管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[839: miya]

831さん、不動産収入の申告は慣れないと面倒なので、組合員の合意はさぞ難しかっただろうと想像します。

区分所有者が面倒な不動産収入の申告をする必要は有りません。
確定申告が必要な方のみが、確定申告書の雑所得らんに記入するだけです。
確定申告が必要無い方は申告不要です。

[840: 831]

>839さん

すみませんが教えてください。他の所得が給与所得のみで、あとは医療費控除とか、ふるさと納税しか無い場合は雑所得として申請するだけでいいのですか。

[841: miya]

831さんへ
このページの問題は別として、確定申告する必要が無く、
雑所得がこのページの所得だけでしたら、申告不要です。

確定申告が必要な方の場合には、雑所得額には関係無く申告時に雑所得算入する。

831で述べて居られる、管理組合としての損益計算は必要無い、
その理由、
　・重要案件について管理組合役員には決定や契約権限は無い
　・重要案件については区分所有者総会（管理組合総会）で決定、
　　一般法人の役員は決定権限を有すが、管理組合役員は区分所有者各位に代わって・・・。
　・不動産の賃貸収入は、その不動産所有者が申告納税。（区分所有法など無関係）
　・管理組合は区分所有者各位に代わって契約を行ない。
　・その入金を区分所有者各位に分配している。
　・従って収支は 0
　・管理組合は区分所有者各位に代わって金銭等の受け渡し業務を行なっている。
　・毎年、管理組合総会を行ないその会計報告でこの件金額を区分所有者に報告している。

以上です。

[842: 831]

ありがとうございます。

ただ、
「・不動産の賃貸収入は、その不動産所有者が申告納税。（区分所有法など無関係）」
ではなくて、
不動産の借用者にもその賃貸収入が生じる場合があるので、
841の後段の手続きが必要なのではないですか。

きょうはおやすみなさい。

[843: miya]

不動産の借用者にもその賃貸収入が生じる場合があるので、
841の後段の手続きが必要なのではないですか。

本件の場合はその必要はありません。
区分所有者から資産を借り受けて外部に貸している訳ではないのです。
従って、管理組合は損益計算を行なう必要は無い。

基地局契約書に区分所有者全員が署名捺印の契約は出来ない、
仮にこれが可能の場合、区分所有者が変わる度に契約書を書き換える必要が。

管理組合理事長名で契約しているが、
区分所有者総会で決定した案件を、区分所有者の代表（代理）としての契約。

[844: 831]

＞843


結論は同じように思えるので、これで終わります。ありがとうございました。

[845: miya]

国税庁が管理組合に課税するとした場合、
管理組合は賃貸資産が無いので、区分所有者から借り受けて外部に貸す。
管理組合は収益事業を行なわないので収支は 0 となる

しかし、この場合は損益計算をする必要があります。
利益が無いので国税は発生しませんが、地方税の定額納税が生じます。

この意味だったんですね。
この事も税務署と協議の際、仮にと前置きして管理組合に収益は生じない事を述べました。

[846: マンション住民さん]

>>845 miya

なかなか鋭い論理展開に感服する。だいぶ整理がされてきた。
固都税は不動産所有者の区分所有者に課税されるのであって、不動産を所有しない管理組合には課税されない。このことからも十分理解できる。

ところで「管理組合は賃貸資産が無いので、区分所有者から借り受けて外部に貸す。」と考えると、これは不動産の転貸借で、例え収益ゼロでも収益事業扱いになると思う。
そうなると、会計は一般会計、積立金会計とは分離して別会計にしなければならず、区分有者全員と管理組合が賃貸借契約を締結する必要もある。更に指摘されている地方税の均等割りも発生する。

あくまでも管理組合は、全区分所有者の代理で携帯電話会社と賃貸借契約を締結し、賃貸収入は預かり金として収支会計を通さずに区分所有者に配分する、とした方がいいのでは？

[847: miya]

色々な方々がご覧になっているので少し詳しく、私見を。

収益事業を営む場合でしたら預り金とするのが正しいでしょう。
売上金等の収入と区分する必要から。

地主が遠距離地域に住んでいる駐車場が有るとする。
その土地近くの不動産業者さんに契約行為と集金業務を委託、
お客様と不動産業者さんが契約を交わし、不動産業者さん口座に振込入金。
この場合、預り金処理をして一定期日後に地主口座に振り込む。
地主は不動産業者との契約に基づき管理手数料を支払う。
不動産業者は受取った管理収入を売上金処理する。

以上が正しい経理処理と思います。

管理組合は収益事業者では無く、その収支報告先は区分所有者各位です。
税務署等に決算書を提出義務は有りません。
基地局収入の全額を区分所有者各位に分配した事が明確に示されている事が重要かと。

預り金と管理費を相殺して、毎月の管理費を減額する処理ですね。
値下や相殺で実行する場合のどちらにおいても、毎月この処理を行ないます。
その理由、区分所有者がいつ変わっても対応の必要から。

[848: miya]

管理費と預り金を相殺する方が得策の様ですね。
基地局が無くなった時からは相殺を止めれば済む。

管理組合総会で管理費値下が承認されていますが、
基地局が無くなった時、管理費値上の総会承認が必要になりますからね。

[849: 区分所有者]

区分所有法第26条2項　管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。
区分所有法第28条　この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定にしたがう。
民法第646条1項　受任者は、委任事務を処理するにあたって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さなければならない。その収取した果実についても同様とする。

「管理組合（の管理者）が、区分所有者を代理して賃貸借契約を取り交わした」のであるから、＜846マンション住民さん＞のいうとうり「代理して受け取った賃料（預かり金）の委任者への引き渡し（民法第641条1項の行為）」になるのだと思われます。

このスレの議論では、管理組合そのものが賃貸の当事者として携帯電話会社と賃貸借契約を締結したように考えるから、所有権のない者の賃貸契約自体が有効か無効かだの、転貸ではないかというような難しいことになってしまうのではないでしょうか。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

[850: miya]

管理組合規約に、管理組会は総会決議を経て第三者に共用部を貸す事ができる、
この様に定められていませんか。
外部への貸付を区分所有者が決定したのは明らかです。
従って、契約無効の主張を誰がするのでしょうか。

総会決議を経ず理事長が契約をした、これでしたら無効もあるでしょう。

区分所有者から管理組合が借入れて、
外部貸付の処理も可能です、しかしそれは無意味です。
収益事業を行なう訳では無いからです。

847の例では不動産業者さんは管理手数料収入が目的で、
地主から借入れて、自らで駐車料収入を得る方法も有るでしょう。

この様な選択は当事者間で行なう事で済む問題です。

[851: 区分所有者]

「契約無効の主張を誰がするのでしょうか。」とういうことについてですが、

＞820の匿名さんが次のように指摘しています。
「スレ主は課税以前の賃貸借契約に、管理組合は不動産を所有していないので契約締結権がないと指摘していることに注意。 」

　たとえ自分が良かれと思ってやった行為でも、権利がないことは無効になりませんか。
所有権のない物件を賃貸することは公の秩序や不動産賃貸業界の善良な契約慣行等に反しているから、民法第90条に違反し無効なものであると云う方が有るようです。金沢の管理組合は、自ら無効を主張しています。

　その一方で、民法559条が「この節の規定は、売買以外の有償契約について準用する。」とし、民法560条が、「他人の権利を売買の目的としたときは、売主は、その権利を取得して買い主に移転する義務を負う。」としているので賃貸借契約自体は有効だという方も有るようです。

　本当は、不動産の所有者（共有者）である区分所有者全員を管理者が代理して賃貸しているのだから、そんな複雑なことではなく、賃料は共有不動産の持分に応じて、区分所有者に帰属するのだと思います。

[852: miya]

色々な考え方が有るとは思います。

地主から土地を借受て駐車場として貸付。
地主がこの目的を承知して契約を交わした場合、何ら問題は無い

不動産業者が使用目的を偽って交わした場合、地主は契約無効を主張するでしょう。

マンション管理規約で、管理組会は総会決議を経て第三者に共用部を貸す事ができる。
この手順を踏んで管理組合理事長が業者と契約を交わした。
これは正当なもので、区分所有者は契約無効を主張出来ないと考えます。

外部に管理委託・清掃・保守等を委託する場合、
マンション管理組合総会で議決して、
管理組合理事長は業者と契約を交わす。
これら契約行為を契約無効と主張されたら管理組合は機能しません。

[853: 匿名さん]

>外部に管理委託・清掃・保守等を委託する場合、
>マンション管理組合総会で議決して、
>管理組合理事長は業者と契約を交わす。

この場合、
管理委託契約は管理組合理事長が全区分所有者の代理で管理会社と契約締結しますが、
委託費用は管理組合理事長が負担しているのではなく全区分所有者が管理費として負担しています。
区分所有法第19条の「各共有者は共用部分の負担に任じ」の通りです。

そうなると、
共用部分の不動産賃貸借である携帯基地局屋上貸しや駐車場区画外部貸しは、
管理組合理事長が全区分所有者の代理で当該業者と不動産賃貸借契約を締結しますが、
賃貸収入は上述の全区分所有者が負担するのと反対に全区分所有者が収益を収取することになります。
区分所有法第19条の「各共有者は共用部分から生ずる利益を収取する」の通りです。

[854: miya]

全く同感ですね、収益と費用が対応の原則、そのものです。
しかし殆どの管理組合がこの事に気付いていなかった。

基地局設置に伴う収益計算（収入-費用)
管理組合はこの費用を探す事が出来なかった。
管理組合（理事会）が負担している費用は無いからです。
そこで追徴金を含め多額納税を迫られた。

マンション管理に関する資産や費用は全て区分所有者、
基地局設置収入は管理組合、
これで管理組合の収益計算をして課税、これは不合理。

基地局設置収入も区分所有者収入にして課税、これが正しいのは明らかです。


　Ａマンション管理組合は、移動体通信業者Ｘとの間で、携帯電話基地局（アンテナ）設置のた
めにマンション屋上(共用部分)の使用を目的として、建物賃貸借契約を締結することとなりまし
た。今後、Ａマンション管理組合は、当該建物賃貸借契約に基づきマンション屋上の使用の対
価として設置料収入を得ることとなりますが、当該設置料収入は、法人税法上の収益事業（不
動産貸付業）に該当することとなりますか。

　なお、Ａマンション管理組合は、法人税法上、人格のない社団等又は公益法人等に該当する
ことを照会の前提とします。


私が国税庁職員でも、この様な質問を受ければ管理組合が法人税申告をして下さいと答えます。
この様な質問内容に限定設定して回答し、全国の管理組合に納税を促す、
これは税法に疎い国民（納税者）を騙す行為です。

既に事業開始届を提出し納税の管理組合は今後どんな対応が得策か、この課題に移るのでは。

[855: miya]

基地局の維持管理に必要な経費と共通経費に関わる経費を基に税務署が試算の行政指導額は次の通り。

管理組合経費の総額 ＝ 管理委託費＋通信費＋共用部分電気料＋共用部分損害保険＋防犯費用 ＝ 1,700万円。
収益割合 ＝ 基地局収入 ÷（管理費の総収入＋基地局収入）＝ 7.8％
基地局の維持管理に必要経費は約 133万円（1,700万円×7.8％）
この経費を携帯会社から受けた300万円から引いたのが所得になる。
これがマンション管理新聞で報道された概要。

私のところの管理組合も税務署の行政指導が正しいものと仮定し、
管理会社に依頼して会計事務所から試算して頂いた。
新聞報道と全く同じ計算式に基づいた額が試算提示された。

この計算式、全く費用収益が対応して無い。
基地局設置に関して管理組合（理事会）は設置決定の権限は無く、管理組合が設置を決めたのでは無い。
管理組合（理事会）は基地局設置可否の総会を招集し、総会議決に基づいて業者と契約を交わした。
従って、基地局設置に伴う経費など発生しない。
また、設置後にも基地局設置に伴う経費は一切発生しない。

税務署行政指導の収支計算、会計事務所の収支計算、これ等は意図的に間違った計算をしている。
仮に、管理組合が収益事業を行なっている計算をするのであれば、前にも述べた通りである。
それは、管理組合が区分所有者から共用部を賃借し、業者にこの共用部を貸付る、
区分所有者からの賃借額は売上原価、また管理組合は非営利であることから、
売上額＝売上原価　従って収支は 0

この基地局設置収入は共用部資産の固定資産税等費用を負担している区分所有者各位の収入、
管理組合は収益事業をして無い事から、事業開始届を出す必要は無いと考え、提出して無い。

最後に600以降でmiyaとしての発言をご理解頂いた方はお分かりと思いますが、
管理組合に留保し、区分所有者に分配して無い場合でも何ら問題は無いと考えます。
その場合、管理組合入金額を区分所有者各位に明示し、区分所有者各位の所得として申告する。
これを書面で区分所有者各位に毎年示す。
納税すべき者が納税するのであり、何ら問題にならないでしょう。
この方法の場合、区分所有法に精通されて居られる方々にも異論は無いと思います。

[856: マン管新聞読んだ者]

マン管新聞に行政指導の試算式や試算額まで、報道されていたのは知りませんでした。
国税庁は、この行政指導で、一般人を騙していたのですね。しかも、ネット広告等では、多くの税理士法人が「管理組合の法人税申告はお任せください。」と云って、携帯基地局設置料を確定申告しないと脱税で摘発されるような説明をしています。彼ら、税理士法人等も騙しの片棒を担いでいます。

「収益事業は区分経理しなければならない。」とされていますが、国税庁は、行政指導の計算式が区分経理の損益計算だというのでしょうか。経理の経験者や会計士・税理士なら、それが収益事業の損益計算などにはなっていないことがわかると思いますが、税理士法人は１件10万円の申告書作成手数料が稼ぎたくて、国税庁の行政指導に相乗りしているのでしょうか。あきれるばかりです。

通常、マンションの管理組合員（区分所有者）には、miyaさんのように経理や税務に詳しい人は１％もいないと思います。その一方で、確定申告などしたこともない人は、「税務署は怖いもの。逆らってはいけない。」というような先入観を持っています。その結果、総会では、税務署の指導の通り申告しましょうという多数決決議が成立してしまいます。税務署は何の指導文書も出しませんので、「管理組合が、自主的に申告した。」ということになってしまいます。

話は変わりますが、これを書いていると、今世間をにぎわせている「サラ金への、過払い金返還請求」と対比せざるを得ません。かつて、行政が違法な利息を取るサラ金を黙認していたために、悲惨な事件が多発したように理解しています。それが、司法判断によって違法とされた。そして今、弁護士法人や司法書士法人が、「過払い金返還請求は、当事務所にお任せください。」と、盛んに呼びかけています。

国税庁は、司法判断を待つのではなく、自ら誤りを認めて、すでに申告納税してしまった管理組合からの更正の請求を受け入れ、間違えて取ってしまった税金を還付すべきだと思います。そうなったとき、税理士法人は管理組合にたいして、「更正の請求は、当事務所にお任せください。」と呼びかけるのでしょうか。

[857: miya]

国税庁は、司法判断を待つのではなく、自ら誤りを認め、
すでに間違えて取ってしまった税金を還付すべきだ。
856さんの発言通りです。

冒頭vistaさん発言と似ている国税不服審判所採決がある。
このページ後半での皆さんの発言と比較し明らかに違う主張内容です。
私の所の管理組合主張とも重要なところで相違している。

不服審判所採決は、この管理組合主張に対する採決、全てに適応するものでは無い。

この採決は　http://www.kfs.go.jp/service/JP/93/08/index.html
主張対比は　http://www.kfs.go.jp/service/JP/93/08/besshi02.html

この管理組合は「人格のない社団等」に該当、これをボランティア団体と主張。
管理規約等から「人格のない社団等」に該当するでしょう。
それ以外についても税務的に疑問がある主張内容です。
収入は、管理組合か区分所有者か、これを区分所有法で争っている。
税務や経理の売上と売上原価の考え方を入れ争っていたら・・・？

協議の際、一つの失言は敗因となる可能性がある。
税務署は統括調査官と上席調査官の二人が対応、
この二人が交互に質問しメモを執る、間違った返答は禁物です。

[858: 匿名さん]

管理組合が、区分所有者から土地を借りて（無償の場合は使用貸借かな）、そこから収益を上げることも可能なので、以前のレスにあったように、組合は区分所有者の代理でしかないことを、総会決議、契約書、領収書などで明確に示しておかないと、課税されてもしかたないでしょ。

相続時の名義預金の認定において、殆ど一方的な税務署の見解が通用しているのと同じレベルの話。

[859: 民法初心者]

＞858さんの仰っているのは、「他人物賃貸」のことかと思われます。

他人の承諾を得て他人の物を有償で貸して、賃貸料を賃貸契約をした人が収取してしまったらたらどうなるかということだと思われます。

まず第1に、賃貸借契約は有効だと思われます。（理由は、民法599条と560条をご参照ください。
第2番目に、賃貸借契約をした人（無償で借りた土地を貸した人）には、「当該土地を、賃借人に使用させる。」という債務が発生すると思われます。（理由は、忍法560条をご参照ください。）
第3番目に、賃料は支払期日が到来した時点で土地の所有者に帰属すると思われます。（民法および税務関連法令を調査してください。）
第4番目に、借りた土地を貸した人に、賃料相当額を適法に帰属させ収取させるには、何らかの法律行為（土地の所有者から土地を賃貸した人への贈与契約＝口約束でも構わない。）がなければならないと思われます。

結果として、賃料の金額によっては、
①土地の所有者は不動産賃貸による所得税（所有者が法人なら法人税）の確定申告が必要になる場合があると思われます。
②また、土地を無償で借りて賃貸した人は、金額によっては贈与税の対象となり、確定申告が必要になる場合があると思われます。

[860: miya]

税務や経理の売上と売上原価の考え方を入れ・・・

この意味は管理組合に区分所有者が貸付た処理をする意味では無く、
管理組合には収益事業を行なう事は出来ない、
その証にするものです。

賃貸の収入先を区分所有者にして、区分所有者が所得申告する。
これを区分所有者総会で決議、これで充分と考えます。

不服審採決を再読して見て下さい。

[861: マンション住民さん]

>>859
管理組合は組合員からＡ円で賃借し、管理組合が携帯電話会社にＡ＋α円で賃貸する。即ち転貸。
そうすると管理組合はα円の収益が得られ収益事業になる。
この利鞘αを抜くやり方は今までないですね。管理組合も組合員も共に収益事業。

[862: 民法初心者]

＞861のマンション住民さんへ

管理組組合と組合員（たとえば、区分所有者が１００人）との賃貸借契約において、
　貸し手（甲）：　区分所有者１００人連名
　借り手（乙）：　管理組合　理事長　Ｘ
このようにすると、区分所有者全員に署名してもらうのは現実的でないし、
区分所有者が入れ替わるたびに、契約書を更新するのも現実的ではありません。
もしも区分所有者が数人程度しかいないならば、現実的かもしれません。

それとも、「理事長は区分所有法の管理者とする。」という規約の規定と
「管理者は、区分所有者を代理する。」という区分所有法の規定の双方を
準用して、次のようにしますか？
　貸し手（甲）：　管理組合　理事長
　借りて（乙）：　管理組合　理事長
このような賃貸借契約が有効に成立するとは思えませんので、理事長以外の
だれかに１００人を代理してもらおうとすれば、１００人連盟の委任状が必
要だと思われます。
ご検討ください。

[863: miya]

争う相手は税務署です、明瞭簡潔に述べる必要が。

税務・経理の概念で説明する必要があるのです。
この収入は誰が納税しているかです。
管理組合で無く、区分所有者各位が税法に沿って納税している、
この状態でないと争えない。

この収入を区分所有者各位が納税している管理組合には、
税務署は課税できません。

管理組合課税に反論するには、小細工程度では相手にされません。
両方共が現在迄未納税で争う事も可能ですが、
その場合、税務・経理の概念で一つの間違いも無く説明し、容認される必要が。

[864: 匿名さん]

>>862
管理規約の管理組合業務に「共用部分から生ずる利益を収取するための組合員の契約代理」を追記すれば、理事は総会で選任（委任）されており、その理事の互選で理事長が選任されているので、理事長が携帯電話会社と組合員間の共用部分屋上賃貸借契約の代理行為が行えます。

[865: 民法初心者]

＞864の匿名さん
このサイトで議論している方々は、そんなことは分かり切っていると思います。

＞861のマンション住民さんが、「転貸」というアイデアを提案しているので、
「転貸」の前提である「共有者100人の組合員と管理組合間の賃貸借契約」を
誰がどのように取り交わすかということを、ご検討ください。

[866: 匿名さん]

>>865
利ざや抜くスケベ根性の管理組合の転貸は現実的に無理だと思う。
そこまで管理組合は収益が欲しいのか？
もともと基地局設置は降ってわいた話だからなー。
使用料減の穴埋めをする駐車場空区画の外部賃貸しとは違う。

[867: 匿名さん]

>>866
前者の携帯基地局の屋上賃貸は言われるように「あぶく銭」の収益。
後者の駐車場空き区画の外部賃貸は一般会計の損失補填。
前者はあぶく銭だから何も管理組合の収益にする必要はない。
後者は一般会計の損失補てんだから管理組合の収益にする必要がある。
と言うように使い分けたらいいのでは？

[868: 民法初心者]

＞866 「利ざや抜く管理組合の転貸は現実的に無理だと思う。」
⇒その通りだと思います。契約書か委任状に100名の共有者（組合員）の署名を集めるのは、現実的ではありません。

＞866 「そこまで管理組合は収益が欲しいのか？」
⇒管理組合そのものに収益は必要ではありません。なぜなら、区分所有法第29条が「管理者がその職務において第三者との間にした行為につき区分所有者がその責めに任ずべき割合は、第14条に定める割合と同一の割合とする。」としていますので、管理者がした行為の債務は全部区分所有者が責任を持つことになります。ほとんどの管理組合は、「理事長は区分所有法における管理者」としていますから、理事長がした職務上の行為については、区分所有者がその責めに任ずることになります。したがって、管理組合そのものには収益は必要がないのです。収益を必要としない管理組合そのものが収益事業をすることはありません。収益を必要とするのは、共用部分の持分に応じて共用部分の負担（管理費等）に任じ（区分所有法第19条)ている組合員（区分所有者）なのです。組合員は管理者である理事長に契約や賃料の受け取りを代理してもらい、共用部分を賃貸して収益を得ているのです。

ところが、税務署は、契約書の書面の賃貸者側に「○○○○管理組合　理事長　××××」と書いてあるのを見て、収益事業を行っている人格なき社団の代表者が社団そのものを当事者として賃貸借契約を取り交わしていると勘違いしてしまいます。この勘違い（管理者として組合員を代理する理事長と、人格なき社団の代表である理事長の混同）が、税務署が管理組合に法人税のぬ税を迫っている原因なのです。

話は変わりますが、裁判所も「管理者と理事長を混同」して、とんでもない判決を下しています。福岡地裁（第１審）と福岡高裁（控訴審）が「理事長は理事会決議では解任できない。」という判決を出していて、これから最高裁で上告審が始まるようです。裁判所でさえ混同してしまうほどですから、税務署が混同するのも無理もないかもしれません。管理組合の理事さん方は、どうしたら混同されないかを考えないといけません。理事長という肩書と管理者という肩書を、使い分けた方が良いのではないでしょうか。

[869: miya]

またまた税務と離れた方向に。
税務署と交渉した事あるのでしょうか。
また、区分所有者が各位の所得として納税、総会議決できますか。

管理組合は、税務署に納得して頂ける説明をしなければ容認されません。
税務調査で、企業が経費否認された場合にも同様です。
税務署は税徴収に真剣に取り組んでいるのです。

貴方のマンションはこの収入を未納税、だから納税申告の行政指導をしたのです、
それで何が言いたいのですか ？
その他に税法での色々な角度から質問説明を求め、即座に正回答をしなければダメです。

裁判官や税務署員が諸法を混同する、そんな愚かな人達ではありません。

[870: 民法初心者]

これは税法以前の、もっと基本的な問題だと思います。
その争点は、次の二つであり、いずれも民法問題です。

①収益は、誰に帰属するのか
②管理組合は、権利能力なき社団か

もしも管理組合が権利能力なき社団であって、賃料収益が一旦管理組合に帰属して、それが管理組合から、区分所有者に分配（配当）されているなら管理組合が法人税を申告して、さらに区分所有者は所得税の申告が必要になるのではないかと思われます。
区分所有者が所得税を払っていれば管理組合は法人税を払わなくて良いというような単純なことではありません。

[871: 匿名さん]

理事長の役割って、余り関係ないのでは。
単に契約内容から、組合の収益になるか、預金と認められるかだけでないの。

あと、法人化等してなければ、税務署から一方的に権利能力無き社団と認定されても抗弁できないのでは。

[872: 匿名さん]

駐車場の空区画の外部賃貸も国税は管理組合の収益事業と認定して課税するけど、これに関しては回避策がある。
駐車場に関わる規約改正や使用細則改正が必要になるが、区分所有者に区画の転貸を認めればいい。
区分所有者は空区画を通常の使用料で管理組合と使用契約を結んで借り、それを収益事業として外部（不動産会社等）に転貸して賃料を得る。
こうすれば区分所有者の完全な収益事業になり、管理組合の収益事業には絶対にならなし空区画対策になる。

[873: 通りがかりさん]

全部は読んでないから既出かもしれないけど、
管理組合は管理会社に管理費用支出していて、それは経費なんだから、微々たる基地局収入があっても赤字に出来ないのかな？

[874: miya]

872さんの場合、区分所有者が所得税法に沿って納税する。
その結果、管理組合は納税義務から解消される。

基地局収入も同様で、
建物や土地所有者である区分所有者が所得申告納税する。

理事や理事長には賃貸契約権限は無いと管理規約で定めていて、
区分所有者の決議に基づいて賃貸契約をしている。

基地局収入の全額を区分所有者に分配し、区分所有者が納税している。
この場合、管理組合に課税されることは無い。

基地局入金を管理組合に留保、管理組合や区分所有者が納税して無い、
これが問題で、国税庁が怒っているのです。

皆さんの所では、管理組合と区分所有者のどちらが納税しているのですか。

[875: miya]

管理組合と区分所有者のどちらも納税していなかった。
そこで、税務署から管理組合に申告納税の行政指導が有った。
行政指導に基づいて納税、或いは行政指導に納得出来ない。

この対応を論ずる段階と思う。
民法や区分所有法を論じて租税の何を語ろうとして居るのですか。

[876: 民法初心者]

miyaさん

２００８年９月に日本評論社から出版された「これからのマンション法」の中の「管理組合と会計・税務」という部分を鵜野和夫さんという税理士・不動産鑑定士の方(失礼ですが、miyaさんよりももっと税法の専門家だと思われます。）が執筆されています。その中の第４７３頁に次のように書かれています。

「たとえば、屋上の広告塔を有料で貸し付け、これを修繕積立金などに繰り入れている場合に、これに法人税が課税され、さらに、各区分所有者も積立金が軽減されるという利益を受けているので雑所得として二重に課税されるものと認識し、税務申告しているもの者が、どれだけいるだろうか。
税務当局においても、些細な収益事業まで追及して課税していないのが現状のようである。そこまでしようとすれば、税収より行政費用のほう上回ることが多いであろう。」

この記述は、まさに国税の考えと同じではないでしょうか。

税務の専門家（税務署員や税理士、国税不服審判所の審判員に至るまで）のほとんどが、（民法も区分所有法も黙殺して）税法だけを根拠に答えをだしているので、このようなことになってしまいます。管理組合が法人税を納税したうえに、区分所有者は所得税を払わなければならないと云っているのです。

税法以前のところで、この主張を論破しなければなりません。
支払い期日が到来した時点で、賃貸料収益が直接に区分所有者に帰属することを立証しなければなりません。

税法以前の事項は、このスレッドの中にたびたび登場します。これらを研究する以外に立証方法があるでしょうか。
○「権利能力」------民法第２章第１節に書いてあります。
○「契約」---------民法第２章
○「賃貸借」-------民法第２章第７節
○「帰属」---------民法８９条
○「管理者」-------区分所有法第２６条
○「代理」---------民法第５章３節
○「委任」---------民法６４３条
区分所有法と民法の知見の深い税理士さんに相談した方が良いのではないかと思います。

[877: たしか831]

民法初心者さんの説が論理的には正しいとは思いますが、税務署は税法上の理論構成で課税してきます。
決算としての利益と、課税所得が違うようなものです。

税法の上で抗弁しないと否認されるだけです。負けます。
それが良いとは思いませんが現実です。

[878: miya]

この税理士さんは何が言いたいのか、この文面では理解できません。
管理組合も区分所有者も納税する必要が無い、
管理組合も区分所有者も納税する必要がある、

どの意味でしょうか。

[879: 民法初心者]

この税理士さんは

管理組合も区分所有者も納税する必要がある、

と云っています。

[880: miya]

ご説明頂き有難うございます。

しかし国税庁は管理組合に課税する方向ですよね。
区分所有者にも課税するとは言っていません。
民法初心者さんのお考えは？

これ以降、私の考えを述べる上で重要なところですので。
このページで900にも成る意見が有るにも関わらず進展無しですので。

[881: miya]

462 で発言の asanomi 様は税理士さんです。
この先生の発言に対し随分失礼な発言がありました。
あの時、礼儀正しく質問していたら有意義な回答が得られたのでは。

本題に戻ります、
asanomi先生は区分所有者課税が正しいと主張して訴訟。
但し、管理組合が基地局設置時に先生に相談してなく、
税務署課税に困惑してから相談されたと思われます。
従って、裁判での主張でもご苦労されていると推測致します。

miya 発言を遡ってお読み下さい、asanomi先生と大筋で同じです。
私の主張も、基地局収入の納税は区分所有者各位。
基地局設置時から、収区分所有者収入にし区分所有者が納税しています。
この様にして、管理組合課税を主張する税務署と争っています。

これ以降は皆さんのご意見をお聞きしてから述べることに。

miyaは法人の決算申告、個人事業の決算青色申告 で充分な実務実績があります。
上記根拠を順次発言しますが、反論は税法に基づいてお願いします。
税法から逸脱すると、この問題解決の支障となりますので。

[882: 民法初心者]

そうです。
＞462で発言のasanomiさんは税理士さんです。かつ、マンション学会会員のマンション管理士さんです。
このスレッドのどこかに、asanomiさんのマンション学会発表のことが記載されていました。

asanomiさんは、「賃貸の収益は、一瞬たりとも管理組合に帰属することはない。」と云っているようです。
これは、契約の効果や果実の帰属や果実を収取する権利といった民法問題です。直接には法人税のことですから、税法問題であることには間違いないのですが、区分所有法や民法を研究して初めて真実が見えてくるのだと思います。

[883: 民法初心者]

＞880に、「民法初心者さんのお考えは？」という問いかけがありましたので、お答えいたします。
民法初心者で税法はど素人の考えですので、「そのような考えもあるんだな？」程度に見ておいてください。

①管理組合の法人税
　＜答え＞管理組合は法人税を払う必要はない。
　＜理由＞収益が帰属しないので、「収益事業」を行っているとは云えない。（税法第４条１項参照）

②区分初有者の所得税

　＜ｹｰｽ1＞区分所有者が賃料収入と同額を、管理費等として管理組合へ支払っている場合
(分配せずに管理費等に充当していると表現されることもあるようです。）
　＜答え＞所得税申告は不要である
　＜理由＞賃貸部分に対する負担（管理費等）が、収取した賃料とおなじなので、
　　　　　所得は発生しない。

　＜ｹｰｽ2＞区分所有者が賃料収入同額を、管理費等として管理組合へ支払っていない場合
　　　　　（分配していると表現されることもあるようです。）
　＜答え＞所得税申告が必要になることがある。（所得額等によっては、申告不要）
　＜理由＞共用部分に対する負担（減価償却、固定資産税等）が、専有部分の負担から
　　　　　分離できないから、損金が計上できず、収取した賃料がそのまま、所得となる。

以上す。


　

[884: miya]

有難うございます。
管理組合課税は不当、そのところは同意見ですね。
区分所有者が所得申告するところは相違しています。

仰る様な説明で税務署や不服審に認められるでしょうか。

管理組合と区分所有者の間で如何なる処理をしていても、
この収入が無申告として税務署は課税に踏み切ります。
また、契約と入金先が管理組合である事から、
税務署は管理組合に法人税課税を課すことになります。

脱税が発覚し課税された、これを覆すのは並大抵ではないのです。

[885: 匿名さん]

裁判でも勝ってからもの書いてくださいよ。
国税は今現在も管理組合の収益事業には課税。
おかしな夢や希望、勝手な解釈は恥。

[886: 民法初心者]

＞884
仰る様な説明で税務署や不服審に認められるでしょうか。

　①管理組合課税は不当　⇒　税務署や不服審には認められません（既に結果が出ています。）
　　　　税務署や不服審とこれ以上話し合っても埒が明きませんから、先に進まなければなりません。

　　②区分所有者への所得税課税　⇒　管理組合への法人税課税とは別の問題です。
　　　　無責任かもしれませんが、これについては課税でも非課税でも構わないと思っています。
　　　　課税されるにしても、所得税法121条（確定所得申告を要しない場合）の定めにより、
　　　　住宅用のマンションでは、ほとんどの区分所有者が申告不要になるのではないでしょうか。
　　　　また、確定申告が必要な方でも、これによる納税額の増加は極めて小さな額でしょう。

[887: miya]

事業内容についてお尋ね、この税務署への返事は？
1、2　どちらかを明示して返事をする必要があるのでは。
返事せず、無視するのですか。

事業開始届を提出せず無視する？
未提出でしたら課税出来ない？
この場合、税務署は強制調査した資料に基づき管理組合に課税？
脱税で刑事告発して管理組合課税の方策を執る？

この何れかの方法を税務署が執るのか、私には分かりません。
2を理由に事業開始届を出さなければ、こちらから提訴することは無い。
この件で提訴した経緯が分かりません。

私のところの管理組合は2を実行している回答をしました。
7か月経過、税務署に再三督促確認していますが、
税務署に課税方向の動きはありません。

[888: 匿名さん]

>>883 民法初心者さん

>①管理組合の法人税
>　＜答え＞管理組合は法人税を払う必要はない。
>　＜理由＞収益が帰属しないので、「収益事業」を行っているとは云えない。（税法第４条１項参照）

管理組合法人においても、【収益が帰属しないので、「収益事業」を行っているとは云えない。】とお考えでしょうか？