管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[575: 匿名さん]

携帯基地局設置しても損益が赤字なら申告不要ですか？

[576: 宮下明]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[577: 民法初心者]

宮下明様
ホームページを拝見しました。
私も、かねがね、「マンション管理組合に法人税課税は不適切」だと思っています。
宮下様HPのリンク（この件の国税不服審判所審判事例）を見ると、審判所の裁決の原因は、次の３点だと思います。
【原因1】管理組合は人格のない社団等に該当する。
【原因2】管理組合が賃貸借契約を締結し、賃貸収入を収受している。
【原因3】人格のない社団等の営む不動産賃貸は、収益事業に該当する。
しかし、上記【原因1】と【原因2】は、国税の都合が良い様に民法や区分所有法をねじ曲げて解釈された結果であるように思われます。

＜【原因１】に対する疑問＞
　区分所有法第29条は、次の様に規定し、区分所有法第3条の団体（通称「管理組合」と呼ばれる）の名に於いてした取引について、団体の構成員である個々の区分所有者に個人的債務ないし責任を負わせています。
　　第29条　管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき区分所有者がその責めに任ずべき割合は、第14条に定める割合と同一の割合とする。ただし、規約で建物並びにその敷地及び付属施設の管理に　　要する経費につき負担の割合が定められているときは、その割合による。
　一方、最高裁昭和48年10月9日第三小法廷判決では、『権利能力なき社団の名に於いてした取引の債務は、そ　の社団の構成員全員に、一個の義務として総有的に帰属するとともに、社団の総有財産だけがその責任財産となり、構成員各自は、取引の相手方に対し、直接には個人的債務ないし責任を負わないと解するのが、相当である。』としています。

　上記より、区分所有法と最高裁昭和48年10月9日第三小法廷判決を対比すると、管理組合と権利能力なき社団は、異なる性質の団体であると云うことになるように思われます。

　国税不服審判所は、最高裁昭和39年10月15日第一小法廷判決を根拠にして、【原因1】を導いています。同判決は、『「法人格を有しない社団」といい得るためには①団体としての組織を備え、②多数決の原則が行われ、③構成員の変更にかかわらず団体そのものが存在し、④その組織において代表の方法、総会の運営、財産の管理その他団体としての主要な点が確定している団体でなければならないものと解されている。』として、「法人格を有しない団体」と解するための必要条件を述べています。国税不服審判所は、この必要条件のみを根拠に、管理組合を人格のない社団等と決めつけています。これでは、根拠が十分条件を満たしてはいないと思われます。
国税不服審判所の裁決は、証拠不十分なまま、有罪と決めつけているようなものだと思います。

＜【原因2】に対する疑問＞
管理組合法人ではない管理組合の多くが、理事長を於いています。その殆どの管理組合は、規約で「理事長は管理者とする」と定めています。（ここでは、理事長を管理者と定めている管理組合について記載します。）
また、法律（区分所有法第26条第2項）は、「管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。」と定めています。
　　　　[理事長　＝　管理者　＝　区分所有者の代理人]　　です。
　共用部分の保存、利用、収益に関することの執行は管理者の職務です。従って、管理者が管理組合の名に於いて実施する共用部分についての法律行為の効果は、共用部分の持分に応じて区分所有者に帰属すると思われます。すなわち、共用部分の賃借人から支払われた賃料（金銭財産）は、共用部分の持分に応じて区分所有者に帰属すると思われます。
　平成3年東京地裁判決は、｢共用部分から生じた利益は、いったん区分所有者らの団体に合有的に帰属して団体の財産を構成し、・・・・・・・・｣として、その分配には団体的拘束を受けるが、共用部分の持分に応じて区分所有者に帰属して共有財産を構成するとしています。

　この東京地裁判決から思料すると、管理組合の構成員ではなく管理組合そのものに帰属するという国税不服審判所の裁決は、誤りではないかと思われます。
　　　　　

[578: マンション管理士試験上位合格者]

↑もし、国税庁が敗訴したら
法人税法４条に、法人でない管理組合の文言が加わる法改正が行われるだけ。
管理組合法人なら課税されて、法人でなければ課税されないなら、管理組合法人を解散すればよいことなる。
大局をみて考えましょう。
afo

[579: 民法初心者]

そうです。裁判の結果を待ちましょう。
この問題については、興味が尽きません。
公判の開廷日が判れば、裁判を傍聴したいですね。

[580: 匿名さん]

「権利能力なき社団」に該当するかどうかの判断に、区分所有法第29条は全く関係がない。

[581: 職人]

⇒　by マンション管理士試験上位合格者　2017-03-18 19:10:35

↑もし、国税庁が敗訴したら
法人税法４条に、法人でない管理組合の文言が加わる法改正が行われるだけ。
管理組合法人なら課税されて、法人でなければ課税されないなら、管理組合法人を解散すればよいことなる。
大局をみて考えましょう。
afo

↑
法改正が行われるだけ？簡単に言うけど、分かってるか？
それはつまり現時点では改正する必要があるということで、つまり現時点では法に不備があるということを言ってるのかね。

第一、自分自身でマンション管理士上位合格者とかって、君は自分で言ってて恥ずかしくないのか？レベルが低すぎるだろ。それともそれしか自慢することがないのかね？笑
だったらせめて税理士の資格くらい持ってるんだろうね。これは税の話しだってことを知ってるんだろうから。

大局が見えてないのは君だよ。いちいち人のことを「あほ」とか無駄に上から言ってないで、もっと真摯になりなさい。
私は裁判に行って傍聴してくる。

[582: マンション管理士試験上位合格者]

>>581 職人さん
法律の文言の解釈を争いたいようだが、
不備があれは直すだけだね。
違憲訴訟ならわかるけどね、
法律の文言の解釈なんか争ったところで、
管理組合法人なら課税され
法人以外なら課税されないのは不合理だと
あなたおもわんの？
それは木を見て森を見ず、大局が見えない
ガテン系の感覚ですねw
afo

[583: 匿名さん]

区分所有法3条団体が法人でない場合は、「権利能力なき社団」または「任意組合（民法組合）」のいずれかになるが、「任意組合（民法組合）」に該当すると判断されると法人税は課税されない。

[584: マンション管理士試験上位合格者]

>>581 職人さん

580が言ってるように
法人でない管理組合が
法人税法四条の
権利能力なき社団に該当するのは明白だか、
仮に該当しないという
とんでも判決がでたとしても
だったら、条文に、法人以外の管理組合、という文言を追加したら済む話。
なんでそんなこともわからんのかね？

[585: マンション管理士試験上位合格者]

>>583 匿名さん
だったら課税されないために、管理組合法人は法人を解散するだろう。
カネとれなくなるから法律がかわるよ。
そんな文言で争っても無駄w

[586: 匿名さん]

>>585

管理組合法人と権利能力なき社団（人格なき社団）である区分所有法3条団体は、法人税に関する取り扱いは同じである。

[587: マンション管理士試験上位合格者]

>>586 匿名さん
同じに決まってるけど
違うと言って争うんだとさ

[588: マンション管理士試験上位合格者]

>>586 匿名さん
憲法14条により管理組合法人と法人でない管理組合が課税で違う扱いにはなり得ない。
憲法から考えればトンデモ判決もでるわけないけどね

[589: 匿名さん]

うちは補遺人だけど収支報告書には法人税は支出していませんが。脱税か。？

[590: 匿名さん]

訂正＝補遺人⇒法人

[591: マンション管理士試験上位合格者]

>>589 匿名さん

公益法人と同じだから
収益事業やってなかったら課税されない。

[592: マンション管理士試験上位合格者]

日本相撲協会も本場所の入場料は課税されていない。
収益事業は地方巡業のみ。

[593: miya]

この問題、色々な意見が出ているが、この辺で整理する必要があるのでは・・・。
法人税や所得税だけの問題であり、その他の事を関連づけると混乱してしまう。
ビルやマンションに携帯電話基地局を設置した場合、その建物等所有者により課税が異なる。
　1、(株)(有)会社の所有の場合、会社は賃貸料や雑収入として全額収益計上し法人税を納めている。
　2、個人所有の場合、賃貸料や雑収入として全額収益計上し所得税を納めている。
　3、数人の個人所有の場合、収入を持分で案分し賃貸料や雑収入として全額収益計上し所得税を納めている。
　　　（遺産相続等で建物等の所有者が数人に分かれている場合など）
　4、マンション管理組合の場合、管理組合収入として計上し、この収入を全く納税していなかった。

収入を管理組合に貯め込んでいる、として国税庁が徴収に本腰を入れた。
では課税に当たってマンション管理組合は、上記1～3の何れの税法適用が妥当か。
国税庁は、管理組合収入を人格なき社団収入として、法人税課税を採った。

以上の取扱いが税法で正当かを検討、税務署と対峙するのが賢明。
この問題、税理士に相談しても税務署と同じ言葉が返ってくるだけです。
税務署の通り行なって居れば、税理士にはこの申告手数料収入が入って来る
残念な事に今の税理士は、税務署の下請の様にになっているので。

[594: 民法初心者]

miyaさん

税理士さんの中には、税務署の下請けになり下がっていない方もおられます。
この税理士さんたちは、miyaさんのおっしゃるところの「数人」が「数十人」
とか「数百人」になっても、3が適用されなければならないと主張しています。
今、東京地裁で「法人税更正処分等取消請求事件」という金沢市の某マンション
管理組合が国を被告として訴えた訴訟が争われています。
この裁判では、お２人の税理士さんが、原告（管理組合）側の補佐人として
活躍しています。私は、この裁判に注目しおり、この税理士さん方に期待して
います。

[595: miya]

弁護士は依頼人が不利益にならない様に務める。
税理士も同様に税制下で納税者が不利益にならない様に務める。
これは当然な事、しかしWebでこの件を検索すると、
国税に反論する税理士や会計事務所は殆ど見受けられません。

従って、多くの管理組合は国税庁の言う通り納税している、これが実情です。
訴訟は過去の事を判断する場、判決が確定するには相当な日数が。
現状では、この間全国の管理組合は納税する事になるでしょう。

この係争中の管理組合は更正決定額を納税してから訴訟？
更正決定そのものを否認し納税せず訴訟？

現在も毎月入金される賃貸料を税務署から再指摘を避ける為、
如何に経理処理しているか？
現時点では、これが最も重要と思いますが・・・。

[596: 匿名さん]

管理組合が法人である（管理組合法人であっても、共用部分は区分所有者全員で共有している）場合の課税は？

[597: miya]

過去の事はさて置き、今後の対策は？。

”共用部分は区分所有者全員で共有している”　ので法人税は？
無申告未納税の現状で国税庁と戦う、得策でしょうか？

以下の私見を参考に、税務署との事前協議を提案します。
”共用部分は区分所有者全員で共有している”　のであれば

1、管理組合は毎月の入金を区分所有者からの預り金として経理処理
2、区分所有者各位に案分し、毎月区分所有者各位に預り金を支払う
3、区分所有者各位は、自らの雑所得として申告納税する。
　　区分所有者が所得税に該当の場合は所得税となり、
　　区分所有者が法人の場合は法人税となる。

この様にしてから、税務署と協議するのが賢明では。
税務署は経理処理が無い状態での言い訳は受理しない。

[598: 匿名さん]

一般的には >>597 のような処理はせずに管理組合法人が法人税を納めているが、ご意見は？

[599: miya]

それは各人の自由です。
何が得策で有利かですよね。

[600: 匿名さん]

>>597 において、
１．事業主体は、各区分所有者？
２．携帯基地局に係る共用部分の維持管理費用は、管理組合が一旦立替え払いをして、各区分所有者に請求？

[601: miya]

ご自分で、有利な方法で税務署に申告する。
不服審でも経費は限りなくゼロに近い。
所得税法や法人税法を研究してからが……

[602: miya]

消費税は事業者の全てが課税対象。
但し、その課税期間の基準期間における課税売上高が1000万円以下の事業者は、納税の義務が免除される。
この納税義務が免除された事業者部分の消費税は国に納税されない。
これは、零細事業者の消費税事務負担を軽減する為の政治的判断です。

携帯電話基地局収入を区分所有者各位の収入にして所得税申告する場合、
給与等所得以外の年間雑所得が200,000以下では申告不要と定められている。
詳細は下記参照
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1900.htm
申告不要者部分の収入は国に納税されない。
これも少額所得に配慮した政治判断です。

税率相違はともかく、以上が管理組合が法人税で納税するのと比べ遥かに有利な理由です。
管理組合への入金を毎月区分所有者に支払う方法は管理組合で工夫し、
この方法の是非も含め税務署と事前協議してから実行する。

[603: miya]

少額雑所得について要約すると、
・年間総額で200,000以下の場合、所得申告の必要無し。
・但し、確定申告が必要な場合には200,000以下でも所得算入し申告する。

[604: miya]

私が住むマンション管理組合で、私が実際に税務署と協議した内容です。
当然、事業開始届は提出していません。
役員は税法に精通して無く真偽判断は出来ません・・・

税務署と管理組合の主張は平行線、協議は一旦終了となりました。
税務署から脱税告発が有った際、再協議になります。
資産所有者に課税、この原則無視の国税に勝算有るか・・・

http://ksdmiya.art.coocan.jp/page036.html

ご意見頂ければ幸いです。

[605: いさむ]

　管理組合法人が駐車場業等を有料で組合員以外の第三者に貸し付けたような場合、あるいは携帯基地局収入は収益事業業に当たると思います。これは明確なのでは。
　しかし、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。そこで、管理組合法人の事業収入勘定にいったん計上し、区分所有法第十九条に基づき、総会議決や管理規約できちんと配分方法を定め、例えば専有持分比率で区分所有者全員に配当した場合、法人税法上費用として計上できるのでしょうか。管理組合法人が収入として計上し、その収入を区分所有者に支払った（配当？）場合、その支払いは費用性はあるのでしょうか？？。
　費用性があるとなると、その結果利益は０円となり、法人税税額は０円となるのではないでしょうか。
　それともこのようなく区分所有法に基づく配分は法人税法上の費用として認められず、管理組合から区分所有者に対する贈与に当たり贈与税か課されるのでしょうか？。
　回答方よろしくお願いします。

[606: miya]

企業会計（経理）では原価と費用を明確に区分する必要がある。
携帯基地局等収入を、税務署主張のマンション管理組合収入（売上）とした場合、
管理組合には賃貸資産が無いので区分所有者に賃借料を支払う必要が、
この賃借料は経費とは言わず、売上原価と言います。
これは、この問題を論議する上で大変重要な事です。
即ち原価無しの売上は不可能、商品を仕入て販売（売上）。

[607: miya]

>>577 民法初心者さん

突然のホームページ削除、先ずはお詫び致します。
分かり易い記述目的が削除理由です。
http://ksdmiya.art.coocan.jp/page036.html

この内容で協議中ですが不満足な方向に、これは不合理です。

佐川国税局長官になり、正しい行政指導が行なわれる、これに期待しています。

[608: miya]

佐川国税庁長官です

[609: 民法初心者]

miyaさん

貴方のおっしゃっていることは、ほとんど正しいと思います。
しかし、国税当局は数千の管理組合に、この不条理な課税をしていると思われます。
あなたの言い分がいくら正しくても、税務署の担当官がそれに気づいても、貴管理
組合だけを特別扱いするわけにはいかないでしょう。税務署員は国税庁通達という
民間会社の社達のようなもので、行動を拘束されているのですから・・・・・・。
国税が裁判所に是正を命じられない限り、この状況は続きます。
asanomiさんと連絡をとられることをお勧めします。
そして、できれば、裁判を傍聴に行ってみてください。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

[610: miya]

>>609 民法初心者さん

以前にも書き込みましたが、提訴の経緯が全く不明です。
この様な公の場でお述べになる場合、もう少し丁寧な記述を望みます。
裁判の詳細等は必要ありませんが。

1、事業開始届を提出済み
2、更正決定に不服となっているが、不服審での審判は？
3、事業開始届を提出せず提訴

この程度の書き込みは頂きたいと思います。

[611: 民法初心者]

miyaさん

私を訴訟の当事者か関係者のように誤解しているようですが、それは違います。
マンション管理新聞の記事でこの訴訟のことを知って、傍聴している第三者です。
従って、原告側の事業開始届や不服審のことを述べる立場には無いのです。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

[612: マンション管理士試験上位合格者]

必要経費は認められますよ。


携帯電話の基地局設置に追徴課税／マンション管理新聞より

【基地局設置の『収益事業』に追徴課税された例】

　屋上に携帯電話の基地局を設置しているマンション管理組合が地元税務署の指摘を受け、初めて法人税の確定申告を行った。

　基地局を設置したのが過去５年以前からだったが、時効にかからない５年分を申告するよう指示された結果、追徴課税を受けることとなった。

　「基地局の維持管理に必要な経費」と「共通経費」に関わるすべての資料を持ち込み税務署職員の協議指導を受けた。

　基地局の必要経費の総額（経費計上が認められた支出＝管理委託費＋通信費＋共用部分電気料＋共用部分損害保険＋防犯費用）が約１，７００万円。収益割合＝基地局収入÷（管理費の総収入＋基地局収入）は７，８％だった基地局の維持管理に必要経費は約１３３万円（約１，７００万円×７．８％）と出た。この経費を携帯会社から受けた３００万円から引いたのが所得になる。最終的には、この所得に法人税率（１８％）を乗じた約２９万円が昨年度の法人税になった。

　この法人税にさらに、事業税、都道府県税、市区町村税が加わる。

　追徴金は、同様に引き出され過去５年の法人税額に「過少申告課税」１５％を加えて、結局５年分の納税額は、約１８０万円に上り、さらに事業税など諸税分約６０万円が加算された（計：約２４０万円）。

[613: miya]

経費をこの様にして計算するんですか、有難うございました。
勉強させて頂きます。

民法初心者さん、失礼しました。
お勧め頂いたのでその様な事をご存知かと。
asanomiさんが書き込んで頂ければ・・・・・。

[614: miya]

>>612 マンション管理士試験上位合格者さん

携帯電話の基地局設置に追徴課税／マンション管理新聞より
マンション管理組合が地元税務署の指摘を受け、初めて法人税の確定申告を行った。

この税務署計算、どう考えても正しいとは思えませんね。
基地局を設置して無い場合（管理委託費＋通信費＋共用部分電気料＋共用部分損害保険＋防犯費用）は税務上の収支には無関係です。

従って、基地局設置に伴う管理組合支出経費はゼロです。
基地局収入が売上高になり課税対象となる。

しかし、管理組合の所有資産は無く、この設置場所資産所有者から賃借することになる。
即ち、区分所有者からの賃借処理をする。
管理組合は非営利であり、収入の全額を区分所有者に支払処理をする（売上原価）。
この様に収支ゼロが明らかであり、不動産事業は不成立。

以上から、区分所有者各位が所得申告する、これが正しい税務処理です。

管理組合収入として区分所有者に未払の場合、管理組合の収入として管理組合に課税される。
区分所有者に支払し、区分所有者各位が所得納税する、これを明確にする事が税務では重要です。

[615: miya]

この件の照会要旨の最後尾記載を税務署員が如何に取り扱っているかが問題です。

この質疑事例は、照会に係る事実関係を前提とした一般的な回答であり、必ずしも事案の内
容の全部を表現したものではありませんから、納税者の方々が行う具体的な取引等に適用す
る場合においては、この回答内容と異なる課税関係が生ずることがあることにご注意くだい。

” 納税者の方々が行う具体的な取引等に適用する場合においては ”
この取引等の解釈？
区分所有者各位の収入とする処理をし、区分所有者各位が所得申告する。

[616: マンション管理士試験上位合格者]

>>614 miyaさん
マンション管理新聞に聞いて見たら？
オタクの見解なんかどうでもいいことw

[617: miya]

税務署と協議するには広範囲の知識が必要。
新聞社、会計事務所、等がこの様に言っていた。
そんな話で、税務署と話し合いはできません。

このスレッド冒頭の、
”　当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。”

国税庁、会計事務所、これらのホームページで述べている事が正しいのか？
全国の管理組合が困惑している、読者が意見を寄せ合い、国税と対峙するのがこのページの目的でしょう。
反論が有ったら、ご自分の意見を詳細に述べたら如何でしょうか。

[618: 匿名さん]

なんか屁理屈で管理組合としての課税はないとか？　ばかねぇ～
区分所有者個々が確定申告時に合算する？？？　馬鹿丸出し～～
あきれるわ、国税のHPみるか近所の税務所できいてきなさい

[619: 匿名さん]

追伸
国税の判断を覆すのに管理組合ごときがピーピー言っても聞く耳持ちません
黙って従うか裁判でもしてみなさい、１００％負けるよ

[620: miya]

そんなにいじめないでくださいよ、真剣に取り組んでるんですから。
貴方様や他の多くの方々から勝算無し、と言われれば言われるほどファイトが増します。
国税に立ち向かう困難さは充分承知しての事です。

税法に基づいての協議であり、税務署との協議で決着します。
従って裁判所判断は不要で、秋には決着するでしょう。
税務署の主張を受け入れた場合、その旨記載します。

当方の主張が受け入れられた場合、記載しません。
国税が差別待遇したと思われる、この様な観点から・・・

私の身近な人達も、勝算無しが多いです・・・
屁理屈では有りません、税法に沿った筋道論ですよ。

[622: 匿名さん]

そのような要望協議が通用するのならば国税のHPの解説や問い合わせ回答に出ますよ。
全国の管理組合としての税の取り扱いが変わることになります。
現在、管理組合は法人非法人に関わらず特別な税優遇を適応されていますが。
外部との取引に特別扱いはいかがなものか？　近隣の経済活動と見比べてどうなのか？　
マンション内駐車場の外部貸しや自販機売り上げも変わるのかな。（笑

せいぜいご健闘ください。