管理組合の携帯基地局収入に課税？

[vista]

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業（収益事業）のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。（勿論分割請求などはできないのですけれども。）一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[455: 匿名さん]

では、特に法人税を課税する必要性はないのに、課税しようとするのでしょうか。
何故でしょうね。
法的に合理的な理由は見当たらないのではないでしょうか。
個人への課税だと、固定資産税など経費で所得が出てこないとかは関係ないです。
また個人への課税だと、数が多くて課税が面倒とかも関係ないです。
そんな理由で個人への課税を止めて、管理組合を法人扱いすることはできません。
税を取ろうという、目的ありきの処理ではないでしょうか。
法人課税を強行するのは、もしかすると違法な課税なのではないでしょうか。

実は前に、法人税の課税の窓口で担当者に質問を投げかけてみたことがあります。
・所得税の対象で法人税はかからないのではないか？
・営利企業でも引ける経費を引かないのでは不当に重い課税になるのではないか？
・経費を引いている組合と引いていない組合があるが法的に説明できるのか？
集約すればこんなところでしょうか。
担当者はうーんと唸ってしまって、とうとう明確な回答は返ってきませんでした。
何か月も前の話です。
法人税は申告制ですから申告させようとしてくるかもしれませんが関係ないです。
納得できない申告をする義務はありませんね。
申告を出してしまえば課税に納得したことになってしまいます。
とにかく申告せず、疑問点を徹底して質問していくことが大切かもしれません。
実は強制的に課税できるほどの根拠はないのかもしれませんね。

[456: 匿名さん]

【昭和39年10月15日　最高裁判所第一小法廷判決】
「権利能力なき社団」といいうるための要件
① 団体としての組織を備え、
② 多数決の原則が行われ、
③ 構成員の変更にかかわらず団体そのものが存続し、
④ その組織において代表の方法、総会の運営、財産の管理その他団体としての主要な点が確定している

【法人税基本通達１－１－１】
法第2条第8号《人格のない社団等の意義》に規定する「法人でない社団」とは、多数の者が一定の目的を達成するために結合した団体のうち法人格を有しないもので、単なる個人の集合体でなく、団体としての組織を有して統一された意志の下にその構成員の個性を超越して活動を行うものをいい、【次に掲げるようなものは、これに含まれない。】(昭56年直法2－16「二」、「六」により改正)
(1)　【民法第667条《組合契約》の規定による組合】
(2)　商法第535条《匿名組合契約》の規定による匿名組合

[457: 住まいに詳しい人]

「権利能力なき社団」といいうるための要件は「いいうる」だけのことで
言い換えれば「できる」というだけのことだよ
そうしなければいけないとは、判決でも言っていないんだよね
だから必ずしも管理組合が「権利能力なき社団」とされるわけではないんだ
あたかも即座に課税になるかのような論理的なトリックだね

そもそも管理組合は、利益を目指して活動している団体なんかじゃないし
多少の副収入があっても、収益活動とまで言うのかは疑問だ
収益活動という程のものでないのなら、管理組合は課税に無縁のはず
「権利能力なき社団」の話も関係なくなる

でも収益活動の範囲って、課税の都合で恣意的にされかねないんだよね
少なくとも法律では基地局収入が収益活動とは決まっていない
課税のための解釈によって、収益だと言われても鵜呑みにはできない
そこは法律以上の取り扱いによる課税かもしれないんだから

[458: 匿名さん]

＞４５７さん
　４５６をとく読んでください。
　管理組合は「組合契約」で成立していますから、
　(1)　【民法第667条《組合契約》の規定による組合】 に該当し、課税されません。
　但し、それは組合員からの収入に関してで、収益活動に対しては課税されます。

　焦点は、組合だから組合の収益は組合員に帰属するという言い分が、税務署に通用するかどうかです。

[459: 匿名さん]

>>457
>「権利能力なき社団」といいうるための要件は「いいうる」だけのことで
>言い換えれば「できる」というだけのことだよ

頭は大丈夫かい？
判決文の表現に従っただけであり、「権利能力なき社団」の要件を充足した団体は、「権利能力なき社団」として取り扱うというのは常識である。

[460: 匿名さん]

＜常識の例＞
マンション標準管理規約（単棟型）コメント
第6条関係
区分所有法によれば、区分所有者の数が２名以上の管理組合は法人となることができるが、この規約では管理組合を法人とはしていない。したがって、ここにいう管理組合は権利能力なき社団である。

[461: 匿名さん]

＜常識の例＞
預金保険機構
「預金保険制度の解説」
2. 名寄せによる付保預金の特定と金融機関によるデータ整備
(1)名寄せに際しての預金者の扱い
http://www.dic.go.jp/shikumi/kaisetsu/kaisetsu2-1.html

[462: asanomi [男性 60代]]

お説の通りです。私は税理士です。ここで議論が沸騰したように現在の課税が間違っています。よつて、裁判で決着をつけようと思っていますので、連絡いただければ幸いです。[e-mail]

[463: 匿名さん]

国税に勝てますかぁ？　笑　↓国税庁の見解　とりあえず税理士さんの申告は必要だね

マンション管理組合が携帯電話基地局の設置場所を貸し付けた場合の収益事業判定

【照会要旨】

　　Ａマンション管理組合は、移動体通信業者Ｘとの間で、携帯電話基地局（アンテナ）設置のためにマンション屋上(共用部分)の使用を目的として、建物賃貸借契約を締結することとなりました。今後、Ａマンション管理組合は、当該建物賃貸借契約に基づきマンション屋上の使用の対価として設置料収入を得ることとなりますが、当該設置料収入は、法人税法上の収益事業（不動産貸付業）に該当することとなりますか。

　　なお、Ａマンション管理組合は、法人税法上、人格のない社団等又は公益法人等に該当することを照会の前提とします。

【回答要旨】

　　収益事業たる不動産貸付業に該当します。

（理由）

１　人格のない社団等及び公益法人等の課税関係
　法人税法上、内国法人（人格のない社団等を含みます。）に対しては、各事業年度の所得について法人税を課することとされており(法法３、５)、このうち人格のない社団等及び公益法人等に対しては、各事業年度の所得のうち収益事業から生じた所得以外の所得には法人税を課さないこととされています（法法７）。
　したがって、マンション管理組合（人格のない社団等又は公益法人等）に対する法人税は、収益事業から生じた所得にのみ課されることとなります。

２　収益事業の範囲
　法人税法上の収益事業とは、販売業、製造業その他の一定の事業で、継続して事業場を設けて行われるものをいい（法法２十三）、この一定の事業には不動産貸付業が含まれています（法令５五）。
　したがって、マンション管理組合が賃貸借契約に基づいてマンション（建物）の一部を他の者に使用させ、その対価を得た場合には、収益事業（不動産貸付業）に該当し、その収益事業から生じた所得に対して法人税が課されることになります。

３　本照会について
　Ａマンション管理組合は、移動体通信業者Ｘとの間で建物賃貸借契約を締結し、当該契約に基づいてマンション屋上の一部を移動体通信業者Ｘに使用させ、その設置料収入を得ていますので、当該行為は不動産貸付業に該当することとなります。

【関係法令通達】

　法人税法第２条第13号、第３条、第５条、第７条

　法人税法施行令第５条第１項第５号

※　当該設置料収入については、消費税の課税対象となりますが、その課税期間の基準期間（前々事業年度）における課税売上高が1,000万円以下の事業者は、その課税期間における納税義務が免除されます。
　ただし、平成25年1月1日以後に開始する事業年度については、当課税期間の基準期間における課税売上高が1,000万円以下であっても、前事業年度開始の日から6か月間の課税売上高が1,000万円を超えた場合、当課税期間においては課税事業者となります。

【参考】

　　マンション管理組合に関する法人税法上の取り扱いについては、本質疑応答事例のほか、次のとおり、区分所有者以外の者へのマンション駐車場を貸し付けた場合の課税関係についても公表していますので、参考にしてください。
　○　平成24年2月13日回答「マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について」

[464: 匿名さん]

＞焦点は、組合だから組合の収益は組合員に帰属するという言い分が、税務署に通用するかどうかです。
例えば駐車場を外部貸しした場合、その売上金を区分所有者で分け合うなんて言うマヌケなマンションは無いよ。
携帯基地局もおなじだわさ。
事業での収益は修繕積立金として会計に繰り入れるのが一般的。平等だしね。

[465: asanomi [男性 60代]]

４６３番さん発言ありがとうございます。お示し頂いた国税庁の質疑応答事例の問題点は次の通りです。
１.管理組合が通信業者と建物賃貸借契約を結んでいますが、この契約が、民法、区分所有法、税法上認められるかの検討がされていません。
２.共用部分も区分所有者のものに変わりがないので、民法、区分所有法上、無効な契約と言わざるをえません。
３.税法上は、第１番目には、どのような契約が行われているかの検討をしますが、その契約が正しい権利関係に基づいていれば、それをもとに課税関係を決めますが、正しくない場合には、正しい当事者を確定して、正しい権利者に課税をするという考え方をします。
４.この考え方からすれば、管理組合は契約を結ぶ立場にはなく、その収入は各区分所有者のものと言わざるをえません。
以上の考え方に立てば、管理組合が、人格名のない社団に当たるとか、収益事業であるとかは関係のない話になります。

[466: 匿名さん]

>>465

その主張に対して、マンション学会での反応はいかがでしたか？

[467: asanomi [男性 60代]]

４６４番さん発言ありがとうございます。
私も最初は任意組合の収入と考えると各区分所有者の
所得になり、いいのかと思いましたが、なにを出資したとか民法区分所有法上、難しい話になるので、ここは直接的に各区分所有者の所得と考えるようになりました。
なお、税法では、各区分所有者に一度分配されていなくても、課税の時点、つまり、賃貸料の確定時点で課税をするわけですが、入金は管理組合が管理行為として入金の事務を行い、各区分所有者に分配せず、管理費に振り替えることの決議に基づき、管理費の割増管理費として、振り替えるから、管理組合のものになるわけです。

[468: 466]

>>465
> ２.共用部分も区分所有者のものに変わりがないので、民法、区分所有法上、無効な契約と言わざるをえません。

であるならば、区分所有者に貸し出す「区分所有者共有の駐車場」の使用契約も無効な契約ということになりますね。

[469: 匿名さん]

アホくさ、区分所有者個々の意思で携帯基地の屋上かしてる訳じゃないし
総会での議決も必要だよな、その収入も管理組合の修繕積立金などに充当されるんだわな
まさか区分所有者個々人が基地利用料を受け取るのか？
なんせ裁判するなら弁護士に聞いてからにしな、恥かくよ

おたくの言い分聞いてると、管理組合が敷地建物を利用しての収益事業は
全て区分所有者個々の所得ってことになるわなぁ　アタマ悪いの？

[470: 466]

>>465
>以上の考え方に立てば、管理組合が、人格名のない社団に当たるとか、収益事業であるとかは関係のない話になります。

であるならば、管理組合が管理組合法人であっても、関係のない話ということになりますね。

[471: 466]

ということで、

>>465
その主張に対して、マンション学会での反応はいかがでしたか？

日本マンション学会
【NEWS LETTER No.67】
2頁（第２分科会　一般報告）
http://www.jicl.or.jp/wp/wp-content/uploads/%E3%83%8B%E3%83%A5%E3%83%B...

[472: 匿名さん]

↑
不満そうな意見が書かれているが
国税に対抗できるだけの根拠なしだよ
国税が明確かつ具体的な事案を出しての課税根拠
勝てないよ　残念だね

[473: asanomi [男性 60代]]

マンション学会での反応は大してありませんでした。
なお、そのとき発表したのとは主張を少し変えています。
管理組合はマンションを管理するための区分所有者の1つの団体です。
管理するための団体ですから、貸し出すためには、区分所有者が管理組合の総会とは別の総会を開いて、意思決定をしなければなりません。
課税の問題がなければ、どちらの総会も同じ構成員ですから、便宜的に管理組合の総会で決定してもほとんどの場合は不都合は生じなかったと思いますが、今後はそういうわけにも行きません。
管理組合法人でも関係ない話になります。

[474: asanomi [男性 60代]]

469番さん、発言ありがとうございます。
おっしゃるように総会は必要ですが、管理組合の総会で済ませていることが問題なのです。確かに、収入は最終的に管理組合に入る場合がほとんどかと思いますが、管理組合への入金は管理行為として行っているだけなのです。税務署はこの時点で誰の収入かを判定します。それは共用部分の所有者たる各区分所有者のものしかありえません。
管理組合のものになるのは、総会で業者からもらったものは全額管理費に振替えるという決議をしているからです。
弁護士には相談済みです。ここに書かせていただいたのは、協力してくれる管理組合を探しているからです。

[475: asanomi [男性 60代]]

472番さん発言ありがとうございます。
私が相談を受けて、考えてみておかしいの思ったのは、経費が計上できないことでした。
不動産収入の典型的な経費は、建物の購入費の減価償却費、毎年の固定資産税、修繕費などです。なぜ、通信会社が屋上を借りるのかといえば、区分所有者が高いお金を出して、高い建物があるからです。その講入した代金が経費にならないのはおかしくないですか。

[476: 匿名さん]

アホくさ、管理以外、ましてや所有者以外からの収入に関しての課税事案、バカでも理解出来るでしょ。
とりあえずは管理組合としての収益事業は課税もありきで認められているって言う事。
法人化していなくても同じこと。

[477: 匿名さん]

>>475
＞私が相談を受けて、考えてみておかしいの思ったのは、経費が計上できないことでした。

それを決めるのは国税、企業だろうがみんな同じ。償却云々も税務署の考え次第。
マンション管理組合ごときが裁判起こしても無駄、すでに回答出てるからね。
裁判するなら結果教えてよ、その前にとめられると思うけど。笑

[478: 匿名さん]

マンションの屋上、携帯のアンテナ付ける為だけにあるわけじゃないしさ。
経費や施設の償却として認められるのは極わずかだよ、ついでのオマケだし。
アンテナの設置や撤去、躯体状態のメンテナンスは携帯会社持ちだろうから関係ないし。
そんな事より個人の所得にされたほうが課税率高いだろうしね、どう算定するのか？
税理士さんは大儲けかも、たいした額じゃなくても申告は本人か税理士に限られるしー　アホくさ

[479: asanomi [男性 60代]]

決めるのは国税ではありません。法人税、所得税は賃貸収入は所有者のものという大原則があります。償却も税務署の考えに従うだけでしたら、税理士は要りません。

[480: asanomi [男性 60代]]

額の多寡ではありません。個人に課税された場合、ほとんどの方は課税されないと思います。サラリーマン等には年20万円以下であれば、申告不要の制度もありますし、法人の場合は収入と割り増し管理費が同額ですから、所得が増えるわけではありません。

[481: 匿名さん]

＞決めるのは国税ではありません。法人税、所得税は賃貸収入は所有者のものという大原則があります。償却も税務署の考えに従うだけでしたら、税理士は要りません

税理士は申告するだけ、何も決められませんよ、あたまだいじょうぶぅ？

[482: 匿名さん]

>>480
できもしないことは書かないのよ、誰が精査し申告するの？　その費用は？
サラリーマンばかりがマンションに住んでる訳ではないし。

何を言おうがおたくの思考では国税には糧ませんよ、好きに裁判でもしてみなさい。
勝ったなら大手を振ってまた投稿して下さい、まぁ…ガンバッテね　笑

[483: asanomi [男性 60代]]

応援、有難うございます。いずれにしろ、裁判で決着と思っています。

[484: 匿名さん]

>>474
>弁護士には相談済みです。ここに書かせていただいたのは、協力してくれる管理組合を探しているからです。

どのような管理組合に対して、どのような協力を求めるのですか？

[485: asanomi [男性 60代]]

協力して頂きたいことは、税務署への異議申し立て、その先の裁判所への訴訟の当事者になって頂きたいということです。
どちらも具体的な事案がなければ、争いようがないからです。
税務署に言われて管理組合として申告したが、納得がいかない方または今、申告しなさいと言われているが、おかしいと思っている方に協力をお願いしている次第です。
もし、話だけでも聞いてみたいという方は、次のアドレスに連絡ください。
[e-mail]

[486: 484]

>>485

要するに、自分の主張が認められるかどうかを確認したいので人身御供になれ、ということですね？
勝算は？

[487: 匿名さん]

>>485
とんでもない人ですね　よくシャーシャーとそんなこと書けるね～　呆れるわ
だれが国税が課税対象ですよと言っているのに馬鹿げたことする訳ないでしょ
まずは自身のマンションでやりなさい　負けの報告しかできないと思いますが
税に関しての裁判はその前に税務署や国税に対しての不服申し立て等の段取りあったと思うが
税に関しては当局の権限ががかなり強い　お宅の主張が通るなら国の主権が揺らぐよ　笑

[488: asanomi]

>>486
勝算があるから協力をお願いしているのです。
応援よろしくお願いします。

[489: asanomi]

>>487
間違っているからただそうとしているだけです。

[490: 草の根民主主義評論家]

次期衆議院選挙に出てみたら？

[491: 匿名さん]

他人は巻き込まずに好きにやって下さいな　誰も止めまいよ
もしも外国人なら税金を払いたくないとかあるのかなぁ？
裁判の結果楽しみにしてるね　ブックメーカーでもあるなら全財産掛けたいくらい　（笑

ﾏｹｲｸｻｽﾙｶｧ? ﾌﾟｯ

[492: 区分所有者]

初めて投稿します。asanomiさんの信念と活動に敬意を表します。
実は、私が住んでいるマンションのH26年度管理組合総会に、規約共用部分になっている区分建物の賃貸に係る法人税申告の議案が上程されました。私は、管理会社からも事情を聞いたうえで、担当理事と面談して、本件賃貸料は、区分所有者の不動産収入であるから、議案を取り下げるか否決して、申告を見送るよう要請しました。「自ら申告したのでは不服申し立ても出来なくなる。税務署からの指摘を待って、なぜ、管理組合そのもの収益になるのか、どこを是正すれば区分所有者の収入になるのかを、明らかにしようではないか」とも提案しました。しかし、総会において、議案は賛成多数（ほとんどが理事長への白紙委任状）で可決成立し、過年度分を含む6年分を申告納税したようです。(そういうわけで、asanomiさんの活動の協力者になれないのは残念です)
　そのような事情もあって、今(H27)年度は、管理組合の委員会で、「管理組合の不動産貸付業による事業収益」を「区分所有者の不動産収入」に転換するための、管理規約改正と賃貸借契約の更改を提案しているところです。しかし、これがなかなか理解してもらえません。
　そんな折、「昭和39年10月15日最高裁第1小法廷判決」というものを検索していたら、この投稿サイトに出会いました。まずは、今までの議論の中で「焦点」とか書かれている部分に対し、コメントします。

＞No.458 by 匿名さん
焦点は、組合だから組合の収益は組合員に帰属するという言い分が、税務署に通用するかどうかです。
＜コメント＞この言い分は、税務署はともかく、裁判所には通用すると思います。
「昭和39年10月15日最高裁第1小法廷判決」は、「法人に非ざる社団がその名においてその代表者により取得した資産は、構成員に総有的に帰属するものと解すべきである。」といっています。

＞No.464 by 匿名さん
例えば駐車場を外部貸しした場合、その売上金を区分所有者で分け合うなんて言うマヌケなマンションは無いよ。
＜コメント＞そこまでマヌケなことを実行しないと、税務署は、納得しないと思います。H25年10月25日裁決で国税は、判例（東京地裁平成３年５月29日判決、千葉地裁平成８年９月４日判決等）を根拠に「共用部分から生じた利益は、いったん区分所有者らの団体に合有的に帰属して団体の財産を構成し、区分所有者集会決議等により団体内において具体的にこれを区分所有者らに分配すべきこと並びにその金額及び時期が決定されてはじめて、具体的に行使可能ないわば支分権としての収益金分配請求権が発生するものというべきである」としています。さらには、不服審判所の判断として、「区分所有法第19条の規定は、区分所有者集会決議等により団体内において具体的にこれを区分所有者らに分配された後、初めて行使可能な収益分配請求権が生ずることをいうものにすぎない」とまでいっています。
（つづく）

[493: 区分所有者]

（つづき）
　「昭和39年10月15日最高裁第1小法廷判決」文中の「構成員に総有的に帰属」と「千葉地裁平成８年９月４日判決等」文中の「区分所有者らの団体に合有的に帰属」を対比すれば、構成員とは構成員全員を意味し、区分所有者らの団体とは区分所有者全員を意味するものであり、課税主体としての権利能力なき社団そのものを意味するものではないと思われます。そうであれば、管理組合に法人税を課税することは不条理なことです。

　また、昭和の時代には、法人税など課されなかった管理組合に、平成の時代になったら、なぜ、法人税が課されるようになったか？も考えてみました。その「起源」は、区分所有法19条の改正にあると思われます。
1962年法では、第14条に次の様に規定されていました。
「第十四条 　各共有者は、その持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」
　これなら、賃貸に関しては、民法の範囲と殆ど同じ解釈で良いと思われます。管理組合は共有者では無いので、利益収取の主体（課税主体）にはならなかったと思われます。
　ところが、1983年改正で、団体的拘束の強化が行われ、第19条で条文が改正されました。
「第十九条 　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、 共用部分から生ずる利益を収取する。」
　規約で別段の定めをすれば、共有者でなくても利益を収取できることになりました。おまけに、管理規約のひな型である国交省(当時建設省)標準管理規約までも、「管理組合(区分所有者全員ではなく管理組合そのもの)が、共用部分を第三者に使用させる」とも受け取れるような規定をしてしまいました。標準管理規約を手本にしている管理規約を有するマンションでは、外部からの収入があれば、管理組合に法人税が課税される可能性が極めて高くなったと思われます。
区分所有法第26条2項についてなど、まだ、書きたいことがあるのですが、長くなりすぎたのでこの辺で終わりにします。

asanomiさん、マンション学会の反応はガッカリですね。でも、がんばってください。

[494: 匿名さん]

マンション管理組合は、その居住者である区分所有者を構成員とする組合であり、その組合員との間で行う取引は営業に該当しません。　したがって、マンション管理組合が収受する金銭に対する消費税の課税関係は次のとおりとなります。
イ　駐車場の貸付け………組合員である区分所有者に対する貸付けに係るものは不課税となりますが、組合員以外の者に対する貸付けに係るものは消費税の課税対象となります。
ロ　管理費等の収受………不課税となります。
【関係法令通達】
　消費税法第2条第1項第8号

[495: 匿名さん]

Ａマンション管理組合は、移動体通信業者Ｘとの間で、携帯電話基地局（アンテナ）設置のためにマンション屋上(共用部分)の使用を目的として、建物賃貸借契約を締結することとなりました。今後、Ａマンション管理組合は、当該建物賃貸借契約に基づきマンション屋上の使用の対価として設置料収入を得ることとなりますが、当該設置料収入は、法人税法上の収益事業（不動産貸付業）に該当することとなりますか。なお、Ａマンション管理組合は、法人税法上、人格のない社団等又は公益法人等に該当することを照会の前提とします。
【回答要旨】
　　収益事業たる不動産貸付業に該当します。
（理由）
１　人格のない社団等及び公益法人等の課税関係
　法人税法上、内国法人（人格のない社団等を含みます。）に対しては、各事業年度の所得について法人税を課することとされており(法法３、５)、このうち人格のない社団等及び公益法人等に対しては、各事業年度の所得のうち収益事業から生じた所得以外の所得には法人税を課さないこととされています（法法７）。
　したがって、マンション管理組合（人格のない社団等又は公益法人等）に対する法人税は、収益事業から生じた所得にのみ課されることとなります。
２　収益事業の範囲
　法人税法上の収益事業とは、販売業、製造業その他の一定の事業で、継続して事業場を設けて行われるものをいい（法法２十三）、この一定の事業には不動産貸付業が含まれています（法令５1五）。
　したがって、マンション管理組合が賃貸借契約に基づいてマンション（建物）の一部を他の者に使用させ、その対価を得た場合には、収益事業（不動産貸付業）に該当し、その収益事業から生じた所得に対して法人税が課されることになります。
３　本照会について
　Ａマンション管理組合は、移動体通信業者Ｘとの間で建物賃貸借契約を締結し、当該契約に基づいてマンション屋上の一部を移動体通信業者Ｘに使用させ、その設置料収入を得ていますので、当該行為は不動産貸付業に該当することとなります。
【関係法令通達】
　法人税法第２条第13号、第３条、第５条、第７条
　法人税法施行令第５条第１項第５号

[496: asanomi [男性 60代]]

励ましありがとうございます。私の主張を理解する方が出てきてうれしい限りです。
さて、本題ですが、
１.任意組合と主張する件　私はこの説ではなく、各区分所有者の所得と直接的に主張する立場です。私も最初はこの説で行けると思ったのですが、区分所有法専門の弁護士さんに相談したところ、何を出資したのかとかいろいろと難しい話のなるのでよくないとのアドバイスを受けましたので、組合説は取りません。
２.不服審判所の判断ですが、東京地裁の裁判例を基に組合のものとしていますが、少なくとも課税上は重大な誤りがあります。
裁判例に載っていますが、前提条件として収入は区分所有者のものであるが、全額を管理費に充てるという規約のもとに収入金額を管理費に振り替えているのです。
つまり、管理組合が管理の一環として、入金したものを直接、管理費へ振替るとの規約に従い、管理組合の管理費口座に振り替えているわけです。
このような場合、税務的には入金になった時点(正しくは請求の権利が発生したときですが)で課税が行われるわけで、そのあとに管理費口座に振り替えた後のことは課税には関係ないことになります。
３.規約１９条について　「別段の定め」は持分割合に係り、負担と利益にはかからないと思います。
４.申告について　申告の後でも更正の請求をすることは可能ですので、貴組合でも協力いただくことは可能です。

[497: 匿名さん]

区分所有者個々人に共用部使用料が支払われ、個人の所得になるというのなら
マンション管理組合の存在する意味が曖昧になるね。
そうなると不動産貸付業など経済活動においての個人のそれは（管理組合総会などの）
多数決では決する事はできないことになります。
おたく、一戸建て感覚でマンション管理を語ってるようですけど。
どうぞ国税相手に裁判でもしてみなさい、結果はすでに出ていますけど。

[498: 匿名さん]

世の中のお金持ちの中には所得が１万円増えるだけで所得税率が数％上がる人もいるんですよ。
パートのオバサンでも年間１００万くらい？　課税されないように計算して働くようです。
マンション共用部の賃貸料を個人のものにするのは無理がある、駐車場なども含めると大問題。
共用部賃貸で所得を得るのが各区分所有者ならば管理組合総会で75%ではなく全員が合意しないと無理だね。
せっかくマンション管理組合としての優遇された法律（区分所有法）が無駄になるね。アホ丸出し。

[499: 区分所有者]

任意組合ではありません。
「昭和39年10月15日最高裁第1小法廷判決」の、「法人に非ざる社団」というのは、「権利能力なき社団」です。
　判例を読んでください。そう書いてあります。

[500: ビギナーさん [男性 50代]]

国税庁のｈｐに載っています
本当に不条理だと思いますが、これを元に課税をしています
アンテナ設置業者から賃貸料の資料を収集し軒並み課税を行っています
今住んでいるマンションにも、既に金額も税金の計算もしてきて、５年分で６０万払えと言われました
過去の判例もあり、争っても無駄か・・・という結論です

https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/hojin/21/11-2....
https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/bunshokaito/hojin/12011...

[501: 区分所有者]

asanomiさん、No.499 の投稿は、大変短いメッセージで失礼しました。
以下、「昭和39年10月15日最高裁第1小法廷判決」の判決文（理由）から引用して説明します。（あまり重要でないと思うところは、・・・・・で省略します。）
また、昭和58年の区分所有法大改正担当者がどう解していたかもご紹介します。

＜判決文引用、ここから＞
法人格を有しない社団すなわち権利能力のない社団については、・・・・・・。しかして、このような権利能力のない社団の資産は構成員に総有的に帰属する。そして権利能力のない社団は「権利能力のない」社団でありながら、その代表者によつてその社団の名において構成員全体のため権利を取得し、義務を負担するのであるが、社団の名において行なわれるのは、一々すべての構成員の氏名を列挙することの煩を避けるために外ならない（従つて・・・・・・。）。
＜判決文引用、ここまで＞

上記判決理由からの引用文の中に、｢その代表者によつてその社団の名において構成員全体のために権利を取得し、義務を負担する｣という文節がありますが、これは、「代表者がその社団の名で行う代理行為である」ことを意味していると思われます(民法99,100参照)。その上で、社団の名で行うのは、「いちいち構成員全員の名前を書くのはめんどうだから、書かなくていいのだ」とまでいっています。

このあたりを、昭和58年に区分所有法の大改正の担当者（法務省民事局）がどう考えていたのかを調べてみました。その結果を、新しいマンション法（法務省民事局参事官室編　S58年発刊）から引用します。

＜新しいマンション法Q34からの引用、ここから＞
通説、判例は、権利能力のない社団は、その代表者の名において構成員全員のために権利を取得し、義務を負担するものであり、その代表者の名義を持って収得した権利義務は社団そのものに帰属するものではないと解しています。区分所有法は、このように管理者がその職務としてした行為の効果が直接区分所有者に帰属するという関係をとらえて「管理者は・・・・・・区分所有者を代理する」と表現したものと解されます。したがって、管理者が区分所有者の代理人であることと、権利能力のない社団であることとは、矛盾するわけではありません。
管理者としては、対外的事務を処理するにつき、区分所有者の代理人であるからといって、いちいちすべての区分所有者の氏名を列挙する必要はなく、管理組合の名において事務を処理すれば足ります。
＜新しいマンション法Q34からの引用、ここまで＞

法改正担当者も、「昭和39年10月15日最高裁第1小法廷判決」と同じことを書いているように感じませんか？
結局は、最高裁も区分所有法の昭和５８年改正条文を作った人たちも、権利能力のない社団が第三者となす法律行為は、区分所有者を代理する行為であって、それによる権利も義務も効果も全て区分所有者に直接帰属すると解しているようにおもわれます。

これを、区分所有者の共有の不動産に当てはめれば、共有の不動産の賃貸の当事者は区分所有者全員であり、これを契約して賃料を受領している管理組合（理事長）は単なる代理人に過ぎず、賃料収入は区分所有者全員に帰属し、区分所有者の総有財産になると思われます。したがって、この総有財産(賃貸料)を管理費等に充当するか、区分所有者に分配するかは規約に規定すれば良いものと思われます。分配した場合にはもちろん個々の区分所有者の個人財産に変わりますが、もし管理費等に充当した場合でも区分所有者全員の総有財産であり、管理組合そのものの財産にはならないと思います。

[502: 匿名さん]

権利能力なき社団の財産は、構成員全員に総有（各人の持分が観念的にも認められない共同所有形態）的に帰属しているので、構成員（代表者を含む）は、持分の処分も分割請求もできない。

[503: asanomi [男性 60代]]

不条理と思うなら、連絡頂けませんか。
延々とこのコーナーで議論をしていてもはじまりません。
私は今までの国税不服審判所の裁決、裁判所の判例を覆せると思ったから、このコーナーに投稿したわけです。
区分所有法専門の弁護士さんにも応援を頂く用意ができています。
あとは具体的に税務署より申告を要請されている方、もしくは申告したが納得いかない方で協力していただける方がいれば、動き始めますので、私の話を聞くだけで結構ですから、連絡お願いします。
[e-mail]

[504: 匿名さん]

事業収入と言ってもマンション管理組合固有の財産にはならないよ。

503さんは他に頼らずご自分の物件で実行してみなさい、結果教えてねぇ。

権利能力無き社団と言っても管理組合の事業所得に関しての課税は会社（法人）と同じ考え方だよ。
その収益に対しての税金は従業員ではなく会社が支払うというごく当たり前のことが理解できないようで、残念な方ですね。

マンション駐車場の外部貸しに対しての課税も、当然近隣の民間駐車場と同等無扱いが無ければ不公平、当たり前ですな。