行燈部屋が居室扱いされるのって、全面引き戸でとっぱらえばLDと一体ってことで認められるものだと思ってたけど。そういう意味では、７０Cの洋室（３）が居室扱いってのも疑わしい。

[93: 匿名さん]

三井も本音ではここの案件は辞めたいんだろうけど
もうこの段階まで来ちゃったら辞めるに辞められないからね。
南がお見合いのマンションなんて、まともな間取りを取るのも大変すぎる。

[94: 匿名さん]

>92 狭い間取は価格を抑えて買いやすくするためみたいです。100平米超のプレミアム住居の設定がない等明らかに新川崎仕様ですな。

[95: 匿名さん]

個人的には最上階とかをプレミアム住戸にするのって天上人と下々の民って区別されてるようで嫌いだな。野村がお得意だけど。

オプションでプレミアム住戸レベルの内装を選べるって形のほうがいいな。

[96: 匿名さん]

残念ながら都内に住めるけどあえて新川崎に住むような奇特な方はほとんどいないようなので、新川崎が買えそうな人のために仕様を落としてるようにみえます。

三井にとっては賢明な選択でしょう。しかし、玄関前に便所はバカにしすぎ。

[97: 匿名さん]

>>96
正直、パークシティの頃の新川崎と今の新川崎じゃ
三井も期待度が違いすぎるのだろうね。

ここの計画は元々20年も前に計画されていた物だから
新川崎の開発が頓挫して武蔵小杉に駅が出来て周辺が
開発されている現状は、想定には全く入っていないと思われる。

新川崎と鹿島田をペデストリアンデッキで繋ぐ
というのも、武蔵小杉駅の出来る前に作られなければ意義は薄い。

[99: 匿名]

>99武蔵小杉価格と鹿島田新川崎価格にサンドイッチされてるのでまず価格ありきなんですね。

そこにもってきて耐久消費財は相対評価なので絶対品質は必要ないというかむしろ真剣な購入検討者にとっては割高感につながる過剰投資になってしまうと思われます。

[100: 匿名さん]

新発見。三井のマンションってキッチンのバックカウンターに食器棚がついてるんだけど、ここは食器棚ではなく食器棚置場になってる。こんなところもコストダウン。