管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[799: 匿名さん]

>>798
おたくのような中卒では理解できないのでしょう
わからなくて自分のバカさ加減を楽しんでるようだしwww

[800: 匿名さん]

>>781
「これに対して利益の方ですが、
>駐車場や駐輪場の利用料が主たるもので、
>敷地内に自動販売機を置いた場合に受け取る手数料だとかが含まれます。
通常は、負担の方が利益より大きくなります。そして、利益は負担と相殺されて（つまり、利益の分だけ負担が減る）ことで調整されます。」

「敷地内に自動販売機を置いた場合に受け取る手数料」は、利益に含まれると書いてあります。
でも、これって外部との取引で生じた収入ですよね。

[801: 匿名さん]

そんなのどっちでもいいんだよ

[802: 匿名さん]

>>800

税務署にこうして聞いてみなよ、法人税はいくらからかかるの？　笑

[803: miya]

このページは冒頭にある様に、税対応についてです。
税対応を論ずる事無く、区分所有法に話を移してしまう。

区分所有法程度の知識では税法を論ずる事、無理の様だね。

[804: マン管新聞読んだ者]

>>707 の「マンション管理新聞（第1018号、2016年10月5日）」には、次のような記述もあります。

「管理組合側の代理人を務める丸山英氣弁護士のコメント---共用部分や管理組合の法的性質、共用部分から生じる利益の問題など、争点はマンション管理の本質関わる。」

丸山英氣という名前をネットで検索すると、いくつかの大学・大学院の教授やマンション学会会長等を歴任した民法学者で、区分所有法の研究の分野では権威ともいえるような存在だということがわかります。

[805: 匿名さん]

区分所有法に反する行為で税申告無申告、話にならんよ

携帯基地局はド素人が幾ら叫んでも国税は課税する

事業開始届出さなくても国税は調査して時効前には税務署から連絡ある

課税はおかしいとか言ってる奴は、国民の義務、納税をしないとか逃げるとか最低の人間だな

マンションの共用部での収益は個人の所得にならないことくらい馬鹿でも知ってる事

それを法を無視してそれぞれ個人の所得として申告？　とかバカ丸出しじゃん　できる訳ないし

いまだに国税庁ホームページの携帯基地局への課税判定は変わらない

掲示板で違法なことを堂々と書くマヌケには呆れるさぁ

[806: 匿名さん]

なるほどね、携帯基地局の課税逃れの為に区分所有法違反するとはオツム悪いな。
子供じゃあるまいし、そんなの通用するわけないだろ、税務署も舐められたもんだな。
こんなのが管理組合の役員になるとそのマンションは崩壊だな。

[807: マンション住民さん]

>マンションの共用部での収益は個人の所得にならないことくらい馬鹿でも知ってる事

法的根拠を示せ。

[808: 匿名さん]

>>807
区分所有法３条、１９条、３０条な。

個人がどうだこうだ、関係ないの、分譲マンションでは
この法律以外のことはできないんだよ、勉強しな。

駐車場もそうだが、共用部分を外部に貸してもその収益金は
管理組合の管理費等になる、個人の金にっはならんのだ。

何故かというと、マンション共用部等での行為は３条に限られている。
専有部の制限が専ら住宅ではなく営業で利用できるなら商売できるよ、でも専有部でな。

共用部分で得た収益は当然３条に言うように、管理等にしか利用できない。
共用部分は個人のものではない、共同で所有するもの、だから国が法律を作ったんだよ。

そんな事もわからずにマンションに住んでると笑われるぞ。


返レスは要らんからな、ばかは相手にせんから。

[809: 区分所有者]

第十九条　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

第三条の団体には所有権がない。だから共有者の区分所有者が負担に任じ利益を収取するのだよ。

よく覚えとけ、アホ。

[810: 匿名さん]

>>809
法解釈すら出来ない低脳バカはおまえだ。
そんな恥ずかしい事よく書けるなぁ。
バカは相手にできんからひとりで遊んでろ。

[811: マン管新聞読んだ者]

>>809さんの言うとうりだと思います。

そして、区分所有者は収取した賃料と同額を管理費等として管理組合に納めます。
そうすると、区分所有者に発生する益金（賃料）と損金（管理等）が同額ですから、不動産収入による所得は発生しません。（厳密には、区分所有者は、固定資産税や減価償却も負担するので、所得は欠損になるでしょう。）

管理組合はもともと収益（賃料）を収取していません。だから所得も発生しません。

従って、区分所有者に対しても管理組合に対しても、課税はあり得ないことだと思います。

[812: 匿名さん]

マンション管理組合は人格のない社団等に該当しますので、法人と同様に法人税の規定の適用を受けます、会社と同じです

マンション共用部分から得た外部からの収益は管理組合に帰属します、所有者ではありません

会社（法人）で言うなら収益は会社に帰属します、社員には分配されません、社員は労働の対価を受け取ります

会社はは当然のように法人税を納めます、管理組合も法人税を納めます


理解できないひとは日本人ではありません納税は国民の義務です

[813: 匿名さん]

マンション管理組合は管理等以外の行為は行えない団体です、収益事業も管理目的以外行えません。
管理目的で共用部分から得た収益を区分所有者個人の所得として分配されることはできません。
全て管理費等に入れられます。自動販売機も、駐車場の外部貸しも、太陽光発電売電益もすべてです。

[814: 匿名さん]

当り前ですが、国税はマンションの外部からの収益には管理組合に課税する。
その課税の判定も変わることなく現在も執行中。　不平不満は通用しない。

[815: マン管新聞読んだ者]

再度申し上げますが、不動産を所有していない管理組合には不動産貸付による収益は発生しません。収益の発生しないところには、当然、所得は発生しません。
法人税も所得税も所得に課税されます。法人であろうと、人格のない社団であろうと、管理能力なき社団であろうと、所得がなければ所得に対する課税は「ゼロ」になります。

ところで、人格なき社団がどうこう言っている方は、「人格」とか「権利能力」とかの意味が解って言っているのでしょうか。わかっているようには思えません。

以上

[816: miya]

vistaさんの冒頭発言が正しい。

なのに何故、国税庁が管理組合課税に踏み切ったか。
その理由、管理組合収入にし管理組合に留保、納税され無いからです。

本来はvistaさん発言の通り、
区分所有者所得として区分所有者が納税する。
これを実行していれば管理組合には課税されなかった。

管理組合入金を区分所有者に分配するには区分所有法で制約がある。
そこで、如何にして区分所有者収入にする処理をするか。
この方法を管理組合は考える必要がある。

共用部の固定資産税を納めているのは区分所有者。
固定資産税は1月1日現在の資産所有者に課税される。
収入だけを資産所有者以外に課税、税法でそれは出来ない。

また、資産所有者以外の者が賃貸契約をして賃貸料を受取っている場合、
資産所有者で収入計上されない場合が想定される。
税務調査でこれが発覚した場合、重大問題になる。

この様に、賃貸料収入は資産所有者所得とする必要がある。

[817: 匿名さん]

携帯基地局って屋上の一部分の賃貸借契約だろ？
建物の所有権者じゃなければ賃貸借契約などできない。
残念ながら区分所有者の構成団体の管理組合は建物の所有権者じゃない。
建物の所有権者は区分所有者である。（共有）
なんだったら登記簿取り寄せて調べたらいい。
ただし所有権者の合意を得て代理として管理組合が賃貸借契約を締結するのは有効。
この場合、当然のことながら賃料は各区分所有者に帰属するのは言うまでもない。
そして賃料の帰属する各区分所有者に課税されるのは国税法の原理原則。

無知どもよ、反論してみろや！

[818: 匿名さん]

スレ主の質問の内容を吟味して下さい。正しい質問に訂正してスレたてをして下さい。
分譲マンションの管理のプロの方はもう一度読み直してみてください。

[819: 匿名さん]

何度聞かれてもその収益は所有者個人の所得にはできませんし、管理組合への課税対象。
無駄なスレですよ。

[820: 匿名さん]

スレ主は課税以前の賃貸借契約に、管理組合は不動産を所有していないので契約締結権がないと指摘していることに注意。

[821: miya]

管理組合は不動産を所有していないので、
契約締結権がないと指摘していることに注意。

このところは、賛同しかねます。
ご自分達が契約を交わして置いて、
課税問題が持ち上がったので、契約無効を主張、
これは如何なものか。
携帯基地局設置業者との間にも争いが始まります。

法律専門家のご意見を聞いての事でしょうから、
私の出番では無いかも知れませんが。

[822: 匿名さん]

国税庁は各組合員（区分所有者）に帰属すると通達出してますが何か？
　　　　　　　　　　　　　　↓
国税庁平成17年12月26日付課法2－14ほか1課共同「法人税基本通達等の一部改正について」
5　特殊な団体の損益
【新設】　（任意組合等の組合事業から生ずる利益等の帰属）
14－1－1　任意組合等において営まれる事業（以下14－1－2までにおいて「組合事業」という。）から生ずる利益金額又は損失金額については、各組合員に直接帰属することに留意する。

[823: 匿名さん]

↑　これは、人格のない社団（権利能力なき社団）のことではなく、民意組合（民法組合）のこと。

[824: 823]

（誤）民意組合
（正）任意組合

[825: 823]

＜基本通達･法人税法＞
第1節　納税地及び納税義務
(法人でない社団の範囲)
1－1－1　法第2条第8号《人格のない社団等の意義》に規定する「法人でない社団」とは、多数の者が一定の目的を達成するために結合した団体のうち法人格を有しないもので、単なる個人の集合体でなく、団体としての組織を有して統一された意志の下にその構成員の個性を超越して活動を行うものをいい、次に掲げるようなものは、これに含まれない。(昭56年直法2－16「二」、「六」により改正)
(1)　民法第667条《組合契約》の規定による組合
(2)　商法第535条《匿名組合契約》の規定による匿名組合

[826: 匿名さん]

税法が間違ってることを裁判判決で証明するのでは？

[827: 匿名さん]

区分所有法第19条と税法が矛盾してるから最高裁まで争われると思う。

[828: miya]

裁判で勝つのは容易では無いと思います。
勝つ可能性が有るには、最低限次の全ての条件が必要だと、

・管理組合への入金額を区分所有者各位に全額分配し、この入金が管理組合に留保されて無い。
・区分所有者各位が分配額を自らの所得として、税法に沿って所得申告している。
・管理組合が事業開始届を提出して無い。

この条件を備えず（脱税状態）で訴訟継続は大変でしょう。

[829: miya]

828で述べたい事は、訴訟の結果ではなく、
管理組合課税に疑問を持っている場合、
この様な処理を実行する必要があるのでは。

[830: miya]

急に随分静かに、この時を狙って少々

私の所にもマンション管理士が居ます。
この方はマンション等の管理業務仕事に従事しています。
しかし税法は専門外との事、この問題が私に一任された。

基地局設置収入を区分所有者各位の収入にし、
区分所有者各位が所得申告する、
この方法を検討しました。

区分所有者各位の所得にした場合、
区分所有者に課税される、しかし課税該当者は極僅かです。

基地局設置収入が発生すれば、この分の管理費を値下できる。
管理組合総会でこの事を議題にして、値下を決議、了承された。

区分所有者各位は月々の管理費が少なくなるので、
この値下分を確定申告時、各自の所得として申告する事も了承された。

以上の様にし、基地局設置の入金を管理組合には留めず、
区分所有者各位に全額分配している。
従って、管理組合として事業開始届を出す必要は無い、と考えている。

国税庁は、あの照会回答文書を盾に課税を全国展開している、
そこで、上記を否定も肯定も出来ず、
管理組合の収入だから事業開始届を提出し、納税を要請している。

既に管理組合が事業開始届を提出している場合、
上記の様な変更をするのは容易では無い。

今後、設置を検討している管理組合の方〃は慎重な対応が必要で。

[831: 匿名さん]

管理組合と携帯会社との契約であれば。管理組合に収益が発生しているのだから申告は必要。
但し、その収益を現金等で区分所有者に配分していれば、それを経費とでき、課税される収益が０円になるから納税は不要。
管理費の値下げ分を、経費として認められるかは微妙というか、むずかしそうですね。

なお、「益金額又は損失金額については、各組合員に直接帰属する」の益金・損金は税引き後のいわゆる最終損益ですので、誤解しないでください。

[832: 匿名さん]

>>830
恐れ入りました。区分所有法第19条を実践したことに敬意を表します。
これだったら国税は課税できませんね。

>>831
携帯会社との契約は管理組合を区分所有者の代理人として契約締結すれば済みます。
管理組合が申告の必要はありません。課税されるのは区分所有者ですから。

[833: 匿名さん]

呆れるな、国税では今現在もマンションの外部からの収益は管理組合に課税すると判定。

なんの権限もないド素人が叫ぼうが吠えようがなにも変わない。

マンション管理組合は人格のない社団等に該当、税法では法人と同様に法人税の規定の適用を受ける。

区分所有法１９条の規定の、「共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」

これは所有者の手元に所得や配当として直接分配することではない。

収益があっても所得としてではなく管理修繕費用として共用部分の負担に任じ、収受する。

管理組合の目的は共用部分の管理にあるところから、個人の所得にすることはできない。

全ては管理費、修繕積立金に繰入れられる。　外部収益は管理組合に課税される。

この管理費、積立金等は管理組合が解散するまで区分所有者に返還されることはない。

[834: miya]

税法を知らない人達が関与している管理組合は可哀そうだね。

[835: miya]

税法に限らず、会計原則も知らない人達。

国税庁に騙されている人達にお悔やみ申し上げます。

[836: 匿名さん]

＞区分所有法１９条の規定の、「共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」
＞これは所有者の手元に所得や配当として直接分配することではない。
＞収益があっても所得としてではなく管理修繕費用として共用部分の負担に任じ、収受する。
＞管理組合の目的は共用部分の管理にあるところから、個人の所得にすることはできない。

その法的根拠を示せ。
負担と収益の帰属先は共有者の区分所有者であって管理組合ではない。これが19条の趣旨。分かったか！

[837: miya]

匿名さん、この方々が好き勝手な発言では収拾がつかない。
833さんは区分所有法に詳しい様ですね。
しかし、この問題は税法に関する問題です。

833さんが管理組合に関与している場合には、正確かつ有利な税対応が。
833さんとお呼びしながらでは無く、山田様等とお呼びしながら論議、如何でしょうか。
この問題を徹底的に論議する、このページ読者にも有意義と思いますが？

私はmiyaです。

[838: 831]

>832

832さんのように契約すれば、管理組合は設置費用を代理で授受しているだけなので税法的にも逃げられそうに思いますが。
ただし、やはり組合費の減額はまずそうなので、本来の管理費から設置料の按分額を相殺して収受している旨を管理費の領収書等に明記した方がよいように思います。


ちなみに、不動産収入の申告は慣れないと面倒なので、組合員の合意はさぞ難しかっただろうと想像します。

>836

組合が受領主体として契約した収益である場合は、税法的には年度単位での損益に対する課税からは逃れられず、その税引き後の損益が区分所有者に帰属すると読むのですが。

[839: miya]

831さん、不動産収入の申告は慣れないと面倒なので、組合員の合意はさぞ難しかっただろうと想像します。

区分所有者が面倒な不動産収入の申告をする必要は有りません。
確定申告が必要な方のみが、確定申告書の雑所得らんに記入するだけです。
確定申告が必要無い方は申告不要です。

[840: 831]

>839さん

すみませんが教えてください。他の所得が給与所得のみで、あとは医療費控除とか、ふるさと納税しか無い場合は雑所得として申請するだけでいいのですか。

[841: miya]

831さんへ
このページの問題は別として、確定申告する必要が無く、
雑所得がこのページの所得だけでしたら、申告不要です。

確定申告が必要な方の場合には、雑所得額には関係無く申告時に雑所得算入する。

831で述べて居られる、管理組合としての損益計算は必要無い、
その理由、
　・重要案件について管理組合役員には決定や契約権限は無い
　・重要案件については区分所有者総会（管理組合総会）で決定、
　　一般法人の役員は決定権限を有すが、管理組合役員は区分所有者各位に代わって・・・。
　・不動産の賃貸収入は、その不動産所有者が申告納税。（区分所有法など無関係）
　・管理組合は区分所有者各位に代わって契約を行ない。
　・その入金を区分所有者各位に分配している。
　・従って収支は 0
　・管理組合は区分所有者各位に代わって金銭等の受け渡し業務を行なっている。
　・毎年、管理組合総会を行ないその会計報告でこの件金額を区分所有者に報告している。

以上です。

[842: 831]

ありがとうございます。

ただ、
「・不動産の賃貸収入は、その不動産所有者が申告納税。（区分所有法など無関係）」
ではなくて、
不動産の借用者にもその賃貸収入が生じる場合があるので、
841の後段の手続きが必要なのではないですか。

きょうはおやすみなさい。

[843: miya]

不動産の借用者にもその賃貸収入が生じる場合があるので、
841の後段の手続きが必要なのではないですか。

本件の場合はその必要はありません。
区分所有者から資産を借り受けて外部に貸している訳ではないのです。
従って、管理組合は損益計算を行なう必要は無い。

基地局契約書に区分所有者全員が署名捺印の契約は出来ない、
仮にこれが可能の場合、区分所有者が変わる度に契約書を書き換える必要が。

管理組合理事長名で契約しているが、
区分所有者総会で決定した案件を、区分所有者の代表（代理）としての契約。

[844: 831]

＞843


結論は同じように思えるので、これで終わります。ありがとうございました。

[845: miya]

国税庁が管理組合に課税するとした場合、
管理組合は賃貸資産が無いので、区分所有者から借り受けて外部に貸す。
管理組合は収益事業を行なわないので収支は 0 となる

しかし、この場合は損益計算をする必要があります。
利益が無いので国税は発生しませんが、地方税の定額納税が生じます。

この意味だったんですね。
この事も税務署と協議の際、仮にと前置きして管理組合に収益は生じない事を述べました。

[846: マンション住民さん]

>>845 miya

なかなか鋭い論理展開に感服する。だいぶ整理がされてきた。
固都税は不動産所有者の区分所有者に課税されるのであって、不動産を所有しない管理組合には課税されない。このことからも十分理解できる。

ところで「管理組合は賃貸資産が無いので、区分所有者から借り受けて外部に貸す。」と考えると、これは不動産の転貸借で、例え収益ゼロでも収益事業扱いになると思う。
そうなると、会計は一般会計、積立金会計とは分離して別会計にしなければならず、区分有者全員と管理組合が賃貸借契約を締結する必要もある。更に指摘されている地方税の均等割りも発生する。

あくまでも管理組合は、全区分所有者の代理で携帯電話会社と賃貸借契約を締結し、賃貸収入は預かり金として収支会計を通さずに区分所有者に配分する、とした方がいいのでは？

[847: miya]

色々な方々がご覧になっているので少し詳しく、私見を。

収益事業を営む場合でしたら預り金とするのが正しいでしょう。
売上金等の収入と区分する必要から。

地主が遠距離地域に住んでいる駐車場が有るとする。
その土地近くの不動産業者さんに契約行為と集金業務を委託、
お客様と不動産業者さんが契約を交わし、不動産業者さん口座に振込入金。
この場合、預り金処理をして一定期日後に地主口座に振り込む。
地主は不動産業者との契約に基づき管理手数料を支払う。
不動産業者は受取った管理収入を売上金処理する。

以上が正しい経理処理と思います。

管理組合は収益事業者では無く、その収支報告先は区分所有者各位です。
税務署等に決算書を提出義務は有りません。
基地局収入の全額を区分所有者各位に分配した事が明確に示されている事が重要かと。

預り金と管理費を相殺して、毎月の管理費を減額する処理ですね。
値下や相殺で実行する場合のどちらにおいても、毎月この処理を行ないます。
その理由、区分所有者がいつ変わっても対応の必要から。

[848: miya]

管理費と預り金を相殺する方が得策の様ですね。
基地局が無くなった時からは相殺を止めれば済む。

管理組合総会で管理費値下が承認されていますが、
基地局が無くなった時、管理費値上の総会承認が必要になりますからね。